【正文】 釋義：216。 北漢口：區(qū)別于黃陂區(qū)域的“漢口北”，點明本項目仍然是屬于漢口，只不過在地段上屬于漢口的北部區(qū)域；216。 年輕態(tài)：本項目的人群將是中產(chǎn)階級里面偏年輕化的一類人群；216。 居住區(qū)：點明本項目的居住特質(zhì)；四、項目產(chǎn)品設計建議1．項目規(guī)劃布局建議216。 依武漢的光照條件，整體布局呈北高南低的趨勢；216。 建筑朝向上，要求全部朝南，東西朝向原則上不許出現(xiàn)；216。 建筑形態(tài)上，以小高層（18F）為主，在降低建筑密度的同時注意不要突破60米的限高；216。 建筑布局板、塔結(jié)合，以板樓為主，塔樓要求；216。 合理利用現(xiàn)有交通條件，做好小區(qū)住宅人流車流與第一企業(yè)社區(qū)人流車流的交通組織，最大化地利用第一企業(yè)社區(qū)的社區(qū)內(nèi)交通；216。 考慮到本項目的臨街面不寬，商業(yè)潛力不大，在商業(yè)設計上基本不考慮商業(yè)規(guī)劃，以純住宅社區(qū)的對外形象入市；216。 公共空間設計：部分樓棟底層作為商業(yè)規(guī)劃，設有電梯大堂，并考慮殘疾人通道；電梯廳及走廊盡量做到開敞通透，以獲得良好的采光、通風及景觀視野。216。 根據(jù)終極價值目標原則，所有戶型均有良好的朝向與采光，并根據(jù)景觀規(guī)劃合理安排房型布局。216。 均采用自然通風、自然采光的設計手法。216。 室內(nèi)空間動靜分區(qū)明確，同時考慮可以靈活分割，主要房間以景觀要素和日照要素為主要設計標準。216。 在做好項目規(guī)劃的同時注意成本因素；根據(jù)地塊形狀和其長寬比，建議本項目在組團布置上以2個組團布置為宜，在組團內(nèi)部形成景觀、道路、人流、車流的相對獨立。在戶型設計方面，建議充分考慮組團分布的不同，在不同的組團可以重點配置不同面積段的的戶型，以期做到本項目內(nèi)部因產(chǎn)品不同而形成的客群不同。 在小區(qū)的道路規(guī)劃上，建議做成完全的人車分流系統(tǒng)。在小區(qū)的交通組織方面，充分利用第一企業(yè)社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的圍繞本項目的環(huán)線，小區(qū)的東面和北面都可以利用第一企業(yè)社區(qū)的現(xiàn)有道路作為本項目的環(huán)形消防通道。人行道路要求能便捷到達各樓棟，沿人行道路沿線布置各類景觀小品和各種娛樂休閑設施。車行道路以西邊道路為主，原則上車輛不進入社區(qū)內(nèi)部，地面停車位沿車行道路沿線布置，同時車行道路與第一企業(yè)社區(qū)北面道路相連，從而形成閉合通路以達到消防要求。由于地塊西部的廠房的拆遷不確定性，將可能成為本項目在銷售階段的最大景觀“利差”，因此建議在車行道路與廠房之間種植高大喬木，以起到遮擋作用。在小區(qū)的入口設計上，首先采用人車分流的方式，分別設置人行入口和車行入口，其中人行入口位于小區(qū)臨街面的中部，車行入口位于小區(qū)的西部。由于本地塊與楚天大道之間存在綠化控制帶，如果建筑物緊臨道路紅線布置，將顯得極為突兀，同時也無法有效提升項目的檔次感。因此建議在項目主入口臨楚天大道一側(cè)設置一個主入口廣場，既產(chǎn)生項目的檔次感，又提升項目的對外形象。在小區(qū)的主入口處與第一棟建筑相臨的區(qū)域，建議設置一個面積在300平方米左右的小型便利店，此便利店在銷售階段將用作項目的銷售現(xiàn)場使用，待銷售完畢則用作一個小型便利店使用。2．項目產(chǎn)品模型及數(shù)據(jù)指標設定 考慮到本項目客層的支付能力不強這一特點，在戶型設計上，建議在面積設計上全部控制在90平方米以下，這樣所有產(chǎn)品都可以實現(xiàn)首付20%，將極大降低客戶的首付壓力。同時，戶型做到與普通舒適戶型相比全面“瘦身”，進而達到本項目在總價上的控制目標。戶型面積段建議配比1房+書房6070㎡35%2房7075㎡20%2房+書房7585㎡35%小3房8590㎡10%3．項目開發(fā)節(jié)奏建議 從主入口向內(nèi)，依次分為三期，分批次開發(fā)，建議三期各自的建筑面積比依次為：4：3：2，即一期推出約56000萬平方米，二期推出約43000平方米，三期推出約30000平方米。4．項目產(chǎn)品立面造型建議風格采用現(xiàn)代風格，力求簡潔，建筑立面要求做到模塊化，住宅樓外墻材質(zhì)以高檔外墻面磚結(jié)合使用，立面追求現(xiàn)代、簡約風格，色彩淡雅、明快，做到與第一企業(yè)社區(qū)色彩協(xié)調(diào)、融合，造型追求高尚住宅建筑的高貴與嚴謹。根據(jù)家庭私密性空間與起居空間的組織，結(jié)合造型，合理運用玻璃及現(xiàn)代材料，創(chuàng)造幕墻與墻體虛實相襯托的造型效果。局部屋頂進行燈光處理，以增加人性化和強烈的標志感、歸屬感。5．項目產(chǎn)品戶型建議5．1 具體戶型面積設計建議：一居室戶型建議面積60㎡左右針對人群投資型消費者客廳不做臥室與客廳的明顯劃分，安排以緊促、實用為主。廚房開放式廚房設計，廚房衛(wèi)生間建議相對集中設計，以利于節(jié)省管線成本衛(wèi)生間衛(wèi)生間設計上多以實用為主，應考慮綜合性使用功能，如洗衣、洗浴等功能應考慮在有限面積內(nèi)充分實現(xiàn)陽臺單陽臺設計一居室戶型建議面積65㎡左右針對人群投資自用兼顧消費者客廳廚房獨立廚房設計，盡量靠近入戶門主臥12㎡以上，衛(wèi)生間單衛(wèi)生間設計，并開朗整體浴衛(wèi)需求陽臺其它可考慮將衛(wèi)生間中衣物洗滌區(qū)放至陽臺上兩居室戶型建議面積70㎡左右針對人群自住型消費者或投資型客戶客廳餐廳獨立餐廳，餐廳最好設窗，靠近廚房廚房獨立廚房，廚房和衛(wèi)生間建議相對集中設計，盡量靠近入戶門。主臥14㎡以上，并設外飄窗采光次臥10㎡以上，就寢區(qū)相對集中衛(wèi)生間單衛(wèi)生間設計，靠近臥室，建議面積在6㎡以上，考慮整體浴衛(wèi)需求兩居室戶型建議面積75㎡左右針對人群家庭人口單純，經(jīng)濟情況較好的消費者及投資自用型客戶客廳，并考慮客廳、餐廳空間相對區(qū)隔，客廳朝陽臺面餐廳獨立餐廳，餐廳最好設窗，靠近廚房廚房獨立廚房，廚房和衛(wèi)生間建議相對集中設計，盡量靠近入戶門。衛(wèi)生間單衛(wèi)生間設計，靠近臥室，建議面積在6㎡以上，考慮整體浴衛(wèi)需求5．2 具體戶型示意復式公寓 5760㎡1房2廳 53㎡復式 7477㎡復式 7477㎡1房2廳 5658㎡1房2廳 5258㎡1房2廳 5359㎡2房2廳 6270㎡1房2廳 4858㎡2房2廳 ㎡2房2廳 ㎡6．項目景觀主題建議景觀設計要求以現(xiàn)代簡約風格為主基調(diào)，不過分強調(diào)是否國外風格，但要求景觀布置細膩，耐看，維護費用低廉。景觀布局要求建立高、中、低多層次立體綠化。規(guī)劃特點是由各地塊出入口謠相呼應，由出入口至組團中心花園，再到另一個出入口，至地面地塊出入口至中心花園……形成一個豐富多彩、各具特點的景觀走廊。各出入口規(guī)劃空間形態(tài)相同但設計又各具特色。每個地塊均由住宅圍合成一個中心花園，其風格、意境各不相同，豐富了居民的生活空間。7．項目建材設備建議7．1 公用部分外墻：高級墻磚及墻漆，設置空調(diào)外機位。單元入口：小高層首層電梯前室、大堂處、地面為高級地磚或花崗石貼面，墻面為高級面磚。電梯：選用品牌電梯。信箱：每戶設專用信箱。7．2 室內(nèi)部分門：進戶門為高級防盜門，宅內(nèi)只留門洞。窗：采用優(yōu)質(zhì)彩色鋁合金，中空玻璃窗樓地面：現(xiàn)澆鋼筋砼樓面和砼地面收光或拉毛。墻面：水泥砂漿抹面。天棚：水泥砂漿抹面。陽臺及露臺：鋼扶手鋼化玻璃欄板廚房：預留排煙及下水接口，地面作防水處理。衛(wèi)生間：預留下水接口，作防水處理。寬帶、電話、有線電視，均至戶門口。供氣：管道燃氣。供電：每戶設戶內(nèi)配電箱。8．項目智能化建議8．1樓宇安全防范系統(tǒng)8．1．1樓宇設備監(jiān)控系統(tǒng)：基本功能：對大樓內(nèi)的配電設備，給排水設備冷熱源進行參數(shù)監(jiān)視和自動控制；對公共區(qū)域的照明設備進行監(jiān)控。監(jiān)控電梯、樓梯，當電梯出故障時，能立即顯示故障狀態(tài)，運行方向及所在樓層位置，還能保持乘客的聯(lián)絡通話。可選功能：A. 以所有監(jiān)控設備的運行維護進行集中管理B. 公共設施集中控制信息與相應的管理部門或?qū)I(yè)維修部門聯(lián)網(wǎng)。8．1．2大堂/樓層出入管理系統(tǒng)（一卡通管理系統(tǒng)）基本功能：大樓保安；夜間住戶持卡進入；持卡者只能在自己居住的樓層里出入，其它樓層出入需要物業(yè)管理員的幫助?？蛇x功能：可與一卡通相結(jié)合，進行出入管理。8．1．3單戶緊急應急按鈕可選功能：直接與大樓物業(yè)管理處聯(lián)網(wǎng)，遇到緊急情況可直接與物管處或110聯(lián)系。8．1．4巡更系統(tǒng)可選功能：在小區(qū)相應位置設置巡更信息，巡邏人員裝備電子巡更器，管理中心設置巡更系統(tǒng)，使巡邏人員的巡邏時間、位置能通過管理機記錄和顯示，從而進一步強化對巡邏人員的管理。8．2 車輛出入管理系統(tǒng)基本功能：通過智能卡等形式自動識別出入車輛，自動開合信道記錄和顯示車輛停留時間并進行自動收費?？蛇x功能：對車輛出入控制與管理的同時，對車輛泊位實行聯(lián)動控制與管理。 9．項目物業(yè)服務建議9．1 常規(guī)性的公共服務常規(guī)性的公共服務是指物業(yè)管理中面向所有業(yè)主、使用人提供的公共性的管理和服務工作，為的是滿足全體業(yè)主、使用人共同的服務需求，內(nèi)容通常在物業(yè)服務合同中作具體約定，目的是為了保證物業(yè)的完好與正常使用，維持人們正常生活、工作秩序和物業(yè)良好的環(huán)境。以住宅小區(qū)的物業(yè)管理為例，常規(guī)性的公共服務大致包括以下內(nèi)容：216。 房屋管理服務216。 房屋裝修管理服務216。 物業(yè)共用設施設備管理服務216。 環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務216。 綠化管理服務216。 安全管理服務：包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范、消防管理和車輛管理三大方面。216。 文化、娛樂服務216。 其它同時惠及全體業(yè)主、使用人的服務9．2 專項服務216。 代辦類服務，如代繳水電費、煤氣費、電話費等；216。 電梯管理，外墻清洗等；216。 一般的便利性服務，如提供室內(nèi)清掃、維修、裝修等服務等；216。 其它一定比例住用戶固定需要的服務。10．項目會所營建及功能建議10．1 會所目前存在的誤區(qū)216。 在銷售階段成為樓盤的賣點，樓盤在交付使用后，便處于一種關閉的狀態(tài)；216。 定位不準：即使投入使用，但是因為質(zhì)次價高而讓人不敢問津；216。 經(jīng)營不善：在前期定位上沒有充分考慮小區(qū)居民的實際需求，盲目追求高檔，導致社區(qū)居民消費不起，在經(jīng)營無以為繼的情況下，開發(fā)商將會所或租或賣，整個會所最終淪為一個社區(qū)商鋪；216。 會所的設施齊全，但是大多數(shù)都只是個“空殼”，社區(qū)居民無法享受會所服務；216。 對內(nèi)與對外無法有效協(xié)調(diào)。對于本項目是否規(guī)劃回所這個問題，這里來做一個重點探討：10．2 從經(jīng)濟性角度來看由于本項目總建筑規(guī)模僅13萬平方米，銷售價格將在30004000元/平方米之間，對于開發(fā)商來說，做一個規(guī)模巨大的集中會所，將付出較高的成本，因此從經(jīng)濟性的角度來看，會所最好是不做。10．3 從市場的角度來看在目前的武漢市場，會所雖然普遍使用率不高，但是會所似乎是一個超過10萬平方米的項目所必須的，如果不做會所，在銷售階段將產(chǎn)生極大抗性，所以從這個角度出發(fā)，會所則應該做。10．4 泛會所概念的產(chǎn)生綜合開發(fā)商經(jīng)濟性和市場接受度的要求，在這里我們提出泛會所的概念。在中央景觀帶內(nèi)增設鼓勵市民融入景觀的泛會所概念,兒童游樂天地、戶外健身場所、戶外休閑等。同時考慮到一些大型健身設備的使用還是比較受歡迎，因此建議在半地下室中開辟部分通風采光比較好的區(qū)域，設置集中的休閑設施。 83 / 83