【正文】 ： 豐臺總部基地以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地。 北京工業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)郊區(qū)化、低密化、生態(tài)化、集群化，郊區(qū)企業(yè)總部、個性獨棟類辦公物業(yè)開始大量出現(xiàn) ? 郊區(qū)集群化： 企業(yè)總部在郊區(qū)的聚集是北京目前總部經(jīng)濟發(fā)展的新特征。 市場風險分析： 市場機會分析： ?整體供應：廊坊核心區(qū)未來的寫字樓供應量較大，市場競爭愈發(fā)激烈； ?客戶：寫字樓市場購買客戶以投資客為主，使用客戶以本地中小企業(yè)為主，承受能力有限；政府機構、大企業(yè)的分支機構承受能力較強，但數(shù)量有限且對形象、配套要求較高； 本報告是嚴格保密的。 廊坊市辦公物業(yè)市場總結 ?廊坊低密度辦公物業(yè)存在市場空白，且核心區(qū)寫字樓市場未來競爭激烈，隨著市政府北遷、萬莊新城開發(fā)等形成的城市重心北移，項目所在區(qū)域的城市價值將逐漸凸現(xiàn)，區(qū)域辦公物業(yè)市場長期來看存在一定市場機會 。 核心賣點 地理位臵優(yōu)越，交通方便，知名品牌 客戶關注要素 開發(fā)商品牌、產(chǎn)品品質、升值潛力。 客戶構成 主要以投資客為主，商戶以本地為主，北京商戶逐年遞增。 銷售狀況 2022年 11月 20日開盤，目前項目以全部售罄，物業(yè)費 元 /平方米 /月。 ? 【 總體點評 】 ： 物業(yè)管理好，交通方便，商業(yè)氛圍不濃厚。 ? 【 周邊現(xiàn)有資源 】 ： 臨近第五大街、第四大街。 本報告是嚴格保密的。入駐企業(yè)品牌：廊坊市城鄉(xiāng)規(guī)劃設計院、安利（廊坊）聯(lián)合中心、中國人壽保險等 核心賣點 租金便宜、區(qū)位好、交通方便。 價格 均價 4100元 /平方米， 租金 /平方米 /天。 尚都金茂 產(chǎn)品品質一般，沒有物業(yè)，租金便宜。周邊配套較為齊全。 核心地段 +規(guī)劃利好 +交通便利 ? 【 區(qū)域價值 】 ： 位于較為成熟商務區(qū)愛民東到與新華路的交叉口。 客戶關注要素 地段位臵、產(chǎn)品品質、交通便利性、升值潛力。 客戶構成 投資客占 80%，客源主要以本地政府機關為主。 價格 均價 8700元 /平方米，總價區(qū)間為 35117萬元 。投資返租，寫字樓承包金8%，酒店承包金 15%。 銷售狀況 2022年 1月 1日開盤，目前已全部售罄，月均銷售速度 3333平方米 /月。 ? 【 總體點評 】 ： 停車位較少，交通方便，區(qū)域位臵好，形象高端。 ? 【 周邊現(xiàn)有資源 】 ： 與交通大廈、尚都金茂和商務大廈相鄰。 本報告是嚴格保密的。 建業(yè)大廈 在大堂、外立面等方面超出廊坊平臺水平。 ? 【 周邊現(xiàn)有資源 】 ： 臨近際華大廈、新興大廈等多個寫字樓，周邊配套不夠完善。 未來寫字樓 增量 近一兩年廊坊市商業(yè)金融用地土地出讓面積達到 38萬平方米，建筑面積預計達到 100萬平方米左右，潛在競爭激烈 區(qū)位 占地面積 （平方米） 容積率 建筑面積 （平方米） 用途 出讓年份 和平路西側、文化藝術中心北側 64367 ≤ 193101 商業(yè)金融 2022 和平路西側、文化藝術 63344 ≤ 190032 商業(yè)金融 2022 廊坊市愛民道南側，文豐路東側，新華路西側 ≤ 23071 商業(yè)金融 2022 南外環(huán)以南，龍河以北，銀河路以東，常甫路以西 80151 ≤ 144272 商業(yè)金融 2022 開發(fā)區(qū)華祥路西側，匯源道北側 ≤ 153720 商業(yè)金融 2022 廊坊市光明西道以南，西外環(huán)以東 57138 商業(yè)金融 2022 新奧藝術大道北側、和平路東側 ≤ 193848 商業(yè)金融 2022 光明西道北側、育才路西側 ≤ 128267 商業(yè)金融 2022 廊坊市愛民道以南，文豐路以東 ≤ 4760 商業(yè)金融 2022 合計 1088209 本報告是嚴格保密的。 出租率 90% 只租不售，客戶相對單一，多為 大客戶，物業(yè)管理完善 新興大廈 中國平安保險、中國電信和飯店為主 ，大客戶居多 出租率 100% 只租不售 租賃市場 本報告是嚴格保密的。 中太大廈 入住企業(yè)以中太下屬公司為主，出租 部分整層租賃客戶較多。 形象好，位臵佳，產(chǎn)品品質良好。 商務大廈 入駐企業(yè)來源咨詢 20%，貿(mào)易 20%，保險 20%。 尚都金茂中心 入駐企業(yè)來源：貿(mào)易 20%，咨詢 14%，工業(yè) 12%，服務 11% 出租率 70%80%左右。 出租率 90% 市政府搬遷，抓住了市場機會。 本報告是嚴格保密的。 本地投資客和中小 企業(yè)為主。 銷售市場 項目 天利得益 尚都金茂 第六大街 建業(yè)大廈 開盤時間 2022年 1月 1日 2022年 10月 1日 2022年 11月 20日 2022年 11月 總體量 4萬平米 3萬平米 6萬平米 4萬平米 銷售現(xiàn)狀 售罄 售罄 售罄 已售 85% 銷售速度 約 3000平米 /月 － 約 3200平米 /月 約 3400平米 /月 面積區(qū)間 40134平方米 70110平方米 89640平方米 ——————— 均價 8700元 /平方米（09年 7月） 4100元 /平方米（05年） 8000元 /平方米（09年） 8400元 /平方米（10年） 總價 35117萬元 2945萬元 71512萬元 ——————— 客戶 投資客占 80%，均為廊坊本地人。 8部電梯，室內(nèi)配設分戶空調(diào) 物業(yè)檔次 中高端 中高端 中端 中高端 項目概況 2 普遍不注重寫字樓的品質，物業(yè)服務水平較低 本報告是嚴格保密的。 中央空調(diào)，富士達電梯，監(jiān)控系統(tǒng)，自動噴淋，寬頻網(wǎng)絡。 外立面 面磚和玻璃。 電梯間 ，普通裝修。 電梯間 ，一般裝修。 電梯間 4平米左右，一般裝修。 總建筑面積近 4萬平方米，樓層為 23層，物業(yè)管理費 。 總建筑面積 12290平米，可租賃面積 9218平米，共 14層，層高 。地下停車位 593個 沒有停車場 沒有停車場 外立面 石材 +玻璃幕墻 面磚 玻璃幕墻為主 面磚，普通精裝修 設備設施 中央空調(diào)、玻璃幕墻，四部電梯，品 牌為三菱 中央空調(diào)、內(nèi)部電梯 1部 A座 2梯 4戶， B座 2梯 19戶 中央空調(diào)、內(nèi)部電梯 2部 物業(yè)檔次 中高端 中端 低端 中高端 項目概況 1 廊坊市寫字樓整體產(chǎn)品水平一般，沒有高端的寫字樓， 2層基本作為底商使用，前廣場、大堂、電梯間等公共空間品質較低 本報告是嚴格保密的。地上停車免費。 大堂面積 300平方米，層高８米，面磚，新奧項目當售樓處。面磚，普通精裝修。 沒有大堂。 總建筑面積 30000平方米，可租售面積 21000平方米。 總建筑面積 123029 ㎡ ,總共 4棟樓， 2號公寓， 4號寫字樓。 項目 天利得益 第六大街 尚都金茂中心 商務大廈 規(guī)模 總建筑面積 4萬平方米，包括 1棟 3萬平方米的寫字樓和 1棟 1萬平米的酒店，酒店共 20層。大部分寫字樓為企業(yè)自建自用，少部分租售。 ?新興大廈、中太大廈為酒店 +寫字樓的綜合體，寫字樓共用酒店的大堂與配套。 ?第六大街為寫字樓 +商業(yè) +公寓的綜合項目。 ?廊坊寫字樓項目較少，主要集中在 廣陽道、新華路 、第六大街至第八大街區(qū)域。 本報告是嚴格保密的。 廊坊市工業(yè)地產(chǎn)市場分析 ?廊坊工業(yè)地產(chǎn)市場主體供應為大型工業(yè)園，以土地出讓獲取利潤的模式為主，進行二級開發(fā)的競爭環(huán)境相對寬松，通過細分客戶群，進行差異化競爭，能獲取一定的市場機會。 招商情況 招商情況良好，但入住率較低 2022年的土地出讓指標已經(jīng)用完，上半年招商 10幾個企業(yè) 2022年上半年就與 10多個項目達成簽約協(xié)議 北區(qū)為中小型企業(yè)，南區(qū)為大型企業(yè)， 05年開始招商，現(xiàn)基本招滿。 園區(qū)總占地 16 平方公里，園區(qū)分為南、北兩個片區(qū)，各占地 8平方公里。 分布格局 本報告是嚴格保密的。 ?固安、永清等區(qū)縣均已開發(fā)出高品質，意識領先的優(yōu)秀園區(qū)。 ?同時，其 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已經(jīng)呈現(xiàn)一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模 ，在目前的基礎上，政府大力發(fā)展 會展經(jīng)濟 ，為廊坊市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展開啟新的引擎。市區(qū)周邊永清、固安等地，也有成熟的工業(yè)園項目。 三、市場機會及客戶分析 廊坊工業(yè)地產(chǎn)市場分析 廊坊辦公物業(yè)市場分析 北京工業(yè)地產(chǎn)市場分析 客戶分析 本報告是嚴格保密的。 ?? 三年大變樣?工程： 拆遷整治、舊城改造、新城開發(fā) 三大戰(zhàn)役同時推進； ?09年全年完成基礎設施投資 ； ?啟動 7個 城中村和光明片區(qū)、銀河橋棚戶區(qū)改造，完成拆遷 平方米，騰出土地 3853畝 ； ?實施了 迎賓大道 提升改造，完成 新華路 立面改造、 和平路 綠化提升等 12項城市精品工程 ； ?城市規(guī)劃改造： 廊坊市規(guī)劃了 ?一軸一廊兩環(huán)八大中心? 的城市功能空間主框架 ， 新的行政中心將遷往廣陽區(qū)尖塔附近 ； 城市改造 在政府的主導下，廊坊市進行大規(guī)模的城市拆遷改造，未來幾年內(nèi)整個城市面貌將會發(fā)生巨大變化，提升廊坊市對外吸引力 本報告是嚴格保密的。 ?到 2020年，廊坊市規(guī)劃人均公園綠地達到 15平方米，綠地率達 45%以上，綠化覆蓋率達到 50%以上。 ?全國目前唯一通過 ISO14001環(huán)保體系認證的城市。 ?八中心： 即市民廣場、商業(yè)中心、休閑中心、體育中心、交通樞紐中心、商務中心、會展中心、龍河次中心，八大中心的布局奠定了廊坊未來發(fā)展的主框架、城市結構從模糊到清晰。 ?一廊： 即京滬高鐵景觀生態(tài)廊，這是依托高鐵線路及鐵路兩側防護綠地構成城市特殊的生態(tài)廊道。 整體規(guī)劃 整體布局呈現(xiàn)三點組團模式，各個組團功能相對明確 本報告是嚴格保密的。 空間布局：三點組團 ? 形成 市區(qū) 服務密集生產(chǎn)區(qū)，即通過發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，形成財富流通中心和城市的決策、管理與指揮中心； ? 開發(fā)區(qū) 的資本密集生產(chǎn)區(qū)，即以高新技術產(chǎn)業(yè)為主導，形成財富的創(chuàng)造中心； ? 萬莊 的知識密集生產(chǎn)中心，即以萬莊為主體，結合清華科技園，通過建立科研、高新技術產(chǎn)業(yè)化與風險金融一體化模式，形成廊坊市社會經(jīng)濟發(fā)展的動力中心。 廊坊站 為高鐵出京后的首站。全線縱貫北京、天津、上海三大直轄市和河北、山東、安徽、江蘇四省。 廊坊 北京地鐵亦莊線，已確定延長至廊坊市區(qū)，但具體時間及站點尚未公布。 北京 廊坊 天津 保定 石家莊 唐山 張家口 承德 戰(zhàn)略規(guī)劃利好 本報告是嚴格保密的。 ?廊坊市區(qū)至首都國際機場客運專線 將于 10底開通，將投入 10輛大巴車接送乘客。 該項目起自 廊坊市火頭營 (京冀界 )，接擬建的北京至臺北高速公路北京段，止于 廊坊市穆家口 (冀津界 )，接在建的北京至臺北高速公路天津段。 北京 天津 城市區(qū)位 位于京津冀城市群核心地帶，承接京津冀城市圈部分職能及相關產(chǎn)業(yè)的轉移 本報告是嚴格保密的。 ? 廊坊已經(jīng)舉辦了中國國際管道展、東北亞暨環(huán)渤海國際商務節(jié)和中國北方農(nóng)產(chǎn)品交易會等一批展會，以及環(huán)渤海合作機制會議、東北亞暨環(huán)渤海國際合作論壇等具有影響的會議。 二、城市宏觀背景分析 宏觀經(jīng)濟背景分析 城市規(guī)劃研究 本報告是嚴格保密的。重點發(fā)展 電子信息、汽車零部件、金屬制品、木材加工及家具制造、食品加工與制造、會展旅游等六大主導產(chǎn)業(yè) 廊坊市在發(fā)展二產(chǎn)的基礎上，以高科技、外向型為主導方向，做強六大主導產(chǎn)業(yè)，同時發(fā)展新興產(chǎn)業(yè) 本報告是嚴格保密的。 2022年廊坊市三產(chǎn)結構 0% 50% 100%2022202220222022第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)廊坊產(chǎn)業(yè)結構變化 本報告是嚴格保密的。 產(chǎn)業(yè)格局 廊坊市以第二產(chǎn)業(yè)為主導，在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中力爭形成?二三一?產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，壯大第二產(chǎn)業(yè)，加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展是目前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 ?2022年廊坊市三產(chǎn)結構中，二產(chǎn)占比 54%，第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加 ，增長 % ； ??二三一?產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，通過大力優(yōu)化第一產(chǎn)業(yè)，壯大第二產(chǎn)業(yè)，加快第三產(chǎn)業(yè)特別是現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展，形成以高新技術產(chǎn)業(yè)為主導、以現(xiàn)代制造業(yè)為支撐、產(chǎn)業(yè)特色明顯的產(chǎn)業(yè)體系； ?優(yōu)化第一產(chǎn)業(yè)，突出科技興農(nóng)、綠色生態(tài)和食品安全，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展； ?壯大第二產(chǎn)業(yè)， 一是加快發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)；二是改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，積極推廣運用信息技術和先進適用技術，加快信息產(chǎn)品與傳統(tǒng)產(chǎn)品的融合，以市場為導向，推動食品加工、汽摩配件、建材、木材加工及家具制造等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在研發(fā)、設計及工藝技術等方面的創(chuàng)新與變革； ?加快第三產(chǎn)業(yè) ，一是大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，重點發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、信息服務業(yè)、會展旅游、房地產(chǎn)業(yè)。 目前廊坊市工業(yè)處在由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向新型產(chǎn)業(yè)過渡階段，已經(jīng)吸引了 華為、富士康、亞新科 等國內(nèi)外知名企業(yè)的入駐。 承接北京