某鞋廠地塊市調(diào)報告及項目定位建議(編輯修改稿)
2025-03-08 01:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 步發(fā)揮項目價值； ? 本案應(yīng)充分借助杏西商業(yè)廣場的開發(fā)運營，從而共同提升杏西商圈的檔次，對抗來自杏?xùn)|及杏北其他地區(qū)的商業(yè)分流； 杏 西 商 圈 ? 工廠人口保證了強大的人流量，整體業(yè)態(tài)中低檔化，但保持較高的租金水平； 新增 市場 供給 ? 未來商業(yè)項目眾多，競爭激烈，但杏西商圈競爭薄弱，本案面臨較好的市場機會； 重點個案 —— 祥發(fā)百貨 ? 項目規(guī)模相對其他項目較大，引入肯德基、中國移動等主力商家，并預(yù)留了較多停車空間，樹立了杏林片區(qū)中高檔的項目形象； ? 各樓層業(yè)態(tài)分配不合理， 2/3F沒有規(guī)劃目的性消費業(yè)態(tài)，難聚人流，經(jīng)營比較一般； ? 精品百貨區(qū)品類不足，缺少對本地中高等主力客群缺乏吸引力 重點個案 —— 利民商場 項目地址： 杏西商圈碑頭路 基本信息 總使用面積 2023㎡ 層數(shù) 2F 定位 外向型社區(qū)購物商場，社區(qū)型的商業(yè)配套 樓層業(yè)態(tài)分布 層數(shù) 業(yè)態(tài) 2F 流行服飾、鞋帽（中低端化） 1F 超市、服飾、手機通訊 租金水平（元 /㎡ /月） 1F：沿街 200/2F： 88108（含物業(yè)費和公攤） 消費客群分析 杏西工廠工人為主，部分新垵、新陽的工廠工人和杏?xùn)|少部分學(xué)生，一般為 80、 90后 點評： 項目規(guī)模體量不大，整體形象較差，主要滿足周邊人群的日常性消費需求，但依托于新源路強大的人流量， 12F保持較高的租金水平，受金融風(fēng)暴及 09年招工難的影響，整體經(jīng)營受到一定影響； 重點個案 —— 萬佳美商場 點評： 項目規(guī)模較小，外圍和本身形象較差，商品檔次低端，主要滿足周邊居民日常性消費需求，但依托周邊大量人口的消費需求， 1F保持較高的租金水平， 2F經(jīng)營存在有一定困難； 商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 市場空白點： ◆現(xiàn)杏林商業(yè)市場較為缺乏 主題型購物中心、大型購物中心（ Shoppingmall)、娛樂休閑中心的業(yè)態(tài)形式； ◆目前杏西片區(qū)缺乏 中高端精品購物中心、中高端特色餐飲、娛樂休閑中心、男 /女性購物中心類 等商業(yè)場所。 市場空白點解析 商業(yè)市場商圈分析 三、商業(yè)客群分析 客群特征 —— 本案輻射的商圈（杏西為主，覆蓋杏?xùn)|）范圍內(nèi)，流動人口是常住人口的 2倍 ? 本案輻射范圍以杏西商圈（即杏濱街道四大社區(qū)人口）為核心商圈，并包含杏?xùn)|商圈（杏林街道部分社區(qū)）為重要商圈，以及少量周邊區(qū)域社區(qū)； ? 綜合統(tǒng)計本案輻射區(qū)域內(nèi)人口數(shù)，杏?xùn)|商圈常住人口與流動人口基本持平，杏西商圈常住人口不足流動人口 1/4，商圈范圍內(nèi)流動人口大大超越常住人口數(shù)； 消費特征分析 —— 日常生活消費基本滿足，節(jié)假日購物、娛樂休閑、企業(yè)采購需求則流向島內(nèi)，市場需求未被挖掘利用 客群分析總結(jié) —— 本案發(fā)展一站式休閑、娛樂、餐飲的購物中心具有較好客群機會 四、項目本體分析 區(qū)位氛圍：本案位于杏西商圈的中心，人流密集，但街景環(huán)境嘈雜，屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部 ? 項目位于位于杏西商圈的地理中心位臵，光明路與馬鑾路的交叉處，杏西商圈人氣最旺的地理中心。 ? 地塊北臨杏林西路，西臨馬鑾路，周邊工廠眾多，外來務(wù)工人群巨大，屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。 本案位臵 交通路網(wǎng)：地塊位于馬鑾路與光明路交叉處，路網(wǎng)密集四通八達，交通便利度高 ? 項目周邊路網(wǎng)密集，北臨杏臨西路，西靠馬鑾路、東靠光明路，人流、車流量大，東西兩側(cè)形成人流匯聚的核心點； ? 地塊南面的永豐路、光明路等往來人群相對較少，以工廠及社區(qū)人流為主； ? 地塊緊靠藝芳鞋廠站、光明路口站和杏林西路站等，有 15路公交可達杏林其他地區(qū)及新陽、新垵、灌口等地，交通便利度高； ? 隨著馬鑾路的拓寬等交通路網(wǎng)的休憩，未來交通優(yōu)勢將更為明顯； 杏西路 碑頭路 永豐路與馬鑾路交叉 永豐路 周邊配套：城市配套齊全但總體檔次較低，有待未來的進一步改善，從而提升整體區(qū)域氛圍 點評： 項目周邊配套齊全，但總體檔次較低，隨著杏西商業(yè)廣場、長宏電影院等的重大項目設(shè)施的建設(shè)以及本案的協(xié)同發(fā)展，未來區(qū)域整體整體配套將更為完善，共同提升整體商業(yè)氛圍 項目 SWOT分析 優(yōu)勢（
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