【正文】 相關服務業(yè)等自組形成的商圈，其中穿插有部分工業(yè)廠房，顯得規(guī)劃有點紊亂，商業(yè)形式相對落后，人流較大，是目前東鳳最有規(guī)模的商圈。項目周邊未來行政規(guī)劃及發(fā)展規(guī)劃配套較全，為工業(yè)園的配套居住區(qū)行政規(guī)劃方面，東鳳鎮(zhèn)政府致力打造一個經濟發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、設施完善、適宜居住、特色鮮明的現(xiàn)代化小城鎮(zhèn)，鎮(zhèn)結構規(guī)劃布局為“一核、兩極、五片區(qū)”（一核鎮(zhèn)中心區(qū)為核心；兩極同樂工業(yè)片區(qū)、和穗工業(yè)片區(qū)為中心的集中工業(yè)園區(qū)；五片區(qū)分別為鎮(zhèn)中心區(qū)、同安居住片區(qū)、永益居住片區(qū)、同樂工業(yè)片區(qū)、和穗工業(yè)片區(qū)）。B、地理位置及價格優(yōu)勢與樓市火熱的容桂僅一橋之遙，價格洼地效應湊效從地圖上看，項目450畝地塊切近順德容桂，與容桂隔河相望，僅一橋之遙，駕車十五分鐘即可到達容桂中心，卓越的地理位置及樓價的差距可充分利用了價格洼地效應。D、市場環(huán)境容桂、南頭市場形勢有利所在東鳳的項目銷售據(jù)南頭市場概述可知，現(xiàn)南頭暫處于無洋房銷售的空置過渡期，在短期市場上沒有在售樓盤，由此一定時期內消除東鳳項目銷售因南頭較東鳳鎮(zhèn)更宜居而搶占容桂市場帶來的威脅，有助于銷售。據(jù)東鳳城鎮(zhèn)綠地系統(tǒng)及生態(tài)景觀規(guī)劃，將形成“一環(huán)一橫四縱”的綠地系統(tǒng)，建設“一河兩岸”綠色生態(tài)景觀帶，即環(huán)河堤的全鎮(zhèn)外圍防護綠帶以及規(guī)劃中心排河為全鎮(zhèn)綠化主軸線，該線始于同安105國道、東阜公路（橫二快線東南路段）交叉路口，沿中心排河向東一直延伸，其中同安和同樂水系沿線形成西部綠化走廊，和泰和四捋河涌水系形成中東部綠化走廊。B、大環(huán)境問題現(xiàn)況工業(yè)分布廣而繁瑣，空氣污染，居住環(huán)境差相對于工業(yè)發(fā)展的快速，政府規(guī)劃起步較晚，據(jù)規(guī)劃文件，正式規(guī)劃目標為經濟發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、設施配套、適宜居住、特色鮮明的現(xiàn)代化小城鎮(zhèn)始于2002年，規(guī)劃周期為2002年至2020年，即是說鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)階段發(fā)展屬于規(guī)劃初級階段，而項目含于此周期規(guī)劃內，因此現(xiàn)況周邊配套貧乏，周邊基本沒有商業(yè)配套，有礙銷售。據(jù)項目概況可知，此區(qū)域商業(yè)配套及公共設施較齊全，東鳳政府致力其發(fā)展為工業(yè)園區(qū)的配套居住生活服務區(qū)，顧名思義，將是東鳳又一片規(guī)劃成熟宜居環(huán)境區(qū)域。項目威脅市場因素容桂樓盤林立，產品多樣化，競爭激烈，威脅項目銷售在東鳳本地樓盤較少，都處于東鳳鎮(zhèn)南部，與處于東鳳鎮(zhèn)北部的項目相對競爭不那么突顯。因更宜居的環(huán)境，南頭房地產的即將恢復轉熱威脅項目銷售！ 上述已提及，南頭市政規(guī)劃有序，空氣污染相對不嚴重，商圈相對更為規(guī)劃性及成熟，較項目所在的東鳳更為宜居，價格優(yōu)勢更突出。優(yōu)勢——風險、資金壓力小。根據(jù)市場的調研，目前容桂、東鳳區(qū)的房地產開發(fā)，產品戶型設計，外立面設計，明顯優(yōu)于坦洲市場，產品多元化，新項目開發(fā)理念接近深圳廣州。D、個性化——產品的核心價值從市場出發(fā)，營造消費欲望，打造一種適合目標客戶的產品從而回避競爭對手鋒芒，以獨特的個性作為突圍市場的利器。 e：提出沒有會所，只有江岸運動會館概念2）再者盡可能的營造舒適的居住環(huán)境，利用有限空間做環(huán)境配套。4）推出部門個性化裝修套餐，采用環(huán)保材料，貼合本項目綠色環(huán)保概念。這些戶型滿足了消費者的占便宜的消費心理需求、豐富的產品的功能性、更多的是展示了開發(fā)商對產品開發(fā)的設計心機以及創(chuàng)新的追求，這些產品在上海、深圳、廣州一推出就成為消費者追捧的對象；故這些產品對本項目有著極具參考與借鑒。運動健康應該更能引起客戶群的共鳴。l 以本項目工程投資作為基礎l 結合市場情況設置合理的價值空間l 適度降低消費者購買門檻l 減緩項目銷售壓力l 提高資金回籠速度l 縮短項目銷售周期B、本項目定價方案整體均價帶裝修均價毛胚均價43005800元/㎡4500—8000元/㎡33007000元/㎡以上單位以建筑面積定價C、價格策略：低開高走在項目沒有被更多客戶認識，也沒有舊業(yè)主的時候，才有低開高走的形式銷售，一方面預留了價格上漲空間給消費者另一方面也能迅速回攏資金。追求便利、舒適居住的同時，帶有強烈的為個人及家人健康發(fā)展的要求。以上，請領導審核及指示！50 / 50。其中工作包括：東鳳鎮(zhèn)、南頭鎮(zhèn)、順德區(qū)容桂鎮(zhèn)的市場踩盤及大勢了解，所在東鳳鎮(zhèn)項目地塊的踩點及周邊現(xiàn)況了解，東鳳鎮(zhèn)市政詳控規(guī)劃清晰以及東鳳鎮(zhèn)、南頭鎮(zhèn)、順德區(qū)容桂鎮(zhèn)的中心商圈、人群消費習慣的了解等等；上文通過對涉及項目的三大鎮(zhèn)市場、商圈以及行政現(xiàn)況描述，項目所在片區(qū)的行政規(guī)劃前瞻及概述，項目實際現(xiàn)況及未來體現(xiàn)的SWOT分析，擬定項目定位。項目的優(yōu)越江邊環(huán)境，定位相對高端，輻射范圍較廣，容桂和東鳳樓價存在地區(qū)性的的價格差異，突顯的項目性價比高，同時項目到容桂地區(qū)并沒有地區(qū)通關收費站，因此有理由相信我們的客戶以容桂為主；市場調研得知南頭、小攬，目前直到10年，整體住宅供應基本空白，然而這兩個鎮(zhèn)區(qū)經濟持續(xù)蓬勃發(fā)展，人口逐年增加，住宅市場的剛性需求，也必然外流到附近鎮(zhèn)區(qū)，因此如果項目定位精準，推廣有序合理，包裝大氣高檔，相信絕對能吸引這批需求客戶。備選案名：鳳凰灣闡釋：東鳳：紫氣東來 鳳凰來儀簡單講述了東鳳的地理位置，并寓意我們客戶有東南面過來的玄機。l 綠色：大自然的基調，人們心靈追求的自然居住色調，使人聯(lián)想到環(huán)保、自然、清新、愜意。5）戶型實用、好用。l 在部分活動空間建負離子氧吧，讓客戶直接呼吸負離子注：該裝置廣州已有部分樓盤及街道安裝，購買成本和管理維護成本均較低，但卻可作為項目的一個推廣亮點。（2）本項目的獨特個性如何挖掘？如何賦予本項目獨特個性，區(qū)別于其它樓盤，并且符合消費者追求高品質生活的目標？1）首先利用雞鴉水道江岸優(yōu)勢，在小區(qū)景觀、功能直接做文章江岸、運動、健康、社區(qū)本項目處于工業(yè)區(qū)內，工業(yè)區(qū)給人水質污染、聲音嘈雜、空氣渾濁等不良印象，而綠色、自然、運動、健康概念的提出有利于本項目脫離原來環(huán)境的不良影響，提升項目形象與品牌價值； 具體做法：a：區(qū)內河涌直接連接雞鴨水道，引入活水，美化區(qū)內環(huán)境。也相信我們集團地產是一個具有拓荒功能的房地產領導者，我們需要了解規(guī)避該區(qū)域項目劣勢，如果選擇這區(qū)域置業(yè)，客戶需要什么樣產品。優(yōu)勢——引導需求，抗風險能力強，行業(yè)標桿。四、定位篇產品定位A、我們需要思考的兩條思路：（1）產品 客戶 推廣 （2）客戶 產品 推廣。而容桂樓盤林立，就市中心附近樓盤大大小小的在售項目接近二十個，產品多樣化，開發(fā)理念新穎，推廣手段層出不窮，競爭相當激烈，且項目由于東鳳本地房地產市場原因及客觀定位原因，相對于容桂市場價格差距不大，雖起到一定的價格洼地效應，但不顯著。C、現(xiàn)不夠成熟的東鳳房地產是把雙刃劍抓住發(fā)展時機，注入嶄新開發(fā)理念，領頭發(fā)展現(xiàn)東鳳在售樓盤僅有五個，推廣策略單一，房地產相對不夠成熟，而此情況，對于我項目的進駐開發(fā)是雙刃劍，有利亦有弊，就看項目以何種姿態(tài)及開發(fā)模式進駐東鳳市場。如上述，東鳳鎮(zhèn)由于偏重快速發(fā)展工業(yè)遺留問題，重新規(guī)劃難度較拓荒規(guī)劃難度更大，阻礙規(guī)劃力度及影響規(guī)劃速度，在短期內無法形成完善的項目周邊配套，對銷售造成影響。從行政規(guī)劃上看，政府已進行了城鎮(zhèn)發(fā)展定位，但由于偏重工業(yè)快速發(fā)展遺留下來的相關問題，如空氣污染，廠房遷出遷入