地塊項(xiàng)目定位報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-30 02:11 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 銷售價(jià)格：銷售價(jià)格目前還沒有出臺(tái)，據(jù)了解整體均價(jià)可能會(huì)在1300元/ m2左右。銀鴿新苑項(xiàng)目概況：位于黃河路與金山路交匯處，項(xiàng)目總占地300畝，總建筑面積20萬多平方米，由多層、別墅組成。一期17棟多層04年12月交房。目前還沒有進(jìn)入銷售階段，據(jù)了解8月低進(jìn)入正式銷售。主力戶型：三室二廳：110 m120 m2；130 m2 、135 m2 、145 m2 。銷售價(jià)格：銷售價(jià)格目前還沒有出臺(tái)，據(jù)了解整體均價(jià)可能會(huì)在1300元/ m2左右。3．2 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析與評(píng)價(jià)3．3．1 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境就該項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境而言可以說有大范圍的一面，也有區(qū)域范圍的一面。每個(gè)方面都對(duì)該項(xiàng)目的開發(fā)銷售產(chǎn)生一定的影響，有些影響可以說非常大。大范圍的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境主要體現(xiàn)五點(diǎn)：一是行政事業(yè)單位興建大量的集資房通過我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，沙北作為漯河的新區(qū)、行政區(qū)是漯河今后重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，隨著行政區(qū)建設(shè)進(jìn)入成熟階段，房地產(chǎn)也隨著進(jìn)入開發(fā)熱潮。除了一些正規(guī)的商品房開發(fā)外，行政事業(yè)單位集資建房占有非常大份額，而且這些項(xiàng)目針對(duì)職工價(jià)格非常低，這樣使得一些高收入行政單位職工購(gòu)房消費(fèi)無法進(jìn)入市場(chǎng)，從而影響了整個(gè)商品房市場(chǎng)的開發(fā)。二是大量的經(jīng)濟(jì)適用房投向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)適用房作為滿足最低收入階層居家需求，具有與商品房一樣的品質(zhì)，但價(jià)格低特點(diǎn)，具有一定購(gòu)房條件限制。據(jù)了解漯河每年有20萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房投向市場(chǎng)，對(duì)于漯河這樣一個(gè)城市規(guī)模小、人口少的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)占有相當(dāng)市場(chǎng)份額；再加上對(duì)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用消費(fèi)者沒有任何條件限制，與普通的商品房完全一樣?？蓪?duì)商品房開發(fā)、銷售市場(chǎng)形成強(qiáng)烈的沖擊。三是城市小、人口少、客戶有限房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)、銷售與城市的規(guī)模、發(fā)展、人口有著極其密切的關(guān)系，規(guī)模大小直接影響著市場(chǎng)的開發(fā)和投放量，發(fā)展快慢決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程，人口多少影響著購(gòu)房消費(fèi)者的多少。漯河作為一個(gè)小型地級(jí)市與周邊地市相比可以說規(guī)模小、發(fā)展快、人口小。而就漯河目前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言可以說開發(fā)量大、消化量小，存在一定程度的供大于求。供大于求的市場(chǎng)形勢(shì)促使房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。四是低價(jià)位房產(chǎn)項(xiàng)目沖擊市場(chǎng)就漯河目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，雖然比較成熟、開發(fā)規(guī)模比較大，但還處于低價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)階段。據(jù)調(diào)查除了每年20萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用外，還有大量的低價(jià)位投放市場(chǎng)，有些項(xiàng)目的銷售價(jià)格甚至比經(jīng)濟(jì)適用還低，如；位于沙北北環(huán)附近的項(xiàng)目其銷售均價(jià)900元/平方米、文萃江南附近的一些項(xiàng)目其銷售價(jià)格基本上都在1000元/平方米以下，這些項(xiàng)目出現(xiàn)對(duì)一些中高價(jià)位項(xiàng)目造成較大的沖擊。五是進(jìn)入大盤開發(fā)時(shí)代從漯河目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)小區(qū)開發(fā)規(guī)模來說，可以說漯河地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入大盤時(shí)。據(jù)調(diào)查漯河目前已經(jīng)出現(xiàn)千畝大盤，上百、幾百畝有近十個(gè)項(xiàng)目，而這種情況在其它地級(jí)市還非常少見。大盤的出現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)起著非常重要的作用，由于大規(guī)模社區(qū)擁有規(guī)模大、內(nèi)部生活配套成熟、開發(fā)成本低等優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有主導(dǎo)作用，使得很多小項(xiàng)目開發(fā)、銷售進(jìn)入舉步維艱的地步。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境大競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境對(duì)整個(gè)市場(chǎng)起著決定性的作用，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境則對(duì)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的開發(fā)銷售產(chǎn)生最為直接作用，對(duì)該項(xiàng)目而言區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的主要來自銀鴿新苑、雙匯國(guó)際城市花園。3．3．2 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手房地產(chǎn)項(xiàng)目由于其位置的唯一性，使許多樓盤不具備真正的可比性，就客戶而言，其對(duì)一個(gè)樓盤的評(píng)價(jià)是地段、戶型、物業(yè)管理、公建配套、價(jià)格、綠化環(huán)境等要素的綜合評(píng)判，具有很大的不確定性和偶然性。故而營(yíng)銷推廣會(huì)將這些因素優(yōu)化整合，結(jié)合市場(chǎng)和自身特點(diǎn)，給出一個(gè)合適的項(xiàng)目定位。項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的核心之一，兩個(gè)相近的項(xiàng)目定位如果也相似，則構(gòu)成最強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。該項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目考慮施工進(jìn)度、項(xiàng)目定位、開發(fā)規(guī)模這三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)要素，無疑雙匯國(guó)際花園、銀鴿新苑、文萃江南、華東世紀(jì)城、東方銀座等都將會(huì)對(duì)該項(xiàng)目形成較大的威脅；其中影響最大的要數(shù)雙匯國(guó)際花園、銀鴿新苑這兩個(gè)項(xiàng)目3．3．2．1 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析評(píng)價(jià)1） 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（雙匯國(guó)際花園、銀鴿新苑）區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主要是雙匯國(guó)際花園、銀鴿新苑，如果該項(xiàng)目與這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)分析要從三個(gè)方面： Ⅰ、位置雙匯國(guó)際花園位于松江路與金山路交匯處、銀鴿新苑位于黃河路與金山路交匯處，而該項(xiàng)目位于黃河路與邙山路交匯處。雙匯國(guó)際花園、銀鴿新苑目前雖然比較偏僻，生活設(shè)施配套不齊全，但東區(qū)是漯河近幾年的重點(diǎn)發(fā)展，存在很大的發(fā)展和升值空間。綠洲鑫苑這兩個(gè)項(xiàng)目相對(duì)就目前而言無論是成熟度、還是生活配套設(shè)施都占有較大的優(yōu)勢(shì)，但是隨著東區(qū)的快速發(fā)展這種局面很快就會(huì)有所改變，再加上這兩個(gè)項(xiàng)目規(guī)模比較大，內(nèi)部生活設(shè)施比較齊全，能夠彌補(bǔ)外部生活設(shè)施的不足。所以位置因素綜合來說三者處于相同水平線上。Ⅱ、開發(fā)商（品牌、知名度、實(shí)力）由于項(xiàng)目的開發(fā)公司的形象對(duì)項(xiàng)目的形象和銷售能夠產(chǎn)生非常重要的作用，所以開發(fā)商之間的品牌、知名度、實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)尤為重要。雙匯國(guó)際花園作為漯河的龍頭企業(yè)，不但在漯河就全國(guó)、甚至世界都有較高的知名度、美譽(yù)度，經(jīng)濟(jì)實(shí)力非常強(qiáng)大（2003年銷售額突破100億），消費(fèi)者對(duì)雙匯不但
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