【導讀】資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請。您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！行了深入的理解和研究，最終指導具體的推廣工作事宜。析后，才能找到一個準確的定位。在房地產市場上，相似地段的樓盤，似，這就更要求項目在定位時找準定位。1．創(chuàng)新性：推陳出新，而不是簡單的模仿、抄襲；2．適易性：定位是否符合項目本身的特征；3．可行性：定位能否很快被市場接受、是否能為發(fā)展商創(chuàng)造利潤。如果項目的定位過程中能充分認識項目的優(yōu)劣式，發(fā)揮物業(yè)優(yōu)勢，的贏得廣泛的市場，為發(fā)展商贏得最大的利潤。一階段的項目方案設計提供具體的指導性意見。提供指導性意見。宣傳推廣的建議。

　　

【正文】 資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 一、項目總投資估算 項目基本數據 項目名稱 “水榭華庭”（暫定名） 項目位置 臨桂縣境內，兩江國際機場高速公路入口處 規(guī)劃總用地 246， 000 ㎡ 規(guī)劃建筑面積 123， 000 ㎡ 公建面積 3,000 ㎡ 住宅面積 120,000 ㎡ 容積率 說明：本項目最終規(guī)劃方案現在尚未確定，以上數據均由“愛地時代”公司提供。 項目投資成本 項目開發(fā)成本表 資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 項目 總投資（萬元） 小 計 土地成本 3660 3660 項目建設成本 前期工程費 建筑工程費 7380 大配套 128 基礎設施 其他投資成本 不可預測費 監(jiān)理費 合計 萬元 說明： a、 土地及拆遷成本 本項目土地成本為土地轉讓費用。 土地總投資額為： 3660 萬元。 注： ① 以上數據由發(fā)展商提供； ② 由于項目地塊的拆遷費用均由土地出讓方支付，故拆遷成本為零。 b、 項目前期工程費 前期工程費總投資額為 萬元，單位成本為 元 /㎡。其中包括：規(guī)劃報建費用 萬元、設計費用 400 萬元、勘探費用 20萬元、營銷策劃費用 42 萬元。 注： ① 以上數據由發(fā)展商提供； ② 發(fā)展商指出以上所涉及“前期工程費用”含“三通一平”費用。 資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ c、 建筑安裝費用 建筑安裝工程費總投入 7380 萬元，單位成本為 600 元 /㎡。 建筑安裝工程費 =建筑面積單位成本 =123， 000 ㎡ 600 元 /㎡ =7380 萬元 注： ① 單位成本 600 元 /㎡由發(fā)展商 提供； ② 公用建筑和各類別墅建筑單價均按 600 元 /㎡計算； d、 配套建設費 大配套建設費總投入 128 萬元。 注：以上數據由發(fā)展商提供； e、 基礎設施建設費 基礎設施建設總投入 萬元。 其中包括：排污排水系統(tǒng)建設費 500 萬元、給水管 300 萬元、供電系統(tǒng) 300 萬元、綠化道路 700 萬元、智能化建設 300 萬元。 注：以上數據由發(fā)展商提供； f、 不可預測費 項目不可預測費為 萬元。 注：發(fā)展商提供的不可預測費比率為 2%，按照（建筑安裝費＋配套建設費＋基礎設施 建設費） 2%計算。 g、工程監(jiān)理費； 工程監(jiān)理費用為 萬元。 注：以上數據由發(fā)展商提供。 資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 開發(fā)費用 項目開發(fā)費用表 項 目 總 投 資（萬元） 銷售費用 推廣銷售費用 管理費用 財務費用 營業(yè)稅 合 計 說明： a、管理費用 預計管理費用為 萬元。 注：以上數據由發(fā)展商提供。 b、銷售代理費用 預計銷售費用為 萬元。 注 ： 銷售代理費按照 銷售收入 1%計算得來。 c、 推廣銷售費用 推廣銷售費用為 萬。 注：推廣銷售費按銷售額的 3%計算，其中包括售樓處、樣板房建設布置費，媒體廣告費用、推廣活動費用等。 d、 財務費用 預計財務費用為 萬元。 資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 注：以上數據是以貸款數額為 3000 萬元，年利率 %，貸款年限二年為條件所得：財務費用 =3000 萬 % 2= 萬元 e、 營業(yè)稅費 預計營業(yè)稅費為 萬元。 注：以上數據以銷售額按照稅率 %計算所得。 項目總投資 項目總投資 =項目投資成本 +項目開發(fā) 費用 +項目貸款 = 萬元 + 萬元 +3000 萬元 = 萬元 分攤住宅建筑面積上的單位成本 = 萬元247。 120210 ㎡ = 元 /㎡ 分攤到總建筑面積上的單位成本 = 萬元247。 123000 ㎡ = 元 /㎡ 資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 二、銷售收入及回報率 銷售收入 項目銷售收入統(tǒng)計表 收入項目 單價（ 元 /㎡） 可售面積（㎡） 收入（萬元） 一期銷售（ 100%） 2300 40000 9200 二期銷售（ 100%） 2500 40000 10000 三期銷售（ 85%） 2700 40000 9180 總銷售收入 283800 萬元 回報率 項目方案的 2年期稅后利潤為 99,759,382元，投資回報率為 % 三、項目財務分析 資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 項目開發(fā)周期方案設計 項目預期工作進度表 工作進度 日期 前期準備 2021 年 4 月 1 日至 2021 年 6 月 30 日 建筑期 2021 年 7 月 1 日至 2021 年 3 月 31 日 銷售期 2021 年 10 月 1 日至 2021 年 3 月 31 日 注：①項目前期準備階段共 3 個月，假設項目前期發(fā)生的費用全部發(fā)生在此期間，項目的土地成本以及啟動資金也在此階段發(fā)生； ②項目的建設期共計 21 個月，建設期內發(fā)生的建設費用及相關管理費用在此階段平均攤分； ③項目銷售期共 18 個月，項目銷售收入以及由此產生的管理費用、代理費用、推廣費用和相關稅費按照銷售進度進行計算。 項目銷售周期方案設計 a、一期銷售 進度表 銷售階段 時間安排 銷售進度 內部認購期 30% 公開發(fā)售期 20% 強銷期 30% 跟進期 20% 注：①項目銷售準備階段工作包括售樓處裝修、樣板房設計裝修、部分園林設計布置、工地現場包裝、銷售資料準備、相關證件申請、人員培資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 訓等各項工作； ②初步假定各銷售期內每月銷 售額平均分配，下同。 b、二期銷售進度安排 銷售階段 時間安排 銷售進度 內部認購期 — 30% 公開發(fā)售期 50% 強銷期 跟進期 — 20% c、三期銷售進度安排 銷售階段 時間安排 銷售進度 內部認購期 30% 公開發(fā)售期 50% 強銷期 . 跟進期 5% 注：項目銷售額按 95%的銷售率計算，假設未售房全部集中在第三期，所以三期的銷售率為 85%。 項目開發(fā)周期間的現金流量 見附表 內部收益率 內部收益率是計算項目贏利能力的一種分析方法，內部收益率是指資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 項目在建設經營期內凈現值等于 0 時的貼現率。 經電腦計算，本項目定位方案 2 年期現金流的稅后 IRR 值（內部收益率）為 %。 凈現值 (NPV) 凈現值（ NPV）是按設定的貼現率，將項目計算期內各期凈現金流量折現 到建設初期的現值之和。它是考察項目在計算期內盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現值大于 0 的項目是可以考慮的。 貼現率是計算凈現值的主要參數，其大小取決于銀行利率的高低、項目性質、經營風險程度、項目目標及要求，行內一般選擇等于或略大于銀行同期貸款利率作為貼現率，本項目貼現率取值暫定為銀行長期貸款利率 %。 經計算，本項目定位方案 2 年期現金流凈現值為 91,794,715＞ 0，項目可行。 資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 五、項目風險分析 1. 項目敏感性分析 影響本項目經濟效益的主要風險因素為銷售價格及投資成本。針對資金的評價指標，分別算出當上 述兩因素以 5%為單位增加或減少至 20%時，對項目回報率的影響為： 項目敏感性分析表 （單位：萬元） 變動比例 回報率 售價變化 +20% % +15% % +10% % +5% % 5% % 10% % 15% % 20% % 建筑成本變化 +20% % +15% % +10% % +5% % 5% % 10% % 15% % 20% % 從上表可以看出，相對而言項目對售價的敏感程度要明顯高于項目資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 對建筑成本的敏感程度。 保本點分析 保本點分析表 （單位：萬元） 項目變化情況 稅后利潤 回報率 售價不變成本上升 99% 666,185 % 售價不變成本上升 100% — 339,835 — % 售價下降 39%成本不變 — 608,840 — % 售價下降 38%成本不變 1,977,596 % 售價下降 16%成本上升 16% 3,265,852 % 由上表結果可知，本項目經濟效益對售價及成本的變化有極強抗風險能力，當成本上升 99%時，項目仍可保本，并盈利 萬，當項目售價下降 38%時，項目亦可保本并盈利 萬元。而如能保證項目成本不上漲 27%，并且售價下降 27%時，項目均可盈利。 附 錄 資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 臨桂縣工程投資估算匯總表 項目總建面積 萬㎡ 序號 項目 總投資（萬元） 單位成本（元 /㎡） 備注 一 土地轉讓 3660 二 前期工程費 含三通一平 1 規(guī)劃報建 50 2 設計費 400 3 勘探費 20 4 策劃費 42 三 建筑工程費 600 含土建 四 大配套 128 水電站 五 基礎設施 1 排水排污 500 2 給水管 300 3 供電系統(tǒng) 300 4 綠化道路 700 5 智能化 300 六 不可預測費 （三 +四 +五） 2% 七 監(jiān)理費 八 廣告費 資料均來源于網上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 九 銷售費用 300 按銷售額 3 億 1% 十 管理費用 十一 財務費用 3000萬元 % 2 十二 營業(yè)稅 1680 3 億 %＋ 防洪費 % 總 計