【正文】 1 打造廊坊多元復合辦公聚集區(qū) 開啟中科商務(wù)服務(wù)新紀元 廊坊科技谷項目 整體定位與物業(yè)發(fā)展方向 本報告是嚴格保密的。 1 項目本體分析及開發(fā)目標解讀 3 市場機會及客戶分析 4 案例研究 5 整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 報告匯報內(nèi)容： 6 經(jīng)濟測算 2 宏觀經(jīng)濟背景及 城市規(guī)劃 分析 本報告是嚴格保密的。 一、項目本體分析及開發(fā)目標解讀 本報告是嚴格保密的。 ?項目位于廊坊市中科科技谷園區(qū)內(nèi)。 ?距 市區(qū) 8公里左右，約 15分鐘車程。 ?距 萬莊新城 6公里左右，約 10分鐘車程。 ?距 大學城 9公里左右，約 1520分鐘車程。 ?距 廊坊火車站 10公里左右， 1520分鐘左右。 ?距 京津塘高速 出入口約 10公里 ，距 104國道 3公里左右。 科技谷位于廊坊市北部， 與廊坊市區(qū)及北京產(chǎn)業(yè)重地亦莊、通州等地交通聯(lián)系便捷，對內(nèi)、對外均有強勢的交通優(yōu)勢，利于企業(yè)辦公和產(chǎn)業(yè)發(fā)展 市區(qū) 104國道 區(qū)位及交通 亦莊 通州 六環(huán) 京津唐高速 本報告是嚴格保密的。 有一定的規(guī)模優(yōu)勢，同時園區(qū)規(guī)劃理念先進，定位前沿、特色鮮明，擁有最高級別孵化單位 ?規(guī)模：占地 5000畝 ?產(chǎn)業(yè)定位：科技孵化和成果轉(zhuǎn)化 ，吸引北京、天津環(huán)渤海經(jīng)濟圈科技軟資源，聚集高科技人才、大院大所、創(chuàng)業(yè)投資者和機構(gòu)，培育和推勱高科技成果的轉(zhuǎn)化 ?功能定位： 最具創(chuàng)新能力的全球第四代科技園區(qū)、中國特色?硅谷?：以科技為軻體，以自主創(chuàng)新為核心，以‘ ’為主要特征，把科技、金融、生活、生態(tài)等諸多元素緊密結(jié)合，集‘ 工作、生活、休閑’于一體 的夢想創(chuàng)新之城； ?該項目被列為? 聯(lián)合國推進高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化及國際合作示范項目 ?，目前已有國家科技部、中國科學院在園內(nèi)設(shè)立 國家級技術(shù)交易中心、科技成果孵化轉(zhuǎn)化中心 ?2022年開工建設(shè)的科技谷預計將用 5～ 8年時間建成，目前科技谷會所、孵化大樓、中科院工程熱物理所、國家紙院、國家熱工流量監(jiān)督檢驗基地等項目全面進入施工階段；中科院過程所、理化所、行管局已經(jīng)簽約正式落戶科技谷，北京東方華智、大地檢測、榮達通訊等一批業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的高科技項目將于近期開工建設(shè)； ?科技谷首個文化創(chuàng)意類項目?盛世嘉華文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地?也已正式簽約。 園區(qū)解讀 本報告是嚴格保密的。 科技谷會所已竣工使用，孵化器、中科熱物理所等項目建設(shè)中，已經(jīng)出讓 700多畝土地，同時，園區(qū)東部有一部分未拆遷土地。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 在建項目 園區(qū)現(xiàn)狀 未出讓土地統(tǒng)計 商金居住用地 科研用地 住宅用地 本報告是嚴格保密的。 序號 企業(yè)名稱 占地面積 工程情況 1 科技谷會所、孵化中心 科技谷會所已竣工， 孵化中心在建 2 中科院工程熱物理所 50畝 在建 3 中國制泵造紙研究院 50畝 在建 4 中科院過程所新材料基地 915日開工 5 中科院過程所能源基地 915日開工 6 億峰中科孵化器 (精英創(chuàng)業(yè)園 ) 91日開工 7 中科院行政管理局 50畝 915日開工 8 四環(huán)醫(yī)藥 60畝 9 中科院理化所研發(fā)中試基地 915日開工 10 中科院理化所研發(fā)中試基地 915日開工 11 計量院 在建 12 中油嘉昱 28畝 在建 13 大地工程檢測技術(shù)開發(fā)公司 10畝 在建 14 東方華智研發(fā)中心 915日開工 15 河北訊成網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用技術(shù)創(chuàng)新基地 30畝 91日開工 16 盛世嘉華文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地 20畝 1010日開工 17 嘉德寶業(yè)科技創(chuàng)新發(fā)展基地 910日開工 18 榮達通訊 總計 18塊出讓土地 746畝 在建項目 在建項目 中科科技谷已出讓土地 700多畝，已確定入園企業(yè)有 18家，其中中科院相關(guān)院所達到六家 入園企業(yè) 本報告是嚴格保密的。 技術(shù)經(jīng)濟指標 占地面積： 項目總占地 109畝，約。 容積率： 用地性質(zhì)： 工業(yè)用地， 50年產(chǎn)權(quán) 科研設(shè)計用地（低密度） 總建筑面積： 約 通達性及展示型良好，占據(jù)園區(qū)較好位臵，具有一定產(chǎn)業(yè)氛圍及環(huán)境優(yōu)勢，占地規(guī)模較小，中低密度開發(fā) 地塊分析 ?緊鄰園區(qū)主入口 ?緊鄰園區(qū)會所及孵化器 ?緊鄰園區(qū)主路，項目通達性良好，且展示型良好 ?地塊南側(cè)、西側(cè)為臨園區(qū)環(huán)狀綠化帶 ?周邊以出讓土地較多，有一定產(chǎn)業(yè)氛圍 開發(fā)進度 開發(fā)進度： 預計年底或明年初開工 本報告是嚴格保密的。 項目屬性界定 優(yōu)勢 劣勢 ?區(qū)位及交通條件 ?園區(qū)臨近北京，具有承接北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)業(yè)的先天性優(yōu)勢； ?臨近 104國道、京津唐高速等重要交通干道，對內(nèi)對外通達性好，利于滿足企業(yè)選址要求； ? 定位及品牌 ?定位為 ，采用先進的規(guī)劃理念， 10分鐘生活圈理念對客戶具有很大的吸引力； ?6所中科院院所的入駐，快速提升園區(qū)的品牌效應(yīng)及影響力； ?杉杉集團自身的品牌效應(yīng)及實力，為客戶的投資提供了保障； ? 相對較低的價格優(yōu)勢 廊坊遠郊區(qū)、北京輻射圈內(nèi) 交通條件優(yōu)良但缺乏人氣的科研用地項目 項目優(yōu)劣勢 項目屬性界定 項目優(yōu)劣勢分析及屬性界定 ?區(qū)位偏遠，與城市核心區(qū)距離較遠，區(qū)域認知度不夠 ?基礎(chǔ)建設(shè)未完成，部分土地拆遷、三通一平未完成 ?園區(qū)配套缺失，人氣不足，包括居住配套、基礎(chǔ)生活配套均進度較緩 ?園區(qū)現(xiàn)狀荒蕪，整體形象一般，與園區(qū)整體規(guī)劃差異明顯 ?土地屬性問題：科研教育用地，體制內(nèi)的常規(guī)變現(xiàn)方法受限較大 本報告是嚴格保密的。 開發(fā)商目標解讀 目標分解 核心目標 限制條件 ?通過 109畝教育科研用地找到高利潤回報且具備復制推廣價值的盈利模式，以期運用于后續(xù) 1000多畝同類型用地的開發(fā) ?基于園區(qū)的整體定位 ?產(chǎn)權(quán) 50年年限的工業(yè)用地，政策限制 ?具有市場可實現(xiàn)性且能帶來高利潤回報 ?1000畝能推廣 ?企業(yè)獨棟 ?寫字樓 ?廠房 ?生產(chǎn) +辦公綜合體 ?公寓、宿舍 …………………… 目標一：鎖定具有市場、政策可實現(xiàn)性，能持續(xù)開發(fā)產(chǎn)品形式 目標二：挖掘項目的核心競爭力 ?區(qū)位 ?理念 ?低密度辦公、環(huán)境 ?成本優(yōu)勢 ?配套 ?交通 ?政策優(yōu)惠 …………………… 本報告是嚴格保密的。 二、城市宏觀背景分析 宏觀經(jīng)濟背景分析 城市規(guī)劃研究 本報告是嚴格保密的。 第一階段 第二階段 條件 政府主導，舊城拆遷改造； 品牌開發(fā)商進駐； 城市配套逐步完善； 路網(wǎng)體系升級，交通加強； 政府招商引資，大的企業(yè)單位入駐； 特征 城市中心開始形成； 居民視野及消費觀開始轉(zhuǎn)變，與一線城市對接； 市場出現(xiàn)兩極分化，價格平臺不斷突破； 外來人口不斷涌入，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生改變； 城市面貌煥然一新，經(jīng)濟快速發(fā)展； 居民收入水平不斷提高，幸福指數(shù)增強； 過渡階段，為打開外向型市場做準備，廊坊當前所處階段 廊坊未來的發(fā)展階段 類比唐山 政府主導 品牌開發(fā)商入駐 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 交通條件改善 ? 三年大變樣 ? 工程，以 舊城拆遷改造 方式為主，土地迅速放量。 ? 四大功能區(qū) ? 的新城建設(shè)。 萬達廣場 的進駐，帶來內(nèi)城的更新，形成一次傳統(tǒng)城區(qū)的復興，促使住宅價格平臺過萬元 ；渤海新世界與橙天嘉禾國際影城、戴德梁行 ，作為唐山西部商業(yè)焦點的地位被進一步奠定 ?曹妃甸 成為唐山未來最重要的經(jīng)濟增長點，帶來經(jīng)濟由能源向 空港物流轉(zhuǎn)型 ； ?2022年 3月 12日，新首鋼在曹妃甸正式開工建設(shè)； ?2022年，曹妃甸港區(qū)勘探出儲量達 10億噸大型油田； ?唐山灣 大規(guī)模開發(fā)建設(shè)將成為環(huán)渤海崛起的核心發(fā)動機。 ?唐曹高速 08年建成通車，唐山至曹妃甸車程縮至 40分鐘。京、津至曹妃甸距離分別縮短至 220公里和120公里。 ?京唐城際鐵路 計劃 2022年竣工，屆時京唐通行時間縮至 30分鐘。 內(nèi)向型 外向型 城市發(fā)展階段 廊坊當前的發(fā)展階段與曾經(jīng)的唐山呈現(xiàn)相似特征，處于由內(nèi)向向外向型轉(zhuǎn)型階段 本報告是嚴格保密的。 近年來廊坊 GDP總額、人均 GDP保持快速增長 ? 2022至 2022年，廊坊市 GDP呈快速增長趨勢 ； 2022年受金融危機影響， GDP增速有所放緩，但增長率仍達 %，高于 %的河北省平均水平， 2022年保持穩(wěn)步提升趨勢。 ? 2022年，廊坊市人均 GDP增長率將近10%， 2022人均 GDP值達 ，是 2022年 。 城市經(jīng)濟 本報告是嚴格保密的。 1012345672022年 2022年 2022年 2022年 2022年4 03 02 01 001020304050人口增加量（萬 外來人口（萬） 外來人口占增加比重(% )廊坊市人口增長情況 ?自 04年至 08年，人口凈增加 。其中外來人口增長 達 ， 占人口增長比重為33%； ?廊坊市就業(yè)人口結(jié)構(gòu)當中低層次人口占絕大比例，其中高中及高中以下學歷的占 68%，本科及本科以上的僅占 14%；擁有高級職稱的只有 10% 人口結(jié)構(gòu) 隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化而來的外來人口與新出生人口數(shù)逐年增加，但從就業(yè)人口結(jié)構(gòu)中低層次人口占絕大比例 廊坊市就業(yè)人口文化程度 廊坊市就業(yè)人口職稱程度 本報告是嚴格保密的。 廊坊市人均可支配收入與人均消費支出隨 GDP增長呈持續(xù)增長趨勢，其中 2022年 人均消費性支出增長率超過人均可支配收入增長率。 050001000015000202202022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 1 0 %0%10%20%30%人均可支配收入（元） 人均支出（元） 人均消費性支出（元）人均可支配收入增長率 人均支出增長率 人均消費性支出增長率廊坊市人均收入及消費情況對比 0 . 05 0 0 . 01 0 0 0 . 01 5 0 0 . 02 0 0 0 . 02 5 0 0 . 03 0 0 0 . 03 5 0 0 . 0全省石家莊唐山 廊坊 保定 邯鄲 滄州張家口承德 邢臺秦皇島衡水0102030405060708090社會消費品零售總額（億元） 增長率（% ）河北省地級市 08年社會消費品零售總額對比 2022年廊坊社會消費品零售總額在 河北 11個區(qū)市中排第 3位，增幅排第 4位 。社會消費呈持續(xù)上揚態(tài)勢。 人均消費性支出增長較快，顯示社會消費觀念有較大變化，居民消費信心上漲。 食品與服裝消費合計占總消費性支出的%， 消費層次仍然較低。 30 . 612 . 18. 66. 410 . 316 . 112 . 03. 9食品 服裝 居住家庭設(shè)備及服務(wù) 醫(yī)療保健 交通通訊教育文娛 其他廊坊城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu) 城市消費 消費性支出增長較快，社會消費信心上漲，但消費層次仍然較低 本報告是嚴格保密的。 ? ? 金字塔?型結(jié)構(gòu) ? 廊坊市第二產(chǎn)業(yè)占社會總體經(jīng)濟水平總量較大， 管道局管理層、下縣私企老板等處于財富頂層 ；城區(qū)個體業(yè)者、公務(wù)員及企業(yè)中層管理人員處于財富中層。 ? 管道局相關(guān)、 IT、金融、會展、商務(wù)服務(wù)等收入水平最為突出。 ? 2022年 19月廊坊城鎮(zhèn)居民人均工資累計為 21600元， 月均2400元。 第二、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員人均收入水平整體差距較小。 05000100001500020220250003000035000400004500050000農(nóng)、林、牧、漁業(yè)采礦業(yè) 制造業(yè)電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)建筑業(yè)交通運輸業(yè)、倉儲和郵政業(yè)信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)批發(fā)和零售業(yè) 住宿和餐飲業(yè)金融業(yè)房地產(chǎn)業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)科學研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)教育衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)文化、體育和娛樂業(yè) 公共管理和社會組織2022年 1至 9月廊坊市分行業(yè)平均工資累計對比 管道局中層以上領(lǐng)導、下縣私企老板、政府企業(yè)高層公務(wù)員 管道局職工、城區(qū)個體戶、公務(wù)員、醫(yī)生等 白領(lǐng)、教師、工人等 財富結(jié)構(gòu) 財富集中與管道局管理層、私企業(yè)主和政府高干；各行業(yè)收入水平整體