【正文】 從朝向選擇上，南北通透的最好，純南的朝向其次，北向的朝向以及西曬嚴(yán)重的有抗性l 對(duì)水景有相當(dāng)程度的偏愛(ài)、對(duì)建筑風(fēng)水沒(méi)有明顯的取向l 一般對(duì)生活和商業(yè)配套有較高程度的關(guān)注l 區(qū)域自備車(chē)和摩托車(chē)的擁有量比例不高，對(duì)道路狀況和停車(chē)條件的關(guān)注程度不高，而對(duì)出行動(dòng)向及公共交通狀況有一定的關(guān)注l 受西部地區(qū)區(qū)域限制，人口整體素質(zhì)不高，且有相當(dāng)數(shù)量的回民，治安狀況不夠理想，因此對(duì)小區(qū)的治安及其在物業(yè)管理方面的體現(xiàn)要求較高七、產(chǎn)品建議八、開(kāi)發(fā)建議上海圣泰—中銳機(jī)構(gòu) 二零零五年三月附：區(qū)域樓盤(pán)信息城東區(qū)域樓盤(pán)房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研表樓盤(pán)名稱(chēng)紫昕花庭地址東二環(huán)金花北路301號(hào)（胡家廟十字北150米）售樓電話(huà)02982555999開(kāi)發(fā)商西安富萊明置業(yè)有限公司總占地面積總建筑面積當(dāng)期開(kāi)發(fā)一、二期容積率綠化率40%建筑形態(tài)17棟高層、小高層圍合組成景觀特點(diǎn)15000平方米新加坡陽(yáng)光水景園林設(shè)計(jì)，S形水系貫穿社區(qū)配套設(shè)施下沉式廣場(chǎng)、庭園、晨練廣場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)等交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯現(xiàn)房主力戶(hù)型63190單價(jià)范圍27003800總價(jià)范圍1772物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)：（電梯費(fèi)：平均27元/月，每層加減2元左右）車(chē)位配比1:去化情況60%左右（共1076戶(hù)，剩余600多套）營(yíng)銷(xiāo)概念及手段概念：王牌 2005年西安最紅生活盡在東二環(huán)超空間最好的留給最?lèi)?ài)的手段：一次性購(gòu)房可享受98折優(yōu)惠 按揭享受99折優(yōu)惠報(bào)刊媒體推廣為主 戶(hù)外硬廣點(diǎn)評(píng)l 地理位置距城中心較偏l 景觀設(shè)計(jì)新穎，提倡新加坡園林景觀居住社區(qū)l 120140平米，6米挑空躍層，成為產(chǎn)品最大賣(mài)點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研表樓盤(pán)名稱(chēng)家天下地址長(zhǎng)樂(lè)東路 距幸福中路三百米售樓電話(huà)02983221111開(kāi)發(fā)商西安高科示范產(chǎn)業(yè)投資有限公司總占地面積總5萬(wàn)平方米總建筑面積當(dāng)期開(kāi)發(fā)二、三期容積率綠化率30%建筑形態(tài)十棟住宅，其中包括三棟五加一式花園洋房、三棟小高層和四棟高層景觀特點(diǎn)臺(tái)地式景觀規(guī)劃，西南高東北低的坡地設(shè)計(jì)，配有2000多平米的中央園林景觀及通往東西兩邊的吊橋及休閑平臺(tái)。購(gòu)房目的分析區(qū)域內(nèi)二手房交易不活躍，購(gòu)房以自住為主，如下表所示：l 區(qū)域房產(chǎn)供應(yīng)量較為充足，購(gòu)房者新房選擇余地較大，通常不會(huì)去選購(gòu)二手房居住，區(qū)域房產(chǎn)投資以出租為主或者作長(zhǎng)線(xiàn)投資，短線(xiàn)投資極少。威脅：l 在售樓盤(pán)（綠地）及待開(kāi)發(fā)樓盤(pán)（和記黃浦）規(guī)模大且品牌高，客源分流、并會(huì)對(duì)項(xiàng)目推出時(shí)造成一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力l 地塊周邊區(qū)域尚有大量待開(kāi)發(fā)土地，其動(dòng)向不明晰，這對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成較大的潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅l 區(qū)域客源需求理念的轉(zhuǎn)換需要一個(gè)時(shí)間，新進(jìn)項(xiàng)目易面對(duì)去化緩慢的銷(xiāo)售壓力建議l 項(xiàng)目原有建筑、景觀，可采用因地適宜改造，以最大可能節(jié)省開(kāi)發(fā)成本l 沿西萬(wàn)路可建綠地、隔離帶，弱化西萬(wàn)路噪音、污染等問(wèn)題l 考慮購(gòu)買(mǎi)力因素及區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)的空白，建議采用集中商業(yè)形式，可考慮建設(shè)區(qū)域商業(yè)形態(tài)l 引進(jìn)先進(jìn)的保安監(jiān)控設(shè)備，確保社區(qū)安全的同時(shí)提升社區(qū)的居住品質(zhì)。區(qū)域需求主要產(chǎn)品單價(jià)在2500－3500元/平方米的面積在81－130平方米的2/2/1和3/2/2。l 客源對(duì)物業(yè)管理有相當(dāng)程度的重視l 項(xiàng)目客源對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力有一定的考慮，從側(cè)面佐證了目前市場(chǎng)上部分客源對(duì)房產(chǎn)品牌的追隨。區(qū)域客源房屋結(jié)構(gòu)總體需求為81－130平方米的2/2/1和3/2/2。區(qū)域客源對(duì)房屋面積的選擇l 81－130平方米的房屋面積占86％，為需求主體。l 車(chē)位案名城市楓景（一期）楓林綠洲（二期）豪盛時(shí)代華庭（三期）綠地世紀(jì)城（仕嘉新里一期）世家星城（三期）紫薇田園都市車(chē)位配比1：1：1：1：11：1：售價(jià)——9萬(wàn)89萬(wàn)810萬(wàn)89萬(wàn)810萬(wàn)配比一般為 1：，個(gè)別高檔樓盤(pán)可達(dá)1：1（綠地世紀(jì)城）從停車(chē)形式來(lái)看，以地下車(chē)庫(kù)結(jié)合地面停車(chē)為主。u 三室三室二廳二衛(wèi)戶(hù)型為區(qū)域產(chǎn)品的主體，這種戶(hù)型的面積在125135平米的比例最高，約占62%。 區(qū)域價(jià)格漲幅緩慢，但景觀和朝向?qū)r(jià)格的影響較大區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格較05年初均有不同程度的上漲（一般在150元左右/平米），但較04年下半年的增速而言明顯趨緩。 區(qū)域物業(yè)形態(tài)以混合社區(qū)為主，以小高層、高層為主。作為西安重點(diǎn)發(fā)展新區(qū)，其區(qū)域優(yōu)勢(shì)日益明顯、生活交通配套亦趨于完善，同時(shí)“購(gòu)房入戶(hù)”等相關(guān)政策的出臺(tái)，無(wú)疑對(duì)樓市的發(fā)展注入強(qiáng)大的動(dòng)力，城市楓景、豪盛時(shí)代華庭等樓盤(pán)，它們大多是小高層、高層樓盤(pán)、且以綜合素質(zhì)取勝。數(shù)據(jù)來(lái)源：2003年西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展報(bào)告區(qū)域代表樓盤(pán)：綠地仕嘉新里、紫薇田園都市、世家星城等，具體可參照第三部分。房地產(chǎn)未來(lái)量預(yù)測(cè)需求預(yù)測(cè)：現(xiàn)有居民改善需求量:(04年)至25平米(2020年)（）平方米*400萬(wàn)人/16=新增人口需求量: 約為80萬(wàn)平方米+80=439萬(wàn)平方米/年。l 區(qū)域現(xiàn)實(shí)及潛在的購(gòu)買(mǎi)能力，為房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展階段提供必要的需求基礎(chǔ)。人均GDP ：（02年）（04年），特別是0304年增幅近20%。氣候?qū)贉貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候，四季分明。區(qū)域滯銷(xiāo)的產(chǎn)品為160㎡以上的四房和230㎡以上的復(fù)式住宅。西安市人均GDP（04年：）介于13008000美元，說(shuō)明其房地產(chǎn)發(fā)展處于快速上升階段。04年（2626元/平米）同比增加479元/平米，%預(yù)測(cè)常量需求量：至2020年西安市商品住宅潛在需求約在439萬(wàn)平方米/年整體樓市供大于求格局、局部結(jié)構(gòu)性不均衡問(wèn)題仍會(huì)延續(xù)，即低、中檔產(chǎn)品供求關(guān)系供大于求，而真正高檔次產(chǎn)品在市場(chǎng)上的則呈現(xiàn)供小于求的格局。項(xiàng)目定位：頤景園系列現(xiàn)代生態(tài)園林住宅戶(hù)型面積及配比戶(hù) 型比例一房一廳一衛(wèi)（60平方米左右）8%二房二廳一衛(wèi)（80－100平方米）35%三房二廳二衛(wèi)（110135平方米）50%三房二廳二衛(wèi)（135－150平方米）5%四房二廳二衛(wèi)（150平方米以上）2%商業(yè)設(shè)置：10000平米的SHOPPINGMALL 商業(yè)市場(chǎng)的空白、資源的向心聚集，商業(yè)與住宅的聯(lián)動(dòng)（提高整體入住率、社區(qū)成熟度）、打造“區(qū)域商業(yè)中心”土地增值、價(jià)格跳躍式增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)二、三期利潤(rùn)最大化集團(tuán)由局部住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的試點(diǎn)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)水景營(yíng)造總體沿用頤景園的原有手法，而在水源的維系上可借鑒區(qū)域諸如豪盛時(shí)代華城等的相關(guān)措施目 錄一、西安基本概況 1地理位置 1氣候 1人口 1經(jīng)濟(jì)水平 2區(qū)域規(guī)劃情況 3二、西安市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 5房地產(chǎn)發(fā)展各項(xiàng)指標(biāo)分析 5房地產(chǎn)未來(lái)量預(yù)測(cè) 7西安樓市區(qū)域分析 7（1）高新區(qū) 9（2）其他區(qū)域 11三、高新區(qū)樓盤(pán)分析 12競(jìng)爭(zhēng)分析 12（1）競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 12（2）潛在競(jìng)爭(zhēng)情況 21區(qū)域樓盤(pán)特點(diǎn) 23區(qū)域供給產(chǎn)品分析 24區(qū)域需方市場(chǎng)產(chǎn)品分析 28區(qū)域產(chǎn)品銷(xiāo)售抗性分析 35結(jié)論 36四、項(xiàng)目概況 38基地情況 38基地四至 38規(guī)劃情況 38配套情況 38道路狀況 38五、項(xiàng)目SWOT分析 40SWOT分析 40建議 42六、客源分析 43目標(biāo)客源定位 43客源共性及消費(fèi)特性 46七、產(chǎn)品建議 48總體構(gòu)想 48建筑布局 48建筑形態(tài) 48戶(hù)型面積及配比 48商業(yè)設(shè)施建議 50道路系統(tǒng)設(shè)計(jì) 51主入口 51外立面 51景觀設(shè)計(jì) 52會(huì)所設(shè)計(jì) 551售樓處 551其他產(chǎn)品建議 56八、開(kāi)發(fā)建議 57項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期及案量建議 57價(jià)格的建議 57附：區(qū)域樓盤(pán)信息 59一、西安基本概況地理位置西安，位于關(guān)中盆地中部秦嶺北麓，地跨渭河南北兩岸。風(fēng)沙影響較為嚴(yán)重。年份2001200220032004城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）6705718077848544農(nóng)民人均純收入2490264228383143區(qū)域規(guī)劃情況l 城市總體規(guī)劃（20042020）表4：城市規(guī)劃規(guī)模規(guī)劃居住人口（萬(wàn)人）建設(shè)用地面積（平方公里）人均居住面積2005152010695695 20202076578825l 未來(lái)產(chǎn)業(yè)布局中心城市:城墻以?xún)?nèi)，行政中心外遷，發(fā)展以旅游、商貿(mào)為主的支柱產(chǎn)業(yè)。04年（2626元/平米）同比增加479元/平米，%，其從側(cè)面說(shuō)明了西安整體樓市開(kāi)始步入快速發(fā)展期。l 經(jīng)濟(jì)狀況：0104年，其經(jīng)濟(jì)呈快速發(fā)展勢(shì)頭， 004年GDP增幅均在30%，地方財(cái)政收入亦呈近似同步的速度發(fā)展。宏林茗座就是典型的代表樓盤(pán)，其均價(jià)為2900元/平米，針對(duì)對(duì)象是當(dāng)?shù)氐墓ば诫A層。l ，動(dòng)向不清晰。 三類(lèi)客群并存，且以自住需求為主區(qū)域購(gòu)房的客戶(hù)大體分為三類(lèi)：一是周邊工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工作人士；二是鄰近區(qū)域的欲提升居住質(zhì)量的人士；三是外地人士（陜北），三類(lèi)客戶(hù)群體并存，均以自住需求為主，同時(shí)一個(gè)不容忽視的客源來(lái)源渠道為團(tuán)購(gòu)。 重點(diǎn)項(xiàng)目戶(hù)型比例：區(qū)域產(chǎn)品中戶(hù)型排在前三位的是3/2/2（53%）、2/2/1（15%）、4/2/2（11%）,這體現(xiàn)出區(qū)域以提升居住品質(zhì)為主的需求在功能上的體現(xiàn)。l 物業(yè)費(fèi)案名城市楓景（一期）楓林綠洲（二期）豪盛時(shí)代華庭（三期）綠地世紀(jì)城（仕嘉新里一期）世家星城（三期）紫薇田園都市物業(yè)費(fèi)（不含電梯費(fèi)）不詳1從物業(yè)管理費(fèi)來(lái)看，l 其他陽(yáng)臺(tái)案名城市楓景（一期）楓林綠洲（二期）豪盛時(shí)代華庭（三期）綠地世紀(jì)城（仕嘉新里一期）世家星城（三期）紫薇田園都市陽(yáng)臺(tái)（封與不封）不詳部分封封部分封封封陽(yáng)臺(tái)多采用封閉陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，以隔離風(fēng)沙和塵土，但也因封閉陽(yáng)臺(tái)存有一定采光問(wèn)題，故亦有項(xiàng)目采用部分封、部分不封的方式區(qū)域需方市場(chǎng)產(chǎn)品分析區(qū)域購(gòu)房者理想建筑類(lèi)型選擇分析l 區(qū)域客源對(duì)多層有相當(dāng)?shù)钠?，其次為小高層。l 三廳以及四廳所占比例很少，說(shuō)明區(qū)域目前仍以滿(mǎn)足基本居住需求為主，并未過(guò)渡到享受型需求。l 總價(jià)在70萬(wàn)以上時(shí)，所占比例明顯減少，說(shuō)明區(qū)域高端客戶(hù)有限，與區(qū)域房產(chǎn)整體情況基本相符。、面積在121140平米、戶(hù)型為3/2/2（53%）的產(chǎn)品。道路狀況地塊西面是雙向四車(chē)道的西萬(wàn)路，北與太白路相連，南通秦嶺旅游度假區(qū)及野生動(dòng)物園，路況平整，車(chē)流量較多，其中以重機(jī)車(chē)輛為主，噪音7080分貝。職業(yè)分布分析：項(xiàng)目區(qū)域是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、研究以及大學(xué)城為依托，各類(lèi)職業(yè)人群的分布為：l 中科研機(jī)構(gòu)工作人員、高校教職人員、企業(yè)中層職員以及政府部門(mén)工作人員占有相當(dāng)比例，是其購(gòu)房主體。 通過(guò)以上資料顯示，本項(xiàng)目的目標(biāo)客源為：來(lái)自高新區(qū)、南郊區(qū)域（長(zhǎng)安區(qū)）以及接近高新區(qū)的城西的科研機(jī)構(gòu)工作人員、高校教職人員、企業(yè)中層職員以及政府部門(mén)工作人員為項(xiàng)目購(gòu)房主體。 地理位置偏，周邊居住環(huán)境欠佳房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研表 樓盤(pán)名稱(chēng)旭景碧澤園( 二期)地址丈八北路昆明路售樓電話(huà)02984253888開(kāi)發(fā)商西安星火房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總占地面積總建筑面積當(dāng)期開(kāi)發(fā)建面容積率綠化率46%建筑形態(tài)共由小高層、高層組成一期開(kāi)發(fā)四棟12層小高層二期開(kāi)發(fā)一棟12層小高層和三棟20層高層景觀特點(diǎn)運(yùn)用中國(guó)造園特色，建造親水主題園林，設(shè)計(jì)循環(huán)式水景綠化帶配套設(shè)施學(xué)校（預(yù)留用地）、商業(yè)交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯現(xiàn)房主力戶(hù)型3/2/2 101127平米單價(jià)范圍小高層：26203250高層：24703150總價(jià)范圍小高層：高層：物業(yè)管理香港嘉軒物業(yè)管理公司費(fèi)用：1元（）車(chē)位配比1：去化情況89%左右營(yíng)銷(xiāo)概念及手段營(yíng)銷(xiāo)概念：生活 因我而精彩喜慶迎春節(jié) 情定碧澤園手段：