【正文】 、升值潛力。 核心地段 +產(chǎn)品高端 +交通便利 ? 【 區(qū)域價值 】 ： 位于較為成熟商務(wù)區(qū)愛民東到與新華路的交叉口。周邊配套較為齊全。 天利得益 市政府搬遷，抓住了市場機(jī)會。寫字樓產(chǎn)權(quán) 50年，酒店產(chǎn)權(quán) 20年。單層 1400元 /平方米。租金 /平方米 /天。 核心賣點(diǎn) 地理位臵優(yōu)越，交通方便，項(xiàng)目檔次較高。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 【 周邊現(xiàn)有資源 】 ： 與交通大廈、天利得益和商務(wù)大廈相鄰。 ? 【 總體點(diǎn)評 】 ： 區(qū)域位臵好，交通方便，租金低，沒有物業(yè)管理，裝修水平低，電梯過少。 銷售狀況 2022年開盤， A座滿租， B、 C座出租率偏低，出租率 70%80%左右。 客戶構(gòu)成 入駐企業(yè)來源：貿(mào)易 20%，咨詢 14%，工業(yè)12%，服務(wù) 11%。 客戶關(guān)注要素 地段位臵、交通便利性、升值潛力。 核心地段 +知名品牌 ? 【 區(qū)域價值 】 :位于城市步行街核心位臵。周邊配套設(shè)施不夠齊全。 第六大街 屬于較為弱化的寫字樓，入口設(shè)臵較為隱秘，產(chǎn)品質(zhì)量良好。 價格 均價 8000左右，租金 /平方米 /天。企業(yè)入駐率 4050%，以中小型企業(yè)為主。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?整體供應(yīng)：辦公物業(yè)市場供應(yīng)以中心區(qū)寫字樓為主，郊區(qū)化低密度辦公存在市場空白； ?整體水平：辦公物業(yè)市場處于商務(wù)市場的初期階段，整體產(chǎn)品水平較低，具備一定市場機(jī)會； ?租售市場：市場表現(xiàn)良好；銷售價格在 8000元 /平米左右，銷售速度在 4萬平米 / 年；租金水平在 /天 /平米，出租率在 80%左右； ?未來趨勢：商務(wù)市場需求逐步放量，對產(chǎn)品品質(zhì)、項(xiàng)目形象的需求逐步提升。 三、市場機(jī)會及客戶分析 廊坊工業(yè)地產(chǎn)市場分析 廊坊辦公物業(yè)市場分析 北京工業(yè)地產(chǎn)市場分析 客戶分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中關(guān)村科技園區(qū)海淀園、豐臺總部基地、亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為北京目前發(fā)展較快、規(guī)模較大、相對成熟的總部聚集區(qū)，順義空港商務(wù)區(qū)、常營非中心和西山片區(qū)也逐步發(fā)展。各個園區(qū)（或項(xiàng)目）積極打造低密生態(tài)商務(wù)辦公氛圍； ? 個性化獨(dú)棟： 亦莊聯(lián)東 U谷為企業(yè)提供多功能通用標(biāo)準(zhǔn)廠房、商務(wù)花園獨(dú)棟辦公、個性化廠房定制以及各種生活、商務(wù)配套設(shè)施。建筑的靈活性體現(xiàn)在空間可自由拆分組合。 國家高科技產(chǎn)業(yè)的搖籃和大腦，聚集了大量、各種規(guī)模的高科技企業(yè)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)，氛圍濃厚，政策優(yōu)越 項(xiàng)目 永豐產(chǎn)業(yè)基地 中關(guān)村東升科技園 基本情況 永豐產(chǎn)業(yè)基地分為四個工業(yè)科研區(qū)、一個公共中心服務(wù)區(qū)和一個生活居住區(qū)。 依托周邊生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)生態(tài)辦公，未來往創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展，但目前產(chǎn)業(yè)氛圍較弱 項(xiàng)目 西山贏府 中間建筑 西山匯 基本情況 占地面積 ㎡；建筑面積 層高也在 ；容積率 ；綠化率 %，凈層高 占地 21萬，建面 30萬，容積率 ，綠化率 30% 占地面積 ，建筑面積 26萬平米 產(chǎn)品 6幢 4層高的獨(dú)體建筑圍合而成 ； 疊拼式工作室、聯(lián)排式工作室 812層寫字樓 產(chǎn)品面積 A座地上面積 17211平方米， B座 8200平方米， C座 10751平方米， D座 9434平方米， E座 1512平方米， F座 1312平方米， A、B座之間的中庭面積 952平方米， 150500平方米工作室，層高 600020220㎡ 價格 15000元 /平米 32022元 /平米 整棟或整層出售， 17500元 /㎡ 銷售狀況 依靠蓄客售出 ABC三棟，萬平米以上的大面積獨(dú)棟 一期主要產(chǎn)品為 170500平米的聯(lián)排、疊拼、院落式創(chuàng)意工作室 尚未開始銷售 客戶狀況 億陽集團(tuán)、中鋁國際等實(shí)力型客戶 針對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人群、個人工作室，包括SOHO辦公的客戶群體 ，二期面向高科技企業(yè) 高新科技、影視動漫、文化創(chuàng)意類公司（開發(fā)商與管委會合作招商） ?西部周邊自然環(huán)境 依托資源 ?1500000000元 /㎡ 平臺價格 客戶情況 ?實(shí)力型客戶 ?創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類客戶 亦莊經(jīng)濟(jì) 技術(shù)開發(fā)區(qū) 豐臺總 部基地片區(qū) 順義空港 商務(wù)區(qū) 常營 區(qū)域 西山 片區(qū) 中關(guān)村 西山區(qū)域 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 租金 2元 /平米 ， 其中需求 500平米的較多 。如中國質(zhì)量認(rèn)證中心、長征火箭技術(shù)股份有限公司、中船重工中南裝備有限責(zé)任公司、北京銀行總部基地支行、中國汽車技術(shù)研究中心、中國中金科技股份有限公司等。 成交客戶中大國企占 20%，集中面積在 4000㎡ 以上， 10002022㎡ 中小企業(yè)為住，沒有明顯的行業(yè)集中度。 ?區(qū)域成熟度、產(chǎn)業(yè)氛圍、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域配套、區(qū)域環(huán)境 依托資源 ?1300018000元 /㎡ 平臺價格 ?轉(zhuǎn)制型國有企業(yè)為主，明星型民營企業(yè) 客戶情況 亦莊經(jīng)濟(jì) 技術(shù)開發(fā)區(qū) 豐臺總 部基地片區(qū) 順義空港 商務(wù)區(qū) 常營 區(qū)域 西山 片區(qū) 中關(guān)村 豐臺區(qū)域 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。總建筑面積約 18萬 M178。預(yù)計(jì)二期 2022年銷售完畢 西區(qū)全部售罄，東區(qū) 2022年 3月開盤，已銷售 60%。一期另有中國移動入駐。 由開發(fā)商主導(dǎo)，區(qū)域無產(chǎn)業(yè)氛圍依托，無政府支持，發(fā)展較為緩慢，借助 CBD東擴(kuò)，通州新城的開發(fā)，未來前景較好 項(xiàng)目 非中心 萊錦 TOWN 基本情況 總占地約 39公頃，總建筑規(guī)模近 45萬平方米，容積率為 ，一期 10萬㎡；二期 22萬㎡ 占地面積 99000平米，建筑面積 129000平米，容積率 ，使用率 8595%，共 46棟 產(chǎn)品形式 獨(dú)棟商務(wù)寫字樓 花園式低密度工作區(qū) (舊廠房改造） 產(chǎn)品面積 平層 350850平米，獨(dú)棟 23003500平米 3005000㎡ 價格 售價 1300014000元 /平米；租金 /平米 /天 外圍 4元 /月 .㎡ （ 16棟），內(nèi)部 6元 /月 .㎡ （30棟） 銷售狀況 除一棟矩形寫字樓，一大平層未售，另外開發(fā)商自留幾 棟外，全部已售 客戶狀況 主要承接 CBD外溢客戶，彌補(bǔ) CBD區(qū)域企業(yè)對于低密度商務(wù)花園的需求，外企多，國內(nèi)企業(yè)少，金融、保險(xiǎn)企業(yè)的北京總部、新材料、高新型企業(yè)，以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中等規(guī)模企業(yè)，如都邦保險(xiǎn)、維維集團(tuán)、中國船東互保協(xié)會、華軟通聯(lián) (CSOFT)、威頓公司等 影視、文化、創(chuàng)意企業(yè) ?開發(fā)商主導(dǎo)區(qū)域開發(fā)，城市發(fā)展的主導(dǎo)方向 依托資源 ?1300014000元 /㎡ 平臺價格 ?現(xiàn)代服務(wù)業(yè)類企業(yè)為主 客戶情況 亦莊經(jīng)濟(jì) 技術(shù)開發(fā)區(qū) 豐臺總 部基地片區(qū) 順義空港 商務(wù)區(qū) 常營 區(qū)域 西山 片區(qū) 中關(guān)村 東部區(qū)域 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品面積 18005000平米 獨(dú)棟總面積控制在 800—1600平方米之間，并可依據(jù)客戶辦公面積需求，提供 MAX特有的多獨(dú)棟 ? 疊加 ? 組合模式。 低密度獨(dú)棟集群，區(qū)域標(biāo)志性建筑，建筑創(chuàng)意設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)花園生態(tài)辦公理念 以亦莊 BDA為例： 小獨(dú)棟園區(qū)： 小體量獨(dú)棟：主力戶型在 20224000平米 /棟； 自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)秀：園區(qū)整體綠化率達(dá)到40%，空氣質(zhì)量優(yōu)于市中心一、二級； 園林小品與小獨(dú)棟和諧融合，營造創(chuàng)意環(huán)境； 明星位臵建筑特點(diǎn)鮮明 : 飛碟會所和 88米高臨街建筑，具現(xiàn)代感和展示性，形成商務(wù)地標(biāo)； 充分的花園景觀交流空間： 頂層花園、空中花園、下沉景觀 關(guān)鍵要素 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 面積彈性，組合多樣，配套完善，前期投入控制，后期運(yùn)營費(fèi)用降低 企業(yè)成本個性考慮： 大堂簡裝修，客戶購買后根據(jù)自己的風(fēng)格和需求進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)；空調(diào)設(shè)備每一層分別控制，成本比較低；低于 5A配臵標(biāo)準(zhǔn)，供電系統(tǒng)，通訊網(wǎng)絡(luò)接口都預(yù)留好了，客戶根據(jù)自己需求安裝就可以。 完善的配套，滿足企業(yè)商務(wù)辦公需求，提升區(qū)域成熟度，有效的提高物業(yè)價值 內(nèi)容 總部基地 國際企業(yè)大道 非中心 MAX空港 西山 郵局 √ √ √ 銀行 √ √ √ √ 商務(wù)酒店 √ √ 規(guī)劃 快捷酒店 √ √ 規(guī)劃 公寓 √ √ 規(guī)劃 日常餐飲 √ √ √ 高端餐飲 √ √ 會議會展 √ √ √ √ 大型會所 √ √ 軌道交通 規(guī)劃 規(guī)劃 規(guī)劃 規(guī)劃 公路交通 √ √ √ √ √ 市場認(rèn)可的配套平臺水平： 郵局 、 銀行 、 日常餐飲 +高端酒店 、 交通 、 會議會展中心 、 公路 、 軌道交通 關(guān)鍵要素 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?北京的磁極效應(yīng)及其周邊郊區(qū)化辦公物業(yè)暫未形成價格梯度，導(dǎo)致純辦公需求外溢的抗性較大，但伴隨北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及土地資源的日益稀缺，研發(fā)生產(chǎn)環(huán)節(jié)逐步外溢，為本項(xiàng)目發(fā)展帶來一定機(jī)遇。 市場風(fēng)險(xiǎn)分析： 市場機(jī)會分析： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 針對不同類型的企業(yè)，我們通過問卷調(diào)查的形式，了解企業(yè)需求及特征 企業(yè)類型 數(shù)量 企業(yè)類型 數(shù)量 初創(chuàng)型企業(yè) 20 實(shí)力型企業(yè) 41 成長型企業(yè) 38 集團(tuán)型企業(yè) 18 ?覆蓋原則 依據(jù)項(xiàng)目的園區(qū)定位，有針對性調(diào)研，主要覆蓋中關(guān)村、亦莊、通州、國貿(mào)及廊坊本地等區(qū)域。 問卷調(diào)研 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 依據(jù)客戶訪談及調(diào)查問卷，可將市場上的企業(yè)客戶分為四類 ?需求面積：大于 2022平米，以購地為主； ?企業(yè)類型：多為國有二級企業(yè)，集團(tuán)重組等原因劃分出的二級單位，支付能力強(qiáng)，企業(yè)兼有研發(fā)、辦公、生產(chǎn)功能 成熟期 企業(yè) 實(shí)力型企業(yè) 成長型企業(yè) 小型、初創(chuàng)型企業(yè) ?需求面積：在 5002022平米 ?企業(yè)類型： ，企業(yè)處于快速發(fā)展期 ，通過上市募集資金或者獲得科研基金，具備一定的資本運(yùn)作能力，但關(guān)注企業(yè)運(yùn)營成本，注重企業(yè)形象、辦公環(huán)境以及配臵，高素質(zhì)研發(fā)類人員占企業(yè)人員總數(shù)的 60%以上，生產(chǎn)類型屬于研發(fā)類輕型生產(chǎn)； ?需求面積：在 2001000平米 ?企業(yè)類型： ，正在成長型的企業(yè)，且發(fā)展前景良好，有一定的支付能力 b. 以科技、研發(fā)類企業(yè)為主，高素質(zhì)人員為主 c. 企業(yè)需要快速擴(kuò)張，對辦公需求面積較大，具備一定臵業(yè)能力，但整體承受能力有限，價格敏感度較高 ?需求面積：小于 300平米 ?企業(yè)類型：起步階段的企業(yè)，剛性需求（原辦公物業(yè)拆遷等原因）， 價格敏感型企業(yè) ，離原辦公地點(diǎn)近或是離老板居住地近，有部分購臵小面積物業(yè)用于注冊公司，大多為需要園區(qū)政策支持的企業(yè)，多為租用 客戶分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶分析 小型、初創(chuàng)型 初創(chuàng)型企業(yè)以租用辦公為主，租金價格、交通、商業(yè)配套為其優(yōu)先考慮因素，租金及價格的承受能力低 Q6： Q8： Q10： Q11： Q12： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶分析 小型、初創(chuàng)型 初創(chuàng)型企業(yè)對居住配套要求不高，少量有需求企業(yè)，希望員工自行購買，企業(yè)會給予一些補(bǔ)貼 Q20： Q21： Q22： Q23： Q24： Q25： Q26： Q27： Q28： Q29： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?看重廊坊的低成本優(yōu)勢，并看好未來發(fā)展 ?對園區(qū)位置較滿意，但希望園區(qū)能加強(qiáng)配套建設(shè) ?認(rèn)可園區(qū)規(guī)劃理念 企業(yè)特征 選址要求 對區(qū)域及本項(xiàng)目的看法 成長型企業(yè) —— 爆發(fā)力強(qiáng)，高速成長期，成本控制型企業(yè)，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有辦公生產(chǎn)一體化需求 ?企業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展時期，逐步擴(kuò)大市場占有率 ?隨著實(shí)力增強(qiáng)越來越注重企業(yè)形象 ?為了便于管理，有辦公、研發(fā)、生產(chǎn)一體化需求 ?有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但注重成本控制（前期投入和后期運(yùn)營） ?對交通以及生活配套（小超市、快餐店、郵局、銀行）有較強(qiáng)的要求，并希望能滿足員工的居住需求 ?多存在于新興產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè) 客戶分析 成長型 瞪羚型企業(yè) ?關(guān)注要素： ?成本 ?區(qū)位 ?交通 ?關(guān)注要素： 成本控制（前期成本投入、后期運(yùn)營成本）、區(qū)位、交通、園區(qū)優(yōu)惠政策、生產(chǎn)辦公集中、物業(yè)實(shí)用性等 ?物業(yè)需求： 在 2001000平米寫字樓或企業(yè)獨(dú)棟， 10002022平方米廠房 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 成長型企業(yè)看重科技谷園區(qū)的低價優(yōu)勢、環(huán)境和低密度辦公形式，物業(yè)形式看，對企業(yè)獨(dú)棟的關(guān)注度較高，對獨(dú)棟的面積需求在 5001000平方米內(nèi) Q14： Q15： ： ： ： 客戶分析 成長型 ： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 企業(yè)普遍對配套要求較高，餐飲、超市、休閑娛樂、醫(yī)療、教育、等均有較大需求，配套不足、沒有產(chǎn)業(yè)氛圍為主要問題 Q30： Q31： Q32： Q34： 客戶分析 成長型 Q33： 本報(bào)告是嚴(yán)格保