【正文】 生產(chǎn)制造業(yè)外溢 產(chǎn)業(yè)工人人力資本價(jià)格低于北京市區(qū) 工業(yè)用地的土地價(jià)格低于北京城區(qū) 廊坊承接了大量北京制造業(yè)外溢，二產(chǎn)占比較高 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè) 新型產(chǎn)業(yè) 輕工業(yè) 重工業(yè) ?地處京津之間的優(yōu)越區(qū)位，并受惠于北京部分產(chǎn)業(yè)的外溢，廊坊已經(jīng)逐步建立了良好的工業(yè)基礎(chǔ)。 05000100001500020220250003000035000400004500050000農(nóng)、林、牧、漁業(yè)采礦業(yè) 制造業(yè)電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)建筑業(yè)交通運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)批發(fā)和零售業(yè) 住宿和餐飲業(yè)金融業(yè)房地產(chǎn)業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)教育衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)文化、體育和娛樂(lè)業(yè) 公共管理和社會(huì)組織2022年 1至 9月廊坊市分行業(yè)平均工資累計(jì)對(duì)比 管道局中層以上領(lǐng)導(dǎo)、下縣私企老板、政府企業(yè)高層公務(wù)員 管道局職工、城區(qū)個(gè)體戶、公務(wù)員、醫(yī)生等 白領(lǐng)、教師、工人等 財(cái)富結(jié)構(gòu) 財(cái)富集中與管道局管理層、私企業(yè)主和政府高干；各行業(yè)收入水平整體不高，差距較小 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 2022年 19月廊坊城鎮(zhèn)居民人均工資累計(jì)為 21600元， 月均2400元。 ? ? 金字塔?型結(jié)構(gòu) ? 廊坊市第二產(chǎn)業(yè)占社會(huì)總體經(jīng)濟(jì)水平總量較大， 管道局管理層、下縣私企老板等處于財(cái)富頂層 ；城區(qū)個(gè)體業(yè)者、公務(wù)員及企業(yè)中層管理人員處于財(cái)富中層。 食品與服裝消費(fèi)合計(jì)占總消費(fèi)性支出的%， 消費(fèi)層次仍然較低。社會(huì)消費(fèi)呈持續(xù)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。 廊坊市人均可支配收入與人均消費(fèi)支出隨 GDP增長(zhǎng)呈持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，其中 2022年 人均消費(fèi)性支出增長(zhǎng)率超過(guò)人均可支配收入增長(zhǎng)率。 1012345672022年 2022年 2022年 2022年 2022年4 03 02 01 001020304050人口增加量（萬(wàn) 外來(lái)人口（萬(wàn)） 外來(lái)人口占增加比重(% )廊坊市人口增長(zhǎng)情況 ?自 04年至 08年，人口凈增加 。 ? 2022年，廊坊市人均 GDP增長(zhǎng)率將近10%， 2022人均 GDP值達(dá) ，是 2022年 。 內(nèi)向型 外向型 城市發(fā)展階段 廊坊當(dāng)前的發(fā)展階段與曾經(jīng)的唐山呈現(xiàn)相似特征，處于由內(nèi)向向外向型轉(zhuǎn)型階段 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。京、津至曹妃甸距離分別縮短至 220公里和120公里。 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 的進(jìn)駐，帶來(lái)內(nèi)城的更新，形成一次傳統(tǒng)城區(qū)的復(fù)興，促使住宅價(jià)格平臺(tái)過(guò)萬(wàn)元 ；渤海新世界與橙天嘉禾國(guó)際影城、戴德梁行 ，作為唐山西部商業(yè)焦點(diǎn)的地位被進(jìn)一步奠定 ?曹妃甸 成為唐山未來(lái)最重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，帶來(lái)經(jīng)濟(jì)由能源向 空港物流轉(zhuǎn)型 ； ?2022年 3月 12日，新首鋼在曹妃甸正式開(kāi)工建設(shè)； ?2022年，曹妃甸港區(qū)勘探出儲(chǔ)量達(dá) 10億噸大型油田； ?唐山灣 大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)將成為環(huán)渤海崛起的核心發(fā)動(dòng)機(jī)。 第一階段 第二階段 條件 政府主導(dǎo)，舊城拆遷改造； 品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐； 城市配套逐步完善； 路網(wǎng)體系升級(jí)，交通加強(qiáng)； 政府招商引資，大的企業(yè)單位入駐； 特征 城市中心開(kāi)始形成； 居民視野及消費(fèi)觀開(kāi)始轉(zhuǎn)變，與一線城市對(duì)接； 市場(chǎng)出現(xiàn)兩極分化，價(jià)格平臺(tái)不斷突破； 外來(lái)人口不斷涌入，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生改變； 城市面貌煥然一新，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展； 居民收入水平不斷提高，幸福指數(shù)增強(qiáng)； 過(guò)渡階段，為打開(kāi)外向型市場(chǎng)做準(zhǔn)備，廊坊當(dāng)前所處階段 廊坊未來(lái)的發(fā)展階段 類比唐山 政府主導(dǎo) 品牌開(kāi)發(fā)商入駐 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 交通條件改善 ? 三年大變樣 ? 工程，以 舊城拆遷改造 方式為主，土地迅速放量。 開(kāi)發(fā)商目標(biāo)解讀 目標(biāo)分解 核心目標(biāo) 限制條件 ?通過(guò) 109畝教育科研用地找到高利潤(rùn)回報(bào)且具備復(fù)制推廣價(jià)值的盈利模式，以期運(yùn)用于后續(xù) 1000多畝同類型用地的開(kāi)發(fā) ?基于園區(qū)的整體定位 ?產(chǎn)權(quán) 50年年限的工業(yè)用地，政策限制 ?具有市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)性且能帶來(lái)高利潤(rùn)回報(bào) ?1000畝能推廣 ?企業(yè)獨(dú)棟 ?寫(xiě)字樓 ?廠房 ?生產(chǎn) +辦公綜合體 ?公寓、宿舍 …………………… 目標(biāo)一：鎖定具有市場(chǎng)、政策可實(shí)現(xiàn)性，能持續(xù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品形式 目標(biāo)二：挖掘項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力 ?區(qū)位 ?理念 ?低密度辦公、環(huán)境 ?成本優(yōu)勢(shì) ?配套 ?交通 ?政策優(yōu)惠 …………………… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 容積率： 用地性質(zhì)： 工業(yè)用地， 50年產(chǎn)權(quán) 科研設(shè)計(jì)用地（低密度） 總建筑面積： 約 通達(dá)性及展示型良好，占據(jù)園區(qū)較好位臵，具有一定產(chǎn)業(yè)氛圍及環(huán)境優(yōu)勢(shì)，占地規(guī)模較小，中低密度開(kāi)發(fā) 地塊分析 ?緊鄰園區(qū)主入口 ?緊鄰園區(qū)會(huì)所及孵化器 ?緊鄰園區(qū)主路，項(xiàng)目通達(dá)性良好，且展示型良好 ?地塊南側(cè)、西側(cè)為臨園區(qū)環(huán)狀綠化帶 ?周邊以出讓土地較多，有一定產(chǎn)業(yè)氛圍 開(kāi)發(fā)進(jìn)度 開(kāi)發(fā)進(jìn)度： 預(yù)計(jì)年底或明年初開(kāi)工 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 序號(hào) 企業(yè)名稱 占地面積 工程情況 1 科技谷會(huì)所、孵化中心 科技谷會(huì)所已竣工， 孵化中心在建 2 中科院工程熱物理所 50畝 在建 3 中國(guó)制泵造紙研究院 50畝 在建 4 中科院過(guò)程所新材料基地 915日開(kāi)工 5 中科院過(guò)程所能源基地 915日開(kāi)工 6 億峰中科孵化器 (精英創(chuàng)業(yè)園 ) 91日開(kāi)工 7 中科院行政管理局 50畝 915日開(kāi)工 8 四環(huán)醫(yī)藥 60畝 9 中科院理化所研發(fā)中試基地 915日開(kāi)工 10 中科院理化所研發(fā)中試基地 915日開(kāi)工 11 計(jì)量院 在建 12 中油嘉昱 28畝 在建 13 大地工程檢測(cè)技術(shù)開(kāi)發(fā)公司 10畝 在建 14 東方華智研發(fā)中心 915日開(kāi)工 15 河北訊成網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用技術(shù)創(chuàng)新基地 30畝 91日開(kāi)工 16 盛世嘉華文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地 20畝 1010日開(kāi)工 17 嘉德寶業(yè)科技創(chuàng)新發(fā)展基地 910日開(kāi)工 18 榮達(dá)通訊 總計(jì) 18塊出讓土地 746畝 在建項(xiàng)目 在建項(xiàng)目 中科科技谷已出讓土地 700多畝，已確定入園企業(yè)有 18家，其中中科院相關(guān)院所達(dá)到六家 入園企業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 科技谷會(huì)所已竣工使用，孵化器、中科熱物理所等項(xiàng)目建設(shè)中，已經(jīng)出讓 700多畝土地，同時(shí)，園區(qū)東部有一部分未拆遷土地。 有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，同時(shí)園區(qū)規(guī)劃理念先進(jìn)，定位前沿、特色鮮明，擁有最高級(jí)別孵化單位 ?規(guī)模：占地 5000畝 ?產(chǎn)業(yè)定位：科技孵化和成果轉(zhuǎn)化 ，吸引北京、天津環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈科技軟資源，聚集高科技人才、大院大所、創(chuàng)業(yè)投資者和機(jī)構(gòu)，培育和推勱高科技成果的轉(zhuǎn)化 ?功能定位： 最具創(chuàng)新能力的全球第四代科技園區(qū)、中國(guó)特色?硅谷?：以科技為軻體，以自主創(chuàng)新為核心，以‘ ’為主要特征，把科技、金融、生活、生態(tài)等諸多元素緊密結(jié)合，集‘ 工作、生活、休閑’于一體 的夢(mèng)想創(chuàng)新之城； ?該項(xiàng)目被列為? 聯(lián)合國(guó)推進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化及國(guó)際合作示范項(xiàng)目 ?，目前已有國(guó)家科技部、中國(guó)科學(xué)院在園內(nèi)設(shè)立 國(guó)家級(jí)技術(shù)交易中心、科技成果孵化轉(zhuǎn)化中心 ?2022年開(kāi)工建設(shè)的科技谷預(yù)計(jì)將用 5～ 8年時(shí)間建成，目前科技谷會(huì)所、孵化大樓、中科院工程熱物理所、國(guó)家紙?jiān)?、?guó)家熱工流量監(jiān)督檢驗(yàn)基地等項(xiàng)目全面進(jìn)入施工階段；中科院過(guò)程所、理化所、行管局已經(jīng)簽約正式落戶科技谷，北京東方華智、大地檢測(cè)、榮達(dá)通訊等一批業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的高科技項(xiàng)目將于近期開(kāi)工建設(shè)； ?科技谷首個(gè)文化創(chuàng)意類項(xiàng)目?盛世嘉華文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地?也已正式簽約。 ?距 京津塘高速 出入口約 10公里 ，距 104國(guó)道 3公里左右。 ?距 大學(xué)城 9公里左右，約 1520分鐘車程。 ?距 市區(qū) 8公里左右，約 15分鐘車程。 一、項(xiàng)目本體分析及開(kāi)發(fā)目標(biāo)解讀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1 打造廊坊多元復(fù)合辦公聚集區(qū) 開(kāi)啟中科商務(wù)服務(wù)新紀(jì)元 廊坊科技谷項(xiàng)目 整體定位與物業(yè)發(fā)展方向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 項(xiàng)目本體分析及開(kāi)發(fā)目標(biāo)解讀 3 市場(chǎng)機(jī)會(huì)及客戶分析 4 案例研究 5 整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 報(bào)告匯報(bào)內(nèi)容： 6 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 2 宏觀經(jīng)濟(jì)背景及 城市規(guī)劃 分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?項(xiàng)目位于廊坊市中科科技谷園區(qū)內(nèi)。 ?距 萬(wàn)莊新城 6公里左右，約 10分鐘車程。 ?距 廊坊火車站 10公里左右， 1520分鐘左右。 科技谷位于廊坊市北部， 與廊坊市區(qū)及北京產(chǎn)業(yè)重地亦莊、通州等地交通聯(lián)系便捷，對(duì)內(nèi)、對(duì)外均有強(qiáng)勢(shì)的交通優(yōu)勢(shì)，利于企業(yè)辦公和產(chǎn)業(yè)發(fā)展 市區(qū) 104國(guó)道 區(qū)位及交通 亦莊 通州 六環(huán) 京津唐高速 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 園區(qū)解讀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 在建項(xiàng)目 園區(qū)現(xiàn)狀 未出讓土地統(tǒng)計(jì) 商金居住用地 科研用地 住宅用地 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地面積： 項(xiàng)目總占地 109畝，約。 項(xiàng)目屬性界定 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) ?區(qū)位及交通條件 ?園區(qū)臨近北京，具有承接北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)業(yè)的先天性優(yōu)勢(shì)； ?臨近 104國(guó)道、京津唐高速等重要交通干道，對(duì)內(nèi)對(duì)外通達(dá)性好，利于滿足企業(yè)選址要求； ? 定位及品牌 ?定位為 ，采用先進(jìn)的規(guī)劃理念， 10分鐘生活圈理念對(duì)客戶具有很大的吸引力； ?6所中科院院所的入駐，快速提升園區(qū)的品牌效應(yīng)及影響力； ?杉杉集團(tuán)自身的品牌效應(yīng)及實(shí)力，為客戶的投資提供了保障； ? 相對(duì)較低的價(jià)格優(yōu)勢(shì) 廊坊遠(yuǎn)郊區(qū)、北京輻射圈內(nèi) 交通條件優(yōu)良但缺乏人氣的科研用地項(xiàng)目 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì) 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及屬性界定 ?區(qū)位偏遠(yuǎn)，與城市核心區(qū)距離較遠(yuǎn)，區(qū)域認(rèn)知度不夠 ?基礎(chǔ)建設(shè)未完成，部分土地拆遷、三通一平未完成 ?園區(qū)配套缺失，人氣不足，包括居住配套、基礎(chǔ)生活配套均進(jìn)度較緩 ?園區(qū)現(xiàn)狀荒蕪，整體形象一般，與園區(qū)整體規(guī)劃差異明顯 ?土地屬性問(wèn)題：科研教育用地，體制內(nèi)的常規(guī)變現(xiàn)方法受限較大 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二、城市宏觀背景分析 宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 城市規(guī)劃研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 四大功能區(qū) ? 的新城建設(shè)。 ?唐曹高速 08年建成通車，唐山至曹妃甸車程縮至 40分鐘。 ?京唐城際鐵路 計(jì)劃 2022年竣工，屆時(shí)京唐通行時(shí)間縮至 30分鐘。 近年來(lái)廊坊 GDP總額、人均 GDP保持快速增長(zhǎng) ? 2022至 2022年，廊坊市 GDP呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì) ； 2022年受金融危機(jī)影響， GDP增速有所放緩，但增長(zhǎng)率仍達(dá) %，高于 %的河北省平均水平， 2022年保持穩(wěn)步提升趨勢(shì)。 城市經(jīng)濟(jì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。其中外來(lái)人口增長(zhǎng) 達(dá) ， 占人口增長(zhǎng)比重為33%； ?廊坊市就業(yè)人口結(jié)構(gòu)當(dāng)中低層次人口占絕大比例，其中高中及高中以下學(xué)歷的占 68%，本科及本科以上的僅占 14%；擁有高級(jí)職稱的只有 10% 人口結(jié)構(gòu) 隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化而來(lái)的外來(lái)人口與新出生人口數(shù)逐年增加，但從就業(yè)人口結(jié)構(gòu)中低層次人口占絕大比例 廊坊市就業(yè)人口文化程度 廊坊市就業(yè)人口職稱程度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 050001000015000202202022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 1 0 %0%10%20%30%人均可支配收入（元） 人均支出（元） 人均消費(fèi)性支出（元）人均可支配收入增長(zhǎng)率 人均支出增長(zhǎng)率 人均消費(fèi)性支出增長(zhǎng)率廊坊市人均收入及消費(fèi)情況對(duì)比 0 . 05 0 0 . 01 0 0 0 . 01 5 0 0 . 02 0 0 0 . 02 5 0 0 . 03 0 0 0 . 03 5 0 0 . 0全省石家莊唐山 廊坊 保定 邯鄲 滄州張家口承德 邢臺(tái)秦皇島衡水0102030405060708090社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 增長(zhǎng)率（% ）河北省地級(jí)市 08年社會(huì)消費(fèi)品零售總額對(duì)比 2022年廊坊社會(huì)消費(fèi)品零售總額在 河北 11個(gè)區(qū)市中排第 3位，增幅排第 4位 。 人均消費(fèi)性支出增長(zhǎng)較快，顯示社會(huì)消費(fèi)觀念有較大變化，居民消費(fèi)信心上漲。 30 . 612 . 18. 66. 410 . 31