潢川項目市場環(huán)境分析及產(chǎn)品定位報告-免費閱讀
【正文】 （6）根據(jù)競爭樓盤可比因素量化法，計算得出本項目小高層住宅的均價為2321元/㎡，在此取整為2300元/㎡。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選為樓盤定級因素，只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級因素。在價格定位過程中，我們將以該區(qū)域市場主要競爭樓盤的價格為主要參照對象，利用科學(xué)的定價方法得出能夠反映項目品質(zhì)，同時又能夠為消費者接受的價位。影響因子鑫地花園財智家園東方半島金潤家園草湖北苑本項目地塊交通便利程度好較好較好較好較好較好生活配套好一般較好一般一般一般噪音及環(huán)境干擾較好一般較好一般一般一般大氣環(huán)境較好較好較好較好較好較好地段升值潛力好較好較好較好較好較好小區(qū)物業(yè)管理較好一般較好一般一般較好建筑質(zhì)量較好好一般較好較好好外部景觀較好一般較好一般一般一般內(nèi)部景觀一般一般較好一般一般一般樓盤附加值較好一般較好一般一般較好樓盤品質(zhì)定位高檔低檔低檔中檔低檔中高檔結(jié)合上表對本項目地塊地產(chǎn)因素的分析，可以發(fā)現(xiàn)：本地塊基本具備了開發(fā)中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因素，且具備一定的升值空間。他們大多以改善居住環(huán)境或結(jié)婚等為主，多考慮自用，其經(jīng)濟收入較強，對房價也有一定的承受能力，配套設(shè)施齊全、品質(zhì)較高的樓盤對其有較大吸引力。小結(jié)以上對項目進(jìn)行的SWOT分析都是在項目尚未開始具體運作的情況下得出的，是從項目地塊的現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合宏觀環(huán)境，對比競爭樓盤后得出的結(jié)論，其中并未包括項目具體產(chǎn)品的對比與分析，在產(chǎn)品定位的過程中將進(jìn)一步探討。項目機會點（O）□項目所處片區(qū)樓盤建筑形態(tài)較為單一，基本以傳統(tǒng)多層為主流。宣傳力度不夠，包裝效果平庸，難以吸引受眾關(guān)注，尤其是項目現(xiàn)場設(shè)置售樓部毫不起眼。產(chǎn)品構(gòu)成戶型面積區(qū)間較廣，為93151㎡的2室2廳1衛(wèi)和3室2廳1衛(wèi)。優(yōu)勢分析隨著城區(qū)土地資源日益稀缺，多層以其相對較低的建筑密度與容積率將會提升其產(chǎn)品居住品質(zhì)，市場接受度較高臨街立面較好，較為完整，具有一定的氣魄?？偨ㄖ娣e8682㎡，建筑形態(tài)為多層。產(chǎn)品構(gòu)成戶型功能分區(qū)較好，但是單套面積偏大，且只有1個衛(wèi)生間，顯然無法滿足當(dāng)前不斷變化的市場需求，產(chǎn)品性價比不高。劣勢分析產(chǎn)品種類缺陷，盡管戶型設(shè)計較為合理，但是戶型種類偏少，導(dǎo)致了其目標(biāo)客戶群較為狹窄，無法滿足各類不同類型的市場需求。產(chǎn)品構(gòu)成其主要產(chǎn)品為面積在98137㎡區(qū)間內(nèi)3室2廳1衛(wèi)和3室2廳2衛(wèi)。小結(jié)項目地塊自身條件較好，對內(nèi)對外交通非常便利；項目所屬區(qū)域有一定居住氛圍，但周邊目前無大型商業(yè)配套，生活配套設(shè)施有待進(jìn)一步完善，但從片區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展和利好政策來看，地塊所處區(qū)域也存在很大的發(fā)展空間。集中整治城區(qū)主次干道，實施綠化、亮化、美化工程，交通、經(jīng)營秩序和環(huán)境衛(wèi)生狀況有了明顯好轉(zhuǎn)?！豕潭ㄙY產(chǎn)投資大幅增長城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增勢強勁。房地產(chǎn)行業(yè)總體的理性調(diào)整，將有助于促進(jìn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，首先迫使低水平開發(fā)的樓盤，作出利益犧牲，而一些高水平開發(fā)的高性價比樓盤，則會因其產(chǎn)品優(yōu)勢，體現(xiàn)出其應(yīng)有的市場價值。%的增速預(yù)期來看，作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，短期內(nèi)雖有挑戰(zhàn)，但中長線仍然值得期待，目前的市場波動將驅(qū)使交易價格回歸理性，雖然帶來一定的短期影響，但更有利于行業(yè)長期健康、穩(wěn)定地發(fā)展，對專業(yè)開發(fā)的品牌企業(yè)而言既是調(diào)整也是機遇?！踽槍鞘泻?，地方與中央政府相繼出臺政策，穩(wěn)定樓市。商業(yè)貿(mào)易發(fā)達(dá)，是鄂、豫、皖三省交界處的商品集散地。潢川縣經(jīng)濟□潢川縣經(jīng)濟快速發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了較好的支撐。潢川風(fēng)光旖旎，景色迷人，有“豫南小蘇州”和“魚米之鄉(xiāng)’’之美稱。潢川縣位于河南省東南部，北臨淮河，南依大別山，居信陽市中心。具有溝通南北，承東啟西的獨特交通、通訊中樞條件。農(nóng)業(yè)資源十分豐富，農(nóng)林牧副漁業(yè)蓬勃發(fā)展，鱉、鴨、花、豬、漁等特色農(nóng)業(yè)享譽全國。消費者觀望情緒濃厚，剛性需求、投資性需求增速較之前兩年有明顯放緩。 商品房銷售火爆。同時，加大控制性規(guī)劃，詳規(guī)編制力度，共完成各類規(guī)劃400多個?！蹴椖恳?guī)模本項目總建筑面積18581㎡，由2棟19層點式高層和3層商鋪組成，共128戶。由12棟多層、10棟小高層、6棟高層組成。銷售情況該項目銷售價格較高，價格市場抗性較大，目前無特別促銷活動，總體銷售情況一般。規(guī)劃景觀優(yōu)勢。項目概況該項目地處三環(huán)路與旱湖路交匯處，與本項目對面而建。對本項目的影響地理區(qū)位位置臨近本項目，且均定位為高層，將在后期銷售中和本項目形成直接競爭，分流客戶?！醪莺痹穬?yōu)勢分析價格較低，優(yōu)惠力度較大，較具市場吸引力。本項目可憑借自身區(qū)位與產(chǎn)品優(yōu)勢，借鑒臨近區(qū)域樓盤成功經(jīng)驗，實現(xiàn)有效的差異上位。 三、項目SWOT分析項目優(yōu)勢（S）項目周邊
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