【正文】 型配比建議 雖然容桂是按照套內(nèi)面積計(jì)算，畢竟我們是中山的東鳳，以下戶型配比面積是按照建筑面積提出：戶型面積（㎡）特點(diǎn)占總百分比2房2廳1衛(wèi)70～805％3房2廳1衛(wèi)80～100考慮設(shè)計(jì)可組合戶型，提高使用率5％3房2廳2衛(wèi)110～130考慮設(shè)計(jì)入戶花園及附送面積30％4房2廳2衛(wèi)130～160考慮設(shè)計(jì)入戶花園及附送面積45％在市場調(diào)研中提到：東鳳地區(qū)相對大面積單位較受到當(dāng)?shù)乜蛻羧簹g迎，因此配合項(xiàng)目的高端定位在大戶型比例上，有所著重客戶群定位容桂客戶為主，南頭、東鳳、小欖客戶為輔東鳳，中山邊陲重鎮(zhèn)，尤其是項(xiàng)目所在同安地區(qū)，驅(qū)車到東鳳中心區(qū)與到容桂天佑城中心區(qū)距離和時(shí)間相仿，交通便利。p 戶型設(shè)計(jì)參考該小戶型單位原本是一個(gè)單位公寓的套間，贈(zèng)送入戶花園與高6米的陽臺(tái)，使原來的套間設(shè)計(jì)的戶型，搖身一變，變成一房或兩房單位；該單位套內(nèi)面積為23㎡，贈(zèng)送面積為26㎡，實(shí)用率達(dá)到200% 該戶型分單樓層與雙數(shù)層設(shè)計(jì)，每個(gè)單位的陽臺(tái)層高都為6米，提高了戶型的氣派感；該單位套面積為172㎡，贈(zèng)送面積為56㎡，實(shí)用率達(dá)到130%p 該戶型的內(nèi)庭院設(shè)計(jì)，除可以成室內(nèi)景觀特色外，還可以改變成為室內(nèi)的臥房，功能與美觀性兼?zhèn)湫蜗蠖ㄎ唬? 國際水岸—康城闡釋：康城：會(huì)呼吸的江岸綠色運(yùn)動(dòng)社區(qū)結(jié)合“江岸、運(yùn)動(dòng)會(huì)所、活水、負(fù)離子空氣發(fā)生器”做文章，強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目是一個(gè)綠色、健康、有生命力的“以人為本”的自然居住環(huán)境，l 國際水岸：表明了樓盤的檔次及優(yōu)越的地理位置，同時(shí)也相信越高端項(xiàng)目定位吸納客戶的范圍半徑越廣l 會(huì)呼吸：定時(shí)噴發(fā)負(fù)離子凈化社區(qū)空氣，就象人自由呼吸一樣，賦予了社區(qū)鮮活的生命力。 負(fù)離子居住環(huán)境，讓你每天精力充沛具體做法：l 將建筑底層架空，并進(jìn)行綠化，同時(shí)引進(jìn)負(fù)離子噴霧裝置，巧妙地安裝到架空層綠化、中心花園、小區(qū)綠化，定時(shí)以霧狀噴發(fā)，使業(yè)主感受到大自然清新的空氣，每天都可在自己的社區(qū)“嘗鮮”，消除工作的辛勞心靈的疲憊；本項(xiàng)目靠近濱江雞鴉水道，遠(yuǎn)離城市喧囂，消費(fèi)者將體驗(yàn)到“生態(tài)居住”新感受。項(xiàng)目產(chǎn)品自身的突破點(diǎn)在哪里？立足當(dāng)?shù)厥袌?，可能更是一種即是一種策略性思維的轉(zhuǎn)變，我們選擇差異性開發(fā)思路。因此，南頭房地產(chǎn)的恢復(fù)轉(zhuǎn)熱（而此事?lián)项^概述分析可知，多個(gè)房地產(chǎn)的儲(chǔ)地待發(fā)已是此情況的可能結(jié)果），更能發(fā)揮其價(jià)格洼地效應(yīng)，針對所在東鳳的項(xiàng)目搶占容桂市場，威脅項(xiàng)目銷售。B、城鎮(zhèn)性質(zhì)定位成功，經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展的東鳳給項(xiàng)目帶來更多機(jī)遇上述提到，城鎮(zhèn)規(guī)劃內(nèi)，城鎮(zhèn)性質(zhì)重新定位成功，為中山市小家電制造基地，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、配套完善、環(huán)境優(yōu)美的新興現(xiàn)代化工業(yè)城鎮(zhèn)，得以向產(chǎn)品多樣化及提高技術(shù)層面方向發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展，給項(xiàng)目帶來更多機(jī)遇。由于東鳳鎮(zhèn)工業(yè)的快速型發(fā)展，導(dǎo)致工業(yè)發(fā)展快速分布與行政規(guī)劃顯慢產(chǎn)生了矛盾，以致工業(yè)無規(guī)劃的蔓延性分布，分布廣而繁瑣，破壞居住環(huán)境；E、行政規(guī)劃規(guī)劃配套較齊全，綠地、生態(tài)規(guī)劃遍布且由于離容桂中心近距離的緣故，項(xiàng)目半小時(shí)生活圈已把容桂中心配套圈進(jìn)入內(nèi)，容桂樓盤有的公共配套，項(xiàng)目已可隨時(shí)享用，在價(jià)格洼地效應(yīng)下，無疑是良好的銷售有利因素。 C、以容桂最大超市樂購為中心的半小時(shí)生活圈規(guī)劃成熟新穎社區(qū)，歸入項(xiàng)目半小時(shí)生活圈以容桂最大超市樂購為中心的生活圈在項(xiàng)目三十分鐘公車車程范圍內(nèi)，自駕需時(shí)十五至二十分鐘，包括樂購超市、天佑城以及其一帶的大型商城和商業(yè)街。交通狀況項(xiàng)目所在區(qū)域交通道路八達(dá)，但交通狀況存憂項(xiàng)目所在同安居住片區(qū)區(qū)位條件一般，但交通尚屬便利，東鳳鎮(zhèn)四大主要對外交通干道的105國道和橫二快線兩主干道沿項(xiàng)目而過。以三房為主，四房次之，大部分為大面積單位，今年新開發(fā)的項(xiàng)目基本帶有大面積空中花園或陽臺(tái)，利用當(dāng)?shù)靥厥鈭?bào)批辦法或漏洞（據(jù)現(xiàn)場銷售員反映情況）變相贈(zèng)送面積，可較隨意的變更戶型，如兩房變?nèi)?，促使業(yè)主購買后戶型自主多樣化，一定程度促進(jìn)銷售。B、樓盤定位差異大，面市產(chǎn)品多樣，整體以大單位戶型為主樓盤逸湖半島佛奧項(xiàng)目花園東御世家金鳳灣畔穗茵庭合計(jì)一房30000120150二房12802097208453三房310140150168230998四房1582104016542615五房921500200262復(fù)式28000028別墅0150000150合計(jì)7466502104506002656從圖表看出，三房和四房是東鳳房地產(chǎn)市場戶型規(guī)劃的主流產(chǎn)品，兩種產(chǎn)品比例之和高達(dá)60%，這說明目前東鳳房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸向中大戶型轉(zhuǎn)變，以大五房、復(fù)式、別墅為主的享受消費(fèi)型占到17%，市場定位有向高端客戶看好的趨勢。因此，估計(jì)不久的將來，不斷走好的樓市必將促使房價(jià)的迅速飆升。容桂致力打造的宜商宜居魅力小城已成型，隨著知名開發(fā)商的進(jìn)駐，容桂房地產(chǎn)商界已被注入嶄新的開發(fā)理念，外來“大鱷”的進(jìn)駐，促使容桂的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更加完整，產(chǎn)品檔次的提升、城市配套建設(shè)的完善，也使容桂的高端需求逐步集中且不外流，進(jìn)一步提升了容桂房地產(chǎn)業(yè)的整體水平。東鳳房地產(chǎn)概述A、起步晚，雖發(fā)展較快，房地產(chǎn)仍不夠成熟東鳳鎮(zhèn)作為中山的邊陲小鎮(zhèn)，地域狹小，房地產(chǎn)的發(fā)展在中山并不搶眼。23 項(xiàng)目劣勢。18地理位置。目錄一、 市場篇 環(huán)東鳳房地產(chǎn)概述。☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆東鳳地塊 市場調(diào)研報(bào)告及項(xiàng)目定位☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆中山市項(xiàng)目花園項(xiàng)目策劃部二零零九年九月十四日前 言審視中山順德整個(gè)房地產(chǎn)市場，已進(jìn)入“百舸爭流，千帆競發(fā)”的競爭格局。31形象定位。后語一、市場篇環(huán)東鳳房地產(chǎn)概述根據(jù)項(xiàng)目地理位置及初步客戶來源，環(huán)東鳳房地產(chǎn)包括東鳳本地房地產(chǎn)以及與其緊密相關(guān)的順德容桂房地產(chǎn)。容桂房地產(chǎn)概述A、容桂房地產(chǎn)榮登順德之首，外來知名開發(fā)商的進(jìn)駐促使發(fā)展迅速根據(jù)順德商品房交易信息網(wǎng)發(fā)布的最新一期成交信息，容桂的房產(chǎn)日成交量位于10鎮(zhèn)之首。D、本地及知名進(jìn)駐開發(fā)商形成火爆樓市，房價(jià)的升值隨之而來隨著本地發(fā)展商及知名進(jìn)駐發(fā)展商的開發(fā)，逐漸成熟，競爭日趨激烈，形成火爆樓市，在此大環(huán)境下，輕軌容桂站的即將完工，眉蕉河的美化改造工程以及打造容桂中心商圈等利好因素愈發(fā)明顯，促使容桂發(fā)展目標(biāo)定位的宜商宜居魅力小城逐漸成熟；而由于靠近容桂的大良樓盤價(jià)格的高位，順德良容中心的定位發(fā)展，容桂應(yīng)順勢拉近與大良的樓價(jià)差距。老牌發(fā)展商逸湖半島及東御世家等多數(shù)發(fā)展商，都做小高層規(guī)劃和多層規(guī)劃產(chǎn)品，估計(jì)是把握住東鳳當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣。百合花園發(fā)展商：保利地產(chǎn)位置