【文章內容簡介】 回升，近期部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，需要引起高度重視。進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調控，穩(wěn)定市場預期。 市場影響 被視為打壓房地產(chǎn)市場重要信號，但是 2022年仍然會實行寬松的貨幣政策，加上市場存量等因素，業(yè)內人士懷疑國四條是否能起到遏制房價過快上漲的作用。 政策有利于抑制短線炒家，正面作用無容置疑。與此同時，由于我國經(jīng)濟復蘇的勢頭愈加明顯，新政的威力難比 2022年，市場有可能在經(jīng)過一段觀望期后重新恢復活躍。 進入 2022年北京上海深圳等地在土地拍賣中更是樓王頻出，樓面地價直逼 3萬元者屢見不鮮，競拍者基本都有央企背景，瘋漲的房價使民眾怨聲載道，在兩會召開過后，國家相關部門首先命令 78家央企退出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，并出臺一系列宏觀政策來抑制房地產(chǎn)過度投資，重點內容主要為以下幾點： 2022年 1月 12日中國人民銀行決定，從 2022年 2月 25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 。 2022年 3月 18日國資委要求 78家非地產(chǎn)主業(yè)央企 15天出退出方案按照國資委要求，除已確定的 16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外， 78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實施項目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務。 2022年 4月 15日國務院常務會 :貸款買二套房首付不得低于 50%14日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50％，貸款利率不得低于基準利率的 1． 1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30％。 2022年 4月 17日國務院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款； 對不能提供 1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 2022年 4月 21日，二套房屋界定為套數(shù)，不再以貸款為準，銀監(jiān)會銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才 21日在接受記者采訪時，解讀了最新出臺的房貸新政。他強調，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認定是否為第二套、第三套，同時，認定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認定標準出現(xiàn)了根本性的變化。 2022年 5月 2日央行年內第三次上調存款準備金率 5月 2日，央行宣布自 5月 10日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 ，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調。這是央行今年第三次上調存款準備金率。有專家指出央行此次調整是配合為樓市降溫而考慮的。 2022年 12月 9日個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由 2年恢復到 5年國務院決定個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由 2年恢復到 5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。 2022年 12月 17日財政部、國土部等五部委出臺 《 進一步加強土地出讓收支管理的通知 》 ，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%” 。 200年 12月 23日財政部：五年內住房轉讓全額征收營業(yè)稅自 2022年 1月 1日起，個人將購買不足 5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 5年 (含 5年 )的非普通住房或者不足 5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 5年(含 5年 )的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 小結： 自 2022年以來，為了防止泡沫經(jīng)濟，我國針對固定資產(chǎn)過度投資的局勢進行了宏觀調控，房地產(chǎn)首當其沖 04年 4月 121號文件拉響宏觀警報以來，出臺了一系列的宏觀政策，但房價攀升的趨勢直至 2022年上半年開始才剎住了瘋狂的腳步 在經(jīng)歷了中國股市大起大落，美國次貸危機引發(fā)的全球金融海嘯以后，政府和各部門開始默許和放松房產(chǎn)政策， 2022年 4月開始北京、上海、杭州、溫州、深圳、等發(fā)達城市房價上漲之風又卷土重來，溫州炒房團又肆機出動，使部分城市的成交量達到了 2022年高峰時期的水平 而杭州和和溫州的某些樓盤價格甚至翻了一番，浙江瑞安某樓盤甚至達到了 17萬元 /平米，價格超過曾經(jīng)名噪一時的湯臣一品 究其原因主要有以下幾點因素：宏觀調控迫使房地產(chǎn)在 08年剎車后，剛性需求的增加被暫時抑制 隨后一系列的降息，免稅，公積金優(yōu)惠政策，二套及二手住房政策的松綁，以及部分樓盤的公開或變相降價擠掉了相當一部分泡沫，使積蓄近一年的剛性需求瞬間爆發(fā)，立即推高樓市 受次貸危機影響波及股市低迷，民間游資為資本找到避風港，重新殺回到曾經(jīng)讓無數(shù)人一夜成富翁，又一夜成負翁的房地產(chǎn)市場。促使了部分城市房價飛漲，地王，樓王又成為熱議的話題 而今年的政策出臺，堪稱歷史最嚴厲之政策，從根本性上抑制了房地產(chǎn)投機性投資，增加投機成本，金融政策和計劃經(jīng)濟手段并舉，各大城市相繼開始公開降價，二手房市場出現(xiàn)疲軟，土地交易逐漸冷清 雖然二三線城市受政策之影響并不明顯，但隨著骨牌效應的推進，市場觀望在所難免，單一的人口結構和剛性需求會短期支撐房地產(chǎn)價格，但交易量會成下降趨勢 漢中目前房地產(chǎn)開發(fā)處于爆發(fā)階段，根據(jù)漢中市城市遠期規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)仍有較大空間 我們認為： 后期市場壓力激增 漢中近年來開發(fā)銷售情況良好，近期開發(fā)量激增，從竹園華府到世紀城，僅在這一板塊的開發(fā)量就達到了 256萬平方米，這就意味著，按人居面積 30平米計算的話，這一板塊要安置近 ，這還不算大河坎板塊，城西板塊和新橋板塊，這與漢中城市發(fā)展目標有些相違背，開發(fā)量過于提前釋放，后期去化壓力很大 。 持幣觀望使?jié)h中遭遇寒流