【正文】 完全來(lái)源于他們的專(zhuān)業(yè)。專(zhuān)業(yè)成功人士這類(lèi)成功人士，一般定義為專(zhuān)業(yè)內(nèi)的翹楚。這類(lèi)人諸如，一些利潤(rùn)率極高的私營(yíng)業(yè)主 ……研究?jī)r(jià)值：這類(lèi)人為豪宅系產(chǎn)品研究對(duì)象（別墅、洋房、高層頂級(jí)豪宅）。希望通過(guò)消費(fèi)昂貴的，有品牌知名度的商品帶來(lái)地位。他們的生意完全不出名，沒(méi)有什么社會(huì)地位，經(jīng)濟(jì)上卻完全不成問(wèn)題。 客群定位216。他們希望房產(chǎn)的消費(fèi)最好能具備交際的功能。他們是社會(huì)主要消費(fèi)群目標(biāo)。但是除了圈內(nèi)人士很少有其他人知曉，他們最重要的影響力都在企業(yè)內(nèi)部。他們的企業(yè)是成功的，但是在行業(yè)內(nèi)產(chǎn)生不了重要的影響。 客群定位216。對(duì)于消費(fèi)，是隨意的，不受任何拘束。 他們?cè)谌?nèi)影響力極大，影響力涉及整個(gè)行業(yè)。） 客群定位216。這類(lèi)人諸如：李嘉誠(chéng)、張藝謀、張朝陽(yáng)、任志強(qiáng)、樊建川 ……研究?jī)r(jià)值：這類(lèi)人群毫無(wú)研究?jī)r(jià)值。他們的消費(fèi)沒(méi)有任何價(jià)值，也不需要消費(fèi)。他們以操縱國(guó)家資源、社會(huì)資源為目標(biāo)。具備空前的跨界影響力。社會(huì)成功人士這類(lèi)成功人士，一般定義為公眾名人。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的開(kāi)發(fā)目標(biāo)，以及在持續(xù) 10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售周期內(nèi)，能夠利于不敗的地位，項(xiàng)目的發(fā)展必須采取專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)模式和營(yíng)銷(xiāo)手段。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目的發(fā)展必須按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)律，設(shè)計(jì)區(qū)域公建、社區(qū)配套和全系的產(chǎn)品，符合目標(biāo)客群的需求，并能夠極大的提升區(qū)域生活居住的品質(zhì)和形象。結(jié)合整體定位和對(duì)第二個(gè) CBD核心區(qū)引擎的世紀(jì)城的啟示提出項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略：項(xiàng)目的發(fā)展必須站立在城市級(jí)發(fā)展的高度上。一 座今天的未來(lái) 新城中信國(guó)際新城項(xiàng)目整體定位中信國(guó)際新城是什么？中信國(guó) 際 新城旅游、休閑的最佳國(guó)度 居住的理想空間天府新區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)功能豐富、高品質(zhì)、產(chǎn)品多樣、富有活力的現(xiàn)代化、國(guó)際性的生態(tài)新城。 中低端項(xiàng)目利用超大的贈(zèng)送空間吸引客戶，并且充分利用容積率指 標(biāo)，實(shí)現(xiàn)巨大的市場(chǎng)利潤(rùn)。 豪宅類(lèi)項(xiàng)目以大規(guī)模的景觀、較好的規(guī)劃、高品質(zhì)的產(chǎn)品吸引目標(biāo) 客戶。 以區(qū)域公建、社區(qū)配套滿足業(yè)主的生活需求，并在銷(xiāo)售周期內(nèi)樹(shù)立客戶信心。 以全系產(chǎn)品覆蓋所有購(gòu)房群體的需求。 以具備中國(guó)的高度、巨大產(chǎn)業(yè)價(jià)值、巨大影響力的城市公建保證項(xiàng)目的影響力和號(hào)召力。 成都雙流華陽(yáng)項(xiàng)目成為中信地產(chǎn)進(jìn)入成都的嶄新機(jī)會(huì)。 城南、雙流區(qū)域已成為成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康有序，潛力巨大。例如： 譽(yù)峰，豪裝標(biāo)準(zhǔn)，天際游泳池 中海城南一號(hào)， 400米超寬樓間距一般類(lèi)項(xiàng)目利用超大的贈(zèng)送空間吸引客戶，并且充分利用容積率指標(biāo)， 實(shí)現(xiàn)巨大的市場(chǎng)利潤(rùn)。大源 組團(tuán)保利心 語(yǔ) 花園 法式公園、會(huì)所、商 業(yè) 街建 發(fā) 天府 鷺 洲 戶 型超大 贈(zèng) 送空 間鳳 凰城 會(huì)所、運(yùn) 動(dòng)場(chǎng)館世豪廣 場(chǎng) 伊藤洋 華 堂旗 艦 店復(fù)地雍湖灣 湖景公園，景 觀優(yōu)勢(shì)南湖、麓山板 塊新 鴻 基悅城 創(chuàng) 新 戶 型 設(shè)計(jì)海悅 匯 城 戶 型超大可 變 空 間 、精裝修恒大名都 超高性價(jià)比核心賣(mài)點(diǎn)對(duì)比區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的啟示板 塊 項(xiàng) 目名稱(chēng) 產(chǎn) 品形 態(tài) 客群定位站南 組團(tuán) 藍(lán) 光 1881 電 梯豪宅 以區(qū)域內(nèi)的私 營(yíng)業(yè) 主、企事 業(yè)單 位高管 為 主，覆蓋全成都范 圍會(huì)展板 塊譽(yù)峰 精裝 電 梯豪宅 全成都范 圍 內(nèi)的成功人士、 業(yè) 內(nèi)人士，國(guó)內(nèi)外成功人士城南一號(hào) 電 梯豪宅 以區(qū)域內(nèi)政府、企事 業(yè)單 位高管 為 主，覆蓋全成都范 圍大源 組團(tuán)保利心 語(yǔ) 花園 高 層別 墅以區(qū)域內(nèi)的政府公 務(wù)員 、私 營(yíng)業(yè) 主 為 主，覆蓋全成都范 圍建 發(fā) 天府 鷺 洲 高 層 以區(qū)域內(nèi)政府一般公 務(wù)員 、企 業(yè) 一般 職員為 主鳳 凰城 高 層中大 戶 型 為 主以區(qū)域內(nèi)政府中 層 管理干部、企事 業(yè)單 位中 層 管理者 為 主，覆蓋全成都范 圍世豪廣 場(chǎng) 高 層中小 戶 型 為 主以區(qū)域內(nèi)政府一般公 務(wù)員 、企 業(yè) 一般 職員為 主復(fù)地雍湖灣 別 墅高 層以區(qū)域內(nèi)私 營(yíng)業(yè) 主、政府高管、企事 業(yè)單 位高管 為 主， 電 梯 產(chǎn) 品符合 剛 性需求的客 戶南湖、麓山板 塊新 鴻 基悅城 高 層創(chuàng) 意 戶 型以區(qū)域內(nèi)政府、企事 業(yè)單 位高管 為 主，少量新 鴻 基的品牌支持者和外籍人士海悅 匯 城 高 層精裝小 戶 型以區(qū)域內(nèi)政府一般公 務(wù)員 、企 業(yè) 一般 職員為 主恒大名都 高 層中小 戶 型 為 主以區(qū)域內(nèi)政府一般公 務(wù)員 、一般企 業(yè)職員 、周 邊 郊 縣剛 需客 戶為主客群定位分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的啟示雖然各項(xiàng)目的規(guī)模不大，甚至產(chǎn)品設(shè)計(jì)有缺陷，但都擁有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 來(lái)吸引項(xiàng)目的目標(biāo)客群。會(huì)展板 塊譽(yù)峰 純電 梯豪宅社區(qū)，豪 華 精裝修， 創(chuàng) 意 戶 型 設(shè)計(jì) 。南湖、麓山板塊： 以南湖和麓山為核心的板塊，屬于雙流縣華陽(yáng)的范圍內(nèi)，聚集了南湖國(guó)際社區(qū)、麓山國(guó)際社區(qū)、蔚藍(lán)卡地亞、麓湖等高端住宅小區(qū)，也是本項(xiàng)目所在區(qū)域。會(huì)展板塊： 以會(huì)展中心為核心的區(qū)域，板塊內(nèi)集中了 ICON英郡、大魔方等項(xiàng)目，同時(shí)還包括海洋世界、大型酒店集群、影劇院等旅游、商務(wù)產(chǎn)業(yè)。 成都城市發(fā)展勢(shì)頭迅猛；房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，潛力巨大在此基礎(chǔ)上，中信地產(chǎn)入駐成都千載難逢，而且云棲谷、未來(lái)城都取得了良好的業(yè)績(jī)?cè)诔啥挤康禺a(chǎn)主戰(zhàn)場(chǎng)城南、雙流區(qū)域，即將出現(xiàn)中信地產(chǎn)的身影第四節(jié) 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的啟示216。216。但目前南延線再無(wú)可供應(yīng)的土地資源，眾多開(kāi)發(fā)商把目光轉(zhuǎn)向更南邊的雙流華陽(yáng)區(qū)域。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況藍(lán)光公館 1881合景泰富譽(yù)峰中海城南 1號(hào)華潤(rùn)鳳凰城復(fù)地雍湖灣世豪廣場(chǎng)建發(fā)天府鷺洲保利心語(yǔ)花園 Icon英郡南湖國(guó)際社區(qū)新鴻基悅城萬(wàn)科海悅匯城恒大名都麓山國(guó)際本案繞城高速三環(huán)路人民南路延線心怡紫晶城河畔新世界南延線區(qū)域：品牌開(kāi)發(fā)商的必爭(zhēng)之地南延線區(qū)域內(nèi)已聚集九龍倉(cāng)、合景泰富、新世界地產(chǎn)、保利、中海、華潤(rùn)、復(fù)地、建發(fā)、恒大、藍(lán)光等國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商。價(jià) 格：除城中區(qū)域外的第一成交量：各區(qū)域中占比第一區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域供需情況：總體趨于平衡，存在較大的市場(chǎng)容量數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)成都房產(chǎn) 114網(wǎng)站公布信息統(tǒng)計(jì)整理2023年，區(qū)域商品房平均供銷(xiāo)比達(dá)到 ，市場(chǎng)陷入瘋狂的狀態(tài)。例如：南湖國(guó)際社區(qū)的湖區(qū)景觀、麓湖新城的湖區(qū)景觀小結(jié)：成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示：以具備巨大產(chǎn)業(yè)價(jià)值的城市公建為基礎(chǔ)，全面推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而在世紀(jì)城的巨大影響力下，目前天鵝湖小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格直逼萬(wàn)元大關(guān)。 成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示天鵝湖小區(qū)炫麗的外立面，巨大的空中花園，讓成都房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起一場(chǎng)軒然大波。在世紀(jì)城的酒店區(qū)域，將建成一座充滿川西民居風(fēng)格的 “ 西蜀廊橋 ” 小鎮(zhèn)，這里的每棟建筑都最大限度的體現(xiàn)了淳樸厚重的川西民居建筑風(fēng)格。成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示酒店集群全面覆蓋酒店、會(huì)議、商務(wù)功能，是成都市涉外的一張名片。成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示世紀(jì)城項(xiàng)目概況：占地 1504畝，分為國(guó)際會(huì)議區(qū)、展館區(qū)、酒店及文化設(shè)施區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、商業(yè)住宅區(qū)五大部分，總建筑面積約 180萬(wàn)平方米，其建設(shè)規(guī)模、配套設(shè)施都處于國(guó)際一流水平。市政府也將地鐵 1號(hào)線一期工程的終點(diǎn)站設(shè)計(jì)在世紀(jì)城。樓盤(pán)功能形態(tài)及發(fā)展方向成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示除了上訴 6個(gè)成都的城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，還有一個(gè)項(xiàng)目不得不提：世紀(jì)城項(xiàng)目成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示第二個(gè) CBD核心區(qū)成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示世紀(jì)城項(xiàng)目世紀(jì)城項(xiàng)目第三個(gè) CBD核心起步區(qū)本案在成都第二個(gè) CBD核心中，世紀(jì)城項(xiàng)目由于巨大的產(chǎn)業(yè)價(jià)值、居住價(jià)值，在前面推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和高端居住方面做出了突出的貢獻(xiàn)， 并成為第二個(gè) CBD核心區(qū)發(fā)展的巨大引擎。麓山國(guó) 際 社區(qū)在以高 爾 夫球 場(chǎng) 、麓 鎮(zhèn) 特色商 業(yè) 街區(qū)及其他配套 資 源 為 依托，形成了國(guó) 際 城南無(wú)可比 擬 的生活領(lǐng) 地， 帶動(dòng) 麓山板 塊 迅速崛起，成 為 中國(guó)西南高端人居板 塊 ，成 為 全中國(guó)高端居住的名片。 華潤(rùn) 二十四城 在城市核心區(qū)域形成以萬(wàn)象城 為 核心 ,集甲 級(jí) 寫(xiě)字樓、星 級(jí) 酒店、中央公園、文化 產(chǎn)業(yè) 、國(guó) 際教育體系和高品 質(zhì) 住宅 為 一體的大型國(guó) 際 都市 綜 合體。 高尚人文社區(qū)）別 墅多 層高 層3055 122歡樂(lè) 谷（中國(guó) 娛樂(lè) 第一品牌），主 題 商 業(yè) 街區(qū)，五星 級(jí) 酒店以成都大城北區(qū)域的私 營(yíng)業(yè) 主、政府公 務(wù)員 、企 業(yè)單 位管理 層 及 員 工 為 主并覆蓋全成都區(qū)域的客 戶華潤(rùn) 二十四城主城中心1050畝 國(guó) 際 都會(huì)生活高 層多 層 1050 263萬(wàn)象城（中國(guó)商 業(yè) 第一品牌）、中央公園、五星 級(jí)酒店、 華潤(rùn)藝術(shù) 中心以成都城 東 區(qū)域的政府公 務(wù)員、企 業(yè)單 位管理 層 及 員 工 為主，并覆蓋全成都區(qū)域的客 戶南湖國(guó)際 社區(qū) 世界 級(jí) 城市湖居典范全系 電 梯高 層產(chǎn) 品 6000 150南湖夢(mèng)幻 島 游 樂(lè) 園、五星級(jí) 酒店、湖 濱 原味歐洲街以成都城南區(qū)域的政府公 務(wù)員、企 業(yè)單 位管理 層 及 員 工、周 邊 郊 縣 、二 級(jí) 城市客 戶為主，并覆蓋全成都區(qū)域的客 戶麓山國(guó)際 社區(qū) 中國(guó)高端低密度住區(qū)別 墅多 層高 層4300 100高 爾 夫球 場(chǎng) 、光 亞 學(xué)校等教育 資 源、麓 鎮(zhèn) 特色商 業(yè)街區(qū)客群定位覆蓋成都全城、二 級(jí)城市、國(guó)內(nèi)外的成功人士麓湖 還 未亮相別 墅多 層高 層（50%綠 化用地、50%住宅用地）＜ 300 湖區(qū)、 風(fēng) 情商 業(yè) 街、五星級(jí) 酒店、超甲 級(jí) 寫(xiě)字樓 預(yù)計(jì) 與麓山 類(lèi) 似樓盤(pán)概況成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示項(xiàng) 目名稱(chēng) 功能形 態(tài) 及 發(fā) 展方向保利公園 198作 為 成都城市北部最大的地 產(chǎn)項(xiàng) 目之一， 該項(xiàng) 目將依托于 項(xiàng) 目區(qū)域公園眾多的 優(yōu) 越自然條件和項(xiàng) 目自身 擁 有的超大公園，著力打造城市公園地 產(chǎn) 的典范，引 領(lǐng) 蜀 龍 路片區(qū)高尚生 態(tài) 住宅 標(biāo)準(zhǔn)，代言城市公園地 產(chǎn)發(fā) 展的方向。 中央 歡樂(lè) 區(qū)（ 現(xiàn) 代主 題 公園 成都知名城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目在全成都的范圍內(nèi)，我們選取了保利公園 19華僑城、華潤(rùn)二十四城、南湖國(guó)際社區(qū)、麓山國(guó)際社區(qū)、麓湖項(xiàng)目 6個(gè)城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析，并從中得到啟示。泛亞地區(qū)發(fā)展商：香 港：九龍倉(cāng)、新鴻基、和記黃埔、合景泰富、新世界地產(chǎn)、中渝置地、新鴻 基、信和置業(yè)、嘉里集團(tuán)、華人置業(yè)、瑞安地產(chǎn)、恒基兆業(yè) ……新加坡：吉寶、新加坡置地、凱德置地、盛吉利地產(chǎn)、遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu) ……216。對(duì)于項(xiàng)目的企業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略本項(xiàng)目作為中信地產(chǎn)未來(lái)10年間甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)在成都的 重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，目的在于建設(shè)一座符合現(xiàn)代化、國(guó)際化大都市建設(shè)要求的新城，需要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)和品牌的雙贏就項(xiàng)目的區(qū)域?qū)傩?、地塊本體及開(kāi)發(fā)目標(biāo)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展方向進(jìn)行初判項(xiàng)目發(fā)展方向的初判結(jié)合上訴的分析，因此中信項(xiàng)目絕對(duì)不能走一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的零散開(kāi)發(fā)、簡(jiǎn)單重復(fù)、只追求市場(chǎng)利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)路線，而應(yīng)該是有明確的發(fā)展方向：具備成都第三個(gè) CBD核心起步區(qū)引擎作用的城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目完成對(duì)項(xiàng)目發(fā)展方向的初步判斷之后，我們需要明確的幾個(gè)問(wèn)題：怎么才能具備成都第三個(gè) CBD核心起步區(qū)引擎作用？在與區(qū)域甚至全成都的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，項(xiàng)目應(yīng)該以何種形象來(lái)贏取競(jìng) 爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的發(fā)展方向的要求？面對(duì)上訴問(wèn)題，我們需要對(duì)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況進(jìn)行全面解讀，并得到一定的啟示！成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)概況解讀及啟示PRAT 3：：第一節(jié) 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)概況成都房地產(chǎn)市場(chǎng)情況成都土地交易市場(chǎng)總體趨勢(shì)平穩(wěn)數(shù)據(jù)來(lái)源： 20232023年，成都市國(guó)土局土地供應(yīng)成交情況統(tǒng)計(jì)2023年，受地震和全球經(jīng)濟(jì)的影響，成都土地市場(chǎng)供應(yīng)、成交量較 06/07年萎縮明顯， 09年土地市場(chǎng)的供應(yīng)成交量較 08年出現(xiàn)回暖，但由于宏觀政策對(duì)于開(kāi)發(fā)商拿地資金條件的限制， 10年的供應(yīng)、成交量有小幅下降， “新國(guó)八條 ” 頒布之后，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)會(huì)有一段時(shí)間的降溫。地塊資質(zhì)優(yōu)越，內(nèi)外部景觀資源豐富，對(duì)高品質(zhì)的住宅定位支撐巨大，且具有規(guī)劃大型城市級(jí)公建的優(yōu)勢(shì)條件本項(xiàng)目區(qū)位條件優(yōu)越，周邊配套較為齊全，交通條件便利，占地規(guī)模巨大，各種控制條件沒(méi)有過(guò)多的限制，且內(nèi)外部景觀資源豐富，具備規(guī)劃大型城市級(jí)公建的優(yōu)勢(shì)條件。 很明顯，中信不只是賣(mài)房子的！而是在未來(lái) 10年的時(shí)間甚至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，中信要建設(shè)的、推動(dòng)的、銷(xiāo)售的，是一個(gè)符合現(xiàn)代化、國(guó)際化大都市建設(shè)要求的新城。 而對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，只是順勢(shì)而為，水到渠成的事。華牧路向西華牧路向東北區(qū)南區(qū)【 7. 項(xiàng)目控規(guī)條件 】項(xiàng)目基本情況分析n 項(xiàng)目住宅用地： 北區(qū)： 南區(qū)： 配套服務(wù)設(shè)施用地： 商業(yè)金融用地： 文化娛樂(lè)用地： 行政辦公用地： 72畝n 容積率： ≥ n 住宅總建筑面積：約 735萬(wàn)方n 建筑密度：無(wú)限制條件n 限高：無(wú)限制條件n 樓面地價(jià)：約 300萬(wàn) /畝，約 1287元 /平米鑒于項(xiàng)目的占地規(guī)模和各種控制指標(biāo)，項(xiàng)目的規(guī)劃打造方向判定為：城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目【 8. 對(duì)于項(xiàng)目的企業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 】項(xiàng)目基本情況分析中信 —— 城市發(fā)展的推動(dòng)者！n對(duì)于項(xiàng)目的