【正文】 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。西園路項目整體定位 謹呈：蘇州福禧有限公司 本報告是嚴格保密的。 2 項目研究工作階段劃分 第一階段（中期） 提交初步結(jié)論 工作 最終成果 ?區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究 ?區(qū)域土地市場、房地產(chǎn)市場調(diào)研 ?目標客戶、專業(yè)人士訪談 ?普通中高端消費者調(diào)研 ?項目的優(yōu)劣勢分析和價值判斷 ?成功案例借鑒 ?項目整體定位 ?項目整體開發(fā)思路 ?產(chǎn)品初步建議 ?提交初步結(jié)論 ?根據(jù)客戶建議深化研究，完善報告 第一階段終稿 至今工作 2022/05/08 2022/06/06 本報告是嚴格保密的。 3 地塊意義 ? 地塊之于城市： 拙政園地塊和西園路地塊是蘇州市中心為數(shù)不多的稀缺地塊，具有土地稀缺性和極高的土地價值 ? 地塊之于企業(yè)： 西園路項目和拙政園項目是福禧在蘇州的第一次正式亮相 本報告是嚴格保密的。 4 對于地塊意義的理解 ? 福禧進入蘇州后選擇市中心地塊進行開發(fā) —— 西園路地塊和拙政園地塊 ? 西園路項目和拙政園項目為福禧在蘇州市中心開發(fā)不同產(chǎn)品類型產(chǎn)品的中高端項目，屬于標竿性項目 ? 西園路項目和拙政園項目的成功，會成為福禧企業(yè)品牌建立的基石 本報告是嚴格保密的。 5 成為引領(lǐng)者示意 (1) ——中海進入蘇州一舉奠定區(qū)域引領(lǐng)者地位 ? 中海對于全國而言是知名開發(fā)商，但對于蘇州而言知名度不及蘇州本土的 “ 建屋 ”和 “ 新港 ” ? 中海進入品牌競爭最為激烈的工業(yè)園區(qū)后，以園區(qū)幾乎沒有供應(yīng)的別墅為切入點，形成項目熱銷，初步確立品牌 ? 湖濱一號更是以成本價開盤，一舉贏得蘇州客戶的 “ 芳心 ” ，形成銷售奇跡，奠定品牌知名度 ? 由于體量大，因此湖濱一號采用低開高走的入市策略，但是這一策略不適合本項目 案例借鑒 湖濱一號 引入成熟產(chǎn)品線 花園洋房 空中合院洋房 產(chǎn)品改進，入戶花園改室內(nèi) 12平方米花園 蘇州市獨一無二產(chǎn)品 客戶聯(lián)誼活動 每周客戶活動 上海項目考察 表明實力，彰顯品牌＝品質(zhì) 半島華府開盤 一天內(nèi) 64套 300萬別墅售罄 形成轟動，中海品牌在蘇州樹立 湖濱一號開盤 低價入市，一天內(nèi) 210套房源出售207套 產(chǎn)品轟動，穩(wěn)固品牌 湖濱一號銷售 高于園區(qū)價格2500元 /平方米，持續(xù)火爆銷售 產(chǎn)品標竿樹立，品牌具有知名度 本報告是嚴格保密的。 6 成為引領(lǐng)者示意 (2) ——世茂進入上海，成為高檔精品住宅開發(fā)專家 ? 世茂進入上海前無人知曉，通過世茂濱江花園樹立產(chǎn)品標竿，奠定品牌形象 ? 世茂在開發(fā)濱江花園之后開發(fā)了湖濱花園、佘山莊園均為同地區(qū)高檔產(chǎn)品 ? 在開發(fā)了一系列產(chǎn)品后，形成了開發(fā)高端住宅的產(chǎn)品線 ? 通過一系列的開發(fā)后，項目品牌確立，在昆山的世茂蝶湖灣吸引了一大批上海世茂品牌客戶前去購買。 案例借鑒 世茂濱江花園 引入成熟產(chǎn)品線 最基本 3/2/2 大維度江景房 根據(jù)景觀優(yōu)勢，擴大觀景面 上海首創(chuàng) 明星代言人 梁朝偉代言，廣告片零點全城首播 用國際明星，烘托樓盤高檔品質(zhì) 項目開盤 3000美元 /平方米，創(chuàng)造上海樓市新高價 轟動上海，世茂品牌奠定 世茂湖濱開盤 高層一舉售罄， 別墅熱銷 高檔產(chǎn)品線豐富，品牌高檔形象 世茂佘山莊園 千萬別墅，億元 別墅 產(chǎn)品標竿樹立，品牌具有知名度 本報告是嚴格保密的。 7 階段界定 福禧 ——房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗尚淺，西園路項目是福禧在蘇州第一重要項目；因此可以引進成熟產(chǎn)品線，從而成為蘇州市場的引領(lǐng)者。 引入成熟產(chǎn)品線，并創(chuàng)新 客戶聯(lián)誼活動，形成口碑傳播 產(chǎn)品高價入市 樹立項目品牌和企業(yè)品牌 案例啟示 本報告是嚴格保密的。 8 項目研究思路 項目界定 客戶分析 市場分析 問題結(jié)構(gòu)性解析 發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 供需矛盾 客戶目標 本報告是嚴格保密的。 9 目標的數(shù)字化理解 ——創(chuàng)造區(qū)域價格新高 超越區(qū)域均價，實現(xiàn)利潤最大化 區(qū)域個案 均價 寶石御景苑 7100元 /平方米 金都名苑 7000元 /平方米 白蓮 緣和苑 7500元 /平方米（精裝修） 中天品園 6500元 /平方米 盤門雅苑 6500元 /平方米 錦書清華 7200元 /平方米 本報告是嚴格保密的。 10 項目界定 客戶分析 市場分析 問題結(jié)構(gòu)性解析 發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 供需矛盾 客戶目標 本報告是嚴格保密的。 11 項目界定 宏觀層面 中觀層面 微觀層面 城市區(qū)位 城市宏觀經(jīng)濟 區(qū)域產(chǎn)業(yè) 周邊規(guī)劃 地塊現(xiàn)狀 區(qū)域定位 周邊資源分析 本報告是嚴格保密的。 12 蘇州，地處長三角經(jīng)濟發(fā)展核心地帶，受上海經(jīng)濟直接輻射，發(fā)展?jié)摿薮? ? 地處長三角核心經(jīng)濟圈，直接受上海輻射影響，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿姟? ? 交通網(wǎng)絡(luò)極其發(fā)達，成為蘇州經(jīng)濟加速發(fā)展的重要引擎。 ? 蘇錫常都市圈是江蘇經(jīng)濟發(fā)展的先導(dǎo)地區(qū)和創(chuàng)新中心。 ? 城際軌道交通的建設(shè)加速了長三角各城市間的聯(lián)系，長三角都市圈日漸形成 上海 蘇州 無錫 杭州 城市區(qū)位 本報告是嚴格保密的。 13 一體兩翼的城市格局：東西側(cè)大力發(fā)展制造產(chǎn)業(yè)，中心大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè) 城市區(qū)位 市區(qū) 工業(yè)園區(qū) 新區(qū) 1994年至 2022年，園區(qū)和新區(qū)的發(fā)展已基本成型，形成了以制造業(yè)為主的核心競爭力，引進了大批高端技術(shù)型人才。 本報告是嚴格保密的。 14 蘇州城市區(qū)域定位明朗，金閶區(qū)定位政治、旅游、生活居住區(qū) 相城區(qū) 高新區(qū) 吳中區(qū) 平江區(qū) 金閶區(qū) 金閶區(qū) 滄浪區(qū)工業(yè)園區(qū) ? 蘇州城市空間發(fā)展都市區(qū)空間發(fā)展遵循東進、北拓、南優(yōu)、西控、中核戰(zhàn)略 ? 中心城區(qū)主要發(fā)展方向向東，園區(qū)將與昆山、上海連片發(fā)展，設(shè)蘇州未來新城 ? 北部為都市區(qū)向常熟、蘇北加強輻射重要跳板，是未來城市發(fā)展最重要功能拓展區(qū) ? 老城區(qū)主要承擔城市生活服務(wù)中心和市域政治、文化中心職能 蘇州市中心區(qū)域，成為集行政、商業(yè)、文化和旅游功能為一體的綜合性城市中心區(qū)。 城市區(qū)位 資料來源： 《 蘇州市城市總體規(guī)劃（ 2022— 2020） 》 本報告是嚴格保密的。 15 第二產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，城市化進程加速 ?第一產(chǎn)業(yè)比重緩慢下降 ?第二產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)步上升 ?第三產(chǎn)業(yè)比重緩慢下降 針對上海是服務(wù)業(yè)高度發(fā)達城市，蘇州將其定位于制造業(yè)發(fā)達城市 01000202230002 0 0 2 年 2 0 0 5 年蘇州產(chǎn)業(yè)情況第一產(chǎn)業(yè) 77 第二產(chǎn)業(yè) 2268 第三產(chǎn)業(yè) 1106 2022年 2022年 2022年 2022年% % %%%% %%%34% %%%%%%%%%%%2022年 2022年 2022年 2022年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)城市宏觀經(jīng)濟 本報告是嚴格保密的。 16 蘇州經(jīng)濟地位不容小覷，長三角經(jīng)濟圈內(nèi)，GDP總值僅次于上海 ? 2022年蘇州 GDP較 2022年增長 %。 ? 2022年蘇 州 在 長 三 角 的 經(jīng)濟地 位 僅 次 于 上 海。蘇州經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，提高了城市居民的收入，使其住宅消費能力大幅度提高，給蘇州房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的商機。 ? 上海經(jīng)濟發(fā)展對周邊城市的輻射影響力正越來越明顯。 2 0 0 5 年長三角重點城市G D P0202240006000800010000GDP 2919 2805 2413上海 蘇州 杭州 無錫 寧波 南京城市宏觀經(jīng)濟 《 資源來源：蘇州統(tǒng)計信息網(wǎng) 》 本報告是嚴格保密的。 17 蘇州經(jīng)濟高速發(fā)展， GDP不斷上升，居民生活水平大幅度提高 ? 蘇州的人均 GDP為 8350美元 ? 2022年至 2022年，蘇州人均可支配收入遞增狀態(tài)。 ? 居住支出： 2022年蘇州人均居住支出 16276元 ，同比增長 12%。 資源來源： 《 蘇州統(tǒng)計年鑒 》 蘇州人均G D P 增長（萬元）3000035733477005799266800010000202203000040000500006000070000800002022年 2022年 2022年 2022年 2022年蘇州人均可支配收入（元）020224000600080001000012022140001600018000人均可支配收入（元） 10515 10617 12361 14451 162762022年 2022年 2022年 2022年 2022年城市宏觀經(jīng)濟 本報告是嚴格保密的。 18 2022年以來，蘇州房地產(chǎn)一直保持迅速增長，房地產(chǎn)業(yè)已成為重要的支柱產(chǎn)業(yè) 數(shù)據(jù)來源 :《 蘇州統(tǒng)計信息公眾網(wǎng) 》 代表項目 03年 同比增長 04年 同比增長 05年（至 11月） 同比增長 房地產(chǎn)開發(fā)投資 ％ ％ 420億元 ％ 商品房開工面積 2,576萬平 ％ 3, ％ 4,600萬平 ％ 商品房竣工面積 ％ 1, ％ 1,600萬平 ％ 商品住宅銷售額 ％ 43％ 240億元 ％ 商品住宅銷售面積 4％ ％ 24％ 均價 3,058元 /平 ％ 4,000元 /平 31％ —— 招拍掛土地 1,651萬平 596宗 1,561萬平 375宗 465萬平 － 263宗 城市基礎(chǔ)配套設(shè)施加強 居民收入增加，消費能力提高 住宅升級需求 房地產(chǎn)持續(xù)增長 城市宏觀經(jīng)濟 本報告是嚴格保密的。 19 宏觀層面 小結(jié) ? 蘇州在長三角中經(jīng)濟占主導(dǎo)地位 ? 蘇州城市格局初步形成“產(chǎn)業(yè)＋商貿(mào)服務(wù)” ? 蘇州經(jīng)濟高速發(fā)展，城市化進程加快，居民生活水平提高 ? 蘇州房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)高速發(fā)展狀態(tài) 本報告是嚴格保密的。 20 金閶區(qū)旅游、商貿(mào)資源豐富，功能定位行政、商業(yè)、文化和旅游于一體的綜合區(qū)域 ? 豐富的旅游資源 虎丘、西園、留園、寒山寺風(fēng)景名勝，形成了閶門 虎丘、閶門 寒山寺 ? 深厚的商業(yè)基礎(chǔ) 石路地區(qū)是蘇州主要的商業(yè)中心，引進規(guī)模企業(yè)，品牌企業(yè)，連鎖企業(yè)，日益成為多功能的新型商貿(mào)區(qū)。 ? 成熟居住氛圍 金閶區(qū)缺乏制造企業(yè)，因此沿金門路、三香路、干將路、閶胥路沿線發(fā)展多個大型居住區(qū)，生活方便，配套成熟 區(qū)域定位 西園 留園 寒山寺 石路商圈 華潤生活中心 虎丘 本案 寒山寺 留園 西園 石路 華潤 本報告是嚴格保密的。 21 金閶區(qū)便利交通，四大主干道四通八達城市各個角落 ? 南北向主干道，連通城市南北 閶胥路、廣濟路、虎丘路、桐涇路、西環(huán)路 ? 東西向主干道，連通新區(qū)和園區(qū) 三香路、干將路、金門路、楓橋路、留園路、西園路、北環(huán)路 ? 對外水陸交通皆便利，迅捷連通長三角各大城市 滬寧鐵路、滬寧高速、312國道、蘇虞張快速路、京杭大運河穿境而過 區(qū)域定位 本報告是嚴格保密的。 22 金閶區(qū)未來兩大產(chǎn)業(yè)支柱 —— 中心區(qū)商貿(mào)旅游業(yè)和物流業(yè) ? 金閶區(qū)格局分為兩塊，一塊是原金閶區(qū)中心、另一片是金閶區(qū)虎丘北衍生出來的 “ 金閶新城 ” 板塊 ?金閶區(qū) 60多家企事業(yè)政府機關(guān)集中在金閶區(qū)原中心，旅游景觀資源依附于金閶區(qū)中心邊緣，金閶區(qū)內(nèi)居住散步于整個區(qū)域內(nèi) 金閶區(qū) —— 居住、商貿(mào)、旅游 金閶新城 —— 立足市域，面向長三角的現(xiàn)代物流中心， 擁有現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施，集存儲、配送、公鐵水交通轉(zhuǎn)換、包裝、拼裝、組裝加工、信息服務(wù)等功能為一體的現(xiàn)代物流園區(qū) 區(qū)域產(chǎn)業(yè) 本報告是嚴格保密的。 23 ? 交通便捷，區(qū)域開放程度高 ? 金閶區(qū)定位市中心“政治、經(jīng)濟、旅游、居住區(qū)” ? 金閶區(qū)目前以“商貿(mào)、旅游”經(jīng)濟作為重要支柱產(chǎn)業(yè) ? 區(qū)域居住認知度高，屬于蘇州市中心傳統(tǒng)居住區(qū)域 中觀層面 小結(jié) 本報告是嚴格保密的。 24 地塊較規(guī)則，南北縱深與東西長度相當，但西北角缺塊 ? 項目規(guī)模： 50畝，長約