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正文內(nèi)容

東鳳地塊建設(shè)性報告及項目定位-資料下載頁

2025-08-02 22:55本頁面
  

【正文】 c:面對雞鴨水道利用設(shè)計理念,把江岸私有化,當(dāng)然直接把部門運動社施建在岸邊,例如網(wǎng)球場 d:綠化園林設(shè)計多利用區(qū)內(nèi)河涌,建成自然風(fēng)格的小區(qū)景觀環(huán)境。 e:提出沒有會所,只有江岸運動會館概念2)再者盡可能的營造舒適的居住環(huán)境,利用有限空間做環(huán)境配套。 負離子居住環(huán)境,讓你每天精力充沛具體做法:l 將建筑底層架空,并進行綠化,同時引進負離子噴霧裝置,巧妙地安裝到架空層綠化、中心花園、小區(qū)綠化,定時以霧狀噴發(fā),使業(yè)主感受到大自然清新的空氣,每天都可在自己的社區(qū)“嘗鮮”,消除工作的辛勞心靈的疲憊;本項目靠近濱江雞鴉水道,遠離城市喧囂,消費者將體驗到“生態(tài)居住”新感受。l 在部分活動空間建負離子氧吧,讓客戶直接呼吸負離子注:該裝置廣州已有部分樓盤及街道安裝,購買成本和管理維護成本均較低,但卻可作為項目的一個推廣亮點。3)全運動配套設(shè)施,直接打健康運動照牌這沒有私屬會所,只有運動會館上已提到本項目處于工業(yè)內(nèi),水質(zhì)污染、105國道聲音嘈雜、空氣渾濁等不良印象,區(qū)別其他競爭對手卻勝人一籌,提倡健康才是硬道理,因此建議將一般的社區(qū)會所改成會動健身會館,會館設(shè)施由傳統(tǒng)的會所功能轉(zhuǎn)為運動設(shè)施,例如壁球,網(wǎng)球,乒乓球、臺球、游泳池等等運動設(shè)施會所,符合消費者追求品質(zhì)生活和健康的美好愿望。4)推出部門個性化裝修套餐,采用環(huán)保材料,貼合本項目綠色環(huán)保概念。環(huán)保裝修,讓你每一天住得更健康分為“時尚”與“經(jīng)典”兩種風(fēng)格時尚裝修:表現(xiàn)現(xiàn)代、簡約的風(fēng)格經(jīng)典裝修:表現(xiàn)雅致、穩(wěn)重的風(fēng)格容桂、東鳳、南頭樓盤基本上沒有出現(xiàn)“買房送裝修”的促銷手法,這一噱頭不僅能對本項目起到宣傳造勢的效果,也可直接降低消費者裝修成本,讓消費者省時省力。5)戶型實用、好用。N+1(2)戶型設(shè)計 在上海、深圳、廣州等房地產(chǎn)業(yè)競爭激烈的城市里,房地產(chǎn)開發(fā)商為自己的樓盤制造更多的賣點,爭取更多的客戶,在產(chǎn)品開發(fā)上不斷創(chuàng)新,這些戶型產(chǎn)品已經(jīng)達到150%、甚至200%的實用率,兩房三房想變就變,百變靈動。這些戶型滿足了消費者的占便宜的消費心理需求、豐富的產(chǎn)品的功能性、更多的是展示了開發(fā)商對產(chǎn)品開發(fā)的設(shè)計心機以及創(chuàng)新的追求,這些產(chǎn)品在上海、深圳、廣州一推出就成為消費者追捧的對象;故這些產(chǎn)品對本項目有著極具參考與借鑒。p 戶型設(shè)計參考該小戶型單位原本是一個單位公寓的套間,贈送入戶花園與高6米的陽臺,使原來的套間設(shè)計的戶型,搖身一變,變成一房或兩房單位;該單位套內(nèi)面積為23㎡,贈送面積為26㎡,實用率達到200% 該戶型分單樓層與雙數(shù)層設(shè)計,每個單位的陽臺層高都為6米,提高了戶型的氣派感;該單位套面積為172㎡,贈送面積為56㎡,實用率達到130%p 該戶型的內(nèi)庭院設(shè)計,除可以成室內(nèi)景觀特色外,還可以改變成為室內(nèi)的臥房,功能與美觀性兼?zhèn)湫蜗蠖ㄎ唬? 國際水岸—康城闡釋:康城:會呼吸的江岸綠色運動社區(qū)結(jié)合“江岸、運動會所、活水、負離子空氣發(fā)生器”做文章,強調(diào)本項目是一個綠色、健康、有生命力的“以人為本”的自然居住環(huán)境,l 國際水岸:表明了樓盤的檔次及優(yōu)越的地理位置,同時也相信越高端項目定位吸納客戶的范圍半徑越廣l 會呼吸:定時噴發(fā)負離子凈化社區(qū)空氣,就象人自由呼吸一樣,賦予了社區(qū)鮮活的生命力。l 綠色:大自然的基調(diào),人們心靈追求的自然居住色調(diào),使人聯(lián)想到環(huán)保、自然、清新、愜意。l 運動:針對主要目標客戶群居住區(qū)域疾病高發(fā)地段。運動健康應(yīng)該更能引起客戶群的共鳴。l 社區(qū):拉近人與人之間的距離,感受左舍右鄰的和睦友善。備選案名:鳳凰灣闡釋:東鳳:紫氣東來 鳳凰來儀簡單講述了東鳳的地理位置,并寓意我們客戶有東南面過來的玄機。灣也代表了樓盤的檔次和風(fēng)情價格定位A、定價原則:l 以類比項目作為參照容桂區(qū)域以實用面積算:保利最新一期高層均價5600元/㎡,均價5000元/㎡都為送面積單位,折合建筑面積計算為:4700元/㎡及4200元/㎡東鳳區(qū)域以建筑面積算:逸湖半島傳統(tǒng)戶型,以建筑面積計算3600元/㎡,佛澳項目花園建筑面積單價為4300元/平方米。l 以本項目工程投資作為基礎(chǔ)l 結(jié)合市場情況設(shè)置合理的價值空間l 適度降低消費者購買門檻l 減緩項目銷售壓力l 提高資金回籠速度l 縮短項目銷售周期B、本項目定價方案整體均價帶裝修均價毛胚均價43005800元/㎡4500—8000元/㎡33007000元/㎡以上單位以建筑面積定價C、價格策略:低開高走在項目沒有被更多客戶認識,也沒有舊業(yè)主的時候,才有低開高走的形式銷售,一方面預(yù)留了價格上漲空間給消費者另一方面也能迅速回攏資金。戶型配比建議 雖然容桂是按照套內(nèi)面積計算,畢竟我們是中山的東鳳,以下戶型配比面積是按照建筑面積提出:戶型面積(㎡)特點占總百分比2房2廳1衛(wèi)70~805%3房2廳1衛(wèi)80~100考慮設(shè)計可組合戶型,提高使用率5%3房2廳2衛(wèi)110~130考慮設(shè)計入戶花園及附送面積30%4房2廳2衛(wèi)130~160考慮設(shè)計入戶花園及附送面積45%在市場調(diào)研中提到:東鳳地區(qū)相對大面積單位較受到當(dāng)?shù)乜蛻羧簹g迎,因此配合項目的高端定位在大戶型比例上,有所著重客戶群定位容桂客戶為主,南頭、東鳳、小欖客戶為輔東鳳,中山邊陲重鎮(zhèn),尤其是項目所在同安地區(qū),驅(qū)車到東鳳中心區(qū)與到容桂天佑城中心區(qū)距離和時間相仿,交通便利。項目的優(yōu)越江邊環(huán)境,定位相對高端,輻射范圍較廣,容桂和東鳳樓價存在地區(qū)性的的價格差異,突顯的項目性價比高,同時項目到容桂地區(qū)并沒有地區(qū)通關(guān)收費站,因此有理由相信我們的客戶以容桂為主;市場調(diào)研得知南頭、小攬,目前直到10年,整體住宅供應(yīng)基本空白,然而這兩個鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟持續(xù)蓬勃發(fā)展,人口逐年增加,住宅市場的剛性需求,也必然外流到附近鎮(zhèn)區(qū),因此如果項目定位精準,推廣有序合理,包裝大氣高檔,相信絕對能吸引這批需求客戶。容桂公務(wù)員、廠企中高層管理人員、技術(shù)人員(50%)(主力20%)區(qū)域投資者(佛山小攬為主)(15%)20%)東鳳小攬南頭公務(wù)員、廠企中高層管理人員、技術(shù)人員(35%)(主力20%)客戶特征:自?。褐饕枪珓?wù)員、中產(chǎn)階層的企業(yè)管理階層和小私營業(yè)主,他們正處在職業(yè)生涯發(fā)展期和上升期,經(jīng)濟前景和支付能力看好,認識到健康的重要性。追求便利、舒適居住的同時,帶有強烈的為個人及家人健康發(fā)展的要求。投資:客戶主要的消費目標并非終極消費,在追求舒適居住的同時,帶有強烈的為其將來發(fā)展和個人能力提高提供便利條件及事業(yè)保值增值的目的后 語本次針對中山北部東鳳鎮(zhèn)項目進行了相關(guān)的了解、踩點、分析,形成了以上建議性報告及定位。其中工作包括:東鳳鎮(zhèn)、南頭鎮(zhèn)、順德區(qū)容桂鎮(zhèn)的市場踩盤及大勢了解,所在東鳳鎮(zhèn)項目地塊的踩點及周邊現(xiàn)況了解,東鳳鎮(zhèn)市政詳控規(guī)劃清晰以及東鳳鎮(zhèn)、南頭鎮(zhèn)、順德區(qū)容桂鎮(zhèn)的中心商圈、人群消費習(xí)慣的了解等等;上文通過對涉及項目的三大鎮(zhèn)市場、商圈以及行政現(xiàn)況描述,項目所在片區(qū)的行政規(guī)劃前瞻及概述,項目實際現(xiàn)況及未來體現(xiàn)的SWOT分析,擬定項目定位。推廣建議待項目地塊正式規(guī)劃確定后,再根據(jù)實際項目及市場情況擬定。以上,請領(lǐng)導(dǎo)審核及指示!50 / 5
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