20xx年南昌市盧塞恩小鎮(zhèn)項目整體定位報告(編輯修改稿)
2025-05-10 00:33 本頁面
【文章內容簡介】 特征定位 —— 山地生態(tài)名宅 至尊貴族府邸 闡析： 本案的特征應體現為二個方面，一是自然的，即背靠數座大山，項目最高處海拔達 60米獨攬山地風景；二是人文的，即瑞士的健康生活模式，端莊、優(yōu)雅的建筑規(guī)劃和尊貴、時尚的生活主張。 文化定位 —— 第 3類（ NO． 3）生活方程式 （ 優(yōu)雅的、休閑的、尊貴的、享受的） 闡析： 縱觀人居住所的發(fā)展演變，大體可分為三大類：是一類是能滿足居住的基本功能，如購物、行走、娛樂等，該類型的是最佳生活地點為市中心；二類是追逐良好的生活質素，如空氣清新、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷等，該類型的置業(yè)地點首選城效結合部；三類已超脫居住個體的功能需求，進而上升為一種個性化的居家生活方式。該類型的建筑表現特征為別墅、莊園類物業(yè)，選擇地點大多依山傍水、風景秀麗。 本案倡導的生活方式（文化）即為第三類型，并通過“方程式”的演繹方式全面解析該類生活形態(tài)。 案名推薦 ? 盧塞恩 ? 琉森郡 項目設計主題思想 根據以上思路，我方建議打造一個多元化的瑞士山地小鎮(zhèn)，根據地塊特點，我方初步設計為雙功能區(qū)共 5大組團： 南部地塊 ，主要為住宅功能區(qū)，其中包含兩大組團： 一是多層花園洋房組成的坡地生態(tài)住宅組團； 二是少量高層或小高層的公寓組團； 北部地塊 ，主要為休閑景觀及高尚半山別墅功能區(qū)，其中包含三大組團： 一是高標準的會所（兼容會議中心、渡假中心）及其附屬的一棟酒店式公寓； 二是依山而建的半山別墅及湖景聯(lián)排別墅組團； 三是利用 160畝租用地塊，建設山地網球場、攀巖運動場、爬山健身道等運動組團；在北部地塊的下部可利用現狀的低洼地帶建設一個中型水體湖泊； 規(guī)劃設計原則。從項目地塊的規(guī)劃要點及周邊規(guī)劃情況看，項目的規(guī)劃設計應遵循以下原則： ? 1）環(huán)境景觀最大化原則。在盡量滿足項目景觀用地的原則下，項目地塊有可能需要放棄一些容積率。 ? 2）人車分流、商住分開原則。居民在小區(qū)的進出和地下車庫的進出車輛要分流，商業(yè)部分和住宅部分人流分開，使小區(qū)居民有相對的安靜居住環(huán)境。 ? 3）經濟性原則。在規(guī)劃設計時要注意經濟性原則，充分考慮建設成本的投入，以最低的成本獲最大的效益 。 ? 規(guī)劃設計建議： ? 1）小區(qū)設置 4個出入口，一出一入。 ? 2）整個小區(qū)基建面積設地下車庫或分別在南北兩塊地塊下，建設統(tǒng)一的地下停車場。 ? 小區(qū)道路規(guī)劃意見 ? 參照中華人民共和國有關住宅小區(qū)規(guī)劃及建筑設計規(guī)范和有關消防條例，項目內道路應進行分級規(guī)劃。除必要的機動車、消防車通道之外，盡可能采用較窄的人行道路布置，最大幅度的增加園藝面積，減少硬地面積，同時，應采用人車分流的規(guī)劃設計手法，使居住區(qū)環(huán)境達到較佳效果； 物業(yè)定位 物業(yè)類型選擇 別墅類型 （ 1）獨棟半山別墅 （ 2）連排水景別墅 多層類型 （ 1）花園洋房 （ 2）普通多層 高層類型 （ 1） 11層小高層 （ 2） 18層高層 物業(yè)組合建議 ? 北區(qū) ? 別墅區(qū)（獨棟別墅、聯(lián)排別墅） ? 多層（花園洋房） ? 高層（ 11層小高層） ? 高級會所（兼容會議中心、游泳館、健身館） ? 南區(qū) ? 多層（花園洋房、普通多層） ? 高層（ 18層高層） 戶型設計要求 1）戶型布局方正，功能齊全，采光通風良好。 2）盡量采用目前暢銷的經典戶型，如三房戶型、兩房戶型等。 3）高層電梯樓設計為一梯六戶為宜，如達到一梯七戶以上，采光通風有所欠缺。 戶型設計建議 1）主力戶型為三房二廳，建筑面積 90～ 150㎡ ，占戶型比例 40%。 2）次主力戶型為二房二廳，建筑面積 70～ 80㎡ ，占戶型比例 30%。 3）輔助戶型為四房二廳，建筑面積 150～ 200㎡ ，占戶型比例 20%。 4）輔助戶型為一房一廳，建筑面積 50 ～ 70 ㎡ ，占戶型比例 10%。 目標客戶定位 灣里板塊消費群體分析： 本案目標消費群：誰的利益需求與本案利益點關聯(lián)度高？ （花園洋房和別墅） （小戶型） （這是很大一部分） 和同版塊先行樓盤相比，本案的以獨特定位吸引的目標客戶群分布將更廣，適中的價格也決定了瑞士山地風格買單者會在全市以及南昌市外的異地客戶。 綜上可預見本案的主要客群構成 階層 企業(yè)高層 城市白領 安居家庭 投資人士 企事業(yè)單位員工 私企老板 /個體經營戶 金融證券行業(yè)人員 政府中高層官員 動機 主動置業(yè) 被動置業(yè) 二次 /多次置業(yè) 跟風者 首次置業(yè) 休閑、度假生活需要 把握區(qū)域前景價值 為居住文化買單 尋找城市自足點 價格選擇居住地 ? 客戶的職業(yè)構成背景分析： ? 多元化的物業(yè)決定了客源同樣是多元的原則； ? 中資企業(yè)家、高級經理人及 IT、金融、房地產界精英，他們在職業(yè)生涯中積累了大量的
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