【正文】 相關(guān)服務(wù)業(yè)等自組形成的商圈，其中穿插有部分工業(yè)廠房，顯得規(guī)劃有點(diǎn)紊亂，商業(yè)形式相對(duì)落后，人流較大，是目前東鳳最有規(guī)模的商圈。項(xiàng)目周邊未來(lái)行政規(guī)劃及發(fā)展規(guī)劃配套較全，為工業(yè)園的配套居住區(qū)行政規(guī)劃方面，東鳳鎮(zhèn)政府致力打造一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、適宜居住、特色鮮明的現(xiàn)代化小城鎮(zhèn)，鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)規(guī)劃布局為“一核、兩極、五片區(qū)”（一核鎮(zhèn)中心區(qū)為核心；兩極同樂(lè)工業(yè)片區(qū)、和穗工業(yè)片區(qū)為中心的集中工業(yè)園區(qū)；五片區(qū)分別為鎮(zhèn)中心區(qū)、同安居住片區(qū)、永益居住片區(qū)、同樂(lè)工業(yè)片區(qū)、和穗工業(yè)片區(qū)）。B、地理位置及價(jià)格優(yōu)勢(shì)與樓市火熱的容桂僅一橋之遙，價(jià)格洼地效應(yīng)湊效從地圖上看，項(xiàng)目450畝地塊切近順德容桂，與容桂隔河相望，僅一橋之遙，駕車十五分鐘即可到達(dá)容桂中心，卓越的地理位置及樓價(jià)的差距可充分利用了價(jià)格洼地效應(yīng)。D、市場(chǎng)環(huán)境容桂、南頭市場(chǎng)形勢(shì)有利所在東鳳的項(xiàng)目銷售據(jù)南頭市場(chǎng)概述可知，現(xiàn)南頭暫處于無(wú)洋房銷售的空置過(guò)渡期，在短期市場(chǎng)上沒(méi)有在售樓盤，由此一定時(shí)期內(nèi)消除東鳳項(xiàng)目銷售因南頭較東鳳鎮(zhèn)更宜居而搶占容桂市場(chǎng)帶來(lái)的威脅，有助于銷售。據(jù)東鳳城鎮(zhèn)綠地系統(tǒng)及生態(tài)景觀規(guī)劃，將形成“一環(huán)一橫四縱”的綠地系統(tǒng)，建設(shè)“一河兩岸”綠色生態(tài)景觀帶，即環(huán)河堤的全鎮(zhèn)外圍防護(hù)綠帶以及規(guī)劃中心排河為全鎮(zhèn)綠化主軸線，該線始于同安105國(guó)道、東阜公路（橫二快線東南路段）交叉路口，沿中心排河向東一直延伸，其中同安和同樂(lè)水系沿線形成西部綠化走廊，和泰和四捋河涌水系形成中東部綠化走廊。B、大環(huán)境問(wèn)題現(xiàn)況工業(yè)分布廣而繁瑣，空氣污染，居住環(huán)境差相對(duì)于工業(yè)發(fā)展的快速，政府規(guī)劃起步較晚，據(jù)規(guī)劃文件，正式規(guī)劃目標(biāo)為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、適宜居住、特色鮮明的現(xiàn)代化小城鎮(zhèn)始于2002年，規(guī)劃周期為2002年至2020年，即是說(shuō)鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)階段發(fā)展屬于規(guī)劃初級(jí)階段，而項(xiàng)目含于此周期規(guī)劃內(nèi)，因此現(xiàn)況周邊配套貧乏，周邊基本沒(méi)有商業(yè)配套，有礙銷售。據(jù)項(xiàng)目概況可知，此區(qū)域商業(yè)配套及公共設(shè)施較齊全，東鳳政府致力其發(fā)展為工業(yè)園區(qū)的配套居住生活服務(wù)區(qū)，顧名思義，將是東鳳又一片規(guī)劃成熟宜居環(huán)境區(qū)域。項(xiàng)目威脅市場(chǎng)因素容桂樓盤林立，產(chǎn)品多樣化，競(jìng)爭(zhēng)激烈，威脅項(xiàng)目銷售在東鳳本地樓盤較少，都處于東鳳鎮(zhèn)南部，與處于東鳳鎮(zhèn)北部的項(xiàng)目相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)不那么突顯。因更宜居的環(huán)境，南頭房地產(chǎn)的即將恢復(fù)轉(zhuǎn)熱威脅項(xiàng)目銷售！ 上述已提及，南頭市政規(guī)劃有序，空氣污染相對(duì)不嚴(yán)重，商圈相對(duì)更為規(guī)劃性及成熟，較項(xiàng)目所在的東鳳更為宜居，價(jià)格優(yōu)勢(shì)更突出。優(yōu)勢(shì)——風(fēng)險(xiǎn)、資金壓力小。根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)研，目前容桂、東鳳區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)，外立面設(shè)計(jì)，明顯優(yōu)于坦洲市場(chǎng)，產(chǎn)品多元化，新項(xiàng)目開發(fā)理念接近深圳廣州。D、個(gè)性化——產(chǎn)品的核心價(jià)值從市場(chǎng)出發(fā)，營(yíng)造消費(fèi)欲望，打造一種適合目標(biāo)客戶的產(chǎn)品從而回避競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鋒芒，以獨(dú)特的個(gè)性作為突圍市場(chǎng)的利器。 e：提出沒(méi)有會(huì)所，只有江岸運(yùn)動(dòng)會(huì)館概念2）再者盡可能的營(yíng)造舒適的居住環(huán)境，利用有限空間做環(huán)境配套。4）推出部門個(gè)性化裝修套餐，采用環(huán)保材料，貼合本項(xiàng)目綠色環(huán)保概念。這些戶型滿足了消費(fèi)者的占便宜的消費(fèi)心理需求、豐富的產(chǎn)品的功能性、更多的是展示了開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品開發(fā)的設(shè)計(jì)心機(jī)以及創(chuàng)新的追求，這些產(chǎn)品在上海、深圳、廣州一推出就成為消費(fèi)者追捧的對(duì)象；故這些產(chǎn)品對(duì)本項(xiàng)目有著極具參考與借鑒。運(yùn)動(dòng)健康應(yīng)該更能引起客戶群的共鳴。l 以本項(xiàng)目工程投資作為基礎(chǔ)l 結(jié)合市場(chǎng)情況設(shè)置合理的價(jià)值空間l 適度降低消費(fèi)者購(gòu)買門檻l 減緩項(xiàng)目銷售壓力l 提高資金回籠速度l 縮短項(xiàng)目銷售周期B、本項(xiàng)目定價(jià)方案整體均價(jià)帶裝修均價(jià)毛胚均價(jià)43005800元/㎡4500—8000元/㎡33007000元/㎡以上單位以建筑面積定價(jià)C、價(jià)格策略：低開高走在項(xiàng)目沒(méi)有被更多客戶認(rèn)識(shí)，也沒(méi)有舊業(yè)主的時(shí)候，才有低開高走的形式銷售，一方面預(yù)留了價(jià)格上漲空間給消費(fèi)者另一方面也能迅速回?cái)n資金。追求便利、舒適居住的同時(shí)，帶有強(qiáng)烈的為個(gè)人及家人健康發(fā)展的要求。以上，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)審核及指示！50 / 50。其中工作包括：東鳳鎮(zhèn)、南頭鎮(zhèn)、順德區(qū)容桂鎮(zhèn)的市場(chǎng)踩盤及大勢(shì)了解，所在東鳳鎮(zhèn)項(xiàng)目地塊的踩點(diǎn)及周邊現(xiàn)況了解，東鳳鎮(zhèn)市政詳控規(guī)劃清晰以及東鳳鎮(zhèn)、南頭鎮(zhèn)、順德區(qū)容桂鎮(zhèn)的中心商圈、人群消費(fèi)習(xí)慣的了解等等；上文通過(guò)對(duì)涉及項(xiàng)目的三大鎮(zhèn)市場(chǎng)、商圈以及行政現(xiàn)況描述，項(xiàng)目所在片區(qū)的行政規(guī)劃前瞻及概述，項(xiàng)目實(shí)際現(xiàn)況及未來(lái)體現(xiàn)的SWOT分析，擬定項(xiàng)目定位。項(xiàng)目的優(yōu)越江邊環(huán)境，定位相對(duì)高端，輻射范圍較廣，容桂和東鳳樓價(jià)存在地區(qū)性的的價(jià)格差異，突顯的項(xiàng)目性價(jià)比高，同時(shí)項(xiàng)目到容桂地區(qū)并沒(méi)有地區(qū)通關(guān)收費(fèi)站，因此有理由相信我們的客戶以容桂為主；市場(chǎng)調(diào)研得知南頭、小攬，目前直到10年，整體住宅供應(yīng)基本空白，然而這兩個(gè)鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)蓬勃發(fā)展，人口逐年增加，住宅市場(chǎng)的剛性需求，也必然外流到附近鎮(zhèn)區(qū)，因此如果項(xiàng)目定位精準(zhǔn)，推廣有序合理，包裝大氣高檔，相信絕對(duì)能吸引這批需求客戶。備選案名：鳳凰灣闡釋：東鳳：紫氣東來(lái) 鳳凰來(lái)儀簡(jiǎn)單講述了東鳳的地理位置，并寓意我們客戶有東南面過(guò)來(lái)的玄機(jī)。l 綠色：大自然的基調(diào)，人們心靈追求的自然居住色調(diào)，使人聯(lián)想到環(huán)保、自然、清新、愜意。5）戶型實(shí)用、好用。l 在部分活動(dòng)空間建負(fù)離子氧吧，讓客戶直接呼吸負(fù)離子注：該裝置廣州已有部分樓盤及街道安裝，購(gòu)買成本和管理維護(hù)成本均較低，但卻可作為項(xiàng)目的一個(gè)推廣亮點(diǎn)。（2）本項(xiàng)目的獨(dú)特個(gè)性如何挖掘？如何賦予本項(xiàng)目獨(dú)特個(gè)性，區(qū)別于其它樓盤，并且符合消費(fèi)者追求高品質(zhì)生活的目標(biāo)？1）首先利用雞鴉水道江岸優(yōu)勢(shì)，在小區(qū)景觀、功能直接做文章江岸、運(yùn)動(dòng)、健康、社區(qū)本項(xiàng)目處于工業(yè)區(qū)內(nèi)，工業(yè)區(qū)給人水質(zhì)污染、聲音嘈雜、空氣渾濁等不良印象，而綠色、自然、運(yùn)動(dòng)、健康概念的提出有利于本項(xiàng)目脫離原來(lái)環(huán)境的不良影響，提升項(xiàng)目形象與品牌價(jià)值； 具體做法：a：區(qū)內(nèi)河涌直接連接雞鴨水道，引入活水，美化區(qū)內(nèi)環(huán)境。也相信我們集團(tuán)地產(chǎn)是一個(gè)具有拓荒功能的房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者，我們需要了解規(guī)避該區(qū)域項(xiàng)目劣勢(shì)，如果選擇這區(qū)域置業(yè)，客戶需要什么樣產(chǎn)品。優(yōu)勢(shì)——引導(dǎo)需求，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，行業(yè)標(biāo)桿。四、定位篇產(chǎn)品定位A、我們需要思考的兩條思路：（1）產(chǎn)品 客戶 推廣 （2）客戶 產(chǎn)品 推廣。而容桂樓盤林立，就市中心附近樓盤大大小小的在售項(xiàng)目接近二十個(gè)，產(chǎn)品多樣化，開發(fā)理念新穎，推廣手段層出不窮，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，且項(xiàng)目由于東鳳本地房地產(chǎn)市場(chǎng)原因及客觀定位原因，相對(duì)于容桂市場(chǎng)價(jià)格差距不大，雖起到一定的價(jià)格洼地效應(yīng)，但不顯著。C、現(xiàn)不夠成熟的東鳳房地產(chǎn)是把雙刃劍抓住發(fā)展時(shí)機(jī)，注入嶄新開發(fā)理念，領(lǐng)頭發(fā)展現(xiàn)東鳳在售樓盤僅有五個(gè)，推廣策略單一，房地產(chǎn)相對(duì)不夠成熟，而此情況，對(duì)于我項(xiàng)目的進(jìn)駐開發(fā)是雙刃劍，有利亦有弊，就看項(xiàng)目以何種姿態(tài)及開發(fā)模式進(jìn)駐東鳳市場(chǎng)。如上述，東鳳鎮(zhèn)由于偏重快速發(fā)展工業(yè)遺留問(wèn)題，重新規(guī)劃難度較拓荒規(guī)劃難度更大，阻礙規(guī)劃力度及影響規(guī)劃速度，在短期內(nèi)無(wú)法形成完善的項(xiàng)目周邊配套，對(duì)銷售造成影響。從行政規(guī)劃上看，政府已進(jìn)行了城鎮(zhèn)發(fā)展定位，但由于偏重工業(yè)快速發(fā)展遺留下來(lái)的相關(guān)問(wèn)題，如空氣污染，廠房遷出遷入