【正文】 00028別墅0150000150合計(jì)7466502104506002656從圖表看出，三房和四房是東鳳房地產(chǎn)市場(chǎng)戶型規(guī)劃的主流產(chǎn)品，兩種產(chǎn)品比例之和高達(dá)60%，這說(shuō)明目前東鳳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逐漸向中大戶型轉(zhuǎn)變，以大五房、復(fù)式、別墅為主的享受消費(fèi)型占到17%，市場(chǎng)定位有向高端客戶看好的趨勢(shì)。交通狀況項(xiàng)目所在區(qū)域交通道路八達(dá)，但交通狀況存憂項(xiàng)目所在同安居住片區(qū)區(qū)位條件一般，但交通尚屬便利，東鳳鎮(zhèn)四大主要對(duì)外交通干道的105國(guó)道和橫二快線兩主干道沿項(xiàng)目而過(guò)。且由于離容桂中心近距離的緣故，項(xiàng)目半小時(shí)生活圈已把容桂中心配套圈進(jìn)入內(nèi)，容桂樓盤有的公共配套，項(xiàng)目已可隨時(shí)享用，在價(jià)格洼地效應(yīng)下，無(wú)疑是良好的銷售有利因素。由于東鳳鎮(zhèn)工業(yè)的快速型發(fā)展，導(dǎo)致工業(yè)發(fā)展快速分布與行政規(guī)劃顯慢產(chǎn)生了矛盾，以致工業(yè)無(wú)規(guī)劃的蔓延性分布，分布廣而繁瑣，破壞居住環(huán)境；因此，南頭房地產(chǎn)的恢復(fù)轉(zhuǎn)熱（而此事?lián)项^概述分析可知，多個(gè)房地產(chǎn)的儲(chǔ)地待發(fā)已是此情況的可能結(jié)果），更能發(fā)揮其價(jià)格洼地效應(yīng)，針對(duì)所在東鳳的項(xiàng)目搶占容桂市場(chǎng)，威脅項(xiàng)目銷售。 負(fù)離子居住環(huán)境，讓你每天精力充沛具體做法：l 將建筑底層架空，并進(jìn)行綠化，同時(shí)引進(jìn)負(fù)離子噴霧裝置，巧妙地安裝到架空層綠化、中心花園、小區(qū)綠化，定時(shí)以霧狀噴發(fā)，使業(yè)主感受到大自然清新的空氣，每天都可在自己的社區(qū)“嘗鮮”，消除工作的辛勞心靈的疲憊；本項(xiàng)目靠近濱江雞鴉水道，遠(yuǎn)離城市喧囂，消費(fèi)者將體驗(yàn)到“生態(tài)居住”新感受。戶型配比建議 雖然容桂是按照套內(nèi)面積計(jì)算，畢竟我們是中山的東鳳，以下戶型配比面積是按照建筑面積提出：戶型面積（㎡）特點(diǎn)占總百分比2房2廳1衛(wèi)70～805％3房2廳1衛(wèi)80～100考慮設(shè)計(jì)可組合戶型，提高使用率5％3房2廳2衛(wèi)110～130考慮設(shè)計(jì)入戶花園及附送面積30％4房2廳2衛(wèi)130～160考慮設(shè)計(jì)入戶花園及附送面積45％在市場(chǎng)調(diào)研中提到：東鳳地區(qū)相對(duì)大面積單位較受到當(dāng)?shù)乜蛻羧簹g迎，因此配合項(xiàng)目的高端定位在大戶型比例上，有所著重客戶群定位容桂客戶為主，南頭、東鳳、小欖客戶為輔東鳳，中山邊陲重鎮(zhèn)，尤其是項(xiàng)目所在同安地區(qū)，驅(qū)車到東鳳中心區(qū)與到容桂天佑城中心區(qū)距離和時(shí)間相仿，交通便利。l 社區(qū)：拉近人與人之間的距離，感受左舍右鄰的和睦友善。（1）從項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力角度考慮：對(duì)個(gè)性的追求 打造與眾不同的產(chǎn)品分析：硝煙四起的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得本項(xiàng)目須塑造獨(dú)特鮮明個(gè)性，突圍不利的現(xiàn)狀，并讓目標(biāo)消費(fèi)者首肯。但由于項(xiàng)目與順德容桂僅一橋之遙，離容桂中心與某些容桂樓盤距離相差無(wú)幾，完全可以享受到容桂市中心的繁華商業(yè)配套及公共設(shè)施，在此情況下，項(xiàng)目真正的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)在容桂。而項(xiàng)目位于以上兩綠化走廊內(nèi)，綠化環(huán)境優(yōu)越，河堤環(huán)境良好，為“江岸運(yùn)動(dòng)會(huì)館”賣點(diǎn)的基礎(chǔ)建設(shè)。將促使同安居住片區(qū)發(fā)展為工業(yè)園區(qū)的配套居住生活服務(wù)區(qū)，規(guī)劃有小學(xué)、商業(yè)金融、醫(yī)療衛(wèi)生、體育設(shè)施以及教研設(shè)施等配套，項(xiàng)目靠近同安生活區(qū)為項(xiàng)目提供了較齊全的生活配套及公共設(shè)施。二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱東鳳450畝地塊 地理位置位于同安居住片區(qū)邊緣，有一定行政規(guī)劃本項(xiàng)目位于中山市東鳳鎮(zhèn)政府兩大規(guī)劃居住片區(qū)的同安居住片區(qū)邊緣。B、據(jù)悉，多發(fā)展商已在南頭購(gòu)地，其中碧桂園有500畝用地儲(chǔ)備南頭由于其家電產(chǎn)業(yè)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市政規(guī)劃較為科學(xué)，與經(jīng)濟(jì)同時(shí)發(fā)展，已成相當(dāng)規(guī)模，并存在相對(duì)有規(guī)劃的商業(yè)圈，而輕軌和太澳高速的開通，形成便利的交通網(wǎng)絡(luò)，相對(duì)污染少，空氣清新，相對(duì)小欖和東鳳的重工業(yè)鎮(zhèn)區(qū)，暫時(shí)來(lái)說(shuō)，更適宜生活居?。ㄕ?qǐng)見下實(shí)景圖），且市場(chǎng)價(jià)格低（估計(jì)土地成本相對(duì)較低），離順德容桂僅一橋之隔（到容桂中心僅需十分鐘車程），能充分發(fā)揮其價(jià)格洼地效應(yīng)，隨著房地產(chǎn)的順勢(shì)發(fā)展，極有可能成為容桂的宜居后花園。而我項(xiàng)目450畝及250畝地塊所處的東鳳鎮(zhèn)北部現(xiàn)暫沒(méi)有任何在售樓盤。19項(xiàng)目周邊現(xiàn)況及未來(lái)行政規(guī)劃。252。39戶型配比建議。C、河北、河南樓價(jià)差距大，本地客戶留守或流入周邊中山樓盤購(gòu)買在距離上，容桂在順德區(qū)最靠近的鎮(zhèn)區(qū)為大良，而杏壇鎮(zhèn)及欖核鎮(zhèn)相對(duì)中山的東鳳鎮(zhèn)還要較遠(yuǎn)。D、外來(lái)客戶群構(gòu)成主要成交客源調(diào)查中反映，小欖、佛山客戶群受房?jī)r(jià)洼地效應(yīng)影響，部分選擇在東鳳置業(yè)，估計(jì)為經(jīng)濟(jì)能力較差的靠近東鳳的打工一族，兩地置業(yè)者約占整體50%左右，東鳳本鎮(zhèn)居民占到30%，外來(lái)其它置業(yè)者約占20%。但隨著鎮(zhèn)工業(yè)的不斷發(fā)展，日漸增多的車輛與現(xiàn)有無(wú)法完全疏通的交通道路矛盾漸趨加大，導(dǎo)致交通緊張，塞車情況嚴(yán)重。D、市場(chǎng)環(huán)境容桂、南頭市場(chǎng)形勢(shì)有利所在東鳳的項(xiàng)目銷售相對(duì)于工業(yè)發(fā)展的快速，政府規(guī)劃起步較晚，據(jù)規(guī)劃文件，正式規(guī)劃目標(biāo)為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、適宜居住、特色鮮明的現(xiàn)代化小城鎮(zhèn)始于2002年，規(guī)劃周期為2002年至2020年，即是說(shuō)鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)階段發(fā)展屬于規(guī)劃初級(jí)階段，而項(xiàng)目含于此周期規(guī)劃內(nèi)，因此現(xiàn)況周邊配套貧乏，周邊基本沒(méi)有商業(yè)配套，有礙銷售。優(yōu)勢(shì)——風(fēng)險(xiǎn)、資金壓力小。4）推出部門個(gè)性化裝修套餐，采用環(huán)保材料，貼合本項(xiàng)目綠色環(huán)保概念。追求便利、舒適居住的同時(shí)，帶有強(qiáng)烈的為個(gè)人及家人健康發(fā)展的要求。備選案名：鳳凰灣闡釋：東鳳：紫氣東來(lái) 鳳凰來(lái)儀簡(jiǎn)單講述了東鳳的地理位置，并寓意我們客戶有東南面過(guò)來(lái)的玄機(jī)。（2）本項(xiàng)目的獨(dú)特個(gè)性如何挖掘？如何賦予本項(xiàng)目獨(dú)特個(gè)性，區(qū)別于其它樓盤，并且符合消費(fèi)者追求高品質(zhì)生活的目標(biāo)？1）首先利用雞鴉水道江岸優(yōu)勢(shì)，在小區(qū)景觀、功能直接做文章江岸、運(yùn)動(dòng)、健康、社區(qū)本項(xiàng)目處于工業(yè)區(qū)內(nèi)，工業(yè)區(qū)給人水質(zhì)污染、聲音嘈雜、空氣渾濁等不良印象，而綠色、自然、運(yùn)動(dòng)、健康概念的提出有利于本項(xiàng)目脫離原來(lái)環(huán)境的不良影響，提升項(xiàng)目形象與品牌價(jià)值； 具體做法：a：區(qū)內(nèi)河涌直接連接雞鴨水道，引入活水，美化區(qū)內(nèi)環(huán)境。而容桂樓盤林立，就市中心附近樓盤大大小小的在售項(xiàng)目接近二十個(gè)，產(chǎn)品多樣化，開發(fā)理念新穎，推廣手段層出不窮，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，且項(xiàng)目由于東鳳本地房地產(chǎn)市場(chǎng)原因及客觀定位原因，相對(duì)于容桂市場(chǎng)價(jià)格差距不大，雖起到一定的價(jià)格洼地效應(yīng)，但不顯著。如下圖：項(xiàng)目劣勢(shì)A、交通問(wèn)題交通分流貧乏，塞車嚴(yán)重，交通環(huán)境令人擔(dān)憂東鳳鎮(zhèn)規(guī)劃四大主要對(duì)外交通干道分別為廣珠高速公路西線、105國(guó)道、橫二快線（包括東阜路段）以及沙水公路新線。請(qǐng)參考如下規(guī)劃圖：主要技術(shù)數(shù)據(jù)規(guī)劃用地總面積：總建筑面積：550203平方米限高：70m住宅面積：451826平方米商業(yè)面積：12000平方米車庫(kù)面積：81564平方米其它面積：4813平方米商業(yè)面積占總面積比例（最大值）：15%建筑密度：30%綠化率：36%容積率：三、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)A、自然環(huán)境沿河而立，河堤綠景優(yōu)美，相對(duì)寧?kù)o由上述項(xiàng)目概況可知，本項(xiàng)目450畝地塊處于同安居住片區(qū)，北沿雞鴉水道，河水水體優(yōu)質(zhì)，無(wú)污染無(wú)異味，為一道天然的沿河風(fēng)景，項(xiàng)目樓體沿江而建，風(fēng)景盡收眼底，從其引“活水”入項(xiàng)目，形成天然環(huán)繞項(xiàng)目的小區(qū)水景；河堤綠景優(yōu)美，增設(shè)運(yùn)動(dòng)設(shè)施，提升為項(xiàng)目泛江岸運(yùn)動(dòng)會(huì)館，提供運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所