【正文】 面積在 180— 220㎡之間，且應(yīng)向下限靠攏。所以新基地建議 雙拼式別墅的面積在 220— 240 ㎡范圍內(nèi)，面積越小越佳 ；一般樓層在兩層半或三層。 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 具體到容積率的問題來看這個(gè)別墅類型的組合，我們發(fā)現(xiàn)就目前的別墅類型及暫定的比例而言，最多可以達(dá)到 左右。感謝原作者所作出的努力！ 二、別墅類型選擇及組合建議 別墅類型 前期調(diào)查結(jié)果顯示，獨(dú)立式別墅在桂林仍是消費(fèi)者認(rèn)知度最高、最能接受的別墅類別，雙拼式別墅也有一定的市場(chǎng)，而 TOWNHOUSE（低層資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 小環(huán)境 在把握了大環(huán)境的正確時(shí)機(jī)之后，對(duì)于小環(huán)境的正確認(rèn)識(shí)是項(xiàng)目開發(fā)成功的重要環(huán)節(jié)，這一環(huán)境主要包括片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)狀況，潛在客戶需求情況，開發(fā)公司自身運(yùn)作等情況，可以說，對(duì)小環(huán)境的把握，除了進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析外，關(guān)鍵還在于自身產(chǎn)品的營造。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。因?yàn)?，別墅物業(yè)的價(jià)值除了體現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)（如建筑形體、內(nèi)部環(huán)境）、區(qū)位地價(jià)之外，更多的是體現(xiàn)在稀有資源的占有、以及營造內(nèi)涵所帶來的物業(yè)附加值。 定位內(nèi)容 以提供中高級(jí)居住功能和高尚生活配套為主的別墅社區(qū) 定位詮釋 a、項(xiàng)目提供的主要功能是項(xiàng)目的居住功能，與項(xiàng)目的總體定位相符合的是，本項(xiàng)目提供的是不同于一般普通住宅的一般居住功能，本項(xiàng)目提供的是別墅類產(chǎn)品，因而具備較為高級(jí)的居住享受，包括花園，大面積露臺(tái)，低樓層、獨(dú)門獨(dú)戶等特質(zhì)； b、項(xiàng)目的自然環(huán)境和小區(qū)生活環(huán)境優(yōu)越； c、小區(qū)的物業(yè)管理水平一流，為業(yè)主入伙后提供完美的生活日常生活服務(wù)； d、小區(qū)自身有會(huì)所，商業(yè)，娛樂，餐飲，室外休閑設(shè)施等多種配套，滿足業(yè)主各方面的生活需要； e、針對(duì) 項(xiàng)目目前周邊配套設(shè)施并不完善的情況，項(xiàng)目還利用小區(qū)巴士等配套設(shè)施對(duì)項(xiàng)目的配套功能進(jìn)行延展。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ b、“精品”概念的提出，是指明項(xiàng)目無論是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品建設(shè)還是產(chǎn)品的營銷推廣上都非常注重細(xì)節(jié)，這也與桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)上以往的粗放型開發(fā)有著本質(zhì)的差別，精品概念的引入，表明發(fā)展商在產(chǎn)品和服務(wù)的各個(gè)方面將桂林市房地產(chǎn)開發(fā)的水平上升到另一個(gè)新的層次； c、“休閑”是項(xiàng)目的主題定位，在對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中，項(xiàng)目除了提供普通的住宅功能以外，還加入休閑的要素，并以此作為項(xiàng)目的最重 要的特征出現(xiàn)在市場(chǎng)消費(fèi)者面前； d、“引領(lǐng)全新生活理念”是整個(gè)項(xiàng)目各個(gè)方面定位和特色的最終歸結(jié)點(diǎn)，無論產(chǎn)品多有特色，也無論產(chǎn)品的營銷推廣做的多有特點(diǎn)，客戶始終關(guān)心的是自己未來在項(xiàng)目中所能得到的生活品質(zhì)有多大的提升，這一點(diǎn)，對(duì)于別墅的消費(fèi)者而言，尤其重要，所以，在項(xiàng)目的全程推廣中，我們都要時(shí)時(shí)刻刻提醒潛在客戶，在九里香堤得到的不僅僅是“鋼筋加水泥”，也不僅僅是漂亮的立面和園林，而是一種全新的，桂林從來就沒有過的生活方式和生活理念，這種理念，并不是口頭說的虛的東西，而是體現(xiàn)在項(xiàng)目所提供的各種產(chǎn)品和服務(wù)上面，讓客 戶衷心接受這種理念并從中間得到實(shí)惠，正是項(xiàng)目定位的精髓所在。 就項(xiàng)目所在的桂林市場(chǎng)而言，之前的眾多樓盤都還沒有出現(xiàn)一個(gè)鮮明的定位特征，體現(xiàn)項(xiàng)目自身在市場(chǎng)上某一類產(chǎn)品中的細(xì)分類別，在和發(fā)展商的多次溝通中，我們也發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的最 大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手麒麟灣也是犯了相同的錯(cuò)誤，沒有進(jìn)行具體的自身定位，因而自身的產(chǎn)品也變的很容易就被市場(chǎng)上出現(xiàn)的同類型產(chǎn)品超越。 e、預(yù)計(jì)在項(xiàng)目已定的三種戶型：獨(dú)立別墅、雙拼別墅和 TOWNHOUSE 中，TOWNHOUSE 以其總價(jià)低、戶型新穎的特點(diǎn)將會(huì)成為投資的熱點(diǎn)。 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 通過上述的分析以及前期針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)所做的市場(chǎng)調(diào)查，我們認(rèn)為在桂林市場(chǎng)上，是存在有一定的投資客戶比例的，例如以別墅市場(chǎng)而言，這幾年風(fēng)行的自建別墅就有一部 分是用來自己建設(shè)后以后投資之用，同時(shí)桂林市場(chǎng)上還有很多的炒家存在，在項(xiàng)目開發(fā)前期以較低價(jià)格介入市場(chǎng)，待物業(yè)銷售后期或項(xiàng)目升值后再拋出，以賺取差額利潤(rùn)的現(xiàn)象在很多項(xiàng)目夠存在。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。 物業(yè)管理： 良好的售后服務(wù)才能取得客戶的持續(xù)好感和信賴，讓客戶高枕無憂。 生活配套設(shè)施： 生活小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施是否完備，附近的學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、市場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所等與用家生活密切相關(guān)的方面是每個(gè)購房都必須考慮的問題。 我們先注意一下兩者之間對(duì)于房地產(chǎn)的不同關(guān)注點(diǎn)： 實(shí)際用家： 30%15%15%10%15%10%5%新興行業(yè)私企老板 政府公務(wù)員高級(jí)技術(shù)人員民航高級(jí)職員及空姐西城區(qū)公私企業(yè)老板及高級(jí)員工南寧, 柳州等地人士或港澳臺(tái)人士其他 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 定位內(nèi)容 a、目標(biāo)客戶群體細(xì)分 新興行業(yè)私企老板 30% 政府公務(wù)員 15% 高級(jí)技術(shù)人員（工程師、教師、醫(yī)生等） 15% 民航高級(jí)職員及空姐 10% 西城區(qū)及臨桂縣公私企業(yè)老板及高級(jí)員工 15% 有意在桂林置業(yè)的南寧 ,柳州等地人士或港澳臺(tái)人士 10% 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。感謝原作者所作出的努力！ 二、客戶定位 定位原因 選擇一個(gè)什么樣的主攻客戶群體對(duì)項(xiàng)目的宣傳推廣 和銷售策略直接的影響 ,“物以類聚 ,人以群分”，不同的客戶群體的生活習(xí)慣、消費(fèi)特點(diǎn)和需求往往是不一樣的。感謝原作者所作出的努力！ 保守估計(jì) :本地人：外地人 ＝ 9： 1 樂觀估計(jì) :本地人：外地人 ＝ 8： 2 定位詮釋 a、此處所指的保守估計(jì)，是在不對(duì)外地市場(chǎng)有針對(duì)性作任何宣傳推廣的情況下自然消化的情況，本項(xiàng)目的實(shí)力也足以吸引一部分外地人買房，大致會(huì)占到總購房者比例的 10%。 對(duì)本項(xiàng)目而言，我們認(rèn)為目前大規(guī)模的對(duì)外推廣的時(shí)機(jī)還不成熟，本項(xiàng)目第一期 應(yīng)以本地化銷售為主導(dǎo)，在項(xiàng)目后續(xù)幾期的推廣過程中可適當(dāng)?shù)膶?duì)外地市場(chǎng)作一定引導(dǎo) 。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ f、機(jī)場(chǎng)路收費(fèi)站位于項(xiàng)目路段中間位置，對(duì)項(xiàng)目形象有一定影響； 彌補(bǔ)建議： 在包 裝推廣時(shí)把收費(fèi)站作為一個(gè)宣傳載體，在收費(fèi)站上做廣告，讓收費(fèi)站也充滿銷售的氣息。 c、項(xiàng)目處于新開發(fā)區(qū)，周邊社會(huì)環(huán)境復(fù)雜，社會(huì)治安令人擔(dān)心； 彌補(bǔ)建議： 對(duì)小區(qū)實(shí)行全封閉式、智能化物業(yè)管理，以保障小區(qū)的安全；在營銷推廣過程中，向客戶介紹開元國際物業(yè)管理公司的強(qiáng)大實(shí)力。 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 圖十三 兩江機(jī)場(chǎng)收費(fèi)站 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 二、項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目地塊形狀分 析 a、項(xiàng)目地塊形狀較不規(guī)則，總面積 243,697 ㎡ 中有 16, ㎡為長(zhǎng)近600 米、寬約 30 米的不規(guī)則狹長(zhǎng)地塊，另有幾千平米位于兩山谷之間，其他部分基本是一完整整體； b、地塊東北角一小塊近 1000 平米面積屬“桂林米粉大王”，但不影響項(xiàng)目地塊的完整性； c、地塊現(xiàn)狀基本平整，大部分面積處于同一高程； d、地表北面總體比南面高約 1 米。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。 在本份報(bào)告完成通過后，新基地將進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目銷售工作進(jìn)行分析討論，并進(jìn)一步提供《桂林九里香堤項(xiàng)目市場(chǎng)營銷推廣報(bào)告》作為項(xiàng)目宣傳推廣的建議。 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 如果項(xiàng)目的定位過程中能充分認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的優(yōu)劣式，發(fā)揮物業(yè)優(yōu)勢(shì)，回避劣勢(shì)或想辦法把劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)， 而且可以防止其他樓盤的模仿，并能為日后的物業(yè)包裝提供廣闊的空間， 引起目標(biāo)客戶的共鳴，則不僅能為項(xiàng)目日后的規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)包裝、營銷推廣提供廣闊的空間，也能很快的贏得廣泛的市場(chǎng) ，為發(fā)展商贏得最大的利潤(rùn)。 新基地認(rèn)為在項(xiàng)目的定位過程中，必須充分考慮以下幾個(gè)準(zhǔn)則： 1． 創(chuàng)新性： 推陳出 新，而不是簡(jiǎn)單的模仿、抄襲； 2． 適易性： 定位是否符合項(xiàng)目本身的特征； 3． 可行性： 定位能否很快被市場(chǎng)接受、是否能為發(fā)展商創(chuàng)造利潤(rùn)。感謝原作者所作出的努力！ 前 言 受桂林市興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托，新基地在前期市場(chǎng)調(diào)研及調(diào)研報(bào)告的基礎(chǔ)上，用 8 個(gè)工作日（ 2021 年 6 月 7 日 —— 2021 年 6 月14 日）進(jìn)行了項(xiàng)目前期策劃工作的第二階段 —— 項(xiàng)目定位階段，在此過程中，新基地組織了包括策劃小組、銷售精英和市場(chǎng)調(diào)研部多位同事在內(nèi)的專案小組，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了全方面的論證和分析，最終整理撰寫成本文。資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相似地段的樓盤，地價(jià)、建筑成本、位置等往往都是接近的，有些樓盤甚至目標(biāo)市場(chǎng)也相似，這就更要求項(xiàng)目在定位時(shí)找準(zhǔn)定位。感謝原作者所作出的努力！ 4． 排他性： 定位是否具備持續(xù)生命力，是否會(huì)被對(duì)手在銷售周期內(nèi)迅速模仿和超越； 5． 延展性 ：定位是否易于貫徹到項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)和推廣中去。 報(bào)告的第三部分是項(xiàng)目的物業(yè)建筑及園林設(shè)計(jì)建議，本部分主要是在項(xiàng)目第二部分關(guān)于定位的論述基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品這一塊進(jìn)行符合產(chǎn)品定位的詳細(xì)闡述，希望可以在項(xiàng)目產(chǎn)品最終確認(rèn)之前，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供指導(dǎo)性意見。 毫無疑問，本份報(bào)告是整個(gè)項(xiàng)目策劃階段的核 心，是項(xiàng)目進(jìn)入具體實(shí)施階段的必要參考，因此在本份報(bào)告中，將改變項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查階段的報(bào)告撰寫方式，主要是在通過對(duì)項(xiàng)目本身及市場(chǎng)情況進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)結(jié)論性的判斷和推理，使之真正成為項(xiàng)目規(guī)劃和以后銷售策劃的依據(jù)。感謝原作者所作出的努力！ 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目地盤分析 項(xiàng)目地塊形狀分析 項(xiàng)目地塊景觀分析 項(xiàng)目地塊區(qū)位分析 項(xiàng)目周邊配套分析 三、項(xiàng)目 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ strength）分析 項(xiàng)目劣勢(shì)（ weakness）分析 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（ opportunity）分析 項(xiàng)目潛在威脅（ threat）分析 第二部分 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 定位原因 定位內(nèi)容 定位詮釋 二、客戶群定位 1 、定位原因 定位內(nèi)容 3 、定位詮釋 三、項(xiàng)目物業(yè)定位 定位原因 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。感謝原作者所作出的努力！ 四、配套設(shè)施規(guī)劃建議 五、會(huì)所配套設(shè)施建議 會(huì)所位置建議 會(huì)所面積建議 會(huì)所設(shè)施功能建議 六、社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點(diǎn) 社區(qū)服務(wù)內(nèi)容建議 物業(yè)管理費(fèi)用 相關(guān)公司簡(jiǎn)介及推薦 七、裝修套餐建議 八、項(xiàng)目智能化建議 第四部分 項(xiàng)目投資效益及風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目總投資估算 基本數(shù)據(jù) 投資成本 二、銷售收入及回報(bào)率 三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目開發(fā)周期方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目開發(fā)周期間的現(xiàn)金流量 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 （ 1）凈現(xiàn)值 (NPV) （ 2）凈現(xiàn)值率 (NPVR) 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。感謝原作者所作出的努力！ 第一部分 項(xiàng)目基本情況分析 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 項(xiàng)目地塊景觀 分析 a、項(xiàng)目周邊自然景觀豐富