【正文】 5房及復式 面積段 111130 131150 151170 190以上 比例 8% 44% 42% 6% （數(shù)據(jù)來源：中原地產三級市場 /中原集團市場研究部） Code of this report | 80 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產智庫第三次修正 戶型定位 ? 根據(jù)項目片區(qū)入住樓盤整體戶型比例確定 ? 根據(jù)項目片區(qū)三級市場成交活躍戶型修正 ? 根據(jù)參考片區(qū)戶型供應比例演變修正比例 ? 根據(jù)所在片區(qū)三級市場客戶需求比例驗證 Code of this report | 81 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產智庫根據(jù)套均面積估算各面積段套數(shù) 戶型定位 占地面積 建筑面積 容積率 商業(yè)面積 1393平米 套型限制 90/90 限高 100米 基本指標 第三次修正后 戶型 大 3房 中大 4房 5房及復式 面積段 131150 151170 190以上 套均面積 140 160 200 比例 53% 42% 5% 戶型 大 3房 中等 4房 5房及復式 面積段 131150 151170 190以上 套均面積 140 160 200 套數(shù) 77 61 7 （數(shù)據(jù)來源：中原地產三級市場 /中原集團市場研究部） Code of this report | 82 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產智庫戶型面積段的套數(shù)與誠意客戶登記量比對 戶型定位 第二次修正 戶型及面積段 3房 4房 5房及以上 131150 151170 190以上 套數(shù) 77 61 7 誠意登記量 345 261 32 比例 % % % 第三次驗證 戶型 大 3房 中大 4房 5房及復式 面積段 131150 151170 190以上 比例 53% 42% 5% （備注：以上比例僅是根據(jù)市場供求關系推導，最終需根據(jù)戶型排布確定。） Code of this report | 83 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產智庫價值實現(xiàn) 溢價動作 戶型定位 其它動作 價格預判 Code of this report | 84 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產智庫抬高式、雙景觀規(guī)劃布局 溢價動作 ?以最大化公共空間對于室外景觀的占有。 ?以抬高式的區(qū)隔設計實現(xiàn)項目豪宅形象提升。 Code of this report | 85 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產智庫從景觀最大化角度，建議以下平面布局 規(guī)劃優(yōu)化 ?按照根據(jù)市場銷售判斷的戶型配比，結合項目地塊面積和形狀，初步建議項目設臵 2個單元樓棟平面布局。 ?每棟單體為 3梯 3戶設計，可實現(xiàn) 1戶對應 1梯的尊貴設計 。面積最大的 4房在突出的一戶，能夠實現(xiàn)景觀最大化。 Code of this report | 86 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產智庫規(guī)劃布局能夠滿足各邊戶型的景觀視角 規(guī)劃優(yōu)化 1. 地塊資源最大化原則：充分利用資源，規(guī)避劣勢。 2. 規(guī)劃資源最優(yōu)化原則：規(guī)劃協(xié)調資源、創(chuàng)造資源 3. 景觀最優(yōu)化原則：棟均、戶均資源占有最優(yōu)資源 競爭的布局原則 該布局能夠每一戶都具有最好 的公園景觀觀察視角。 Code of this report | 87 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產智庫形成內外雙景觀的建筑單體排布 規(guī)劃優(yōu)化 住宅 23層，標準 層高 3M 地下停車場 總高約 80M 中央景觀 會所 會所 電梯 荔香公園景觀 層高 5M 層高 5M Code of this report | 88 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產智庫樓體沿街排布，形成內外雙重景觀。 規(guī)劃優(yōu)化 荔香公園 最大限度的利用荔香公園景觀，相當于在視覺上荔香公園成為業(yè)主的前庭院，即項目占地增加了，在視覺上大大降低了容積率。 Code of this report | 89 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產智庫抬高式、雙景觀規(guī)劃簡析 ?主選擇在車流、人流較少的南光路段北側。 ?車行設臵在靠近南山大道最近的位臵。 入口 ?原則上可以與規(guī)劃局溝通實現(xiàn)不計容。 ?抬高后實現(xiàn)了社區(qū)檔次形象區(qū)別化。 ?可以增加地面停車場面積，減少地下室開挖面積，節(jié)約成本，并增加抬高園林面積。 抬高地面 ?南光路車流、人流較少，對社區(qū)噪音和粉塵小。 ?靠前排布，實現(xiàn)社區(qū)園林和公園園林的內外結合。 ?減少與隔壁 2個樓盤之間對視問題。 雙景觀 規(guī)劃優(yōu)化 Code of this report | 90 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產智庫? 項目的核心購買決策人主要入戶方式是從地下車庫開始。 ? 從地下室車庫電梯等候大堂，即設計成為與一層入戶大堂相同檔次的裝修標準。 雙首層、雙大堂的尊貴入戶方式 規(guī)劃優(yōu)化 Code of this report | 91 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產智庫設計豪宅戶型 溢價動作 ?以最大化的增加室內空間與室外公園景觀的結合為標準。 ?豪宅客戶尊貴化設計做到突破常規(guī)。 ?項目單體形狀凹槽較多，適合鏤空和搭板。 Code of this report | 92 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產智庫規(guī)劃布局優(yōu)化下的戶型比例最終確定 戶型優(yōu)化 原建議戶型比例 戶型 大 3房 中大 4房 5房及復式 面積段 131150 151170 190以上 比例 53% 42% 5% ?基于平面層 6戶的排布原則，頂層設臵 4戶復式。 ?需要對原戶型面積段上限和戶均面積進行調整 根據(jù)規(guī)劃的最終比例 戶型 大 3房 中大 4房 復式 面積段 131155 156175 —— 套均面積 150 170 475 套數(shù) 84 42 4 總面積 12600 7140 1880 面積比例 58% 33% 9% 以上戶型配比為初步的概念性建議，最終確定需要與設計院溝通后正式確定。 Code of this report | 93 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產智庫主臥景觀最大化設計 主臥室可考慮設計圓形落地窗，實現(xiàn)大的觀景效果，并能夠增加主臥室的采光。 主臥室或者可考慮設計大角度觀景陽臺，增強業(yè)主與自然的融通。 該設計適合全部 3房及以上戶型 設計建議 戶型優(yōu)化 Code of this report | 94 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產智庫利用鏤空贈送大面積室內觀景空間 ?單體凹槽較多，鏤空贈送面積不會改變外形。 ?入戶花園向外部分做成挖空的花架形式，由于不逢墻，驗收前不計算面積。驗收后填滿花架挖空部分，即可作為獨立的景觀入戶陽臺。 該設計適合大 3房及以上全部戶型。 設計建議 戶型優(yōu)化 Code of this report | 95 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產智庫結構搭板贈送大陽臺，最大 270度的占有公園景觀。 ?驗收前大陽臺不做結構板，因此不計算建筑面積。 ?驗收后搭板做成陽臺，能夠觀看到整體荔香公園景觀。 ?挑出寬度注意懸臂梁設計。 該設計適合大 3房及以上全部戶型。 設計建議 戶型優(yōu)化 Code of this report | 96 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產智庫設計天際墅明星豪宅戶型 溢價動作 天際墅 ? 贈送大面積屋頂平臺和入戶花園。 ? 平臺設計觀景天際花園，將荔香公園和遠處海景盡收眼底。贈送挑空客廳（不超過20%）和大入戶花園。 ? 在陽臺、入戶花園設計方面突出大景觀設計效果。 借鑒案例：香港城市豪宅上林。 Code of this report | 97 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產智庫電梯直接花園入戶，戶內直接控制電梯。 溢價動作 3梯 3戶的設計，可實現(xiàn) 電梯直接入戶 —— ?住戶進入電梯無須按鈕，實行智能“一卡通”，無論是身在大堂，還是在地下車庫，智能卡只需輕輕一刷，電梯就可直達居住層面，出電梯即是自家花園，空間面積利用到極致，不但減少了公攤，尊貴府邸的超然氣派也由此顯現(xiàn)； ?電梯直接入戶，充分保證主人生活的私密感和安全感，能夠充分展現(xiàn)出住家的尊貴感及私享權，提高用戶對私密性的心里滿足。參考案例：三湘海尚等。 Code of this report | 98 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產智庫設計觀光電梯 ? 觀光梯是飽覽美景的絕佳載體，回家的路也是一道風景，利于本項目最大限度容納荔香公園景觀； ? 觀光電梯占用公共空間相對一般電梯少，利于本項目延展空間 溢價動作 Code of this report | 99 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產智庫商業(yè)優(yōu)化設計 溢價動作 ?提升項目檔次、最大化項目可利用的不計容空間面積為出發(fā)點。 ?盡量滿足業(yè)主的私密性、尊貴性要求與景觀資源享受的結合。 Code of this report | 100 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產智庫分散式街鋪設計不利于項目豪宅檔次提升 商業(yè)優(yōu)化 ?項目周邊街鋪尚未形成良好的整體經營氛圍。商鋪形象較差，業(yè)態(tài)經營混亂。 ?目前周邊社區(qū)二手商鋪售價在3500042023元 /平米之間，二手租金在 120150元/平米 /月之間。 結論： ?傳統(tǒng)的沿街商鋪形式嚴重影響項目的豪宅檔次，不建議采取商鋪外圍的布局。 ?建議采取住宅下層設臵集中會所的形式，提高項目檔次。 Code of this report | 101 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產智庫您對于會所的功能需求（已說明面積）休閑類24%健身34%娛樂類（棋牌、閱覽、兒童活動）9%商業(yè)服務類（咖啡、酒吧、商務）32%消閑類（桑拿、美容等）健身康體（泳池、室內健身、小球類）娛樂類（棋牌、閱覽、兒童活動）商業(yè)服務類（咖啡、酒吧、商務）?調查客戶對于會所功能，最多的是希望開設健身康體類，尤其是對游泳池的需求較多。 ?其次是對于商業(yè)服務類的需求，包括咖啡、酒吧等。 ?考慮到項目會所推薦設臵在住宅下層，因此不建議設臵中式餐飲的服務，避免油煙擾民。 主要分類 常見功能設臵 康體類 健身房、游泳池、乒乓球館、羽毛球館、網球館 商業(yè) /服務類 咖啡廳 /休閑茶座、酒吧、多功能室 *、商務中心 * 消閑類 室內高爾夫球場、桌球房、桑拿房、 SPA 娛樂類 棋牌室、閱覽室、兒童活動室 豪宅客戶對于會所功能的敏感點 商業(yè)優(yōu)化 Code of this report | 102 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產智庫住宅底層實現(xiàn)全部改為會所面積 前提： ?抬高部分不計容（可通過與規(guī)劃局溝通解決）。 ?剩余的車位問題需開挖地下一層解決。 商業(yè)優(yōu)化 ? 計容會所面積按照規(guī)劃指標為 1393平米，整體抬高后，可考慮在沿街部分增加不計容的會所部分。 Code of this report | 103 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產智庫項目會所功能設臵建議 ?項目會所二層建議該層集中設臵 12項功能。由于視野良好，并能夠享受中央景觀，并與室外泳池活動相配合，因此建議