浦東高行項目市場定位及產品建議報告xxxx-101頁-資料下載頁
2025-02-15 15:34本頁面
【正文】 / 創(chuàng)造跳躍定價[策略切入 ]以多種物業(yè)形態(tài)組合，實現(xiàn)土地的最大溢值容積率的概念拆分物業(yè)類型 容積率 用地面積 建筑面積 比例 密度疊加別墅 18000 14400 12% 28%11層小高層 40000 64000 52% 25%18層高層 20328 44722 36% 22%公共配套 1000 1000 1% 合計 79328 124122 100% 25%戶型配比90100（緊湊房型） 15%100125（小三房、大二房） 25%125145（主力三房） 30%150200（復式、疊加別墅） 30%小計 100%? 占地 ，總建筑面積 萬平方米，容積率；? 由 21幢多層花園洋房、 6＋ 1電梯房， 8幢小高層，疊加別墅 5幢，聯(lián)排別墅 4幢，雙拼別墅 2幢等組成，共計 975套；? 建筑面積比例多層：小高層：疊加：聯(lián)排：別墅約 50：25： 15： 8： 2案例參考 金地格林春岸陽光房兩層挑高對翻陽臺和精致陽光房，保證每一個房間的自然采光、通風；戶型方正合理，功能齊備，拒絕異型和浪費；贈送空間讓渡價值，把最大的價值留給消費者，空中花園及陽光房的戶型，在銷售時均只視作原面積的 1/2，給住戶帶來經濟；挑高花園奇偶陽臺帶來 6米挑高景觀露臺設計手法，把更多的清風陽光引入室內，極大提升居住的舒適感，為業(yè)主帶來生活品質的飛躍。戶型價值創(chuàng)造可拆卸飄窗可拆除? 窗未落地，不計入建筑? 面積，但室內空間卻有? 所擴大，窗臺可以小? 坐，可以擺放陳設，也? 可以通過焦距調整成為? 梳妝臺或寫字臺，具有? 很大的使用價值? 凸窗窗臺客戶可根據(jù)需? 要拆卸，增加房間的進? 深，增加使用面積（ 5平 ? 米以上）。? 利用落地凸窗的特性，設置步入式陽臺。模糊的陽臺同房間區(qū)分。步入式陽臺的設置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式。? 同時陽臺封閉，也可增加實際使用面積。 步入式景觀凸窗室內地面步入式陽臺步入式景觀凸窗步入式陽臺50cm60cm25cm步入式陽臺可是實際使用面積增加 1020%挑空陽臺面積不計，可大幅度增加住戶使用面積挑空陽臺面積不計，可大幅度增加住戶使用面積挑空陽臺入戶花園? 以入戶花園為特色，既? 改善了不規(guī)則平面對戶? 型的影響，又為戶內外? 提供了一個過渡性空? 間，也適合會客、小? 憩、綠化等多種功能的? 使用，豐富了居民的生? 活內容? 根據(jù)使用需要，入戶花? 園可變?yōu)榉块g使用，使? 用面積增加一半入戶花園可變房間主打賣點：豐富室外空間入戶花園設計體現(xiàn)品質生活室外空間豐富，大量贈送面積明廚明衛(wèi)主打賣點：陽光房贈送層高 動線清晰，空間利用極盡其能主打賣點： 2+X可變空間戶型設計利用率高，空間變化性大室外空間豐富[ 大氣、沉穩(wěn)、貴氣之立面塑造品質 ] 創(chuàng)新 ARTDECO風格演繹，詮釋新古典主義之大氣，彰顯哥特式建筑精神之內涵尊貴化立面 關鍵詞 : 細節(jié) 品質 華麗 精致 親密 奢華 由于本項目的一期以多層為主 ,建筑體量不大，如果遵循以往西方園林的塑造手法，過于宏大的尺度要求和本項目的尺度感并不契合。在此前提下，建議本項目的景觀風格采用西式園林中精致化的走向，與建筑風格相統(tǒng)一協(xié)調，體現(xiàn)與建筑本身的融合，注重節(jié)點的營造和人性化的接觸。園與林細節(jié) 品質 華麗 精致 親密 奢華一、策略前思考二、概念定性三、策略系統(tǒng)落地四、價值構造p 依靠高品質、出位的規(guī)劃建筑設計實現(xiàn)產品創(chuàng)新價值p 憑借高檔、高科技含量的建材、設備設施創(chuàng)造產品價值p 通過高配置的社區(qū)配套設施提升項目價值實現(xiàn)產品價值的三種方式豪華會所現(xiàn)代氣息，簡潔明了的線條氣派大堂棕櫚泉規(guī)劃依靠高品質、出位的規(guī)劃建筑設計實現(xiàn)產品創(chuàng)新價值 歐洲居住標準，新風系統(tǒng)、 LOWE玻璃、外墻保溫、地板熱輻射采暖等科技住宅八大子系統(tǒng)整體規(guī)劃外部看板裸體樣板間憑借高檔、高科技含量的建材、設備設施創(chuàng)造產品價值通過高配置的社區(qū)配套設施提升項目價值216。 精裝修216。 風情商業(yè)216。 五星級酒店會所216。 星級酒店式公寓常見的特別的戶型設置設計者標簽多是大師或品牌設計院作品。戶型設計的領先性和創(chuàng)造性如中信紅樹灣的空中庭院。戶型：可能的特別功能區(qū)（與普通住宅）藏書房；藝術品收藏室；臺球室、茶室、音響或影像廳等私家泳池戶型：可能的差別（與普通住宅 ）大門廳；雙客廳；超大主客廳；雙餐廳；雙廚房；私密會客廳；超大主臥室；男女主人獨立衣帽間及浴室；超大主浴室；獨立化妝間；四套以上客房及浴室；蒸汽房；超大露臺；傭人房；常見的產品特色 更多的個性 ,引導和體驗富有后的生活方式 :常見的特別的設備設置配套 :頂端會所、五星級酒店高爾夫、網球場頂端商業(yè)配套室內外恒溫游泳池 ；產品細節(jié)：私家車道、豪華大堂、車道遮陽、生態(tài)車庫等全玻璃圍墻；陽光 SPA水療池；主人電梯；智能系統(tǒng)：中央背景音樂系統(tǒng)；全方位遠程遙控系統(tǒng)；中央吸塵系統(tǒng)；中央空氣凈化系統(tǒng)；周界防范系統(tǒng)；藝術品安全監(jiān)控系統(tǒng)常見的產品特色 更多的個性 ,引導和體驗富有后的生活方式 :價值測算中冶尚城 金地未未來根據(jù)中冶尚城與金地未未來的價格走勢推斷，如目前金地未未來仍有公寓住宅在售，則推導售價約為 24030元 /㎡。公寓住宅市場比較法 由于目前項目周邊僅中冶尚城在售，而金地未未來已經在去年完成銷售，則需通過市場上漲規(guī)劃預測目前其新房價格設置因素 未未來 中冶尚城 本案區(qū)位屬性 項目位置 5 5 5居住氛圍 5 5 5自然環(huán)境 5 4 5升值潛力 4 4 5產品屬性 產品品質 4 4 5產品戶型 4 4 5園林規(guī)劃 5 4 5社區(qū)配套 5 5 5外延屬性 交通規(guī)劃 5 5 5發(fā)展商品牌 6 5 5附加值 5 4 5綜合評判 55 未未來 中冶尚城 本項目當前售價 24030 22075 ——價格指數(shù) 53 49 55本案價格 24857通過市場比較法得出本項目公寓住宅目前的市場價格約為 2500026000元/㎡之間。二手市場推導法面積 總價 單價88 185 2102389 200 2247289 195 2191088 186 2133690 22 22222金地未未來根據(jù)金地未未來目前二手公寓價格來看，均價主要集中在 2100023000元 /㎡之間，考慮到二手住宅與新房之間約 15%的差價則推導價格約在 24150—26450 元 /㎡。市場比較法定價： 24857元 /平方米二手房推導定價 ： 2415026450元 /平方米 據(jù)此推斷本項目目前階段公寓售價約為 24000——26000 元 /平方米 由于區(qū)域缺乏疊加產品，參考一般區(qū)域疊加類產品高于公寓類產品約 25%，則3000033000元 /㎡之間。謝 謝！
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