【正文】 中水，用于景觀用水、澆灌綠地、洗車等； 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 另一方面，長(zhǎng)春市政府正積極探索設(shè)立建筑節(jié)能改造專項(xiàng)基金，為節(jié)能技術(shù)開發(fā)、宣傳、示范、推廣等工作而從政府經(jīng)常性預(yù)算中設(shè)立專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)， 以提供財(cái)稅政策支持，并允許某些建筑節(jié)能產(chǎn)品，減征增值稅。 論證二：響應(yīng)政策 率先大張旗鼓吹響新節(jié)能住宅革命的號(hào)角 民建長(zhǎng)春市委員會(huì)在 07年 12月的政協(xié)會(huì)議上提交了題為《關(guān)于加快推進(jìn)我市城市建筑節(jié)能工作的建議》，建議提出了從法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、政策、技術(shù)、宣傳等方面采取建筑節(jié)能的綜合配套措施。提出盡早出臺(tái)長(zhǎng)春市建筑節(jié)能條例 ，切實(shí)加大現(xiàn)有政策法規(guī)的執(zhí)行和查處力度。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 論證三：迎合需求、借東風(fēng)創(chuàng)造全方位示范工程 根據(jù)我司對(duì)長(zhǎng)春市場(chǎng)消費(fèi)理念與需求的調(diào)研，人們對(duì)舒適型住宅需求的日益提高。 產(chǎn)品研發(fā)上體現(xiàn)節(jié)能省地的設(shè)計(jì)思想 ：板式小進(jìn)深方正戶型，多層住宅的保證客廳主臥均為南向，南北自然通風(fēng)，無通風(fēng)死角；小高層房型平面合理緊湊，采用中空浮法玻璃窗等，這些舉措 即節(jié)能、提高性價(jià)比，又符合長(zhǎng)春市民置業(yè)選擇的特征和潮流。 長(zhǎng)春政府期望打造一批代表不同類型的節(jié)能示范建筑和小區(qū)，使其在本地區(qū)起到建筑技術(shù)的帶頭作用。并要求相關(guān)機(jī)關(guān)單位積極推進(jìn)建筑節(jié)能示范小區(qū)，那么借助東風(fēng)，建設(shè)吳中集團(tuán)及項(xiàng)目品牌形象工程，力爭(zhēng)“全國(guó)優(yōu)秀示范小區(qū)試點(diǎn)工程”、“全國(guó)建筑節(jié)能示范小區(qū)”、“國(guó)家健康住宅試點(diǎn)項(xiàng)目”等行業(yè)榮譽(yù)。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 “教育”主題定位的闡述與可行性論證： 古孟母，擇鄰處。孟母三遷為了孩子教育。現(xiàn)代人對(duì)子女教育的渴望更是超越古人。事實(shí)證明，教育房地產(chǎn)從廣東的碧桂園到桃源居、從長(zhǎng)春的萬科到中海無不是以此牽住市場(chǎng)鼻子，取得大盤開發(fā)的成功。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 養(yǎng)正新校園投資，學(xué)校辦學(xué)規(guī)模為 50個(gè)教學(xué)班，2800名學(xué)生。 挖掘我們的優(yōu)勢(shì)： 第一所官辦學(xué)校 —— 養(yǎng)正書院 百年歷史名校、“長(zhǎng)春第一校”美譽(yù) 長(zhǎng)春第四所現(xiàn)代化省級(jí)示范性重點(diǎn)高中 毗鄰百年名校、借勢(shì)“長(zhǎng)春第一?！? 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 “名企 +名?！钡哪Ｊ?，即企業(yè)配套與名校的優(yōu)質(zhì)教育資源、先進(jìn)教育理念相結(jié)合，以“托管”、“聯(lián)姻”等方式建立新的名校，實(shí)現(xiàn)名校資源最大化。稀缺的名校資源注定這種“傍”名校的開發(fā)模式僅適用那些附近有名校或者社區(qū)規(guī)劃學(xué)校配套的的少數(shù)樓盤。 整合我們的資源： 針對(duì)不同的購(gòu)買人群，對(duì)教育配套會(huì)有階梯式的需求。建議引進(jìn)外省的名?；蛘唛L(zhǎng)春著名的幼兒園或小學(xué)，如省機(jī)關(guān)直屬國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、樹勛小學(xué)、第一試驗(yàn)小學(xué)、東北師范附小等。 引入“名企 +名?！钡拈_發(fā)模式 重拳突擊 與名校強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同推動(dòng)國(guó)際全程教育體系，即是開發(fā)商品牌的需要，也是市場(chǎng)銷售需要。在規(guī)劃之初就將從幼兒園到小學(xué)的全程教育納入到整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃之中。對(duì)開發(fā)商來說，意味著開發(fā)商必須把樓盤的名校含金量辦得成色十足，方能真正打響“教育地產(chǎn)”的牌子。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 這個(gè)項(xiàng)目到底要開發(fā)成怎樣的樓盤，新景祥公司反反復(fù)復(fù)在思考：是異國(guó)情調(diào)還是中國(guó)古老的風(fēng)水建筑文化？還是人文社區(qū)？最終我們定位于打造名校名盤，成就現(xiàn)代人文社區(qū)，其載體就是教育。 只有教育才對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)有絕對(duì)的感召力！ 關(guān)于節(jié)能住宅，我們認(rèn)為： 證大光明城已經(jīng)先入為主、景觀優(yōu)勢(shì)明顯且存在規(guī)模效應(yīng)，位置上更是截流本項(xiàng)目客源。本項(xiàng)目既要提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，又要樹立公司和項(xiàng)目在長(zhǎng)春的品牌，因而我們選擇了環(huán)保節(jié)能、綠色住宅。科技節(jié)能是行業(yè)的開發(fā)趨勢(shì)，是開發(fā)商樹立行業(yè)標(biāo)桿的需要和品牌宣揚(yáng)的需要 。同時(shí) 節(jié)能住宅更是要做足市場(chǎng)熱點(diǎn)產(chǎn)品的含金量，提升附加值和競(jìng)爭(zhēng)力。 定位之后的思考： 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 最后說明的一點(diǎn)，對(duì)于在證大光明城、周邊地塊和本項(xiàng)目之間權(quán)衡的購(gòu)房者而言，我們不期望一網(wǎng)打盡。我們不是為了與證大對(duì)立抗衡，我們只是做了 具有行業(yè)內(nèi)技術(shù)領(lǐng)先的、差異化特征的、具有品牌號(hào)召力的產(chǎn)品，讓市場(chǎng)和客戶能夠按照自己的需求作出選擇。 而國(guó)際街區(qū)的提出，無論是結(jié)合生活配套規(guī)劃所作的規(guī)劃主張，還是闡釋流行國(guó)際的建筑形式的特征，實(shí)際更是為了迎合市場(chǎng)消費(fèi)心理和需求特征，以及提升本樓盤復(fù)合型的樓盤氣質(zhì)和性價(jià)比，同時(shí)也是本項(xiàng)目整合和推廣的需要。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 英倫風(fēng)情及其建筑風(fēng)格 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 英倫小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格： 靈感來自世界戲劇大師莎士比亞的故鄉(xiāng) —— 英倫小鎮(zhèn)斯特拉斯福（ Stratford），這是一個(gè)文化根源很深并與長(zhǎng)春市發(fā)源地 —— 寬城區(qū)的歷史發(fā)展較為相似的地方。 斯特拉斯福小鎮(zhèn)風(fēng)格獨(dú)特： 斯特拉特福德的每個(gè)街區(qū)中間都有很大的步行商業(yè)空間，貫穿整個(gè)中心鎮(zhèn)區(qū)，街區(qū)廣場(chǎng)有 Stratford 標(biāo)志性的現(xiàn)代塑像： 象征著高貴典雅、不銹鋼的兩只天鵝。 小鎮(zhèn)的這種規(guī)劃與本案地塊條件相符。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 ? 斯特拉斯福的建筑風(fēng)格則是被譽(yù)為最富貴族氣息的 Tudor（譯為都繹） 。 Tudor house, 顧名思義 ,就是 Tudor王朝時(shí)期建筑的房屋 . Tudor王朝是英國(guó)歷史上相對(duì)和平繁榮的時(shí)期。這一時(shí)期的房屋多以厚重的橡木為結(jié)構(gòu)配合磚墻或石灰墻 .露在外面的木框多涂著黑漆 ,形成獨(dú)特的浪漫外觀 . 后人承襲這一建筑特色 ,在現(xiàn)代建筑的外墻加上 Tudor式的裝飾，演繹成了近現(xiàn)代 Tudor house風(fēng)格。 ? 純粹的歐式花紋與立柱，英倫式的銅制雕塑，以及調(diào)動(dòng)氛圍的風(fēng)情小品，與考究的 Tudor式建筑立面、醇味欄桿等障顯建筑的精致與優(yōu)雅，體現(xiàn)獨(dú)特的居住品質(zhì)和檔次。 ? 2023年擁有悠久歷史的 Tudor建筑風(fēng)格與長(zhǎng)春城市發(fā)源地傳奇相遇，這是建筑的交融，更是一次文化的交融。 ? 人在鐵北，生活在英倫 —— 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 對(duì)于高層建筑，莊嚴(yán)門廊立柱，簡(jiǎn)潔的外立面、素雅的色調(diào)， 氣勢(shì)上峻永有力，新古典且又沉穩(wěn)，非凡氣勢(shì)之中透顯雅致韻味。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 拉開北城教育地產(chǎn) 英倫街區(qū)的序幕 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 ? 除了給區(qū)域居民帶來良好的就學(xué)配套環(huán)境外、滿足人們對(duì)稀缺資源的渴望，項(xiàng)目在地塊規(guī)劃上的商業(yè)配套優(yōu)勢(shì) —— 英倫國(guó)際商街也是消費(fèi)者選擇的另一個(gè)重要原因 ?? 教育地產(chǎn)： 利用名校效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值和客源最大化 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 結(jié)合區(qū)位和地塊特征，本項(xiàng)目商業(yè)整體規(guī)劃定位： —— STREET MALL—— ? STREET MALL 是一個(gè)全新的概念創(chuàng)造。英文原意為“購(gòu)物的林蔭道”，被引申為“休憩式商業(yè)街區(qū)”； ? MALL是一種復(fù)合型的商業(yè)形態(tài)，具有包容各種業(yè)態(tài)和消費(fèi)形式的特點(diǎn)，符合“開放、多元、共享”的特點(diǎn)，消費(fèi)者對(duì)其也都具有一定了解，但是 MALL一但都是在封閉場(chǎng)所內(nèi)的經(jīng)營(yíng)，而 STREET MALL則是一種街區(qū)之內(nèi)的開放式經(jīng)營(yíng)，具備全新的吸引點(diǎn)； ? 同時(shí) STREET MALL的包容性可以使本案的住宅形態(tài)成為其中一個(gè)順理成章的組成部分，使其存在的合理性和市場(chǎng)價(jià)值得以提升。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 STREET MALL內(nèi)涵及外延 ?STREET MALL是一種流行于歐美的全新商業(yè)業(yè)態(tài)，是一種融合傳統(tǒng)門市、大型商業(yè)街、 MALL等多種業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)，全新整合而產(chǎn)生的一種復(fù)合型商業(yè)形態(tài)； ? STREET MALL是集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、社交、商務(wù)等功能于一體，通過設(shè)置各類專賣店、文化廣場(chǎng)、旅游觀光、休閑餐飲以覆蓋各個(gè)層次不同類型的顧客，為消費(fèi)者提供包羅萬象的一站式購(gòu)物消費(fèi)、一站式休閑娛樂； ? STREET MALL具有“開放式街區(qū)、多元化業(yè)態(tài)、共享式經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn)，它是一種全新的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，是一個(gè)建立在居住社區(qū)基礎(chǔ)上的集成式業(yè)態(tài)； ? STREET MALL涵納居住空間、商業(yè)空間、休閑景觀等多重空間，并以針對(duì)性的景觀規(guī)劃體系使各個(gè)部分構(gòu)建圍合成一個(gè)整體，能夠最大限度的激發(fā)消費(fèi)能量。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 STREET MALL的一般構(gòu)成 STREET MALL 休憩式商業(yè)街區(qū) 休閑商業(yè)區(qū) 生活商業(yè)區(qū) 文化商業(yè)區(qū) 通常為情境式、體驗(yàn)式的商業(yè)，業(yè)態(tài)多為休閑娛樂等有特色的主題店，包括餐飲、酒吧、咖啡、茶館、特色中餐、日韓料理、特色面包房、西點(diǎn)廳等。 社區(qū)自發(fā)形成的生活配套，比如社區(qū)超市、服飾、美容美發(fā)、書店、煙酒店、干洗店、藥店等等生活服務(wù)型商業(yè)。 先期可作為畫室、展廳、表演廳、個(gè)人創(chuàng)作室等形態(tài)存在，以免租的形式吸引藝術(shù)家展示其個(gè)人著作，最終形成前述的休閑商業(yè)區(qū)形態(tài)。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃安排 ? 地塊臨街面較多，分別為九臺(tái)路、北外環(huán)、北亞泰大街、鐵北支路和二十一路，建議除了沿主干街道建開放式街區(qū)外，垂直于九臺(tái)路的二十一路和垂直于亞泰大街的鐵北支路營(yíng)造開放式風(fēng)情商業(yè)街 —— 生活商街和休閑、文化商街。生活商街的早期開發(fā)彌補(bǔ)一期生活基本配套的不足，地塊第三期開發(fā)時(shí)同時(shí)打造商街升級(jí)版 —— 英倫休閑、文化商街，英倫國(guó)際商街的全部完成，足以填補(bǔ)社區(qū)配套不足的現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民一站式生活、休閑、文化的需求。 ? 位于一期地塊的生活商街有：超市、干洗店、快餐店、美容美發(fā)店、藥店、煙酒專賣店等，充分保障一期園區(qū)居民的生活居住氛圍。 ? 在安排規(guī)劃之前，我們先看看地塊的開發(fā)節(jié)奏與分期示意。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 第一期 2023年開發(fā) ， 以多層為主 ， 共計(jì) 6萬方 第二期 2023年開發(fā) ， 以多層為主 ， 小高層為輔 第一期開發(fā)的示范性英倫 國(guó)際商街 — 生活商業(yè)街 第三期開發(fā)的英倫國(guó) 際商街 — 情景式、休 閑商業(yè)和文化商業(yè)街 第三期 2023年開發(fā) ， 多層花園洋房開發(fā)為主 第四期 2023年左右開發(fā) ， 中高層開發(fā)為主 ， 小高層為輔 北環(huán)路開放式商業(yè)根據(jù)公建比例大小可考慮保留與否 三期 一期 四期 二期 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 項(xiàng)目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目認(rèn)知與理解 宏觀環(huán)境綜合審視 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)