【正文】 地面積 總建筑面積總13萬平方米當(dāng)期下期容積率綠化率40%以上規(guī)劃社區(qū)規(guī)劃 23000平方米江南山水園林 2000多平方米會所產(chǎn)品規(guī)劃l 共由9棟23樓高層組成l 其中三期由3棟高層組成配套周邊配套西安電子科技大學(xué)、省醫(yī)院、太白醫(yī)院等社區(qū)配套l 會所（咖啡吧、游泳池、健身房等）l 戶外運(yùn)動場（籃球、羽毛球等）l 露天兒童游樂組合機(jī)械產(chǎn) 品格局（室/廳/衛(wèi)）建筑面積（平方米）戶數(shù)3/2/2131501844/2/2135465/2/217417646戶型特征分析l 3室150平米設(shè)計豪華，客廳5米6開間 l 4室書房設(shè)計狹小，l 5室過道設(shè)計偏長，造成面積浪費(fèi)，其中有一衛(wèi)為暗室物業(yè)管理管理公司西安怡人物業(yè)管理公司管理費(fèi)（）車位配比500個車位價格出售：89萬價格單價區(qū)間34503860元/平方米總價區(qū)間銷售情況開發(fā)周期共分三期開發(fā)上市時間交房時間 05年底去化量41套/月去化速度89%客源l 本市當(dāng)?shù)厝速徺I為主l 自住居多營銷推廣概念及手段營銷思路l 水岸名邸 一切都是好宅標(biāo)準(zhǔn) 除了價格推廣手段l 一次性購房可享受98折優(yōu)惠，按揭享受99折優(yōu)惠l 報刊媒體推廣為主l 戶外硬廣媒體通路l 《華商報》、《西安晚報》為主打l 相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站（）優(yōu)劣勢優(yōu)勢l 產(chǎn)品整體品質(zhì)較高，江南園林景觀設(shè)計具特色l 先做景觀后銷售，市場反映效果好劣勢l 棟距小，低層戶型采光不夠l 部分房型設(shè)計欠缺合理房地產(chǎn)項目調(diào)研表樓盤名稱世家星城（三期）地址丈八東路東儀路電話02985259999投資商開發(fā)商西安房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司占地面積總55萬平方米 總建筑面積總75萬平方米當(dāng)期下期容積率綠化率45%規(guī)劃社區(qū)規(guī)劃l 2000平方米健身俱樂部、商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃l 三期由10棟小高層、高層組成配套周邊配套l 交大醫(yī)學(xué)院、交大財經(jīng)學(xué)院、陜師大、西北政法、西安郵電學(xué)院、外語學(xué)院、203所、618所等大專院校及科研院社區(qū)配套l 健身俱樂部（室內(nèi)恒溫游泳池、籃球場及各種健身場地）及沿街商業(yè)產(chǎn) 品格局（室/廳/衛(wèi)）建筑面積（平方米）戶數(shù)2/2/11023/2/2140復(fù)式180樓盤共有7000多戶，當(dāng)期開發(fā)三期戶數(shù)不詳戶型特征分析房型圖尚未確定物業(yè)管理管理公司西房物業(yè)管理公司管理費(fèi)1（不含電梯費(fèi)）車位配比1：車位價格售89萬價格單價區(qū)間均價2880元/平方米（具體價格范圍目前未定）總價區(qū)間以均價來算:銷售情況開發(fā)周期共分3期開發(fā)，當(dāng)期為3期上市時間（內(nèi)部認(rèn)購）交房時間 05年底去化量不詳去化速度不詳客源l 本市居民購買為主，異地購房為輔l 自住居多營銷推廣概念及手段營銷思路l 打造一流高品質(zhì)大眾精品住宅推廣手段l 付5萬頂7萬”活動(在內(nèi)部認(rèn)購期,只要先付5萬元定金,開盤后購買可抵消7萬元房款) 媒體通路l 《華商報》、《西安晚報》為主打l 相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站（）優(yōu)劣勢優(yōu)勢l 社區(qū)規(guī)模大，配套設(shè)施齊全l 周遍名校多，居住環(huán)境好l 借學(xué)校優(yōu)勢，吸引大量客戶劣勢l 產(chǎn)品總體品質(zhì)一般注：樓盤目前屬內(nèi)部認(rèn)購階段，未上市銷售，部分資料無法獲悉城西樓盤房地產(chǎn)項目調(diào)研表 樓盤名稱八水洋房地址玉祥門外豐禾路中段售樓電話02986252000開發(fā)商陜西恒泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總占地面積總建筑面積當(dāng)期開發(fā)建面容積率綠化率30%建筑形態(tài)由小高層、高層組成景觀特點(diǎn)5880平方米的蘇州園林式主題景觀配套設(shè)施羽毛球場、室外健身場及兒童游樂場交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯現(xiàn)房主力戶型3/2/1 單價范圍26503020總價范圍物業(yè)管理未定車位配比1：去化情況70%營銷概念及手段概念：平凡生活 非凡流露 蘇州園林式精品住宅小區(qū)手段：一次性購房可享受98折優(yōu)惠 按揭享受99折優(yōu)惠報刊媒體推廣為主 戶外硬廣點(diǎn)評216。 通過以上資料顯示，本項目的目標(biāo)客源為：來自高新區(qū)、南郊區(qū)域（長安區(qū)）以及接近高新區(qū)的城西的科研機(jī)構(gòu)工作人員、高校教職人員、企業(yè)中層職員以及政府部門工作人員為項目購房主體。l 因工作需要在當(dāng)?shù)刭徶梅慨a(chǎn)的外地人占有一定的比例，這部分人的購房行為是投資兼自住。職業(yè)分布分析：項目區(qū)域是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)、研究以及大學(xué)城為依托，各類職業(yè)人群的分布為：l 中科研機(jī)構(gòu)工作人員、高校教職人員、企業(yè)中層職員以及政府部門工作人員占有相當(dāng)比例，是其購房主體。l 產(chǎn)品建議上可考慮 “頤景園”產(chǎn)品的區(qū)域移植，以填補(bǔ)市場之空白l 區(qū)域市場的啟動尤為重要，可考慮與當(dāng)?shù)仄放迫缱限表椖窟M(jìn)行聯(lián)動。道路狀況地塊西面是雙向四車道的西萬路，北與太白路相連，南通秦嶺旅游度假區(qū)及野生動物園，路況平整，車流量較多，其中以重機(jī)車輛為主，噪音7080分貝。價格是區(qū)域客源考慮的最主要因素，其次為交通、項目區(qū)域、居住環(huán)境以及房屋的朝向的選擇。、面積在121140平米、戶型為3/2/2（53%）的產(chǎn)品。區(qū)域產(chǎn)品銷售抗性分析案名剩余戶型面積剩余量全部與大面積剩余量比楓林綠洲3/2/24/2/24/2/31181491671817099%豪盛時代華庭3/2/24/2/25/2/21501351742499%綠地仕嘉公寓3/2/24/2/2復(fù)式130154172304590%八水洋房3/2/21232015%家天下3/2/21381434270%世紀(jì)頤園3/2/24/2/2復(fù)式11401603602099%我愛我家3/2/24/2/211261345060%新西蘭(二期)3/2/2復(fù)式1311502201099%旭景碧澤園( 二期)3/2/24/2/21361685571%紫昕花庭3/2/213835059%紫薇田園都市復(fù)式180、240————世家星城復(fù)式180————楓韻藍(lán)灣————————城市楓景————————l 三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二衛(wèi)及復(fù)式，面積普遍偏大導(dǎo)致總價過高是滯銷的主要原因l 有些房型面積沒得到有效控制，且設(shè)計缺乏合理性、功能未能細(xì)分，導(dǎo)致銷售抗性。l 總價在70萬以上時，所占比例明顯減少，說明區(qū)域高端客戶有限，與區(qū)域房產(chǎn)整體情況基本相符。消費(fèi)者對房屋理想單價需求分析我們對區(qū)域客源在理想狀態(tài)下的心理單價進(jìn)行了專項研究，如下圖所示：l 區(qū)域客源的心理單價區(qū)間在2500－3500元/平方米的占有主要比例，為63％。l 三廳以及四廳所占比例很少，說明區(qū)域目前仍以滿足基本居住需求為主，并未過渡到享受型需求。其中81－110平方米占39％，111－130平方米占29％。l 其他陽臺案名城市楓景（一期）楓林綠洲（二期）豪盛時代華庭（三期）綠地世紀(jì)城（仕嘉新里一期）世家星城（三期）紫薇田園都市陽臺（封與不封）不詳部分封封部分封封封陽臺多采用封閉陽臺設(shè)計，以隔離風(fēng)沙和塵土，但也因封閉陽臺存有一定采光問題，故亦有項目采用部分封、部分不封的方式區(qū)域需方市場產(chǎn)品分析區(qū)域購房者理想建筑類型選擇分析l 區(qū)域客源對多層有相當(dāng)?shù)钠茫浯螢樾「邔?。車位售價一般在810萬元。l 物業(yè)費(fèi)案名城市楓景（一期）楓林綠洲（二期）豪盛時代華庭（三期）綠地世紀(jì)城（仕嘉新里一期）世家星城（三期）紫薇田園都市物業(yè)費(fèi)（不含電梯費(fèi)）不詳1從物業(yè)管理費(fèi)來看，l 戶型面積與銷售關(guān)系分析調(diào)研顯示:暢銷戶型：一是面積在100平方米左右的二房，二是125135平米的三房，且此類戶型上市場供應(yīng)的主體。 重點(diǎn)項目戶型比例：區(qū)域產(chǎn)品中戶型排在前三位的是3/2/2（53%）、2/2/1（15%）、4/2/2（11%）,這體現(xiàn)出區(qū)域以提升居住品質(zhì)為主的需求在功能上的體現(xiàn)。在影響價格的諸多因素中，其環(huán)境和朝向等因素影響較大，南向和北向的差價估計在1520%。 三類客群并存，且以自住需求為主區(qū)域購房的客戶大體分為三類：一是周邊工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工作人士；二是鄰近區(qū)域的欲提升居住質(zhì)量的人士；三是外地人士（陜北），三類客戶群體并存，均以自住需求為主，同時一個不容忽視的客源來源渠道為團(tuán)購。216。l ，動向不清晰。區(qū)域樓盤價格在3360元/平米左右。宏林茗座就是典型的代表樓盤，其均價為2900元/平米，針對對象是當(dāng)?shù)氐墓ば诫A層。高新區(qū)本身所特有的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃優(yōu)勢及連帶的需求基礎(chǔ)，為其房地產(chǎn)發(fā)展提供堅實(shí)基礎(chǔ)，總體而言，區(qū)域樓市處于各板塊的首位，均價為3600元/平米。l 經(jīng)濟(jì)狀況：0104年，其經(jīng)濟(jì)呈快速發(fā)展勢頭， 004年GDP增幅均在30%，地方財政收入亦呈近似同步的速度發(fā)展。西安樓市區(qū)域分析樓市區(qū)域分布圖西安房地產(chǎn)板塊主要有城南、城北、城東、城西板塊組成。04年（2626元/平米）同比增加479元/平米，%，其從側(cè)面說明了西安整體樓市開始步入快速發(fā)展期。二、西安市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析房地產(chǎn)發(fā)展各項指標(biāo)分析投資額: 呈現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢，其中，2004年的增幅較大，其增幅比例為25%。年份2001200220032004城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）6705718077848544農(nóng)民人均純收入2490264228383143區(qū)域規(guī)劃情況l 城市總體規(guī)劃（20042020）表4：城市規(guī)劃規(guī)模規(guī)劃居住人口（萬人）建設(shè)用地面積（平方公里）人均居住面積2005152010695695 20202076578825l 未來產(chǎn)業(yè)布局中心城市:城墻以內(nèi)，行政中心外遷，發(fā)展以旅游、商貿(mào)為主的支柱產(chǎn)業(yè)。表1：西安市GDP增長變動狀況年份200120022002200320032004GDP平均增幅%%%人均GDP增幅%%%西安市人均GDP介于13008000美元，說明其房地產(chǎn)發(fā)展處于快速上升階段。風(fēng)沙影響較為嚴(yán)重。℃。項目定位：頤景園系列現(xiàn)代生態(tài)園林住宅戶型面積及配比戶 型比例一房一廳一衛(wèi)（60平方米左右）8%二房二廳一衛(wèi)（80－100平方米）35%三房二廳二衛(wèi)（110135平方米）50%三房二廳二衛(wèi)（135－150平方米）5%四房二廳二衛(wèi)（150平方米以上）2%商業(yè)設(shè)置：10000平米的SHOPPINGMALL 商業(yè)市場的空白、資源的向心聚集，商業(yè)與住宅的聯(lián)動（提高整體入住率、社區(qū)成熟度）、打造“區(qū)域商業(yè)中心”土地增值、價格跳躍式增長，實(shí)現(xiàn)二、三期利潤最大化集團(tuán)由局部住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的試點(diǎn)新的利潤增長點(diǎn)水景營造總體沿用頤景園的原有手法，而在水源的維系上可借鑒區(qū)域諸如豪盛時代華城等的相關(guān)措施目 錄一、西安基本概況 1地理位置 1氣候 1人口 1經(jīng)濟(jì)水平 2區(qū)域規(guī)劃情況 3二、西安市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 5房地產(chǎn)發(fā)展各項指標(biāo)分析 5房地產(chǎn)未來量預(yù)測 7西安樓市區(qū)域分析 7（1）高新區(qū) 9（2）其他區(qū)域 11三、高新區(qū)樓盤分析 12競爭分析 12（1）競爭個案分析 12（2）潛在競爭情況 21區(qū)域樓盤特點(diǎn) 23區(qū)域供給產(chǎn)品分析