【正文】 ......................4 地塊周邊的發(fā)展規(guī)劃 ......................................................................5 項目發(fā)展目標 .................................................................................8 第 2 部分 市場分析 ..................................................................................8 區(qū)域土地市場分析 ...........................................................................9 寫字樓市場分析 ............................................................................ 11 公寓市場分析 ................................................................................ 17 第 3 部分 周邊競爭與可比項目分析 ...................................................... 22 寫字樓競爭與可比項目分析 ......................................................... 22 競爭項目個案分析 ............................................................... 24 寫 字樓競爭項目小結 ........................................................... 30 公寓競爭與可比項目分析 ............................................................ 30 競爭項目個案分析 ............................................................... 32 公寓競爭項目 總結 ............................................................... 47 商業(yè)競爭與可比項目分析 ............................................................ 48 區(qū)域商業(yè)概況 ....................................................................... 48 典型商業(yè)競爭項目 ............................................................... 48 小結 ...................................................................................... 49 第 4 部分 項目 SWOT 分析 .................................................................... 50 優(yōu)勢分析 ....................................................................................... 50 劣勢分析 ....................................................................................... 50 機會分析 ....................................................................................... 50 威脅分析 ....................................................................................... 51 劣勢及威脅應對策略 ..................................................................... 51 第 5 部分 項目市場定位 ......................................................................... 52 項目業(yè)態(tài)定位 ............................................................................... 52 項目整體形象定位 ........................................................................ 53 公寓定位 ....................................................................................... 54 目標客戶群定位 ................................................................... 54 公寓產品定位 ....................................................................... 54 價格定位 .............................................................................. 61 商業(yè)定位 ....................................................................................... 61 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ....................................................................... 61 商業(yè)位置分布及規(guī)模 ............................................................ 62 商業(yè)價格定位 ....................................................................... 62 公共配套設施定位 ........................................................................ 63 車庫 ...................................................................................... 63 會所 ...................................................................................... 63 項目分期開發(fā)建議 ........................................................................ 64 第 1 部分 項目資源分析 地塊位置 項目位于濟南奧體中心核心區(qū)域，北側靠近經十東路，南側為龍奧北路，東側為玉頂山。除龍奧大廈、奧體中心外，省立醫(yī)院、省高院、省國資委、省軍區(qū)及省博物館、檔案館等城市優(yōu)勢資源遍布周邊，區(qū)域被規(guī)劃為濟南 東部新城的核心，也是濟南未來的城市行政中心所在地，具有較大的發(fā)展?jié)摿ΑＴ擁椖烤唧w經濟技術指標如下： 總規(guī)劃用地（㎡） 23875 折合（畝） 地上規(guī)劃建筑容積率 6 地下規(guī)劃容積率 地上可規(guī)劃建筑面積（㎡） 143250 地下可規(guī)劃建筑面積（㎡） 57300 規(guī)劃建筑密度 % 規(guī)劃綠化率 % 地塊現(xiàn)狀分析 地表現(xiàn)狀 項目緊鄰龍奧北路，地勢整體比較方正平整，東西面寬 256 米，南北進深 90 米，場地內沒有任何建筑物，具備快速開工的條件。后期將不可避免的給項目造成 噪音污染，同時公交總站帶來的人流也為本項目商業(yè)的繁榮奠定基礎。地塊南側為區(qū)域高端項目中海奧龍官邸，目前一期正處于熱銷中，西側為正在建筑中的山東才高置業(yè)寫字樓項目 。項目東西兩側的奧體東路和舜華南路經過項目將經十路和旅游路聯(lián)通。 生活配套 地塊周邊市政、文化、體育、醫(yī)療設施齊全 ,龍奧大廈、奧體中心、省檔案館、博物館、省立醫(yī)院等優(yōu)勢資源均在本項目周邊 2 公里范圍內。雖然目前項目周邊商業(yè)生活配套暫不完善，但奧 體中心底層商鋪已經開始對外出租、后期魯商國奧城、黃金時代廣場內都將配建大型購物中心。在 “一體兩翼 ”城市發(fā)展規(guī)劃導向下，片區(qū)定位為城市東部副中心的核心組團，與軟件園研發(fā)中心協(xié)同構筑濟南東部副中心，成為山東省和濟南市的高端服務中心、高端消費商貿集聚區(qū)和金融保險業(yè)副中心。其先期啟動及區(qū)域發(fā)展重點工程有新政 務中心、奧體中心、省博物館新館和檔案館新館、省立醫(yī)院東院區(qū)、省高院、武警總隊、奧體酒店、魯商國奧城、全運村等，當前階段區(qū)域發(fā)展拉動主力為政府、企事業(yè)單位的入駐以及中海、綠城等一線企業(yè)住宅項目的開發(fā)。作為濟南奧體中心區(qū)域的大體量開發(fā)項目，具有極強的示范效應，項目的成功開發(fā)可以進一步提示企業(yè)品牌，確立在行業(yè)的地位 ，建議將本項目打造成為區(qū)域地標性小型綜合體項目。以 4 月出臺的新國十條為標志，開始了新一輪的地產調控，從緊隨其后各個城市出臺的調控政策來看，主要是依靠金融信貸政策和稅收政策打壓不合理需求。從政策執(zhí)行后市場的反應來看，多次置業(yè)者貸款變得困難，住宅領域的投機投資行為受到嚴重打壓，市場呈現(xiàn)價漲量跌的態(tài)勢，在需求依然旺盛而供應不足的市場條件下，預計只依靠不斷的行政手段強行干預下，住宅市場下滑的趨勢不會長久，原因有三，一是后續(xù)調控政策依然會沿著鼓勵自住、打擊投資的方向進行；二是濟南的城市化進程正處于初期階段和快速的推進階段，農村人口的轉移、大學畢業(yè)生的就地發(fā)展、人才的自由流動、婚齡青年的購房等，必將產生龐大的剛性需求；三是，濟南 20xx 年保障性住房僅有 228 畝廉租房計劃，對商品房沖擊較大 的經濟適用房項目并未提及。 在新政頻出打擊了住宅項目的投機投資行為后，從住宅市場撤出的熱錢反倒為寫字樓、公寓等經營性物業(yè)投資迎來發(fā)展的機遇！海爾綠城玉蘭公寓看盤熱銷也證明了這點，該項目開盤成交客戶中投資客的比重占到了 70%。借助政府東遷、全運經濟等大勢，東部區(qū)域成了新的濟南權力中心，該區(qū)域 也一直是濟南土地市場的熱點區(qū)域，土地價格一直位于高位，其中龍奧 9 號地塊與本項目相距不足 200 米，成交價格達到 1082 萬元 /畝。 表 1： 20xx20xx 年周邊土地成交情況一覽表 編號 土地位置土地面積（㎡）用途 容積率 建筑密度 綠地率 競得單位成交價格（萬元）單價（萬元/畝）樓面地價（元/ ㎡）成交日期20xxG052龍奧8 號地塊20406商業(yè)金融地上≤4 . 0地下≤1 . 3≤3 5 % ≥3 0 %山東才高置業(yè)有限公司9183 20xxG042龍奧1 4 號地塊17563商業(yè)金融地上≤4 . 2地下≤1 . 3≤3 0 % ≥3 5 %山東大城投資、大偉工程設計公司7902 20xxG091歷下區(qū)經十東路以南13728公建商服地上≤4 . 0地下≤1 . 2≤3 0 % ≥3 5 %山東省三名投資有限公司25875 20xxG039龍奧6 號地塊32022商業(yè)金融地上≤5 . 0地下≤2 . 0≤3 0 % ≥3 0 %山東永安房地產開發(fā)有限公司520xx 20xxG064龍奧9 號地塊23875商業(yè)金融地上≤6 . 0地下≤2 . 4≤4 0 % ≥2 5 %濟南海信置業(yè)有限公司18612 圖 6： 20xx20xx 年周邊成交土地位置圖（商業(yè)金融用地） 龍奧 9號地 龍奧 8號地 龍奧 6號地 龍奧 14號地 經十路以南地塊 寫字樓市場分析 濟南寫字樓概況 濟南的寫字樓市場長時間處于相對低谷的狀態(tài)，直到中潤世紀廣場等多個寫字樓項目的高調上市，讓人們看到了濟南寫字樓市場的潛力。根據重點寫字樓的路段聚集情況，大致可劃分為濼源大街板塊、山大路板塊和東部區(qū)域板塊。目前區(qū)域 內 65%左右的寫字樓里入駐的大多為銀行、證券、保險等省內金融機構的總部或管理機構、電信，電力等省內行業(yè)巨頭，像中銀大廈、中信實業(yè)銀行、金龍中心的中國人壽。 濼源大街板塊這一片區(qū)無論從地段、交通路況和樓盤本身素質來看，都是無與倫比的。 隨著濟南市“中疏”計劃的施行，尤其是奧體片