【正文】 24區(qū)域需方市場(chǎng)產(chǎn)品分析 28區(qū)域產(chǎn)品銷(xiāo)售抗性分析 35結(jié)論 36四、項(xiàng)目概況 38基地情況 38基地四至 38規(guī)劃情況 38配套情況 38道路狀況 38五、項(xiàng)目SWOT分析 40SWOT分析 40建議 42六、客源分析 43目標(biāo)客源定位 43客源共性及消費(fèi)特性 46七、產(chǎn)品建議 48總體構(gòu)想 48建筑布局 48建筑形態(tài) 48戶型面積及配比 48商業(yè)設(shè)施建議 50道路系統(tǒng)設(shè)計(jì) 51主入口 51外立面 51景觀設(shè)計(jì) 52會(huì)所設(shè)計(jì) 551售樓處 551其他產(chǎn)品建議 56八、開(kāi)發(fā)建議 57項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期及案量建議 57價(jià)格的建議 57附：區(qū)域樓盤(pán)信息 59一、西安基本概況地理位置西安，位于關(guān)中盆地中部秦嶺北麓，地跨渭河南北兩岸。癥結(jié)為總價(jià)高、功能設(shè)計(jì)不合理、通風(fēng)采光性差。04年（2626元/平米）同比增加479元/平米，%預(yù)測(cè)常量需求量：至2020年西安市商品住宅潛在需求約在439萬(wàn)平方米/年整體樓市供大于求格局、局部結(jié)構(gòu)性不均衡問(wèn)題仍會(huì)延續(xù)，即低、中檔產(chǎn)品供求關(guān)系供大于求，而真正高檔次產(chǎn)品在市場(chǎng)上的則呈現(xiàn)供小于求的格局。以人均GDP12%的年平均增長(zhǎng)速度，西安市人均GDP達(dá)到8000美元約需15年左右時(shí)間，說(shuō)明西安房地產(chǎn)具有較長(zhǎng)的增長(zhǎng)空間，區(qū)域具備較強(qiáng)的長(zhǎng)期投資潛力。西安市人均GDP（04年：）介于13008000美元，說(shuō)明其房地產(chǎn)發(fā)展處于快速上升階段。商品房施工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積處于平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，竣工面積略大于銷(xiāo)售面積商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。區(qū)域滯銷(xiāo)的產(chǎn)品為160㎡以上的四房和230㎡以上的復(fù)式住宅。項(xiàng)目目標(biāo)客源定位——一群來(lái)自高新區(qū)、南郊區(qū)域（長(zhǎng)安區(qū)）以及城西（近高新區(qū)）的以自住為主的科研機(jī)構(gòu)工作人員、高校教職人員、企業(yè)中層職員以及政府部門(mén)工作人員。氣候?qū)贉貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候，四季分明。全年無(wú)霜期207天，年平均日照1801小時(shí)。人均GDP ：（02年）（04年），特別是0304年增幅近20%。年份1999200020012002食品支出人均消費(fèi)支出城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)%%%%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：西安市居民收入水平（8544元）低于全國(guó)平均水平（9422元），而農(nóng)民收入水平（3143元）遠(yuǎn)高于全國(guó)的狀態(tài)（2936元）表3：西安市20012004年收入水平變動(dòng)狀況。l 區(qū)域現(xiàn)實(shí)及潛在的購(gòu)買(mǎi)能力，為房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展階段提供必要的需求基礎(chǔ)。均價(jià)走勢(shì):呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)未來(lái)量預(yù)測(cè)需求預(yù)測(cè)：現(xiàn)有居民改善需求量:(04年)至25平米(2020年)（）平方米*400萬(wàn)人/16=新增人口需求量: 約為80萬(wàn)平方米+80=439萬(wàn)平方米/年。l 人口：2004年，高新區(qū)的總?cè)丝跒?7萬(wàn)人，就業(yè)人口28萬(wàn)人。數(shù)據(jù)來(lái)源：2003年西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展報(bào)告區(qū)域代表樓盤(pán)：綠地仕嘉新里、紫薇田園都市、世家星城等，具體可參照第三部分。城北：低價(jià)樓盤(pán)、死盤(pán)的主要集中區(qū)。作為西安重點(diǎn)發(fā)展新區(qū)，其區(qū)域優(yōu)勢(shì)日益明顯、生活交通配套亦趨于完善，同時(shí)“購(gòu)房入戶”等相關(guān)政策的出臺(tái)，無(wú)疑對(duì)樓市的發(fā)展注入強(qiáng)大的動(dòng)力，城市楓景、豪盛時(shí)代華庭等樓盤(pán)，它們大多是小高層、高層樓盤(pán)、且以綜合素質(zhì)取勝。劣勢(shì)： 項(xiàng)目在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面存在一定問(wèn)題；目前項(xiàng)目商業(yè)設(shè)施配套較少；高層頂層面積設(shè)計(jì)較大，總價(jià)過(guò)高，造成市民難以承受城市楓景 夏日景色（一期）社區(qū)規(guī)劃: 28000平方米商業(yè) 1700平方米幼兒園 3100平方米公共綠地產(chǎn)品規(guī)劃: 共有十棟小高層和二棟高層組成一期由一棟32層高層、六棟18層小高層銷(xiāo)售情況：共分二期開(kāi)發(fā)，當(dāng)期開(kāi)發(fā)一期，下期開(kāi)發(fā)二期（5號(hào)地塊）客源： 當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?；自主居多；相?dāng)一部分客戶來(lái)自于高科新花園業(yè)主（高科新花園是同家開(kāi)發(fā)公司建造的）營(yíng)銷(xiāo)思路：“城市中的風(fēng)景 風(fēng)景中的城市”“2005 關(guān)注高科集團(tuán) 高科房產(chǎn)”“關(guān)注城市風(fēng)景 夏日景色”推廣手段：截止到3月8日，內(nèi)部訂購(gòu)，價(jià)格優(yōu)惠；報(bào)刊媒體推廣為主；戶外硬廣媒體通路：《華商報(bào)》、《西安晚報(bào)》為主打；相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站（）優(yōu)勢(shì)： 高科房產(chǎn)樓盤(pán) 品牌效益顯著；棟距52米，采光度高，相當(dāng)受購(gòu)房者歡迎；板式小高層房型（三室），戶型設(shè)計(jì)合理，屬經(jīng)典房型劣勢(shì)： 1室的房型設(shè)計(jì)朝北，對(duì)采光、日照有一定影響（2）潛在競(jìng)爭(zhēng)情況l ，動(dòng)向不明。 區(qū)域物業(yè)形態(tài)以混合社區(qū)為主，以小高層、高層為主。 區(qū)域產(chǎn)品多為新盤(pán)、且產(chǎn)品規(guī)模大客源面：216。 區(qū)域價(jià)格漲幅緩慢，但景觀和朝向?qū)r(jià)格的影響較大區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格較05年初均有不同程度的上漲（一般在150元左右/平米），但較04年下半年的增速而言明顯趨緩。樓盤(pán)名稱城市楓景豪盛時(shí)代華城綠地世紀(jì)城仕嘉公寓高新楓林綠洲規(guī)模（萬(wàn)方）1380150物業(yè)類型小高層、高層高層小高層、高層小高層、高層戶型1/1/2/1/2/2/3/2/4/2/23/2/4/2/5/2/22/2/3/2/4/2/5/2/3（復(fù)式）3/2/4/2/4/2/復(fù)式面積（平米）1/1/1：2/1/1：2/2/1：3/2/2：4/2/2=4349：：100：122140：1603/2/2：4/2/2：5/2/2=13150：135：1741762/2/1：3/2/2：4/2/2：5/2/3（復(fù)式）=998：12130：154：172303/2/2：4/2/2：4/2/3：復(fù)式=118：149152：167181：、300套數(shù)（套）1/1/1：2/1/1：2/2/1：3/2/2：4/2/2=168：28：56：409：543/2/2：4/2/2：5/2/2=184：46：462/2/1：3/2/2：4/2/2：5/2/3（復(fù)式）=214：239：18：43/2/2：4/2/2：4/2/3：復(fù)式=96：96：184：90均價(jià)（元/平米）小高層：30203530高層：28503660345038603300440036004600總價(jià)（元/平米）小高層：高層：216。u 三室三室二廳二衛(wèi)戶型為區(qū)域產(chǎn)品的主體，這種戶型的面積在125135平米的比例最高，約占62%。上，其它價(jià)格是由于各自產(chǎn)品特性決定的。l 車(chē)位案名城市楓景（一期）楓林綠洲（二期）豪盛時(shí)代華庭（三期）綠地世紀(jì)城（仕嘉新里一期）世家星城（三期）紫薇田園都市車(chē)位配比1：1：1：1：11：1：售價(jià)——9萬(wàn)89萬(wàn)810萬(wàn)89萬(wàn)810萬(wàn)配比一般為 1：，個(gè)別高檔樓盤(pán)可達(dá)1：1（綠地世紀(jì)城）從停車(chē)形式來(lái)看，以地下車(chē)庫(kù)結(jié)合地面停車(chē)為主。網(wǎng)站： 。區(qū)域客源對(duì)房屋面積的選擇l 81－130平方米的房屋面積占86％，為需求主體。消費(fèi)者客廳需求分析因區(qū)域客源對(duì)光照有相當(dāng)程度的要求，因此我們對(duì)客廳需求作了專項(xiàng)分析，如下圖所示：l 區(qū)域客源極為看中對(duì)客廳功能的細(xì)分，二廳占有絕對(duì)比重。區(qū)域客源房屋結(jié)構(gòu)總體需求為81－130平方米的2/2/1和3/2/2。消費(fèi)者對(duì)房屋理想總價(jià)的需求分析我們對(duì)區(qū)域客源在理想狀態(tài)下的總價(jià)區(qū)間進(jìn)行了研究，如下圖所示：l 總價(jià)區(qū)間在21－30萬(wàn)之間的，得到區(qū)域客源的普遍認(rèn)同，對(duì)20萬(wàn)以下的總價(jià)有一定程度的向往，與房屋面積需求以及單價(jià)預(yù)期相乘所得總價(jià)預(yù)期基本一致。l 客源對(duì)物業(yè)管理有相當(dāng)程度的重視l 項(xiàng)目客源對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力有一定的考慮，從側(cè)面佐證了目前市場(chǎng)上部分客源對(duì)房產(chǎn)品牌的追隨。結(jié)論區(qū)域客源對(duì)特定公司/產(chǎn)品的品牌認(rèn)同度尚未形成，品牌塑造存在先機(jī)區(qū)域市場(chǎng)由封閉、盲目向開(kāi)發(fā)、有序發(fā)展，利益群體之間的誠(chéng)信機(jī)制有待形成區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目供給主體產(chǎn)品是價(jià)格在32003600元/ m178。區(qū)域需求主要產(chǎn)品單價(jià)在2500－3500元/平方米的面積在81－130平方米的2/2/1和3/2/2。 規(guī)劃情況土地面積：，171108平方米容 積 率： 配套情況周邊配套設(shè)施相對(duì)缺乏，目前僅有紫薇田園都市項(xiàng)目的相關(guān)配套設(shè)施——西安高新國(guó)際學(xué)校、高新一中國(guó)際部、文化廣場(chǎng)、商業(yè)走廊、國(guó)際幼兒園。威脅：l 在售樓盤(pán)（綠地）及待開(kāi)發(fā)樓盤(pán)（和記黃浦）規(guī)模大且品牌高，客源分流、并會(huì)對(duì)項(xiàng)目推出時(shí)造成一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力l 地塊周邊區(qū)域尚有大量待開(kāi)發(fā)土地，其動(dòng)向不明晰，這對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成較大的潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅l 區(qū)域客源需求理念的轉(zhuǎn)換需要一個(gè)時(shí)間，新進(jìn)項(xiàng)目易面對(duì)去化緩慢的銷(xiāo)售壓力建議l 項(xiàng)目原有建筑、景觀，可采用因地適宜改造，以最大可能節(jié)省開(kāi)發(fā)成本l 沿西萬(wàn)路可建綠地、隔離帶，弱化西萬(wàn)路噪音、污染等問(wèn)題l 考慮購(gòu)買(mǎi)力因素及區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)的空白，建議采用集中商業(yè)形式，可考慮建設(shè)區(qū)域商業(yè)形態(tài)l 引進(jìn)先進(jìn)的保安監(jiān)控設(shè)備，確保社區(qū)安全的同時(shí)提升社區(qū)的居住品質(zhì)。具體分布入下圖所示：客源的區(qū)域歸屬概念強(qiáng)、跨區(qū)域置業(yè)行為一般，據(jù)此本案客源應(yīng)來(lái)自高新區(qū)和南郊區(qū)域（長(zhǎng)安區(qū)）的為主，接近高新區(qū)的城西部分客源為輔，其它區(qū)域的為補(bǔ)充。購(gòu)房目的分析區(qū)域內(nèi)二手房交易不活躍，購(gòu)房以自住為主，如下表所示：l 區(qū)域房產(chǎn)供應(yīng)量較為充足，購(gòu)房者新房選擇余地較大，通常不會(huì)去選購(gòu)二手房居住，區(qū)域房產(chǎn)投資以出租為主或者作長(zhǎng)線投資，短線投資極少。l 因?yàn)橘?gòu)房主體集中在40歲以下，因此，對(duì)新興事物的接受能力較強(qiáng)，對(duì)公司進(jìn)入該區(qū)域市場(chǎng)有相當(dāng)?shù)睦?。從朝向選擇上，南北通透的最好，純南的朝向其次，北向的朝向以及西曬嚴(yán)重的有抗性l 對(duì)水景有相當(dāng)程度的偏愛(ài)、對(duì)建筑風(fēng)水沒(méi)有明顯的取向l 一般對(duì)生活和商業(yè)配套有較高程度的關(guān)注l 區(qū)域自備車(chē)和摩托車(chē)的擁有量比例不高，對(duì)道路狀況和停車(chē)條件的關(guān)注程度不高，而對(duì)出行動(dòng)向及公共交通狀況有一定的關(guān)注l 受西部地區(qū)區(qū)域限制，人口整體素質(zhì)不高，且有相當(dāng)數(shù)量的回民，治安狀況不夠理想，因此對(duì)小區(qū)的治安及其在物業(yè)管理方面的體現(xiàn)要求較高七、產(chǎn)品建議八、開(kāi)發(fā)建議上海圣泰—中銳機(jī)構(gòu) 二零零五年三月附：區(qū)域樓盤(pán)信息城東區(qū)域樓盤(pán)房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研表樓盤(pán)名稱紫昕花庭地址東二環(huán)金花北路301號(hào)（胡家廟十字北150米）售樓電話02982555999開(kāi)發(fā)商西安富萊明置業(yè)有限公司總占地面積總建筑面積當(dāng)期開(kāi)發(fā)一、二期容積率綠化率40%建筑形態(tài)17棟高層、小高層圍合組成景觀特點(diǎn)15000平方米新加坡陽(yáng)光水景園林設(shè)計(jì)，S形水系貫穿社區(qū)配套設(shè)施下沉式廣場(chǎng)、庭園、晨練廣場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)等交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯現(xiàn)房主力戶型63190單價(jià)范圍27003800總價(jià)范圍1772物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)：（電梯費(fèi)：平均27元/月，每層加減2元左右）車(chē)位配比1:去化情況60%左右（共1076戶，剩余600多套）營(yíng)銷(xiāo)概念及手段概念：王牌 2005年西安最紅生活盡在東二環(huán)超空間最好的留給最愛(ài)的手段：一次性購(gòu)房可享受98折優(yōu)惠 按揭享受99折優(yōu)惠報(bào)刊媒體推廣為主 戶外硬廣點(diǎn)評(píng)l 地理位置距城中心較偏l 景觀設(shè)計(jì)新穎，提倡新加坡園林景觀居住社區(qū)l 120140平米，6米挑空躍層，成為產(chǎn)品最大賣(mài)點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研表樓盤(pán)名稱家天下地址長(zhǎng)樂(lè)東路 距幸福中路三百米售樓電話02983221111開(kāi)發(fā)商西安高科示范產(chǎn)業(yè)投資有限公司總占地面積總5萬(wàn)平方米總建筑面積當(dāng)期開(kāi)發(fā)二、三期容積率綠化率30%建筑形態(tài)十棟住宅，其中包括三棟五加一式花園洋房、三棟小高層和四棟高層景觀特點(diǎn)臺(tái)地式景觀規(guī)劃，西南高東北低的坡地設(shè)計(jì)，配有2000多平米的中央園林景觀及通往東西兩邊的吊橋及休閑平臺(tái)。劣勢(shì)l 項(xiàng)目在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面存在一定問(wèn)題；l 目前項(xiàng)目商業(yè)設(shè)施配套較少；l 高層頂層面積設(shè)計(jì)較大，總價(jià)過(guò)高，造成市民難以承受共98頁(yè)，不能全部展現(xiàn)，請(qǐng)聯(lián)系