【正文】 景圖），且市場價格低（估計土地成本相對較低），離順德容桂僅一橋之隔（到容桂中心僅需十分鐘車程），能充分發(fā)揮其價格洼地效應(yīng)，隨著房地產(chǎn)的順勢發(fā)展，極有可能成為容桂的宜居后花園。交通狀況良好的市政路規(guī)劃及居住環(huán)境金盛隆超市以及周邊商鋪形成規(guī)劃性的商業(yè)圈壹加壹超市及周邊商鋪形成規(guī)劃性的商業(yè)圈環(huán)東鳳部分樓盤情況東鳳樓盤情況A、物業(yè)類型較全，小高層為主流逸湖半島佛奧項目花園東御世家金鳳灣畔穗茵庭高層，18層，20%；小高層，12層，80%高層，1824層，75%；別墅，20%；小高層，510層，5%小高層，11層，90%；多層，6層，10%小高層，12層，100%小高層，11層，70%；多層，6層，30% 在佛奧項目花園調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，其18層以上單位銷售非常不理想，驗證了鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤開發(fā)定律：高層水土不服。B、樓盤定位差異大，面市產(chǎn)品多樣，整體以大單位戶型為主樓盤逸湖半島佛奧項目花園東御世家金鳳灣畔穗茵庭合計一房30000120150二房12802097208453三房310140150168230998四房1582104016542615五房921500200262復(fù)式28000028別墅0150000150合計7466502104506002656從圖表看出，三房和四房是東鳳房地產(chǎn)市場戶型規(guī)劃的主流產(chǎn)品，兩種產(chǎn)品比例之和高達(dá)60%，這說明目前東鳳房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸向中大戶型轉(zhuǎn)變，以大五房、復(fù)式、別墅為主的享受消費型占到17%，市場定位有向高端客戶看好的趨勢。C、佛山“大鱷”佛奧地產(chǎn)樓價飆高，整體推售策略較單一樓盤逸湖半島佛奧項目花園東御世家金鳳灣畔穗茵庭均價比較3600元/㎡4200元/㎡3300元/㎡3600元/㎡3300元/㎡①佛山“大鱷”佛奧地產(chǎn)項目花園樓盤售價漸漸拉近與周邊的小欖、古鎮(zhèn)樓盤價格的距離；②在各樓盤推售策略中，主要宣傳推廣以開盤活動和常規(guī)戶外廣告投放為主，推售策略較為單一，銷售較為冷清。外來客戶構(gòu)成東鳳房地產(chǎn)市場消費的主動力。佛山凱藍(lán)房地產(chǎn)有限公司總代理：中地行位置：容桂文海中路，離項目約15分鐘車程占地：均價：5000元/平方米戶型分析：戶型套內(nèi)面積數(shù)量比例二房12117%三房（小三房）23158%（大三房）180四房18025%合計712100%B、保利以三房為主，四房次之，大部分為大面積單位，今年新開發(fā)的項目基本帶有大面積空中花園或陽臺，利用當(dāng)?shù)靥厥鈭笈k法或漏洞（據(jù)現(xiàn)場銷售員反映情況）變相贈送面積，可較隨意的變更戶型，如兩房變?nèi)浚偈箻I(yè)主購買后戶型自主多樣化，一定程度促進(jìn)銷售。預(yù)留地塊開發(fā)洋房，估計年底或下年初開售，價格未知市場環(huán)境總結(jié)如圖：A、大良鎮(zhèn)因其相對昂貴的價格，容桂客戶不會流向購買；B、因過遠(yuǎn)，容桂客戶不會流向購買；C、因相對低廉的價格，大良客戶有可能流向容桂購買，促進(jìn)容桂樓市發(fā)展；D、因容桂相對較貴的樓價，容桂客戶流向東鳳購買；E、因南頭鎮(zhèn)處于無房銷售期，容桂客戶不會流向南頭購買；F、因相對低廉的價格，部分小欖客戶流向東鳳購買。二、項目概況項目名稱東鳳450畝地塊 地理位置位于同安居住片區(qū)邊緣，有一定行政規(guī)劃本項目位于中山市東鳳鎮(zhèn)政府兩大規(guī)劃居住片區(qū)的同安居住片區(qū)邊緣。而此居住片區(qū)所在的450畝地塊位于東鳳鎮(zhèn)北部偏東，北沿雞鴉水道，與順德容桂鎮(zhèn)僅一橋之遙，隔河相望；西靠105國道，車流不息；南沿鎮(zhèn)主要對外交通干道之一的橫二快線；東面向部分住宅以及瑣碎的工業(yè)片區(qū)。交通狀況項目所在區(qū)域交通道路八達(dá)，但交通狀況存憂項目所在同安居住片區(qū)區(qū)位條件一般，但交通尚屬便利，東鳳鎮(zhèn)四大主要對外交通干道的105國道和橫二快線兩主干道沿項目而過。從項目往廣州55公里、珠海75公里、深圳120公里，駕車到全國集中箱吞吐量十強的中山港只需40分鐘，到順德的容桂港只需15分鐘，到小欖港僅需20分鐘。項目周邊現(xiàn)況及未來行政規(guī)劃項目地塊現(xiàn)為荒地，周邊用紅磚圍起圍墻，兩面為荒地及原始的零散民房，一面接105國道，一面接雞鴉水道，除靠近金島酒店及同安政府大樓外，二十分鐘路程生活圈內(nèi)基本沒有公共設(shè)施配套。 C、以容桂最大超市樂購為中心的半小時生活圈規(guī)劃成熟新穎社區(qū)，歸入項目半小時生活圈以容桂最大超市樂購為中心的生活圈在項目三十分鐘公車車程范圍內(nèi)，自駕需時十五至二十分鐘，包括樂購超市、天佑城以及其一帶的大型商城和商業(yè)街。如下現(xiàn)場實景圖：將促使同安居住片區(qū)發(fā)展為工業(yè)園區(qū)的配套居住生活服務(wù)區(qū)，規(guī)劃有小學(xué)、商業(yè)金融、醫(yī)療衛(wèi)生、體育設(shè)施以及教研設(shè)施等配套，項目靠近同安生活區(qū)為項目提供了較齊全的生活配套及公共設(shè)施。上述自然環(huán)境，為“會呼吸的江岸運動社區(qū)”定位打下堅實的基礎(chǔ)。且由于離容桂中心近距離的緣故，項目半小時生活圈已把容桂中心配套圈進(jìn)入內(nèi)，容桂樓盤有的公共配套，項目已可隨時享用，在價格洼地效應(yīng)下，無疑是良好的銷售有利因素。由于東鳳鎮(zhèn)家電小基地的城鎮(zhèn)性質(zhì)定位及相關(guān)工業(yè)的迅速發(fā)展，促進(jìn)鎮(zhèn)經(jīng)濟飛躍發(fā)展，致使本地車輛增多，外來車流量亦增多，作為鎮(zhèn)規(guī)劃的四大主要對外交通干道之一的成熟路段105國道車流不息，人流聚集，人氣十足，為項目今后銷售的人氣基礎(chǔ)，能有效營造銷售氛圍，積累客源，促進(jìn)銷售。據(jù)容桂市場概述可知，河北的大良相對于河南容桂樓價飆高很多，而其它順德鎮(zhèn)區(qū)較順德周邊中山鎮(zhèn)區(qū)還遠(yuǎn)，促使容桂客戶留守本地或流入周邊中山樓盤購買。E、行政規(guī)劃規(guī)劃配套較齊全，綠地、生態(tài)規(guī)劃遍布而項目位于以上兩綠化走廊內(nèi)，綠化環(huán)境優(yōu)越，河堤環(huán)境良好，為“江岸運動會館”賣點的基礎(chǔ)建設(shè)。相對位置來說，僅橫二快線能緩解105國道的緊張交通，但隨著東鳳鎮(zhèn)的經(jīng)濟飛躍發(fā)展，主干道105國道交通狀況日漸惡劣，由于鎮(zhèn)內(nèi)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的緣故，多為大型卡車或中型車，致使交通紊亂的同時，一定程度破壞了生活便利性及居住環(huán)境，而橫二快線仍未完工，未能正式啟用，無法對國道進(jìn)行交通分流，其它分流道路貧乏，導(dǎo)致國道現(xiàn)況塞車嚴(yán)重，交通環(huán)境令人擔(dān)憂，為項目銷售外因的一大瓶頸。由于東鳳鎮(zhèn)工業(yè)的快速型發(fā)展，導(dǎo)致工業(yè)發(fā)展快速分布與行政規(guī)劃顯慢產(chǎn)生了矛盾，以致工業(yè)無規(guī)劃的蔓延性分布，分布廣而繁瑣，破壞居住環(huán)境；C、現(xiàn)況公共設(shè)施欠缺政府規(guī)劃發(fā)展起步晚，項目現(xiàn)周邊配套貧乏項目機遇A、政府重點規(guī)劃居住片區(qū)項目處在重點規(guī)劃居住片區(qū)，有利于項目發(fā)展項目所在的同安居住片區(qū)為東鳳鎮(zhèn)政府規(guī)劃的兩大居住片區(qū)之一，為即將重點開發(fā)的新型片區(qū)，規(guī)劃已啟動，綠化系統(tǒng)已初步開工，橫二快線東阜路段已完工。B、城鎮(zhèn)性質(zhì)定位成功，經(jīng)濟進(jìn)一步發(fā)展經(jīng)濟飛躍發(fā)展的東鳳給項目帶來更多機遇上述提到，城鎮(zhèn)規(guī)劃內(nèi)，城鎮(zhèn)性質(zhì)重新定位成功，為中山市小家電制造基地，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、配套完善、環(huán)境