【正文】 業(yè)顧問有限公司 79 2023年 8月 23日凸窗室內(nèi)空間卻有所擴大，窗臺可以小坐，可以擺放陳設，也可以通過焦距調(diào)整成為梳妝臺或寫字臺，具有很大的使用價值。產(chǎn)品亮點建議 深圳中原物業(yè)顧問有限公司 80 2023年 8月 23日多用間設計，使居室使用增添靈活性，提供多種實用可能，讀書、家務、健身、臨時居住…… 可變的空間體現(xiàn)居住的個性個性化空間產(chǎn)品亮點建議 深圳中原物業(yè)顧問有限公司 81 2023年 8月 23日價格定位均價 (PRICE)280026002400 300022023023南山美地雍逸園惠澤南苑世紀新天麗園新村TCL項目東江明珠（一期）品質(zhì)(QUALITY)南翠花園風華世家216。采取低開高走策略，以低于均價的特殊價格入市，通過產(chǎn)品和價格優(yōu)勢完全戰(zhàn)勝雍逸園和翠園，截流部分客戶；216。銷售高潮 ，將均價提升至2600元以上 /平方米 ；216。最終實現(xiàn) 整體均價約2600－ 2700元 /平方米，爭取突破 2700元 /平方米 ；東江明珠 雍逸園地塊價值對比TCL翠園東江明珠（二期）（數(shù)據(jù)截至 2023年 8月 9日）深圳中原物業(yè)顧問有限公司 82 2023年 8月 23日定價步驟：項目分析項目分析 選擇可比對象選擇可比對象權重打分權重打分加權求值加權求值核心均價核心均價價格修正價格修正具體的定價過程、價格策略及定價報告在后期營銷執(zhí)行過程中會逐步提交，在此不作詳細闡述。最后內(nèi)部打分、求調(diào)價差、得出執(zhí)行價格表。深圳中原物業(yè)顧問有限公司 83 2023年 8月 23日項目名稱： 雍逸園內(nèi)容 細分內(nèi)容 權重 對比分值 加權分值地理位置(45%)環(huán)境 升值前瞻 5% 生活氣氛 2% 人文環(huán)境 2% 自然環(huán)境（噪音、污染） 3% 1 治安狀況 2% 區(qū)域印象 3% 交通 公共交通、小區(qū)專車 5% 周邊道路、交通管制 5% 配套 教育 5% 1 購物 5% 醫(yī)療 3% 1 休閑 5% 樓盤本體素質(zhì) (35%)景觀 7% 平面設計 朝向、通風、采光 5% 結構、實用、有新意 7% 1 規(guī)模 3% 設備（智能化、消防） 2% 1 裝修（地、面、廚、衛(wèi)、窗、門） 2% 1 外觀（大堂、會所） 2% 1 車位 3% 層高 2% 1 實用率 2% 物業(yè)管理 品牌 2% 1 收費 3% 質(zhì)量 承建商 2% 1 發(fā)展商 3% 工程形象 目前工程進度 5% 營銷包裝 營銷包裝 5% 均價 2480 合計 對比均價 項目對比權重打分求相對核心均價之雍逸園深圳中原物業(yè)顧問有限公司 84 2023年 8月 23日住宅價格根據(jù)市場比較法得出市場核心均價：根據(jù)市場比較法得出市場核心均價： 2380元元 /平方米平方米根據(jù)項目預期目標結合項目實際情況，通過其它產(chǎn)根據(jù)項目預期目標結合項目實際情況，通過其它產(chǎn)品亮點、營銷包裝提升銷售節(jié)奏的控制。品亮點、營銷包裝提升銷售節(jié)奏的控制。我們建議入市價格我們建議入市價格 ：： 2399元元 /平方米平方米最后實現(xiàn)總體均價最后實現(xiàn)總體均價 ：： 2600以上元以上元 /平方米平方米（市場比較價格與目標價格的差別需要后期包裝及（市場比較價格與目標價格的差別需要后期包裝及產(chǎn)品調(diào)整、改造的支撐?。┊a(chǎn)品調(diào)整、改造的支撐?。┥钲谥性飿I(yè)顧問有限公司 85 2023年 8月 23日商業(yè)價格□ 采用市場比較、收益還原法 確定項目價格對片區(qū)未來租金水平預測： 1F： 80100元 /㎡， 2F： 5060元 /㎡， 3F： 3040元 /㎡□ .按照惠城區(qū)房地產(chǎn)常用貼現(xiàn)率 8%進行收益還原，計算得出當前銷售價格應為：1F： 15000元 /㎡， 2F： 9000元 /㎡， 3F： 5250 /㎡□ 考慮商業(yè)整體形象檔次提升以及業(yè)態(tài)規(guī)劃優(yōu)化，同時運用適當?shù)匿N售模式進行銷售，未來價值表現(xiàn)將在當前價格基礎上有一定程度的提高，修正為：1F： 1800020230元 /㎡ ， 2F： 1000012023元 /㎡ ， 3F： 60007000 /㎡（在營銷具體執(zhí)行過程中中原逐漸提交定價報告）深圳中原物業(yè)顧問有限公司 86 2023年 8月 23日基于附加目標的創(chuàng)新整合工作流程基于市場目標的定位思路深圳中原物業(yè)顧問有限公司 87 2023年 8月 23日附加目標中原對于發(fā)展商目標的理解 市場目標 快速成功銷售開盤后 60天內(nèi)銷售 30％10個月銷售率達 90％分解重塑項目市場形象，建立市場信心提升項目形象，最終實現(xiàn)價值最大化：住宅價格達到 2600以上元 /平方米，商業(yè)整體均價達到 11000元 /平方米。將項目提升為片區(qū)標志性物業(yè)。招商與住宅銷售同步深圳中原物業(yè)顧問有限公司 88 2023年 8月 23日『新行業(yè)』社會創(chuàng)新技術創(chuàng)新『舊行業(yè)』中國企業(yè)的 “創(chuàng)新矩陣 ”當今中國企業(yè)的創(chuàng)新大多聚集在 “新行業(yè) ——社會創(chuàng)新 ”象限房地產(chǎn)企業(yè) 成為了舊行業(yè)中極少正在進行創(chuàng)新實踐的代表基本觀點 1：創(chuàng)新是建立影響力的必由之路萬科系列產(chǎn)品佳兆業(yè) 可園深圳中原物業(yè)顧問有限公司 89 2023年 8月 23日移動通信（技術創(chuàng)新）的發(fā)明并不比分期付款（社會創(chuàng)新）的引入創(chuàng)造了更大的價值社會創(chuàng)新技術創(chuàng)新改變市場結構 提供低價商品提供優(yōu)質(zhì)服務 創(chuàng)立新的市場形象 [ 企業(yè)的技術積累不足以進行大規(guī)模的技術創(chuàng)新 ]營銷創(chuàng)新（促銷 /名人秀 /價格策略）地產(chǎn)創(chuàng)新模式解析產(chǎn)品創(chuàng)新 （送面積 /送空間 /入戶花園 /露臺）形象與概念創(chuàng)新（ XX生活方式 /嫁接 /意識形態(tài) ）服務創(chuàng)新（物業(yè)管理 /XX會）深圳中原物業(yè)顧問有限公司 90 2023年 8月 23日基本觀點 2：資源整合有助于提升產(chǎn)品附加值深圳中原物業(yè)顧問有限公司 91 2023年 8月 23日產(chǎn)品創(chuàng)新資源整合服務創(chuàng)新形象創(chuàng)新通過整合東江明珠項目優(yōu)勢、資源，進行 產(chǎn)品創(chuàng)新、服務創(chuàng)新、形象創(chuàng)新，在惠州房地產(chǎn)市場建立影響力，形成東江明珠花園競爭雛形影響力建立東 江（明珠） 品 牌形成送車位（面積）配置 物管重塑口碑建立東江明珠項目品牌全攻略 突破創(chuàng)新 —— 建立影響力重塑良好口碑資源整合 —— 推廣包裝良好口碑深圳中原物業(yè)顧問有限公司 92 2023年 8月 23日提供（精）裝修套餐?科局級干部?企業(yè)主?企業(yè)管理層?中高收入白領不同市場 需求 /敏感點差異 交樓標準差異 前提惠州深圳深圳上海北京?高干?老板階層?企業(yè)管理層?中高收入白領?年輕一族?口岸區(qū)?小戶型?外籍人士?商務人士?年輕城市白領?不同群體身份差異?需求彈性 /個性化?普遍需求?裝修市場不發(fā)達?客戶可多種選擇?商務?小戶型配置標準化?品質(zhì)?品牌?標準化服務粗毛坯毛坯精裝修?（優(yōu)勢）成本低?（劣勢）檔次低?裝修市場不發(fā)達?初級市場?品質(zhì)品牌提升?接近成熟市場?（優(yōu)勢）滿足個性化與需求彈性?（劣勢）非成熟市場?成熟市場標準化?優(yōu)勢 ——?支撐價格 /品牌?支撐差異化提升?（劣勢）增加負擔跳躍提升適度提升服務創(chuàng)新配置 物管深圳中原物業(yè)顧問有限公司 93 2023年 8月 23日客戶購房自行裝修存在的幾點問題v裝修費用成本大v裝修花費時間長、費心v自行裝修對裝修質(zhì)量的擔心v自行裝修對鄰里等住戶的干擾v二次裝修對房屋損耗度的加大v二次裝修帶來的環(huán)境污染提供（精）裝修套餐方案，可以避免客戶在自行裝修中面臨的諸多不利和不便，同時降低置業(yè)門檻。深圳中原物業(yè)顧問有限公司 94 2023年 8月 23日提供 “ 新級 ” 的服務標準“ 標準層管家式 ” 物業(yè)管理服務任何客戶需物業(yè)管理中心提供任何服務時，只需開門召喚或啟動戶內(nèi)服務按鈕直接告知服務需求更加 人性化 的物管附加服務：q家居清潔及家務助理服務q干濕洗熨服務q籌辦宴會服務q定時喚醒服務q代為訂餐、送餐服務q代租、代管服務服務創(chuàng)新配置 物管深圳中原物業(yè)顧問有限公司 95 2023年 8月 23日q車輛出入管理q小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)q小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心q業(yè)主論壇q物業(yè)管理公告q網(wǎng)上社區(qū)服務創(chuàng)新配置 物管深圳中原物業(yè)顧問有限公司 96 2023年 8月 23日一卡通系統(tǒng)服務創(chuàng)新配置 物管深圳中原物業(yè)顧問有限公司 97 2023年 8月 23日 惠州 新天地 品牌聯(lián)想 惠州居住、投資……購物中心質(zhì)量最好旗幟居住、購物最大的中高端產(chǎn)品白領、社會精英、生意人 ……片區(qū)最貴升值潛力消費群體商場產(chǎn)品地位產(chǎn)品檔次質(zhì)量價格形態(tài)所在地216?，F(xiàn)代、潛力、物有所值感是普通消費者對新東江明珠花園的最直觀感受形象創(chuàng)新惠州 新天地深圳中原物業(yè)顧問有限公司 98 2023年 8月 23日 項目命名建議東江 ●新天地深圳中原物業(yè)顧問有限公司 99 2023年 8月 23日 項目命名建議東江 ●尚城東江 ●城市廣場惠州 ●城市廣場東江 ●新時代廣場新 ●領地惠州 ●新天地深圳中原物業(yè)顧問有限公司 100 2023年 8月 23日項目營銷執(zhí)行策略請參閱：提交《營銷策劃執(zhí)行報告》謝謝！深圳中原物業(yè)顧問有限公司 101 2023年 8月 23日謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH