【文章內(nèi)容簡介】 鷺洲保利心語花園 Icon英郡南湖國際社區(qū)新鴻基悅城萬科海悅匯城恒大名都麓山國際本案繞城高速三環(huán)路人民南路延線心怡紫晶城河畔新世界南延線區(qū)域：品牌開發(fā)商的必爭之地南延線區(qū)域內(nèi)已聚集九龍倉、合景泰富、新世界地產(chǎn)、保利、中海、華潤、復(fù)地、建發(fā)、恒大、藍光等國際國內(nèi)品牌開發(fā)商。南延線區(qū)域成為兵家必爭之地。但目前南延線再無可供應(yīng)的土地資源，眾多開發(fā)商把目光轉(zhuǎn)向更南邊的雙流華陽區(qū)域。小結(jié)：對于成都房地產(chǎn)市場和區(qū)域房地產(chǎn)市場概況研究的啟示成都雙流華陽地塊：中信地產(chǎn)入駐成都的嶄新機會中信地產(chǎn)入駐成都，在主戰(zhàn)場的本項目，將是中信地產(chǎn)在成都的嶄新機會。216。 中國中信集團無比巨大的實力支撐，中信金融體系全面入駐成都216。 成都城市發(fā)展勢頭迅猛；房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，潛力巨大在此基礎(chǔ)上，中信地產(chǎn)入駐成都千載難逢，而且云棲谷、未來城都取得了良好的業(yè)績在成都房地產(chǎn)主戰(zhàn)場城南、雙流區(qū)域，即將出現(xiàn)中信地產(chǎn)的身影第四節(jié) 區(qū)域內(nèi)競爭項目的啟示216。區(qū)域內(nèi)競爭格局天府新城范圍示意圖站南組團會展板塊大源組團南湖、麓山板塊區(qū)域內(nèi)逐步形成 4個競爭板塊和組團：站南組團： 以火車南站以南的區(qū)域為主，組團內(nèi)聚集了和黃南城都匯、藍光 188半島城邦、禮頓山、城市春天等項目，以宜家、歐尚作為核心配套，區(qū)域內(nèi)的生活中心。會展板塊： 以會展中心為核心的區(qū)域，板塊內(nèi)集中了 ICON英郡、大魔方等項目，同時還包括海洋世界、大型酒店集群、影劇院等旅游、商務(wù)產(chǎn)業(yè)。大源組團： 以成都伊藤洋華堂旗艦店為核心的區(qū)域，組團內(nèi)聚集了保利心語花園、城南一號、鳳凰城、世豪廣場、雍湖灣、天府鷺洲等項目，是目前成都市炙手可熱的置業(yè)板塊。南湖、麓山板塊： 以南湖和麓山為核心的板塊，屬于雙流縣華陽的范圍內(nèi)，聚集了南湖國際社區(qū)、麓山國際社區(qū)、蔚藍卡地亞、麓湖等高端住宅小區(qū)，也是本項目所在區(qū)域。區(qū)域內(nèi)競爭項目的啟示藍光公館 1881合景泰富譽峰中海城南 1號華潤鳳凰城復(fù)地雍湖灣世豪廣場建發(fā)天府鷺洲保利心語花園 Icon英郡南湖國際社區(qū)新鴻基悅城萬科海悅匯城恒大名都麓山國際本案繞城高速三環(huán)路人民南路延線心怡紫晶城河畔新世界板 塊 項 目名稱 產(chǎn) 品形 態(tài) 占地（ 畝 ） 建面萬平米站南 組團藍 光 1881 電 梯豪宅 60 會展板 塊 譽峰 精裝 電 梯豪宅 280 35城南一號 電 梯豪宅 227 42大源 組團保利心 語 花園 高 層別 墅200 建 發(fā) 天府 鷺 洲 高 層 134 鳳 凰城 高 層中大 戶 型 為 主270 70世豪廣 場 高 層中小 戶 型 為 主147 70復(fù)地雍湖灣 別 墅高 層96 23南湖、麓山板 塊新 鴻 基悅城 高 層創(chuàng) 意 戶 型240 60海悅 匯 城 高 層精裝小 戶 型156 46恒大名都 高 層中小 戶 型 為 主80 34樓盤概況區(qū)域內(nèi)競爭項目的啟示板 塊 項 目名稱 核心 賣 點站南 組團 藍 光 1881 純電 梯豪宅社區(qū)，周 邊 配套 齊 全。會展板 塊譽峰 純電 梯豪宅社區(qū)，豪 華 精裝修， 創(chuàng) 意 戶 型 設(shè)計 。中海城南一號 400米超 寬 樓 間 距，中庭景 觀優(yōu)勢 。大源 組團保利心 語 花園 法式公園、會所、商 業(yè) 街建 發(fā) 天府 鷺 洲 戶 型超大 贈 送空 間鳳 凰城 會所、運 動場館世豪廣 場 伊藤洋 華 堂旗 艦 店復(fù)地雍湖灣 湖景公園，景 觀優(yōu)勢南湖、麓山板 塊新 鴻 基悅城 創(chuàng) 新 戶 型 設(shè)計海悅 匯 城 戶 型超大可 變 空 間 、精裝修恒大名都 超高性價比核心賣點對比區(qū)域內(nèi)競爭項目的啟示板 塊 項 目名稱 產(chǎn) 品形 態(tài) 客群定位站南 組團 藍 光 1881 電 梯豪宅 以區(qū)域內(nèi)的私 營業(yè) 主、企事 業(yè)單 位高管 為 主，覆蓋全成都范 圍會展板 塊譽峰 精裝 電 梯豪宅 全成都范 圍 內(nèi)的成功人士、 業(yè) 內(nèi)人士，國內(nèi)外成功人士城南一號 電 梯豪宅 以區(qū)域內(nèi)政府、企事 業(yè)單 位高管 為 主，覆蓋全成都范 圍大源 組團保利心 語 花園 高 層別 墅以區(qū)域內(nèi)的政府公 務(wù)員 、私 營業(yè) 主 為 主，覆蓋全成都范 圍建 發(fā) 天府 鷺 洲 高 層 以區(qū)域內(nèi)政府一般公 務(wù)員 、企 業(yè) 一般 職員為 主鳳 凰城 高 層中大 戶 型 為 主以區(qū)域內(nèi)政府中 層 管理干部、企事 業(yè)單 位中 層 管理者 為 主，覆蓋全成都范 圍世豪廣 場 高 層中小 戶 型 為 主以區(qū)域內(nèi)政府一般公 務(wù)員 、企 業(yè) 一般 職員為 主復(fù)地雍湖灣 別 墅高 層以區(qū)域內(nèi)私 營業(yè) 主、政府高管、企事 業(yè)單 位高管 為 主， 電 梯 產(chǎn) 品符合 剛 性需求的客 戶南湖、麓山板 塊新 鴻 基悅城 高 層創(chuàng) 意 戶 型以區(qū)域內(nèi)政府、企事 業(yè)單 位高管 為 主，少量新 鴻 基的品牌支持者和外籍人士海悅 匯 城 高 層精裝小 戶 型以區(qū)域內(nèi)政府一般公 務(wù)員 、企 業(yè) 一般 職員為 主恒大名都 高 層中小 戶 型 為 主以區(qū)域內(nèi)政府一般公 務(wù)員 、一般企 業(yè)職員 、周 邊 郊 縣剛 需客 戶為主客群定位分析區(qū)域內(nèi)競爭項目的啟示雖然各項目的規(guī)模不大，甚至產(chǎn)品設(shè)計有缺陷，但都擁有獨特的競爭優(yōu)勢 來吸引項目的目標(biāo)客群。小結(jié)：區(qū)域競爭項目的啟示：小結(jié)：區(qū)域競爭項目的啟示：高端豪宅類產(chǎn)品通過大面積的景觀、較好的規(guī)劃、高品質(zhì)的產(chǎn)品覆蓋目 標(biāo)客群需求。例如： 譽峰，豪裝標(biāo)準，天際游泳池 中海城南一號， 400米超寬樓間距一般類項目利用超大的贈送空間吸引客戶，并且充分利用容積率指標(biāo)， 實現(xiàn)巨大的市場利潤。例如： 一般類項目：萬科海悅匯城，精裝修，超大可變空間 恒大名都，精裝修，超高性價比 世豪廣場，伊藤洋華堂旗艦店帶來的生活便利性小結(jié)：區(qū)域競爭項目的啟示：成都市房地產(chǎn)市場及區(qū)域房地產(chǎn)市場概況總結(jié)：216。 成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展健康有序，潛力巨大。216。 城南、雙流區(qū)域已成為成都房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場。216。 成都雙流華陽項目成為中信地產(chǎn)進入成都的嶄新機會。Part3：成都市房地產(chǎn)市場及項目競爭情況解讀及啟示：成都市城市級大型房地產(chǎn)項目解讀及啟示：216。 以具備中國的高度、巨大產(chǎn)業(yè)價值、巨大影響力的城市公建保證項目的影響力和號召力。216。 以全系產(chǎn)品覆蓋所有購房群體的需求。216。 以區(qū)域公建、社區(qū)配套滿足業(yè)主的生活需求，并在銷售周期內(nèi)樹立客戶信心。Part3：成都市房地產(chǎn)市場及項目競爭情況解讀及啟示：區(qū)域內(nèi)項目的解讀及啟示：216。 豪宅類項目以大規(guī)模的景觀、較好的規(guī)劃、高品質(zhì)的產(chǎn)品吸引目標(biāo) 客戶。216。 中低端項目利用超大的贈送空間吸引客戶，并且充分利用容積率指 標(biāo)，實現(xiàn)巨大的市場利潤。Part3：成都市房地產(chǎn)市場及項目競爭情況解讀及啟示：項目整體定位，發(fā)展戰(zhàn)略及競爭策略PRAT 4：：第一節(jié) 項目整體定位在綜合項目發(fā)展方向初判、成都市大型城市級復(fù)合地產(chǎn)項目及區(qū)域內(nèi)競爭項目的啟示，對于中信成都雙流華陽項目提出整體定位。一 座今天的未來 新城中信國際新城項目整體定位中信國際新城是什么？中信國 際 新城旅游、休閑的最佳國度 居住的理想空間天府新區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)功能豐富、高品質(zhì)、產(chǎn)品多樣、富有活力的現(xiàn)代化、國際性的生態(tài)新城。成都第三個 CBD核心起步區(qū)的巨大引擎商務(wù)、辦公的首選之地35項目整體定位第二節(jié) 項目發(fā)展戰(zhàn)略對 “ 怎么才能具備成都第三個 CBD核心起步區(qū)引擎作用 ” 問題的回答。結(jié)合整體定位和對第二個 CBD核心區(qū)引擎的世紀城的啟示提出項目的發(fā)展戰(zhàn)略：項目的發(fā)展必須站立在城市級發(fā)展的高度上。第一個 CBD核心區(qū)老成都第二個 CBD核心區(qū)新成都繞城高速三環(huán)路第三個 CBD核心區(qū)成都向南發(fā)展的未來項目發(fā)展戰(zhàn)略項目的發(fā)展必須遵循生態(tài)的原則，建立原生態(tài)的景觀優(yōu)勢項目發(fā)展戰(zhàn)略項目的發(fā)展必須以擁有中國甚至世界高度的，具備巨大產(chǎn)業(yè)價值兼顧推動城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展作用，吸取成都歷史文化底蘊的城市公建為基礎(chǔ)，保證項目巨大的影響力和號召力。項目發(fā)展戰(zhàn)略項目的發(fā)展必須按照房地產(chǎn)市場的規(guī)律，設(shè)計區(qū)域公建、社區(qū)配套和全系的產(chǎn)品，符合目標(biāo)客群的需求，并能夠極大的提升區(qū)域生活居住的品質(zhì)和形象。項目發(fā)展戰(zhàn)略項目的發(fā)展必須聚集中信、政府全部的優(yōu)勢資源，以保證項目實現(xiàn)成都第三個 CBD核心起步區(qū)的引擎作用。項目發(fā)展戰(zhàn)略為了實現(xiàn)利潤最大化的開發(fā)目標(biāo)，以及在持續(xù) 10年甚至更長時間的開發(fā)和銷售周期內(nèi)，能夠利于不敗的地位，項目的發(fā)展必須采取專業(yè)的開發(fā)模式和營銷手段。項目發(fā)展戰(zhàn)略通過項目發(fā)展的戰(zhàn)略，最終形成中信雙流華陽項目的初步構(gòu)架：城市公建 區(qū)域公建 社區(qū)配套 全系產(chǎn)品中信國際新城第三節(jié) 項目目標(biāo)客群定位所有房地產(chǎn)的消費人群社會成功人士行業(yè)成功人士企業(yè)成功人士經(jīng)濟成功人士專業(yè)成功人士接近成功人士滿足現(xiàn)狀的人自我沉醉的人有成功方向的人客群定位216。社會成功人士這類成功人士，一般定義為公眾名人。 他們在各自領(lǐng)域取得空前成功，乃至他們領(lǐng)域外的大多數(shù)人都認同他們。具備空前的跨界影響力。他們在意的是政治認同、道德認同。他們以操縱國家資源、社會資源為目標(biāo)。追求的是精神領(lǐng)域的財富。他們的消費沒有任何價值，也不需要消費。他們更樂意于慈善事業(yè)。這類人諸如：李嘉誠、張藝謀、張朝陽、任志強、樊建川 ……研究價值：這類人群毫無研究價值。（由于此類客戶已不存在購買力的問題，商品不能增加此類客戶的附加值，不能激起此類客戶購買欲望，因此此類客戶沒有重要的調(diào)研價值。） 客群定位216。行業(yè)成功人士這類成功人士，一般定義為行業(yè)領(lǐng)袖。 他們在圈內(nèi)影響力極大，影響力涉及整個行業(yè)。他們對行業(yè)、對事業(yè)的發(fā)展充滿欲望。對于消費，是隨意的，不受任何拘束。這類人諸如：潘石屹（房產(chǎn)）、柳傳志（ IT）、牛根生（乳業(yè)） ……研究價值：這類人為頂級別墅的研究對象。 客群定位216。企業(yè)成功人士這類成功人士，一般為企業(yè)老總級人物。他們的企業(yè)是成功的，但是在行業(yè)內(nèi)產(chǎn)生不了重要的影響。他們自信、專業(yè)、富裕，在企業(yè)內(nèi)部盡享尊重。但是除了圈內(nèi)人士很少有其他人知曉，他們最重要的影響力都在企業(yè)內(nèi)部。他們內(nèi)心追求社會認同，追求企業(yè)更好的發(fā)展。他們是社會主要消費群目標(biāo)。消費對于他們沒有任何問題。他們希望房產(chǎn)的消費最好能具備交際的功能。這類人諸如，一般成功企業(yè)的老總 ……研究價值：這類人為豪宅系產(chǎn)品研究對象（別墅、洋房、高層頂級豪宅）。 客群定位216。經(jīng)濟成功人士這類成功人士，一般定義為經(jīng)濟極其富裕人士。他們的生意完全不出名，沒有什么社會地位，經(jīng)濟上卻完全不成問題。他們沒有專業(yè)樂趣，沒有圈層樂趣。希望通過消費昂貴的，有品牌知名度的商品帶來地位。他們的消費行為，包括買房都存在一定跟風(fēng)性。這類人諸如，一些利潤率極高的私營業(yè)主 ……研究價值：這類人為豪宅系產(chǎn)品研究對象（別墅、洋房、高層頂級豪宅）。 客群定位216。專業(yè)成功人士這類成功人士，一般定義為專業(yè)內(nèi)的翹楚。 他們錢不多；他們之中擁有企業(yè)的人，企業(yè)發(fā)展也比較一般。他們在專業(yè)內(nèi)影響巨大，樂趣完全來源于他們的專業(yè)。希望通過住宅來強調(diào)自己的個性，強調(diào)自身的識別感。這類人諸如，藝術(shù)、文化、廣告、律師、醫(yī)生等行業(yè)頂尖從業(yè)人員 ……研究價值：這類人為高端住宅產(chǎn)品研究對象?？腿憾ㄎ?16。接近成功人士這類人距離成功只有一步之遙，他們擁有強烈的成功欲望，并且朝著成功一直奮斗著。他們有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，有清晰的職業(yè)規(guī)劃。他們有能力買更好的住房，但卻在購買產(chǎn)品上有所保留。希望住宅在滿足自我居住需求的同時，也可以突出自身的識別感。這類人諸如，大型企業(yè)的中層干部，中小型企業(yè)的高管。研究價值：這類人為高端但不奢侈的住宅產(chǎn)品研究對象?？腿憾ㄎ?16。自我陶醉的人這類人在企業(yè)里有個一官半職，有著一定的基礎(chǔ)，有車有房。 他們目前所取得成就，令他們覺得高人一等。他們擁有的財富也令他們覺得其他人會對他們刮目相看。他們覺得，住宅就是提升他們自我身價的道具。這類人，擁有稍有檔次的車和品牌開發(fā)商的房子。研究價值：這類人為品質(zhì)較好的品牌開發(fā)商住宅產(chǎn)品研究對象。客群定位216。什么是有成功方向的人這類人有著明確的人生規(guī)劃，卻暫時不知道如何實現(xiàn)，還處于 “ 一事無成 ”的狀態(tài)。 他們?nèi)蕴幱谧晕彝晟茒^斗的階段，在經(jīng)濟和時間上均受到相當(dāng)?shù)闹萍s。購房目的多數(shù)為剛性需求，在同等檔次的產(chǎn)品下仍會注意品質(zhì)的選擇。這類人， 一般定義為企業(yè)普通白領(lǐng)、小企業(yè)剛剛起步的創(chuàng)始人研究價值：這類人為品質(zhì)較好的剛需類住宅產(chǎn)品研究對象?？腿憾ㄎ?16。滿足現(xiàn)狀的人能擁有一處房產(chǎn)已經(jīng)能讓他們感到最大的滿足。成功的定義，對他們來說就是在城市擁有一套房子?？梢宰屗麄冋嬲蔀槌鞘械囊环葑?。這類人，對于房屋，基本沒有選擇的余地。性價比是他們關(guān)注的最大話題。對于房地產(chǎn)消費者是缺乏研究價值的?？腿憾ㄎ坏谒墓?jié) 項目競爭策略對 “ 項目應(yīng)該以何種形象來贏取市場競爭 ” 問題的回答。與南延線區(qū)域項目的競爭。項目競爭策略就南延線區(qū)域內(nèi)的項目而言,強