浦東高行項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議報(bào)告xxxx-101頁(yè)-資料下載頁(yè)
2025-02-15 15:34本頁(yè)面
【正文】 / 創(chuàng)造跳躍定價(jià)[策略切入 ]以多種物業(yè)形態(tài)組合，實(shí)現(xiàn)土地的最大溢值容積率的概念拆分物業(yè)類型 容積率 用地面積 建筑面積 比例 密度疊加別墅 18000 14400 12% 28%11層小高層 40000 64000 52% 25%18層高層 20328 44722 36% 22%公共配套 1000 1000 1% 合計(jì) 79328 124122 100% 25%戶型配比90100（緊湊房型） 15%100125（小三房、大二房） 25%125145（主力三房） 30%150200（復(fù)式、疊加別墅） 30%小計(jì) 100%? 占地 ，總建筑面積 萬(wàn)平方米，容積率；? 由 21幢多層花園洋房、 6＋ 1電梯房， 8幢小高層，疊加別墅 5幢，聯(lián)排別墅 4幢，雙拼別墅 2幢等組成，共計(jì) 975套；? 建筑面積比例多層：小高層：疊加：聯(lián)排：別墅約 50：25： 15： 8： 2案例參考 金地格林春岸陽(yáng)光房?jī)蓪犹舾邔?duì)翻陽(yáng)臺(tái)和精致陽(yáng)光房，保證每一個(gè)房間的自然采光、通風(fēng)；戶型方正合理，功能齊備，拒絕異型和浪費(fèi)；贈(zèng)送空間讓渡價(jià)值，把最大的價(jià)值留給消費(fèi)者，空中花園及陽(yáng)光房的戶型，在銷售時(shí)均只視作原面積的 1/2，給住戶帶來(lái)經(jīng)濟(jì)；挑高花園奇偶陽(yáng)臺(tái)帶來(lái) 6米挑高景觀露臺(tái)設(shè)計(jì)手法，把更多的清風(fēng)陽(yáng)光引入室內(nèi)，極大提升居住的舒適感，為業(yè)主帶來(lái)生活品質(zhì)的飛躍。戶型價(jià)值創(chuàng)造可拆卸飄窗可拆除? 窗未落地，不計(jì)入建筑? 面積，但室內(nèi)空間卻有? 所擴(kuò)大，窗臺(tái)可以小? 坐，可以擺放陳設(shè)，也? 可以通過(guò)焦距調(diào)整成為? 梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，具有? 很大的使用價(jià)值? 凸窗窗臺(tái)客戶可根據(jù)需? 要拆卸，增加房間的進(jìn)? 深，增加使用面積（ 5平 ? 米以上）。? 利用落地凸窗的特性，設(shè)置步入式陽(yáng)臺(tái)。模糊的陽(yáng)臺(tái)同房間區(qū)分。步入式陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式。? 同時(shí)陽(yáng)臺(tái)封閉，也可增加實(shí)際使用面積。 步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽(yáng)臺(tái)步入式景觀凸窗步入式陽(yáng)臺(tái)50cm60cm25cm步入式陽(yáng)臺(tái)可是實(shí)際使用面積增加 1020%挑空陽(yáng)臺(tái)面積不計(jì)，可大幅度增加住戶使用面積挑空陽(yáng)臺(tái)面積不計(jì)，可大幅度增加住戶使用面積挑空陽(yáng)臺(tái)入戶花園? 以入戶花園為特色，既? 改善了不規(guī)則平面對(duì)戶? 型的影響，又為戶內(nèi)外? 提供了一個(gè)過(guò)渡性空? 間，也適合會(huì)客、小? 憩、綠化等多種功能的? 使用，豐富了居民的生? 活內(nèi)容? 根據(jù)使用需要，入戶花? 園可變?yōu)榉块g使用，使? 用面積增加一半入戶花園可變房間主打賣點(diǎn)：豐富室外空間入戶花園設(shè)計(jì)體現(xiàn)品質(zhì)生活室外空間豐富，大量贈(zèng)送面積明廚明衛(wèi)主打賣點(diǎn)：陽(yáng)光房贈(zèng)送層高 動(dòng)線清晰，空間利用極盡其能主打賣點(diǎn)： 2+X可變空間戶型設(shè)計(jì)利用率高，空間變化性大室外空間豐富[ 大氣、沉穩(wěn)、貴氣之立面塑造品質(zhì) ] 創(chuàng)新 ARTDECO風(fēng)格演繹，詮釋新古典主義之大氣，彰顯哥特式建筑精神之內(nèi)涵尊貴化立面 關(guān)鍵詞 : 細(xì)節(jié) 品質(zhì) 華麗 精致 親密 奢華 由于本項(xiàng)目的一期以多層為主 ,建筑體量不大，如果遵循以往西方園林的塑造手法，過(guò)于宏大的尺度要求和本項(xiàng)目的尺度感并不契合。在此前提下，建議本項(xiàng)目的景觀風(fēng)格采用西式園林中精致化的走向，與建筑風(fēng)格相統(tǒng)一協(xié)調(diào)，體現(xiàn)與建筑本身的融合，注重節(jié)點(diǎn)的營(yíng)造和人性化的接觸。園與林細(xì)節(jié) 品質(zhì) 華麗 精致 親密 奢華一、策略前思考二、概念定性三、策略系統(tǒng)落地四、價(jià)值構(gòu)造p 依靠高品質(zhì)、出位的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值p 憑借高檔、高科技含量的建材、設(shè)備設(shè)施創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值p 通過(guò)高配置的社區(qū)配套設(shè)施提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的三種方式豪華會(huì)所現(xiàn)代氣息，簡(jiǎn)潔明了的線條氣派大堂棕櫚泉規(guī)劃依靠高品質(zhì)、出位的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值 歐洲居住標(biāo)準(zhǔn)，新風(fēng)系統(tǒng)、 LOWE玻璃、外墻保溫、地板熱輻射采暖等科技住宅八大子系統(tǒng)整體規(guī)劃外部看板裸體樣板間憑借高檔、高科技含量的建材、設(shè)備設(shè)施創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值通過(guò)高配置的社區(qū)配套設(shè)施提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值216。 精裝修216。 風(fēng)情商業(yè)216。 五星級(jí)酒店會(huì)所216。 星級(jí)酒店式公寓常見(jiàn)的特別的戶型設(shè)置設(shè)計(jì)者標(biāo)簽多是大師或品牌設(shè)計(jì)院作品。戶型設(shè)計(jì)的領(lǐng)先性和創(chuàng)造性如中信紅樹(shù)灣的空中庭院。戶型：可能的特別功能區(qū)（與普通住宅）藏書房；藝術(shù)品收藏室；臺(tái)球室、茶室、音響或影像廳等私家泳池戶型：可能的差別（與普通住宅 ）大門廳；雙客廳；超大主客廳；雙餐廳；雙廚房；私密會(huì)客廳；超大主臥室；男女主人獨(dú)立衣帽間及浴室；超大主浴室；獨(dú)立化妝間；四套以上客房及浴室；蒸汽房；超大露臺(tái)；傭人房；常見(jiàn)的產(chǎn)品特色 更多的個(gè)性 ,引導(dǎo)和體驗(yàn)富有后的生活方式 :常見(jiàn)的特別的設(shè)備設(shè)置配套 :頂端會(huì)所、五星級(jí)酒店高爾夫、網(wǎng)球場(chǎng)頂端商業(yè)配套室內(nèi)外恒溫游泳池 ；產(chǎn)品細(xì)節(jié)：私家車道、豪華大堂、車道遮陽(yáng)、生態(tài)車庫(kù)等全玻璃圍墻；陽(yáng)光 SPA水療池；主人電梯；智能系統(tǒng)：中央背景音樂(lè)系統(tǒng)；全方位遠(yuǎn)程遙控系統(tǒng)；中央吸塵系統(tǒng)；中央空氣凈化系統(tǒng)；周界防范系統(tǒng)；藝術(shù)品安全監(jiān)控系統(tǒng)常見(jiàn)的產(chǎn)品特色 更多的個(gè)性 ,引導(dǎo)和體驗(yàn)富有后的生活方式 :價(jià)值測(cè)算中冶尚城 金地未未來(lái)根據(jù)中冶尚城與金地未未來(lái)的價(jià)格走勢(shì)推斷，如目前金地未未來(lái)仍有公寓住宅在售，則推導(dǎo)售價(jià)約為 24030元 /㎡。公寓住宅市場(chǎng)比較法 由于目前項(xiàng)目周邊僅中冶尚城在售，而金地未未來(lái)已經(jīng)在去年完成銷售，則需通過(guò)市場(chǎng)上漲規(guī)劃預(yù)測(cè)目前其新房?jī)r(jià)格設(shè)置因素 未未來(lái) 中冶尚城 本案區(qū)位屬性 項(xiàng)目位置 5 5 5居住氛圍 5 5 5自然環(huán)境 5 4 5升值潛力 4 4 5產(chǎn)品屬性 產(chǎn)品品質(zhì) 4 4 5產(chǎn)品戶型 4 4 5園林規(guī)劃 5 4 5社區(qū)配套 5 5 5外延屬性 交通規(guī)劃 5 5 5發(fā)展商品牌 6 5 5附加值 5 4 5綜合評(píng)判 55 未未來(lái) 中冶尚城 本項(xiàng)目當(dāng)前售價(jià) 24030 22075 ——價(jià)格指數(shù) 53 49 55本案價(jià)格 24857通過(guò)市場(chǎng)比較法得出本項(xiàng)目公寓住宅目前的市場(chǎng)價(jià)格約為 2500026000元/㎡之間。二手市場(chǎng)推導(dǎo)法面積 總價(jià) 單價(jià)88 185 2102389 200 2247289 195 2191088 186 2133690 22 22222金地未未來(lái)根據(jù)金地未未來(lái)目前二手公寓價(jià)格來(lái)看，均價(jià)主要集中在 2100023000元 /㎡之間，考慮到二手住宅與新房之間約 15%的差價(jià)則推導(dǎo)價(jià)格約在 24150—26450 元 /㎡。市場(chǎng)比較法定價(jià)： 24857元 /平方米二手房推導(dǎo)定價(jià) ： 2415026450元 /平方米 據(jù)此推斷本項(xiàng)目目前階段公寓售價(jià)約為 24000——26000 元 /平方米 由于區(qū)域缺乏疊加產(chǎn)品，參考一般區(qū)域疊加類產(chǎn)品高于公寓類產(chǎn)品約 25%，則3000033000元 /㎡之間。謝 謝！
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