【正文】 項目價值點 項目個性價值 價值屬性 卓越維港 海景、立面材料、大贈送 立面材料 附加值 皇庭港灣 豪華大主臥、主傭分梯 豪華大主臥、主傭分梯 戶型設(shè)計 三湘海尚 大面積尺度、科技智能建筑屬性 科技智能建筑屬性 物業(yè)附加值 君匯新天 大贈送、高性價比 大開間 戶型設(shè)計 鴻威海怡灣 一線海景、超實用贈送面積 —— —— 卓越淺水灣 純 4房，交錯露臺設(shè)計 露臺設(shè)計 戶型設(shè)計 博海名苑 低梯戶比，大面積贈送露臺 露臺設(shè)計 戶型設(shè)計 浪琴半島 首家觀光電梯、無邊際按摩式泳池、下沉式商業(yè)街、贈送面積 觀光電梯、無邊際泳池、下沉式商業(yè)街 物業(yè)附加值 中信岸芷汀蘭 最后的灣區(qū)大宅 —— —— 競爭片區(qū)典型項目價值體系 競爭研究 ?共性價值：戶型大尺度空間設(shè)計、贈送面積、產(chǎn)品的內(nèi)部空間打造、物業(yè)附加值 Code of this report | 65 169。 l客戶的區(qū)域性較強，外溢臵業(yè)的比例一般。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產(chǎn)智庫分析思路 競爭片區(qū)研究 典型客戶研究 價值實現(xiàn)方向 Code of this report | 61 169。 l 客戶總體認可項目區(qū)域未來的價值上升空間。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產(chǎn)智庫調(diào)查客戶對于本片區(qū)認同度分析 客戶研究 客戶認同度38%10%5%18%30%生活配套成熟 商業(yè)配套 行政事業(yè)單位 文化教育 公園景觀? 被調(diào)查客戶對于項目區(qū)域，最認同的是生活配套成熟和公園景觀。 ? 高級別公務(wù)員（含退休）； ? 文衛(wèi)事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)（處級干部以上）； ? 本區(qū)域的已入住樓盤大戶型（ 130平米以上）業(yè)主。 職業(yè)構(gòu)成 Code of this report | 57 169。 ?需挖掘目標客戶的價值需求點。 寶能太古城 /明舍御園客戶訪談 Code of this report | 55 169。 l 對比寶能和明舍御園的區(qū)別，秦先生認為買明舍御園現(xiàn)在是圖個學(xué)位，以后的話還可以住，那里離秦先生現(xiàn)在的家很近，大陽臺上可以看到整個荔香公園景觀，生活也方便。但是會認真考慮戶型、園林景觀這些因素的。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產(chǎn)智庫訪談對象 嚴女士 職業(yè) 小企業(yè)老板 訪談要點 l 嚴女士一家之前已經(jīng)是陽光帶海濱城業(yè)主，曾經(jīng)在中原地產(chǎn)繽紛假日分行登記過，看看南頭這片的大戶型情況。 l 400多萬的價格，其實在別的區(qū)域也能買到帶學(xué)位的房子，之所以選擇荔林春曉，主要是戶 型設(shè)計比較好，大陽臺，能看到社區(qū)中央景觀。 l 問及為何還是去了后海買房子，朱女士說主要是三湘的戶型要好于南頭這一片的設(shè)計，畢竟后海是新區(qū)，而且她以后也要住的，當然會先考慮產(chǎn)品了。 l 曾經(jīng)在中原地產(chǎn)荔香源分行看過悠然天地和明舍御園的 140多平米 3房，目的是買個學(xué)位房，房產(chǎn)肯定是能保值。 訪談結(jié)論 戶型設(shè)計始終是戶型優(yōu)化的核心。同時又到鴻威海怡灣看了一套 143平米的觀海戶型， l 400多萬的價格，其實在別的區(qū)域也能買到帶學(xué)位的房子，鴻威海怡灣這套戶型算下來上了 500萬?？蛷d是從側(cè)面看荔香公園，角度不好。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產(chǎn)智庫訪談對象 詹先生 職業(yè) 前海某公司管理層 訪談要點 l 購買皇庭港灣 F座 177平米大 3房。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產(chǎn)智庫區(qū)域外高價成交客戶研究 客戶研究 Code of this report | 51 169。陳先生說其實已經(jīng)在多個片區(qū)考慮過，包括科技園和后海那里，但是科技園和后海的人氣不旺，配套不齊全是一個，另外 明舍御園的社區(qū)設(shè)計很精致，園林做的很好 ，陳先生很喜歡這些。 當然要選擇環(huán)境舒適、戶型合理的社區(qū)了。 荔林春曉客戶訪談 Code of this report | 49 169。關(guān)于是否看重學(xué)位，林先生認為其實在別的區(qū)域也能買到帶學(xué)位的房子，之所以選擇這里，主要是生活成熟，又有公園景觀。 ，制約了片區(qū)物業(yè)整體的價值。葉先生表示， 400多萬的價格又帶學(xué)位的房子，科技園那里也有不少。 ?本次調(diào)研獲得片區(qū)內(nèi)客戶現(xiàn)場訪談案例 4組，電話和郵件問卷 28份。其中成交比例最高的是 131170平米面積段，占三級市場總成交套數(shù)的 %。 ? 該類客戶共獲得現(xiàn)場填寫和電子問卷共計28份。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產(chǎn)智庫后海區(qū) 天驕華庭分行 深圳市南山區(qū)工業(yè)八路天驕華庭 234號樓 13商鋪部分 卓越維港分行 深圳市南山區(qū)工業(yè)八路天驕華庭 234號樓 13商鋪部分 深圳市南山區(qū)后海大道名仕花園 7幢 127號鋪 蔚藍海岸分行 深圳市南山區(qū)后海大道名仕花園 7幢 127號鋪 濱海之窗分行 深圳市南山區(qū)后海大道濱海之窗花園 2號樓 08號商鋪 愉康片區(qū) 麒麟分行 深圳市南山區(qū)藝園東路繽紛年華家園商業(yè)裙樓 A0 79號 學(xué)府分行 南山區(qū)學(xué)府路康樂大廈 K1002B鋪 南山 E區(qū) 蔚藍海岸三期分行 南山區(qū)后海大道登良路蔚藍海岸三期 29棟 102A、 B號鋪 西海灣分行 深圳市南山區(qū)后海創(chuàng)業(yè)路西海灣花園 50號商鋪 觀海臺分行 深圳市南山區(qū)觀海臺 57鋪 前海 B區(qū) 繽紛分行 深圳市南山區(qū)南光路繽紛假日 D幢 118號商鋪 現(xiàn)代城分行 深圳市南山區(qū)現(xiàn)代城華庭 15棟 A015鋪 南頭高新區(qū) 陽光荔景分行 深圳市南山區(qū)南山大道東梅源路北荔香園 6號鋪 星海沁園分行 南山區(qū)深南大道與前海路交匯處星海名城組團三商鋪 C之一 海雅片區(qū) 厚德品園分行 南山區(qū)學(xué)府路厚德品園商鋪 67 華彩天成分行 深圳市南山區(qū)文心二路 (海雅百貨后面 )華彩新天地商城 121號店 中原地產(chǎn)三級市場客戶資源利用 客戶研究 ?為了確保本次匯報完全符合客觀的客戶需求，項目組特地走訪了中原地產(chǎn)在南山的南頭、后海、前海、中心區(qū)的 15家三級市場分行。 Code of this report | 41 169。 ? 在售項目：三湘海尚、寶能太古城、鴻威海怡灣、君匯新天。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產(chǎn)智庫世界大都市現(xiàn)狀 問題思考： ?具有城市資源與公園景致的價值的城市豪宅，具有領(lǐng)導(dǎo)整個城市豪宅市場高價值表現(xiàn)。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產(chǎn)智庫大都市案例 倫敦海德公園創(chuàng)全球最高高層豪宅單價記錄 倫敦海德公園區(qū)域： ?歷史：倫敦最知名的公園。 典型豪宅項目： ?仁恒河濱花園公園 ?香梅花園（三期） ?麗晶博園 主流價格： 5000080000。 世界大都市案例 Code of this report | 33 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產(chǎn)智庫NEVER AGAIN 靜溢繁華，不可再有 形象表達： Code of this report | 32 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產(chǎn)智庫項目豪宅價值體系 豪宅基礎(chǔ)性價值 公園景觀 城市資源 交通路網(wǎng) 教育配套 開闊視野 獨占性非比較級價值 城市資源與公園景觀的融合價值 溢價 平價 房地產(chǎn)智庫Code of this report | 28 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產(chǎn)智庫顯性價值視角下的梳理 中原認為，僅看到顯性價值忽略了： ?城市土地資源稀缺性對地塊價值空間挖掘的 利潤要求 ?中央公園景觀與城市成熟配套資源融合后的 獨特性價值 ?未來珠三角中心地區(qū)的城市中心的 不可替代性 ?成熟住區(qū) ?學(xué)位房 ?景觀房 ?片區(qū)新盤 ?片區(qū)新的景觀和學(xué)位房 ?居家型景觀大宅 房地產(chǎn)智庫Code of this report | 25 169。 ? 華僑城：深圳和國家著名主題旅游文化和高尚住宅區(qū)。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產(chǎn)智庫唯一城市中心資源與自然資源融合的新盤 隱性價值 家樂福 人人樂 深圳大學(xué) 南山實驗學(xué)校 協(xié)和深圳醫(yī)院 南山婦幼醫(yī)院 區(qū)政府 區(qū)公安局 城市中心資源 自然景觀資源 獨占性的資源優(yōu)勢 Code of this report | 23 169。 房地產(chǎn)智庫Code of this report | 21 169。 房地產(chǎn)智庫Code of this report | 20 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產(chǎn)智庫現(xiàn)有視角下的項目可實現(xiàn)價值 問題思考： ?在學(xué)位房和景觀房的價值觀念下，項目價值受制于目前區(qū)域二手樓盤的價值制約。 ? 需求 3房的客戶以改善型自住為主， 70%需求集中在購買學(xué)位房 。 臵業(yè)動機 60%30%10%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%南山福田其它? 片區(qū)內(nèi)目前臵業(yè)客戶 60%來自南山 ， 30%來自福田。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產(chǎn)智庫明舍御園 基本指標： ?項目用地面積 :㎡ ?建筑面積 :24996m2 ?容積率 : ?總戶數(shù)： 105戶 ?車位 :149 ?覆蓋率 : % 戶型 面積區(qū)間（㎡） 套數(shù)比 三房二廳（帶工人房） 140160 80% 四房二廳（帶工人房） 180200 10% 四房兩廳（帶工人房） 200230 10% 戶型比例： 三級市場價格 ?帶學(xué)位和景觀戶型： 260002800元 /平米； 評價 ： ?依靠內(nèi)部園林和觀景戶型成為片區(qū)內(nèi)品質(zhì)相對最高的樓盤。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產(chǎn)智庫項目周邊目前供應(yīng)全部為二手樓盤 價值檢驗 1 2 3 4 5 6 7 8 9 名稱 套數(shù) 主力 主力面積 荔林春曉 544 4房 1 1 170 荔秀華庭 56 4房 1 180 明舍御園 105 4房 140230 前海華庭 196 2房 3房 80/100 荔香源 84 3房 4房 130180 馨荔苑 28 4房 160、 180 秀林新居 90 4房 5房 12 178 陽光荔景 372 3房 4房 11 150 悠然天地 524 3房 5房 1 140170 序號 樓盤 序號 樓盤 1 荔秀華庭 6 明舍御園 2 秀林新居 7 陽光荔景 3 馨荔苑 8 荔林春曉 4 前海華庭 9 悠然天地 5 荔香源 備注：荔香源為軍產(chǎn)房。 大角度的公園景觀視野 項目地塊 項目印象 獨占性景觀資源價值 城市稀缺開闊性視野 標志性昭示效果 房地產(chǎn)智庫Code of this report | 11 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產(chǎn)智庫周邊社區(qū)生活氛圍濃厚，居家條件良好 項目印象 房地產(chǎn)智庫Code of this report | 10 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產(chǎn)智庫交通通達性良好，同時規(guī)避主干道噪音干擾 與主干道快速連接 動線 1：地塊 —— 南光路（南） —— 輔道 —— 桃 園路。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產(chǎn)智庫然而，在深圳， 豪宅往往與郊野化的觀念相連， 城市豪宅在價值定義上遭遇貶損 …… 房地產(chǎn)智庫Code of this report | 4 169。Code of this report | 1 169。 房地產(chǎn)智庫Code of this report | 3 169。 Copyright Centaline Group, 2023 m 房地產(chǎn)智庫位于南頭成熟居住區(qū)中心，城市資源豐富 項目印象 人人樂 天虹 商場 家樂福 實驗小學(xué) 實驗學(xué)校 協(xié)和醫(yī)院 婦幼醫(yī)院 中信銀行 田廈 項目 文體中心 荔香 公園 南頭商業(yè)城 百安居 郵政儲蓄 南山政府 南山分局 活動中心 公交站 地鐵站 公交站 公交總站 步行 15分鐘