【正文】 多層規(guī)劃產(chǎn)品，估計是把握住東鳳當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣。綜合上述利好，據(jù)悉，現(xiàn)已有多家發(fā)展商儲地待發(fā)，其中碧桂園已有500畝用地儲備，雖何時開發(fā)仍是未知之?dāng)?shù)，但南頭房地產(chǎn)的恢復(fù)及其發(fā)展的利好大勢已成可能，而目前冷淡的市場估計只是南頭房地產(chǎn)轉(zhuǎn)熱的過渡期。綜上，現(xiàn)南頭處于無洋房在售時期，各售樓部都已處于全權(quán)簽約階段，房地產(chǎn)可說非常冷淡。南頭房地產(chǎn)概述A、已開發(fā)樓盤全部售罄，現(xiàn)南頭處于無洋房銷售時期南頭鎮(zhèn)為中山第一個家電基地城鎮(zhèn)，鎮(zhèn)政府一直致力于打造工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)，并未對房地產(chǎn)過多的關(guān)注和發(fā)展規(guī)劃，致使一直以來，南頭的房地產(chǎn)都較周邊房地產(chǎn)落后，價格亦相對較低。D、本地及知名進駐開發(fā)商形成火爆樓市，房價的升值隨之而來隨著本地發(fā)展商及知名進駐發(fā)展商的開發(fā)，逐漸成熟，競爭日趨激烈，形成火爆樓市，在此大環(huán)境下，輕軌容桂站的即將完工，眉蕉河的美化改造工程以及打造容桂中心商圈等利好因素愈發(fā)明顯，促使容桂發(fā)展目標(biāo)定位的宜商宜居魅力小城逐漸成熟；而由于靠近容桂的大良樓盤價格的高位，順德良容中心的定位發(fā)展，容桂應(yīng)順勢拉近與大良的樓價差距。雖兩鎮(zhèn)僅隔河相望，但價格相差較大，靠近東鳳的容桂整體均價為每平方米五千多元，而大良均價為八千元多元，甚至有些樓盤均價高達(dá)每平方米一萬多元，大良均價較容桂高約40%以。C、河北、河南樓價差距大，本地客戶留守或流入周邊中山樓盤購買在距離上，容桂在順德區(qū)最靠近的鎮(zhèn)區(qū)為大良，而杏壇鎮(zhèn)及欖核鎮(zhèn)相對中山的東鳳鎮(zhèn)還要較遠(yuǎn)。B、本地發(fā)展商得天獨厚，實力不容忽視本地發(fā)展商除受知名開發(fā)商進駐促使發(fā)展外，以本土優(yōu)勢先拔頭籌，　　憑著對本土地理環(huán)境與人文風(fēng)情的了解，不少本土開發(fā)商在“大鱷”進駐前就搶得了橋頭堡。容桂房地產(chǎn)概述A、容桂房地產(chǎn)榮登順德之首，外來知名開發(fā)商的進駐促使發(fā)展迅速根據(jù)順德商品房交易信息網(wǎng)發(fā)布的最新一期成交信息，容桂的房產(chǎn)日成交量位于10鎮(zhèn)之首。橫向來看，由于105國道旁東西方向工業(yè)的零散分布，自主形成國道西方向為工業(yè)集中區(qū)，國道東方向為樓盤聚集區(qū)，但其中樓盤聚集區(qū)參雜零散的工業(yè)廠房，居住環(huán)境受到一定影響。B、樓盤自主聚集，工業(yè)摻和其中；品牌開發(fā)商進駐，促進發(fā)展 縱向來看，目前在售的幾個大型樓盤都集中在東鳳南部，即105國道和東阜公路所圍合成的“冂”內(nèi)（如下圖），東鳳鎮(zhèn)政府位于此區(qū)內(nèi)，為規(guī)劃的鎮(zhèn)中心區(qū)及永益居住片區(qū)，配套和設(shè)施相對成熟，東鳳大橋直通小欖車站僅5分鐘車程，相對臨近小欖鎮(zhèn)，是此批樓盤地理位置賣點之一。隨著近年東鳳鎮(zhèn)城鎮(zhèn)性質(zhì)特色小家電基地的確立，工業(yè)強鎮(zhèn)模式的推動，促使全鎮(zhèn)經(jīng)濟飛速發(fā)展，以及和北部近臨的佛山已經(jīng)確立起“珠三角西岸一極”戰(zhàn)略地位等多種有利條件的推動，東鳳房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境得到較大地改善，較快速地發(fā)展。后語一、市場篇環(huán)東鳳房地產(chǎn)概述根據(jù)項目地理位置及初步客戶來源，環(huán)東鳳房地產(chǎn)包括東鳳本地房地產(chǎn)以及與其緊密相關(guān)的順德容桂房地產(chǎn)。40客戶群定位。39戶型配比建議。31形象定位。26 項目機遇。19 項目SWOT分析 項目優(yōu)勢。18交通情況。17二、 項目概況項目名稱。 如何規(guī)避項目的劣勢而塑造產(chǎn)品獨特個性？尋找到本項目目標(biāo)客戶群，將是本項目能否成功的關(guān)鍵。 區(qū)域客戶對生活的條件及居住更高的要求是什么？252。 東鳳、容桂、南頭、小欖是一個什么樣的經(jīng)濟區(qū)域?！睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢顤|鳳地塊 市場調(diào)研報告及項目定位☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆中山市項目花園項目策劃部二零零九年九月十四日前 言審視中山順德整個房地產(chǎn)市場，已進入“百舸爭流，千帆競發(fā)”的競爭格局。本項目所處區(qū)域為中山順德邊陲重鎮(zhèn)，生活配套不完善，工廠多空氣污染厲害，交通路網(wǎng)濟后，導(dǎo)致片區(qū)居住氛圍不足，怎樣才不被這些因素束縛，銷售一路高歌猛進，除了其獨特的品牌魅力之外，應(yīng)該有更深層次的問題值得我們思考：在東鳳總體規(guī)劃中，以105國道為中軸線項目區(qū)域?qū)⒁蛟斐蔀榧咝庐a(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流、休閑旅游、生態(tài)居住的副中心，未來居住方向?qū)⒊吧鷳B(tài)居住”發(fā)展，這一點表明其升值潛力非常樂觀，但這是否足以引起消費者的共鳴而激發(fā)出購買欲望呢？如果僅僅以政府的一個規(guī)劃藍(lán)圖就能起到如此大的作用，那為什么至今沒有人氣？東鳳的房價與容桂小欖還有一定的差距，但從佛澳項目花園的客戶來看，購買者并非全部是首次置業(yè)者，而二次、三次置業(yè)的比例竟達(dá)到54％，房價的高低又起到多大的作用呢？深入研究和分析這些問題，才能抓住本項目的核心所在，因此：252。252。 如何利用集團品牌在本區(qū)域提升的地塊價值？ 252。目錄一、 市場篇 環(huán)東鳳房地產(chǎn)概述。3 環(huán)東鳳部分樓盤情況。8 市場環(huán)境總結(jié)。18地理位置。19項目周邊現(xiàn)況及未來行政規(guī)劃。23 項目劣勢。27 項目威脅。28三、 定位篇產(chǎn)品定位。38價格定位。東鳳房地產(chǎn)概述A、起步晚，雖發(fā)展較快，房地產(chǎn)仍不夠成熟東鳳鎮(zhèn)作為中山的邊陲小鎮(zhèn)，地域狹小，房地產(chǎn)的發(fā)展在中山并不搶眼。由原僅老牌樓盤麗景花園、逸湖半島的原始房產(chǎn)，演變成多家樓盤的多方面競爭開發(fā)。而我項目450畝及250畝地塊所處的東鳳鎮(zhèn)北部現(xiàn)暫沒有任何在售樓盤。2007年年底，佛山地產(chǎn)大鱷佛奧地產(chǎn)正式進駐東鳳，圈地360畝，從而一定程度促進東鳳房地產(chǎn)的發(fā)展。容桂致力打造的宜商宜居魅力小城已成型，隨著知名開發(fā)商的進駐，容桂房地產(chǎn)商界已被注入嶄新的開發(fā)理念，外來“大鱷”的進駐，促使容桂的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更加完整，產(chǎn)品檔次的提升、城市配套建設(shè)的完善，也使容桂的高端需求逐步集中且不外流，進一步提升了容桂房地產(chǎn)業(yè)的整體水平。地產(chǎn)界的最核心價值就是地段，如本土開發(fā)商宏泰來就是憑借對容桂的長期了解，把握住了最核心的地段——廣珠輕軌沿線，成功打造生活便利社區(qū)，有效促進銷售。在地理位置上看，容桂與大良以德勝河為分界線，德勝河以北為大良，德勝河以南為容桂，兩鎮(zhèn)以容奇大橋連接。綜上，由于靠近容桂的大良房價相對昂貴，而杏壇鎮(zhèn)及欖核鎮(zhèn)又相對較遠(yuǎn)，本地客戶極少流入德勝河河北及順德其它城鎮(zhèn)購房，從而促進本地客戶購買及房地產(chǎn)發(fā)展，同時，又促進容桂追求更低樓價的中低階層客戶流向順德周邊中山城鎮(zhèn)低價格的樓盤購買。因此，估計不久的將來，不斷走好的樓市必將促使房價的迅速飆升。在近幾年，南頭隨著輕軌和太澳高速的逐步建設(shè)和即將完工，以及南頭經(jīng)濟飛躍發(fā)展和市政規(guī)劃逐漸成熟的大勢驅(qū)動，房地產(chǎn)略見起色，近幾年陸續(xù)開發(fā)了幾個樓盤，不再是單一民房住宅的情況，這些樓盤分別為花樣年華花園、蔚藍(lán)風(fēng)景花園（爛尾）、明日豪庭、金灣廣場、金桃園、南桂園等六個項目，整體均價約為2300元/平方米（在售罄后，搜集業(yè)內(nèi)人士及未退場銷售反映情況而推測的均價），現(xiàn)五個樓盤已全部售罄，南桂園洋房仍未開售。B、據(jù)悉，多發(fā)展商已在南頭購地，其中碧桂園有500畝用地儲備南頭由于其家電產(chǎn)業(yè)及相關(guān)經(jīng)濟的發(fā)展，市政規(guī)劃較為科學(xué)，與經(jīng)濟同時發(fā)展，已成相當(dāng)規(guī)模，并存在相對有規(guī)劃的商業(yè)圈，而輕軌和太澳高速的開通，形成便利的交通網(wǎng)絡(luò)，相對污染少，空氣清新，相對小欖和東鳳的重工業(yè)鎮(zhèn)區(qū)，暫時來說，更適宜生活居?。ㄕ堃娤聦?