北京a地塊項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及產(chǎn)品定位報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-02-25 20:31本頁(yè)面
【正文】 可設(shè)置葦簾。 （ 3）庭院交流平臺(tái)介質(zhì)特色與差異建議 可將（?。┩ピ?/套院的交流平臺(tái)介質(zhì)與酒店式大堂、電梯前廳等結(jié)合起來(lái)設(shè)計(jì)，在盡量控 制公攤面積及功能不產(chǎn)生雷同的前提下，將庭院交流平臺(tái)介質(zhì)分別設(shè)計(jì)成下沉式酒吧、大碗鄉(xiāng)村茶廳、音樂(lè)茶座等，并通過(guò)硬質(zhì)鋪地及相關(guān)設(shè)施的色彩、材質(zhì)、圖案等差異來(lái)塑造各自特色。 （ 4）中心庭院及套院空間設(shè)計(jì)特色與差異性建議 通過(guò)景觀組合的差異和綠地形式差異來(lái)創(chuàng)造出不同組團(tuán)庭院的“各具特色”。具體可表現(xiàn)在戶外家具桌、椅、凳的造型、材質(zhì)、色彩的差異；架、廊的材質(zhì)、色彩、附隨植物的差異；景觀小品的造型、選材的差異；水體環(huán)境造型的差異；地被植物、樹(shù)種的選擇差異；等等。 （五）項(xiàng)目建筑單體層高配比定位 項(xiàng)目建筑單體層高配比 參考因素 主要包括： ① 目標(biāo)市場(chǎng)需求特征 ② 地塊現(xiàn)狀特征 ③ 規(guī)劃建筑面積、容積率方面的要求 ④ 地塊周邊環(huán)境特征 ⑤ 建筑單體之間日照通風(fēng)間距的需要 ⑥ 視覺(jué)審美感受的差異 ⑦ 業(yè)主生活私密性的需要 ⑧ 地塊內(nèi)部景觀利益獲取差異及視線通達(dá)差異 ⑨ 層數(shù)增減、層高變化與成本造價(jià)的相關(guān)度差異 ⑩ “現(xiàn)代四合院”核心開(kāi)發(fā)概念的要求 項(xiàng)目建筑單體層高配比定位建議 ①地塊南面建筑單體設(shè)計(jì)為小高層（ 12層），因?yàn)槟媳遍g距（除卻建筑單體本身進(jìn)深）不是很大，窄處約只有 3040米，而北京位于東經(jīng) 116176。 25′北緯 39176。 54′處，緯度太高，全年日照時(shí)間為 26002700小時(shí)，日照時(shí)間最長(zhǎng)日為 15時(shí) 1分，最短日只有 9時(shí) 20分，夏至正午陽(yáng)光最大射入角為 76176。，而冬至正午陽(yáng)光最大射入角只有 27176。，如果南面建筑單體樓層太高，勢(shì)必影響北面樓宇的日照采光通風(fēng)，同時(shí)影響北面樓宇及中庭的視覺(jué)感受 —— 封閉而且壓抑。 ②地塊北面建筑單體可設(shè)計(jì)為高層（ 24層），同時(shí)順應(yīng)北界界域特點(diǎn)，采取東北 —— 西南向布局，一可充分獲取東南向采光通風(fēng)，二可遮擋西北風(fēng)沙塵暴（北京平均風(fēng)速 ，風(fēng)沙較大，有“無(wú)風(fēng)三尺土，有雨一街泥”之說(shuō)），三可使地 塊內(nèi)部分其它建筑單體減少西曬，四是為了提高整體地塊的容積率，以致達(dá)到相應(yīng)的規(guī)劃指標(biāo)。 ③ 地塊東面建筑單體層高可由南向北遞增（ 1224層），根據(jù)適當(dāng)線性比例逐漸遞增，以協(xié)調(diào)整個(gè)地塊南低北高的天際線輪廓，迎合審美取向，同時(shí)創(chuàng)造出較為和諧的立體空間層次感，以區(qū)別于北京時(shí)下頗遭非議的“梅花樁式和尖刀式”塔樓外觀形象。 ④ 西面地界既要配合“現(xiàn)代四合院”的開(kāi)發(fā)理念，形成圍合庭院，又要合理兌現(xiàn)周邊環(huán)境資源（街景資源、工體景觀資源等），故可考慮布置 36層的裙樓。（也可作會(huì)所、商業(yè)配套之用） ⑤ 圍合而成的南低北高建 筑輪廓線有點(diǎn)類似地球自轉(zhuǎn)的橢圓形意象符號(hào)，及與具特色立體層次感的悉尼歌劇院有異曲同工之處，體現(xiàn)了地塊項(xiàng)目建筑藝術(shù)美，同時(shí)符合小區(qū)“現(xiàn)代感”、“高品味”的開(kāi)發(fā)理念，并在某種意義上能豐富京城現(xiàn)代四合院的設(shè)計(jì)內(nèi)涵。 （六）項(xiàng)目規(guī)劃院落過(guò)渡設(shè)計(jì)建議 組團(tuán)過(guò)渡設(shè)計(jì)思路與手法 單一組團(tuán)創(chuàng)造了局部區(qū)域的居住環(huán)境，但只有彼此合理自然鏈接才能集合成一個(gè)完整的社區(qū)居住環(huán)境和空 間體系。 組團(tuán)序列的變化控制與有機(jī)組合構(gòu)成居住社區(qū)規(guī)劃的重要內(nèi)容。 組團(tuán)之間的主要過(guò)渡介質(zhì)包括：廣場(chǎng)、鋪地、草坪、橋、長(zhǎng)廊、道路、隧道、色彩、符號(hào)、水 體（溪流、湖泊、泳池等）等。 組團(tuán)之間的主要過(guò)渡形式包括：折、曲、拱、伸、躍、飛、拉、轉(zhuǎn)、跨等。 設(shè)計(jì)建議 區(qū)別于以往過(guò)多利用道路、鋪地、草坪等介質(zhì)來(lái)延伸、溝通，建議廣開(kāi)思路，提高色彩、符號(hào)等介質(zhì)的運(yùn)用比例，同時(shí)采用特色的折、曲、轉(zhuǎn)、躍、拱等過(guò)渡形式，來(lái)建構(gòu)與豐富組團(tuán)序列的變化。 （七）項(xiàng)目首期開(kāi)發(fā)區(qū)位論證設(shè)定 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式選擇的參考因素 主要包括：發(fā)展商的財(cái)力及融資實(shí)、項(xiàng)目規(guī)模市場(chǎng)需求總量、供給市場(chǎng)年均消化量及走勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況及政策態(tài)勢(shì)等等。 項(xiàng)目建議采用分段滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式 A地塊初步規(guī)劃建筑面積為 7萬(wàn)平方米，規(guī)模一般，但開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金壓力也不小，百年房產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)間尚不長(zhǎng)，經(jīng)驗(yàn)相對(duì)有少許欠缺； 而且，一次性的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)定型，較難應(yīng)付未來(lái)的市場(chǎng)變化，需根據(jù)走勢(shì)作出適度調(diào)整，以盡量制造出適銷對(duì)路的產(chǎn)品。 所以，分段滾動(dòng)開(kāi)發(fā)為上策，但建筑規(guī)劃要從全局出發(fā)，時(shí)要考慮到：開(kāi)發(fā)一處，銷售完工一處，受益一處，不要造成后期的建設(shè)施工影響前期銷售或入住。 建議采取部分景觀先行的開(kāi)發(fā)模式 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的深入，為了適應(yīng)新需求有實(shí)力的發(fā)展商越來(lái)多地采取一次性到位開(kāi)發(fā) 和景觀先行的做法，以信心、實(shí)力和真實(shí)優(yōu)秀的作品來(lái)驅(qū)動(dòng)、刺激消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)。 A地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，在財(cái)力允許和不妨礙整體工程安排的前提下，建議部分景觀先行（如胡同、大門(mén)、景壁和中庭部分景觀小品等），或說(shuō)是與住宅單體工程同步施工，力爭(zhēng)將四合院文化特色賣(mài)點(diǎn)盡早輸出，真實(shí)地呈現(xiàn)給消費(fèi)者，以此爭(zhēng)取客源，穩(wěn)定客源。 項(xiàng)目首期開(kāi)發(fā)區(qū)位認(rèn)證 根據(jù)有利市場(chǎng)推廣的角度及建筑施工方便、區(qū)位生活度的角來(lái)考慮，建議首期開(kāi)發(fā)南面、東的小高層，同時(shí)完成裙樓及主入口空間的設(shè)計(jì)施工。
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