【文章內容簡介】 業(yè)主購買后戶型自主多樣化，一定程度促進銷售。南頭部分樓盤情況項目占地面積 （平方米）建筑面積 （平方米）均價價格范圍情況花樣年華16000265025002800售罄蔚藍風景2400066000————已銷售部分，現(xiàn)爛尾明日豪庭37486無法查核　18002200售罄金灣廣場無法查核無法查核210017002500售罄金桃園無法查核260001800無法查核售罄南桂園未知未知未知未知此發(fā)展商現(xiàn)在售別墅，價格900016000元/平方米，已開發(fā)三期。預留地塊開發(fā)洋房，估計年底或下年初開售，價格未知市場環(huán)境總結如圖：A、大良鎮(zhèn)因其相對昂貴的價格，容桂客戶不會流向購買；B、因過遠，容桂客戶不會流向購買；C、因相對低廉的價格，大良客戶有可能流向容桂購買，促進容桂樓市發(fā)展；D、因容桂相對較貴的樓價，容桂客戶流向東鳳購買；E、因南頭鎮(zhèn)處于無房銷售期，容桂客戶不會流向南頭購買；F、因相對低廉的價格，部分小欖客戶流向東鳳購買。綜上，現(xiàn)東鳳鎮(zhèn)客戶群預計主要來自本地、容桂鎮(zhèn)，其次為小欖鎮(zhèn)。二、項目概況項目名稱東鳳450畝地塊 地理位置位于同安居住片區(qū)邊緣，有一定行政規(guī)劃本項目位于中山市東鳳鎮(zhèn)政府兩大規(guī)劃居住片區(qū)的同安居住片區(qū)邊緣。東鳳鎮(zhèn)位于珠江三角洲中部，北接佛山市順德區(qū)容桂鎮(zhèn)，南與小欖鎮(zhèn)隔鄰相望。而此居住片區(qū)所在的450畝地塊位于東鳳鎮(zhèn)北部偏東，北沿雞鴉水道，與順德容桂鎮(zhèn)僅一橋之遙，隔河相望；西靠105國道，車流不息；南沿鎮(zhèn)主要對外交通干道之一的橫二快線；東面向部分住宅以及瑣碎的工業(yè)片區(qū)。位置如下圖：注：紫紅圓圈代表“鎮(zhèn)中心區(qū)”，黃色圓圈代表“居住片區(qū)”，紫藍圓圈代表“工業(yè)片區(qū)”。交通狀況項目所在區(qū)域交通道路八達，但交通狀況存憂項目所在同安居住片區(qū)區(qū)位條件一般，但交通尚屬便利，東鳳鎮(zhèn)四大主要對外交通干道的105國道和橫二快線兩主干道沿項目而過。項目所在東鳳鎮(zhèn)水陸交通十分便利，105國道南北貫穿東鳳境，省道364公路橫穿東西兩翼，珠江支流小欖水道和雞鴉水道圍繞南北，東面沿容桂水道，三面環(huán)河，綿延而下。從項目往廣州55公里、珠海75公里、深圳120公里，駕車到全國集中箱吞吐量十強的中山港只需40分鐘，到順德的容桂港只需15分鐘，到小欖港僅需20分鐘。但隨著鎮(zhèn)工業(yè)的不斷發(fā)展，日漸增多的車輛與現(xiàn)有無法完全疏通的交通道路矛盾漸趨加大，導致交通緊張，塞車情況嚴重。項目周邊現(xiàn)況及未來行政規(guī)劃項目周邊現(xiàn)況Ａ、項目所在的居住片區(qū)周邊民房為主，公共設施配套貧乏項目所在居住片區(qū)現(xiàn)多為自主建設的三類居住民房住宅，小部分二類居住住宅，商業(yè)多為自主經營的原始街鋪，沒有科學的規(guī)劃，比較散亂，公共配套不夠齊全，整體居住環(huán)境一般，為商住區(qū)域的初步形態(tài)。項目地塊現(xiàn)為荒地，周邊用紅磚圍起圍墻，兩面為荒地及原始的零散民房，一面接105國道，一面接雞鴉水道，除靠近金島酒店及同安政府大樓外，二十分鐘路程生活圈內基本沒有公共設施配套?，F(xiàn)場圖：地塊正對面 地塊側面地塊左右斜對面地塊對面江景B、以壹加壹超市為中心的半小時生活圈規(guī)劃落后商業(yè)帶，現(xiàn)為東鳳商業(yè)中心以壹加壹超市為中心的生活圈在項目二十分鐘公車車程范圍內，自駕需時六分鐘，屬于東鳳鎮(zhèn)靠近鎮(zhèn)政府的鎮(zhèn)中心區(qū)，包括壹加壹超市，以及壹加壹超市周邊食市、相關服務業(yè)等自組形成的商圈，其中穿插有部分工業(yè)廠房，顯得規(guī)劃有點紊亂，商業(yè)形式相對落后，人流較大，是目前東鳳最有規(guī)模的商圈。 C、以容桂最大超市樂購為中心的半小時生活圈規(guī)劃成熟新穎社區(qū)，歸入項目半小時生活圈以容桂最大超市樂購為中心的生活圈在項目三十分鐘公車車程范圍內，自駕需時十五至二十分鐘，包括樂購超市、天佑城以及其一帶的大型商城和商業(yè)街。此生活圈是容桂最成熟最新穎的地區(qū)，基本達到吃喝玩樂全業(yè)態(tài)水平，人流很大，雖位于容桂中心，但由于項目靠近容桂的地理優(yōu)勢，其距項目不遠，可歸入項目半小時生后圈。如下現(xiàn)場實景圖：項目周邊未來行政規(guī)劃及發(fā)展規(guī)劃配套較全，為工業(yè)園的配套居住區(qū)行政規(guī)劃方面，東鳳鎮(zhèn)政府致力打造一個經濟發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、設施完善、適宜居住、特色鮮明的現(xiàn)代化小城鎮(zhèn)，鎮(zhèn)結構規(guī)劃布局為“一核、兩極、五片區(qū)”（一核鎮(zhèn)中心區(qū)為核心；兩極同樂工業(yè)片區(qū)、和穗工業(yè)片區(qū)為中心的集中工業(yè)園區(qū)；五片區(qū)分別為鎮(zhèn)中心區(qū)、同安居住片區(qū)、永益居住片區(qū)、同樂工業(yè)片區(qū)、和穗工業(yè)片區(qū)）。將促使同安居住片區(qū)發(fā)展為工業(yè)園區(qū)的配套居住生活服務區(qū)，規(guī)劃有小學、商業(yè)金融、醫(yī)療衛(wèi)生、體育設施以及教研設施等配套，項目靠近同安生活區(qū)為項目提供了較齊全的生活配套及公共設施。請參考如下規(guī)劃圖：主要技術數(shù)據規(guī)劃用地總面積：總建筑面積：550203平方米限高：70m住宅面積：451826平方米商業(yè)面積：12000平方米車庫面積：81564平方米其它面積：4813平方米商業(yè)面積占總面積比例（最大值）：15%建筑密度：30%綠化率：36%容積率：三、項目SWOT分析項目優(yōu)勢A、自然環(huán)境沿河而立，河堤綠景優(yōu)美，相對寧靜由上述項目概況可知，本項目450畝地塊處于同安居住片區(qū)，北沿雞鴉水道，河水水體優(yōu)質，無污染無異味，為一道天然的沿河風景，項目樓體沿江而建，風景盡收眼底，從其引“活水”入項目，形成天然環(huán)繞項目的小區(qū)水景；河堤綠景優(yōu)美，增設運動設施，提升為項目泛江岸運動會館，提供運動場所；項目東、南方向周邊現(xiàn)為草地及低矮民房，視野空曠，無遮擋，較遠離工業(yè)區(qū)，環(huán)境較為寧靜。上述自然環(huán)境，為“會呼吸的江岸運動社區(qū)”定位打下堅實的基礎。B、地理位置及價格優(yōu)勢與樓市火熱的容桂僅一橋之遙，價格洼地效應湊效從地圖上看，項目450畝地塊切近順德容桂，與容桂隔河相望，僅一橋之遙，駕車十五分鐘即可到達容桂中心，卓越的地理位置及樓價的差距可充分利用了價格洼地效應。且由于離容桂中心近距離的緣故，項目半小時生活圈已把容桂中心配套圈進入內，容桂樓盤有的公共配套，項目已可隨時享用，在價格洼地效應下，無疑是良好的銷售有利因素。C、人為環(huán)境車流不息，人流聚集，為銷售奠基 項目位于105國道旁。由于東鳳鎮(zhèn)家電小基地的城鎮(zhèn)性質定位及相關工業(yè)的迅速發(fā)展，促進鎮(zhèn)經濟飛躍發(fā)展，致使本地車輛增多，外來車流量亦增多，作為鎮(zhèn)規(guī)劃的四大主要對外交通干道之一的成熟路段105國道車流不息，人流聚集，人氣十足，為項目今后銷售的人氣基礎，能有效營造銷售氛圍，積累客源，促進銷售。D、市場環(huán)境容桂、南頭市場形勢有利所在東鳳的項目銷售據容桂市場概述可知，河北的大良相對于河南容桂樓價飆高很多，而其它順德鎮(zhèn)區(qū)較順德周邊中山鎮(zhèn)區(qū)還遠，促使容桂客戶留守本地或流入周邊中山樓盤購買。在此情況下，追求更低價格的容桂中低階層客戶將有部分流入東鳳購買，無疑是我項目的一大客源，有利于促進來訪及成交。據南頭市場概述可知，現(xiàn)南頭暫處于無洋房銷售的空置過渡期，在短期市場上沒有在售樓盤，由此一定時期內消除東鳳項目銷售因南頭較東鳳鎮(zhèn)更宜居而搶占容桂市場帶來的威脅，有助于銷售。E、行政規(guī)劃規(guī)劃配套較齊全，綠地、生態(tài)規(guī)劃遍布據上述項目概況可知，東鳳致力打造城鎮(zhèn)“一核，兩極、五片區(qū)”的布局，促使同安居住片區(qū)發(fā)展為工業(yè)園區(qū)的配套居