【正文】 中信雙流華陽項(xiàng)目整體定位報(bào)告成都勝友地產(chǎn)顧問有限公司前言就占地 3000畝的中信雙流華陽項(xiàng)目而言：216。首先必須尋找項(xiàng)目的發(fā)展方向，才能更好的進(jìn)行下一步的工作；216。站立在城市發(fā)展的高度上，明確區(qū)域及項(xiàng)目的發(fā)展方向；216。結(jié)合成都房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)狀況，形成項(xiàng)目的整體定位216。基于整體定位的總體開發(fā)策略目錄報(bào)告思路脈絡(luò)1 【 成都城市向南發(fā)展及板塊發(fā)展方向 】2 【 項(xiàng)目的發(fā)展方向初判 】3 【 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況解讀及啟示 】4 【 項(xiàng)目整體定位，發(fā)展戰(zhàn)略及競(jìng)爭(zhēng)策略 】5 【 項(xiàng)目整體開發(fā)理念及規(guī)劃建議 】6 【 分組團(tuán)化產(chǎn)品規(guī)劃方向 】7 【 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 】成都城市向南發(fā)展及區(qū)域發(fā)展方向PRAT 1：：第一節(jié) 成都城市向南發(fā)展的歷史成都城市向南發(fā)展的歷史“ 啃老 ” 的成都，尋求向南發(fā)展的方向216。 天府之城成都有著非常悠久的歷史，而外地人往往針對(duì)成都的印象最深的還是三國之蜀國、武侯祠、青羊?qū)m等。216。成都市政府在以建設(shè)現(xiàn)代化國際化大都市的發(fā)展要求下，逐步向南發(fā)展，而民眾口中也出現(xiàn)了 “ 北亂南富、東窮西貴 ” 的說法。天府廣場(chǎng)錦江賓館 岷山飯店匯日央擴(kuò)城市之星成都市政府仁恒置地廣場(chǎng)美美力誠百貨索菲特萬達(dá)酒店人民南路一環(huán)路二環(huán)路三環(huán)路來福士廣場(chǎng)世界玉林片區(qū)紫荊、桐梓林片區(qū)棕北、棕南片區(qū)商鼎國際東方新希望凱賓斯基酒店國航中心仁和春天火車南站216。成都的首個(gè) CBD核心區(qū)： 南一環(huán)為界，以政務(wù)功能（成都市政府）為核心的，覆蓋高端寫字樓、酒店、高端商場(chǎng)三大產(chǎn)業(yè)形態(tài)的中央商務(wù)區(qū)。216。價(jià)格擠壓出來的生活片區(qū)： 南二環(huán)為界，由于一環(huán)路內(nèi)住宅價(jià)格的擠壓，逐步形成玉林、棕北、棕南居住片區(qū)，但經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的演變，這一片區(qū)顯的越來越來低端。216。全新規(guī)劃化的高端商務(wù)生活區(qū)： 南三環(huán)火車南站為界，在政府的全新規(guī)劃下，以高端寫字樓、酒店等產(chǎn)業(yè)形態(tài)為核心，全面形成紫荊、桐梓林高端生活片區(qū)。由此奠定了成都“ 南富 ” 的說法。成都城市向南發(fā)展的歷史“ 國際城南 ” 的發(fā)展，勢(shì)不可擋216。 20232023年，成都市政府耗費(fèi) 10年的時(shí)間和心血，按照現(xiàn)代化大都市建設(shè)的要求，逐步建成人民南路南延線區(qū)域，成為一個(gè)現(xiàn)代化的城市副中心。216。成都市政府的南遷、眾多實(shí)力發(fā)展商入駐、地鐵一號(hào)線等城市級(jí)交通體系的完善、樹立了民眾對(duì) “ 國際城南 ” 的信心。成都城市向南發(fā)展的歷史216。成都的第二個(gè) CBD核心區(qū)： 以政務(wù)功能（成都市新政府）為核心的，覆蓋金融、文化、會(huì)展、科技、旅游五大產(chǎn)業(yè)功能的中央商務(wù)區(qū)。216。圍繞第二個(gè) CBD核心區(qū)的涵蓋商業(yè)配套、景觀資源的中高端居住生活區(qū)以及高端寫字樓群落。216。圍繞第二個(gè) CBD核心區(qū)的產(chǎn)業(yè) ： 高新孵化園、高新軟件園，金融城，會(huì)展產(chǎn)業(yè)，旅游產(chǎn)業(yè)迅速推動(dòng)國際城南的發(fā)展。人民南路南延線火車南站 三環(huán)路繞城高速成都新市政府高新區(qū)管委會(huì) 特拉克斯國際廣場(chǎng)茂業(yè)中心金融城高新孵化園譽(yù)峰城南一號(hào) 歌劇院世紀(jì)城世豪廣場(chǎng) 鳳凰城第一個(gè) CBD核心區(qū)天府鷺洲保利心語 雍湖灣高新軟件園拉德方斯廣場(chǎng)新益州公園棕櫚泉國際中心香年廣場(chǎng)新希望國際凱旋廣場(chǎng)蜀都中心老華陽板塊海洋樂園成都城市向南發(fā)展的歷史第一節(jié)：成都城市向南發(fā)展的歷史小結(jié)：216。 成都向南發(fā)展的趨勢(shì)，勢(shì)不可擋。216。 目前成都向南已經(jīng)形成第二個(gè) CBD核心區(qū)，而相比第一個(gè) CBD核心區(qū)以政務(wù)功能為主的形態(tài)，第二個(gè) CBD核心區(qū)的構(gòu)成更為豐富，除政務(wù)功能為核心之外，同時(shí)覆蓋了金融、文化、會(huì)展、科技、旅游五大產(chǎn)業(yè)功能；216。 在 CBD核心區(qū)周邊形成了眾多的中高端住宅片區(qū)，起到滿足居住功能和提升區(qū)域形象的作用。成都城市向南發(fā)展的歷史第二節(jié) 成都城市向南發(fā)展的未來成都城市向南發(fā)展的未來“ 天府新區(qū) ” 的規(guī)劃，呼之欲出2023年，在目前南延線區(qū)域建設(shè)的基礎(chǔ)上，政府規(guī)劃出覆蓋 100平方公里的 天府新區(qū)， 從成都雙流縣華陽鎮(zhèn)直到眉山市仁壽縣，成為近10年內(nèi)， 政府重點(diǎn)建設(shè)開發(fā)區(qū)域。天府新區(qū)將成為國家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)一個(gè)核心區(qū)，是成都大產(chǎn)業(yè)、大項(xiàng)目的聚集地，是政府新辦公區(qū)與金融服務(wù)區(qū)。 天府新區(qū)的建設(shè)可能會(huì)成為繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)和重慶兩江新區(qū)后第四個(gè)國家級(jí)新區(qū)，在帶動(dòng)成都現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 天府新區(qū)的規(guī)劃目前已上升到國家戰(zhàn)略層面。但是作為天府新城起始端的老華陽板塊，基本上成為了受到第 2個(gè)CBD核心區(qū)的房?jī)r(jià)擠壓而形成的住宅片區(qū)，在經(jīng)過多年的發(fā)展之后，情況與玉林、棕北、棕南片區(qū)大致相似。而且在沒有統(tǒng)一規(guī)劃下，板塊內(nèi)各項(xiàng)目零散開發(fā)，品質(zhì)感較差，長(zhǎng)期處于價(jià)格戰(zhàn)，板塊難以形成影響力。天府廣場(chǎng)成都市政府二環(huán)路三環(huán)路繞城高速第一個(gè) CBD核心區(qū)受價(jià)格擠壓后的玉林、棕北、棕南生活區(qū)全新規(guī)劃的紫荊、桐梓林高端生活區(qū)成都新市政府第二個(gè) CBD核心區(qū)以世紀(jì)城為代表的高端產(chǎn)業(yè)、居住板塊大源組團(tuán)高端生活區(qū)高端寫字樓群落老華陽板塊，聚集了諸如大城際、城南晶座、棕櫚南岸、左岸花都、水印城等小項(xiàng)目，片區(qū)檔次、形象不高人民南路南延線末端成都城市向南發(fā)展的未來因此雙流再向南發(fā)展的規(guī)劃一定不能再按照老華陽板塊的模式，走零散開發(fā)的路線，必須明確區(qū)域的發(fā)展方向，并在此規(guī)劃下，統(tǒng)一區(qū)域的整體建設(shè)！成都城市向南發(fā)展的未來雙流：成都向南發(fā)展的第三個(gè) CBD核心區(qū)！成都城市向南發(fā)展的未來第三個(gè) CBD核心區(qū)建設(shè)的可能性：省市政府的高度重視和支持 天府新城，是省市政府未來 10年內(nèi)重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。在未來的建設(shè)和開發(fā)周期內(nèi)肯定會(huì)受到省市政府的高端重視和支持。成都城市向南發(fā)展的未來土地價(jià)值極高 目前在第二個(gè) CBD核心區(qū)內(nèi)，再也沒有土地供應(yīng)，而成都向南發(fā)展的熱點(diǎn)慢慢往雙流區(qū)域轉(zhuǎn)移。相對(duì)低廉的土地價(jià)格會(huì)吸引眾多開發(fā)商的入駐。 成都城市向南發(fā)展的未來區(qū)域發(fā)展具備良好的基礎(chǔ)：216。 路網(wǎng)結(jié)構(gòu)完善，使整個(gè)區(qū)域與成都市區(qū)、雙流國際機(jī)場(chǎng)全面接軌216。 錦江、麓湖形成巨大的生態(tài)自然景觀優(yōu)勢(shì)216。 南湖夢(mèng)幻島、極地海洋世界等項(xiàng)目相繼落成帶來巨大的人氣、商氣 成都城市向南發(fā)展的未來發(fā)展現(xiàn)狀及前景良好：216。 南湖、麓山等高端復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)呈現(xiàn)216。 國際五項(xiàng)運(yùn)動(dòng)中心已經(jīng)建成216。 中信項(xiàng)目規(guī)劃中，麓湖的規(guī)劃正式完成216。 傳媒集團(tuán)美食嘉年華項(xiàng)目規(guī)劃中216。 天府軟件外包總部基地規(guī)劃建設(shè)中216。 路網(wǎng)結(jié)構(gòu)的完善，直達(dá)雙流國際機(jī)場(chǎng)，將形 成巨大的對(duì)外貿(mào)易產(chǎn)業(yè) 成都新市政府第二個(gè) CBD核心區(qū)繞城高速天府大道南延線老華陽板塊世紀(jì)城南湖國際社區(qū)夢(mèng)幻島極地海洋世界麓山國際社區(qū)麓山高爾夫中信項(xiàng)目 麓湖項(xiàng)目國際五項(xiàng)運(yùn)動(dòng)中心美食嘉年華天府軟件外包總部基地成都城市向南發(fā)展的未來雙流的規(guī)劃發(fā)展方向：成都向南發(fā)展的未來，成都第三個(gè) CBD核心區(qū)第一個(gè) CBD核心區(qū)老成都第二個(gè) CBD核心區(qū)新成都繞城高速三環(huán)路第三個(gè) CBD核心區(qū)成都向南發(fā)展的未來第二節(jié)：成都城市向南發(fā)展的未來小結(jié)：第三節(jié) 區(qū)域發(fā)展方向南湖國際社區(qū)夢(mèng)幻島極地海洋世界麓山國際社區(qū)麓山高爾夫中信項(xiàng)目 麓湖項(xiàng)目國際五項(xiàng)運(yùn)動(dòng)中心美食嘉年華天府軟件外包總部基地天府大道南延線中信、麓湖、麓山、南湖板塊按照雙流未來的規(guī)劃方向，至此，已經(jīng)形成以中信項(xiàng)目、麓湖項(xiàng)目、南湖項(xiàng)目、麓山項(xiàng)目為代表的新城市版塊。新城市板塊的功能定位和發(fā)展方向：成都第三個(gè) CBD的核心起步區(qū)區(qū)域發(fā)展方向成都第三個(gè) CBD的核心起步區(qū)的意義：以響應(yīng)省市城府的號(hào)召，以城市發(fā)展的高度為基礎(chǔ)，全面引爆成都向南發(fā)展的未來。區(qū)域發(fā)展方向全面實(shí)現(xiàn)雙流與成都城區(qū)在城市功能、產(chǎn)業(yè)功能、區(qū)域上的無縫對(duì)接，將形成城市發(fā)展史上又一制高點(diǎn)。區(qū)域發(fā)展方向第三個(gè) CBD的核心起步區(qū)所具備的優(yōu)勢(shì)： 天時(shí)、地利、人和天時(shí)：成都城市向南發(fā)展的趨勢(shì)，勢(shì)不可擋，核心起步區(qū)的規(guī)劃建設(shè)必會(huì)得到省市政府、雙流政府的大力支持；南湖夢(mèng)幻島、極地海洋世界等旅游項(xiàng)目的落成，南湖國際社區(qū)、麓山國際社區(qū)的熱銷所帶來的巨大人氣和商氣。區(qū)域發(fā)展方向地利：路網(wǎng)交通的完善，全面實(shí)現(xiàn)與成都主城區(qū)以及雙流國際機(jī)場(chǎng)的無縫對(duì)接；板塊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，周邊配套齊全，生活氛圍已逐步成熟：國際五項(xiàng)運(yùn)動(dòng)中心、美食嘉年華、雙流成熟生活圈等。第三個(gè) CBD核心區(qū)成都向南發(fā)展的未來第一個(gè) CBD核心區(qū)老成都第二個(gè) CBD核心區(qū)新成都繞城高速三環(huán)路天府大道站華路元華路 紅星路南延線區(qū)域發(fā)展方向巨大的生態(tài)景觀資源，符合成都現(xiàn)代化田園城市建設(shè)的要求：一河：錦江三湖：南湖湖區(qū)、麓湖湖區(qū)、中信湖區(qū)五公園：市政公園、云頂山公園、百物園、體育公園、主題公園南湖國際社區(qū)夢(mèng)幻島極地海洋世界麓山國際社區(qū)麓山高爾夫中信項(xiàng)目 麓湖項(xiàng)目錦江市政公園云頂山公園2023余畝百物園1500畝體育公園中信主題公園區(qū)域發(fā)展方向南湖、麓山已經(jīng)部分呈現(xiàn)，中信、麓湖項(xiàng)目范圍內(nèi)土地情況、交通狀況良好，為未來的建設(shè)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。中信項(xiàng)目土地及遠(yuǎn)處的南湖的建筑已通車的華牧路區(qū)域發(fā)展方向人和：成都向南發(fā)展的趨勢(shì)受到社會(huì)等各方面的認(rèn)同和支持。區(qū)域發(fā)展方向受到城市外擴(kuò)的擠壓、主戰(zhàn)場(chǎng)土地資源的限制，眾多品牌開發(fā)商繼續(xù)向南，尋找新的發(fā)展機(jī)會(huì)，存在巨大的市場(chǎng)容量。區(qū)域發(fā)展方向南湖國際社區(qū)麓山國際社區(qū)中信項(xiàng)目 麓湖項(xiàng)目天府大道南延線新鴻基悅城萬科海悅匯城恒大名都和泓半山建發(fā)淺水灣佳兆業(yè)項(xiàng)目新鴻基、新世界地產(chǎn)、萬科、恒大、森宇、萬華地產(chǎn)等實(shí)力開發(fā)商已紛紛搶灘該板塊。河畔新世界區(qū)域發(fā)展方向第三個(gè) CBD核心起步區(qū)的發(fā)展方向：一個(gè)以一河、三湖、五公園巨大生態(tài)自然景觀為基礎(chǔ)，全面覆蓋旅游、商業(yè)、商務(wù)、辦公、國際貿(mào)易、文化、高端居住等多種產(chǎn)業(yè)功能的中央商務(wù)區(qū)。打破以政務(wù)為核心的第一個(gè)、第二個(gè) CBD核心區(qū)的模式，全面符合成都現(xiàn)代化田園城市的發(fā)展要求。第三節(jié)：區(qū)域發(fā)展方向小結(jié)：216。 成都城市向南發(fā)展的趨勢(shì)，勢(shì)不可擋。216。 成都城市向南發(fā)展已形成兩個(gè) CBD核心區(qū)。216。 作為天府新區(qū)起步區(qū)的雙流，所具備的巨大優(yōu)勢(shì)，注定將成為成都的第 三個(gè) CBD核心區(qū)。216。 項(xiàng)目所在的區(qū)域已形成四大房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)成的新城市版塊，成為成都第 三個(gè) CBD的核心起步區(qū)。Part1：成都城市向南發(fā)展及區(qū)域發(fā)展方向總結(jié)：項(xiàng)目發(fā)展方向初判PRAT 2：：項(xiàng)目基本情況分析區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地塊位于城南板塊人民南路延線上，緊鄰成都高新技術(shù)開發(fā)南區(qū)和雙流華陽鎮(zhèn)，處于成都的第三個(gè) CBD核心起步區(qū)內(nèi)。區(qū)域以巨大的原生態(tài)景觀資源為基礎(chǔ)，覆蓋旅游、商業(yè)、商務(wù)、辦公、國際貿(mào)易、文化、高端居住等多種產(chǎn)業(yè)功能。為成都市政府重點(diǎn)打造區(qū)域。【 1. 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 】第二個(gè) CBD核心區(qū)新成都第三個(gè) CBD核心起步區(qū)中信、麓湖、南湖、麓山板塊夢(mèng)幻島游樂園宗地位置海洋樂園 歌劇院伊藤洋華堂歐尚華陽客運(yùn)中心家樂福市政府辦公區(qū)極地海洋世界茂業(yè)中心成都海關(guān)成都金融城【 2. 配套優(yōu)勢(shì) 】國際五項(xiàng)運(yùn)動(dòng)中心美食嘉年華購物中心 旅游項(xiàng)目 公園高新軟件園高新孵化園產(chǎn)業(yè)園區(qū)教育機(jī)構(gòu) 醫(yī)療機(jī)構(gòu)南湖國際社區(qū)麓山國際社區(qū)大源高端居住片區(qū)交通樞紐高端居住社區(qū)政務(wù)機(jī)構(gòu)配套優(yōu)勢(shì)：以高科技、金融、會(huì)展產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)為支撐，區(qū)域內(nèi)聚集眾多高端居住項(xiàng)目，規(guī)劃出大量教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、購物中心、公園，同時(shí)以巨大的生態(tài)景觀資源為依托，聚集大量旅游項(xiàng)目，對(duì)區(qū)域的發(fā)展和形象提升作用明顯。項(xiàng)目基本情況分析【 3. 交通便利 】交通便利：地鐵： 1號(hào)線（ 1期工程投入使用）、5號(hào)線、 6號(hào)線（規(guī)劃中）。項(xiàng)目基本情況分析地鐵 5號(hào)線本案公路 地鐵 交通中轉(zhuǎn)站華陽客運(yùn)中心元華路 站華路 天府大道 紅星路延線地鐵 1號(hào)線 地鐵 6號(hào)線華牧路公路：天府大道南延線、元華路（劍南大道）、站華路（益州大道）、紅星路南延線、華牧路。交通中轉(zhuǎn)站：華陽客運(yùn)中心。【 4. 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 】項(xiàng)目基本情況分析入駐企業(yè)名單：l 英特爾l IBMl 諾基亞l 摩托羅拉l 華維l 阿爾卡特產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：成都高新區(qū) 1991年被批準(zhǔn)為首批國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，由南部園區(qū)和西部園區(qū)兩部分構(gòu)成，初步形成了電子信息、生物制藥和精密機(jī)械制造三大產(chǎn)業(yè)，吸引大量高管、海歸人士和高級(jí)科技人才匯聚于此，文化和科技基因的融合，注定這里將成為高知識(shí)、高智力的城市財(cái)智精英階層聚居地。【 5. 項(xiàng)目四至 】項(xiàng)目基本情況分析項(xiàng)目四至： 本案北側(cè)臨南湖國際社區(qū)，西側(cè)臨河畔新世界、心怡紫晶城項(xiàng)目，南側(cè)臨成都現(xiàn)代五項(xiàng)運(yùn)動(dòng)中心，東側(cè)臨雙流公興鎮(zhèn)。四至環(huán)境不良影響較小，地塊邊界清晰方正，道路通達(dá)性較好。NSWE北面：南湖國際社區(qū)西面：河畔新世界、心怡紫晶城南面：現(xiàn)代五項(xiàng)運(yùn)動(dòng)中心 東面：