【正文】 ?廊坊市有區(qū)位交通優(yōu)勢，對環(huán)渤海的覆蓋能力強(qiáng)，適合生產(chǎn)基地的發(fā)展 ?看好未來的發(fā)展 ?不適合高端人才的引進(jìn)，不利于企業(yè)人才儲備 企業(yè)特征 選址要求 對區(qū)域及本項(xiàng)目的看法 實(shí)力型企業(yè) —— 看重企業(yè)形象和人才儲備，資本運(yùn)作能力強(qiáng)，支付能力強(qiáng)，對軟環(huán)境要求較高 ?在本行業(yè)內(nèi)有較好市場占有率和品牌效應(yīng)，有區(qū)域擴(kuò)張需求，有較強(qiáng)的資本運(yùn)作能力，實(shí)力較強(qiáng)，支付力強(qiáng) ?企。 成長型企業(yè)對居住配套需求量有所增加，希望配比一定量宿舍和專家公寓，單位長租和員工購買均可 Q20： Q21： Q22： Q23： Q24： Q25： Q26： Q27： Q28： Q29： 客戶分析 成長型 本報告是嚴(yán)格保密的。 成長型企業(yè)以租用辦公為主，租金價格、區(qū)位和交通成為其優(yōu)先考慮因素，購買客戶價格承受能力在 200500萬之間，租金的承受范圍較大 Q6： Q8： Q10： Q11： Q12： 客戶分析 成長型 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶分析 小型、初創(chuàng)型 企業(yè)普遍對配套要求較高，餐飲、超市、醫(yī)療、運(yùn)動場地等均有較大需求，配套不足也是企業(yè)反映的普遍問題 Q31： Q32： Q33： Q34： Q30： 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶分析 小型、初創(chuàng)型 初創(chuàng)型企業(yè)比較看好廊坊科技谷的低價優(yōu)勢、低經(jīng)營成本和交通條件，在物業(yè)類型上以寫字樓和 SOHO占比較大 Q14： Q15： ： ： ： 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?關(guān)注要素： ?成本 ?交通 ?配套 ?關(guān)注要素： 成本、交通、配套、扶持政策等； ?物業(yè)需求： 100200平方米寫字樓或 100200平方米 SOHO公寓 ?對規(guī)劃理念較認(rèn)同 ?對區(qū)域認(rèn)可度不高，離現(xiàn)有辦公地點(diǎn)太遠(yuǎn) 企業(yè)特征 選址要求 對區(qū)域及本項(xiàng)目的看法 初創(chuàng)型企業(yè) —— 以租用辦公物業(yè)為主，價格敏感型企業(yè)，遷址傾向于就近更換地點(diǎn)，對項(xiàng)目區(qū)域不認(rèn)可 ?企業(yè)成立時間較短，一般為 5年以內(nèi)，生存壓力較大 ?企業(yè)人員較少，一般為 20人以下，核心人員為企業(yè)創(chuàng)始人 ?對環(huán)境配套的依賴程度很高，傾向于就進(jìn)遷址 ?多為租用辦公物業(yè)，部分公司購置小面積物業(yè)用于注冊公司 ?辦公地點(diǎn)較分散，部分企業(yè)在住宅或 SOHO公寓內(nèi)，部分為個人工作室 ?辦公的租金、水電等花費(fèi)，在成本中所占比較相對較高，對價格很敏感 客戶分析 小型、初創(chuàng)型 蜜蜂型企業(yè) 本報告是嚴(yán)格保密的。 從企業(yè)性質(zhì)、行業(yè)類別、人數(shù)規(guī)模、辦公面積對企業(yè)進(jìn)行一定劃分 從企業(yè)性質(zhì)看，主要集中在民營企業(yè)；行業(yè)中，信息軟件、科技、制造業(yè)較多，其他行業(yè)較平均； 1001000人企業(yè)占比較多，辦公面積依據(jù)企業(yè)類型而有所差別 企業(yè)背景 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?企業(yè)分類原則 依據(jù)企業(yè)人數(shù)、辦公面積劃分為四類企業(yè)，其中以人數(shù)為主要參考標(biāo)準(zhǔn)： ?初創(chuàng)型企業(yè)： 20人以下； 200㎡ 以下 ?成長型企業(yè)： 20100人 ； 2001000 ㎡ ?實(shí)力型企業(yè)： 100500人； 10005000㎡ ?集團(tuán)型企業(yè)： 5001000人； 5000㎡ 以上 樣本量 樣本選擇標(biāo)準(zhǔn) 共發(fā)放 500份以上問卷，回收有效問卷 117份。 三、市場機(jī)會及客戶分析 廊坊工業(yè)地產(chǎn)市場分析 廊坊辦公物業(yè)市場分析 北京工業(yè)地產(chǎn)市場分析 客戶分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?整體層面：北京的磁極效應(yīng)對企業(yè)具備極強(qiáng)的吸附作用，同時北京的磁極效應(yīng)目前暫未輻射至項(xiàng)目所在區(qū)域，因此本項(xiàng)目在對北京外溢客戶的吸引力上大打折扣； ?供應(yīng)層面：北京周邊郊區(qū)化辦公物業(yè)的市場供應(yīng)量較大，且目前郊區(qū)化辦公物業(yè)的價格梯度并未完全拉開，因此目前北京純辦公需求的客戶選擇面較廣，被動外溢現(xiàn)象的抗性較大； ?需求層面：企業(yè)對北京的依附性較強(qiáng)，其中大中型企業(yè)的行政辦公、市場、管理等環(huán)節(jié)尤甚，因此此類需求外溢存在一定抗性。 北京工業(yè)地產(chǎn)市場總結(jié) ? 整體層面：隨著城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、土地稀缺因素，北京工業(yè)地產(chǎn)逐步向郊區(qū)市場轉(zhuǎn)移，大城市的輻射范圍逐步延伸到周邊區(qū)域； ? 供應(yīng)層面：北京周邊目前以產(chǎn)業(yè)園供應(yīng)為主，土地資源日益稀缺，以生產(chǎn)加工為目標(biāo)群體的工業(yè)園區(qū)逐步向周邊區(qū)縣轉(zhuǎn)移，因此各類企業(yè)的研發(fā)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)外溢勢在必行，為本項(xiàng)目帶來一定市場機(jī)會； ? 需求層面：企業(yè)客戶外溢現(xiàn)象大量出現(xiàn)，以加工制造 → 研發(fā)生產(chǎn) → 總部為主的外溢順序?yàn)橹?，為本?xiàng)目帶來大量加工制造類企業(yè)客戶需求。 以總部基地為例： 產(chǎn)品面積彈性組合： 樓座組合形式多樣： 二樓座組合 ：單體建建面： 12層商務(wù)樓 5960平米 ； 二或三樓座組合 ： 6層 1620平米； 7層 1910平米； 8層 2190平米； 10層 2860平米； 11層 3150平米； 12層 3445平米； 四樓座組合 ： 6層商務(wù)樓，單體 1190平米或 1250平米； 關(guān)鍵要素 本報告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃布局、建筑疊加形式、空間功能分布合理、企業(yè)冠名權(quán) 規(guī)劃 30度旋轉(zhuǎn) ? 以空港 MAX為例： ? 規(guī)劃特色： 建筑布局偏東南30度設(shè)計(jì)，爭取最大化采光同時避免規(guī)劃單調(diào)； ? 建筑特色： 提供專屬的視覺形象和使用感受；建筑 ? 疊加 ? 形式，外掛消防梯，滿足多種需求；頂層躍層空間，打造總裁辦公室； ? 空間及功能： 每棟 ， 14層層高 ，頂層； 1層為接待功能、 24層為辦公功能、頂層為總裁辦公室； 冠名權(quán)，體現(xiàn)專屬感 頂層總裁辦公室 建筑疊加理念 空間及功能安排 關(guān)鍵要素 本報告是嚴(yán)格保密的。 價格 均價 14000元 /平米 17000元 /平米 銷售狀況 2022年 1月開始銷售 二期 客戶狀況 天津港保稅區(qū)麥威國際貿(mào)易有限公司、北京超越未來科技發(fā)展有限公司、北京鴻羽鑫科技發(fā)展有限公司、北京圓之翰煤炭工程設(shè)計(jì)有限公司、沈陽黎明航空發(fā)動機(jī) 依托會展經(jīng)濟(jì)和航空經(jīng)濟(jì)的雙引擎聚集關(guān)聯(lián)度高的企業(yè)，貿(mào)易、通訊技術(shù)、國有單位、投資管理公司，如北京欣仁投資咨詢有限公司；北京市大發(fā)畜產(chǎn)公司（與NOKIA合作的手機(jī)分銷業(yè)務(wù)）；北京騰龍時代通信技術(shù)有限責(zé)任公司；欣仁投資顧問有限公司；嘉德服裝有限公司；安徽新亞特電纜集團(tuán)有限公司；昆明利頓人通信息有限公司 ?借勢順義空港理念 依托資源 ?14000、 17000元 /㎡ 平臺價格 ?現(xiàn)代服務(wù)業(yè)類企業(yè)為主 客戶情況 亦莊經(jīng)濟(jì) 技術(shù)開發(fā)區(qū) 豐臺總 部基地片區(qū) 順義空港 商務(wù)區(qū) 常營 區(qū)域 西山 片區(qū) 中關(guān)村 順義空港區(qū)域 本報告是嚴(yán)格保密的。 借勢北京機(jī)場的輻射帶動，借勢空港產(chǎn)業(yè)機(jī)會，定位項(xiàng)目發(fā)展理念，以實(shí)力型民營企業(yè)為主要購買客戶 項(xiàng)目 北京 link 空港 MAX 基本情況 占地面積 ，建筑面積102887平方米 占地面積 : 14公頃，建設(shè)規(guī)模 : 20萬平方米 產(chǎn)品形式 獨(dú)棟、分層銷售 主體由 72棟花園式低密度企業(yè)獨(dú)棟組成，均為 4層至 。 有醫(yī)藥、電子信息、環(huán)保、新材料等企業(yè) ?低密度園區(qū)、安靜的環(huán)境 ?BDA經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)氛圍 依托資源 ?700012022元 /㎡ 平臺價格 ?以第二產(chǎn)業(yè)中的高附加值業(yè)務(wù)鏈客戶為主 客戶情況 亦莊經(jīng)濟(jì) 技術(shù)開發(fā)區(qū) 豐臺總 部基地片區(qū) 順義空港 商務(wù)區(qū) 常營 區(qū)域 西山 片區(qū) 中關(guān)村 亦莊區(qū)域 本報告是嚴(yán)格保密的。一期西區(qū) 2022年 2月開盤；二期東區(qū) 2022年 3月開盤， 2022年 11月開盤，上門量 10組客戶 /月，一期 客戶狀況 北京白領(lǐng)時裝有限公司、中國黃金集團(tuán)有限公司、 3M北京技術(shù)中心、北京動向體育發(fā)展有限公司、 Kappa、河北建設(shè)集團(tuán)、北京迪泰鈳申（ DETAQ）信息技術(shù)有限公司、浙江貝達(dá)藥業(yè)新藥研制中心、中國通信建設(shè)第五工程局、中石油天然氣管道燃?xì)馔顿Y有限公司、資生堂研發(fā)中心中國公司、北京谷山豐生物科學(xué)技術(shù)有限公司、北京利智新創(chuàng)投資有限公司、陽光財產(chǎn)保險股份有限公司 一期二期以服裝企業(yè)為主，占 90%以上。 占地面積一期西區(qū) 100畝；二期東區(qū) 60畝，容積率 ，使用率 70%左右 占地面積 50078平米，建筑面積 95190平米，容積率 ，使用率 85% 產(chǎn)品形式 一期 4層小獨(dú)棟， 43棟，二期 共 4棟集中辦公， 12棟 7層、 9層獨(dú)棟 46層獨(dú)棟辦公樓 分 2期開發(fā)，目前在售二期 11棟獨(dú)棟，4棟寫字樓只出租 產(chǎn)品面積 一期主力戶型在 20224000平米 /棟，二期主力 400012022平米 500800平米 4層： 15001700平米； 6層： 50006600平米 34006000平米 價格 800012022元 /㎡ 售價 7000元 /平米左右；租金 2元 /平米 /天左右 8600元 /平米，一次性付款優(yōu)惠 23個點(diǎn) 銷售狀況 一期 04年 9月開始銷售，月均 1棟多 08年初售罄。 憑借區(qū)域發(fā)展定位、政府強(qiáng)勢引導(dǎo)，發(fā)展日漸成熟，大企業(yè)拉動效應(yīng)明顯，目前依然存在交通距離遠(yuǎn)，配套缺乏的問題，已逐漸向外圍區(qū)域擴(kuò)展 項(xiàng)目 BDA國際企業(yè)大道 嘉捷科技園 匯龍森 基本情況 一期占地 10萬平方米，總建面 ，容積率： ，二期占地面積約 M178?？蛻魰鸵嗲f對比，買這邊的多數(shù)是因?yàn)榄h(huán)境。四期主要是實(shí)業(yè)和金融服務(wù)業(yè)。 上門量 23組 /天 ， 成交 12套 /月 ， 1000多平米的賣的最好 銷售狀況 分 4期開發(fā)銷售，前三期已經(jīng)銷售完畢，四期 2022年開始銷售，共 54棟，目前剩余一棟 16000平米 二期的西側(cè) 18套也交房 ， 東側(cè) 24套在售 ， 還有 6套 客戶狀況 一至三期 50%中央級企業(yè)和部委機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制的大型國有企業(yè)， 3040%在京的本地企業(yè)和各郊縣企業(yè)、外省市大型企業(yè)北京總部或駐京辦事處 10%外企。 北京最早低密度總部辦公區(qū)，總部經(jīng)濟(jì)的先行者，依托產(chǎn)業(yè)氛圍和成熟度，產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理取得了較好的市場實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目 總部基地 總部國際 基本情況 豐臺科技園二期產(chǎn)業(yè)基地內(nèi) , 占地 65萬平方米，建面 145萬平米； 一期 20萬平米，二期 25萬平米，三期 60萬平米 ，四期 40萬平米 （三期包括 4萬平米五星級酒店、 、含 4萬平米總部小公寓，每套面積 3050平米） ，共 500多棟，容積率 ，綠化 50% 總占地 ；總建面 212880平米 ； 分兩期開發(fā) ， 一期 99659平米 ， 二期 113221平米 ，一期 34棟已交房 ， 二期的西側(cè) 18套也交房 ， 東側(cè)24套在售 ， 還有 6套 產(chǎn)品形式 612層（ 13期）， 15層（四期） 4－ 8層建筑單體 ， 樓間距 910米 產(chǎn)品面積 12006000㎡（ 13期）， 400016000㎡（四期） 戶型面積為 10004300平米 /棟 價格 18000元 /平米 13500元 /平米 ， 一次性 97折 ， 幾乎客戶都是一次性付款 。其中工業(yè)科研用地 207公頃，公建用地 26公頃，居住用地 39公頃，集中綠地 60公頃，市政道路用地 121公頃，總綠地率 35％，總?cè)莘e率 ，區(qū)域內(nèi)以土地出讓為主， 近期開發(fā)獨(dú)棟產(chǎn)品 占地面積 15萬平米，建筑面積 12萬平米，規(guī)劃總部基地、高科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地、中試及創(chuàng)業(yè)孵化基地、高新科技成果展示及相關(guān)配套服務(wù)四區(qū)一體 產(chǎn)品面積 38005000平米 10010000平米 價格 廠房出租 ，寫字樓均價 1萬（只售不租），獨(dú)棟 租金 3元 /平米 /天 銷售狀況 一期出讓土地，二級開發(fā)產(chǎn)品未開售 只出租 客戶狀況 園區(qū)內(nèi)安泰科技、用友軟件、大唐電信及航天時代電子等 130余家企業(yè)的入駐，基地形成以新材料產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以電子信息產(chǎn)業(yè)為龍頭，電子信息產(chǎn)業(yè)與新材料產(chǎn)業(yè)為龍頭的發(fā)展模式 北京穎泰嘉和科技股份有限公司 ?區(qū)域成熟度、產(chǎn)業(yè)氛圍、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域配套、區(qū)域環(huán)境 依托資源 ?13000元 /㎡ 平臺價格 ?電子信息行業(yè)等高科技類公司 客戶情況 亦莊經(jīng)濟(jì) 技術(shù)開發(fā)區(qū) 豐臺總 部基地片區(qū) 順義空港 商務(wù)區(qū) 常營 區(qū)域 西山 片區(qū) 中關(guān)村 中關(guān)村區(qū)域 本報告是嚴(yán)格保密的。 亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 豐臺總 部基地片區(qū) 順義空港 商務(wù)區(qū) 常營 區(qū)域 西山 片區(qū) 中關(guān)村 海淀園區(qū)域 分布格局 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 空間自由組合： BDA國際企業(yè)大道 II的 16棟獨(dú)棟建筑，與傳統(tǒng)不同，為每個入駐企業(yè)提供專屬的獨(dú)立辦公空間。 ? 生態(tài)低密