【正文】 棟花園式低密度企業(yè)獨棟組成，均為 4層至 。 產(chǎn)品面積 18005000平米 獨棟總面積控制在 800—1600平方米之間，并可依據(jù)客戶辦公面積需求，提供 MAX特有的多獨棟 ? 疊加 ? 組合模式。 價格 均價 14000元 /平米 17000元 /平米 銷售狀況 2022年 1月開始銷售 二期 客戶狀況 天津港保稅區(qū)麥威國際貿(mào)易有限公司、北京超越未來科技發(fā)展有限公司、北京鴻羽鑫科技發(fā)展有限公司、北京圓之翰煤炭工程設(shè)計有限公司、沈陽黎明航空發(fā)動機 依托會展經(jīng)濟和航空經(jīng)濟的雙引擎聚集關(guān)聯(lián)度高的企業(yè)，貿(mào)易、通訊技術(shù)、國有單位、投資管理公司，如北京欣仁投資咨詢有限公司；北京市大發(fā)畜產(chǎn)公司（與NOKIA合作的手機分銷業(yè)務(wù)）；北京騰龍時代通信技術(shù)有限責(zé)任公司；欣仁投資顧問有限公司；嘉德服裝有限公司；安徽新亞特電纜集團有限公司；昆明利頓人通信息有限公司 ?借勢順義空港理念 依托資源 ?14000、 17000元 /㎡ 平臺價格 ?現(xiàn)代服務(wù)業(yè)類企業(yè)為主 客戶情況 亦莊經(jīng)濟 技術(shù)開發(fā)區(qū) 豐臺總 部基地片區(qū) 順義空港 商務(wù)區(qū) 常營 區(qū)域 西山 片區(qū) 中關(guān)村 順義空港區(qū)域 本報告是嚴(yán)格保密的。 低密度獨棟集群，區(qū)域標(biāo)志性建筑，建筑創(chuàng)意設(shè)計，充分體現(xiàn)花園生態(tài)辦公理念 以亦莊 BDA為例： 小獨棟園區(qū)： 小體量獨棟：主力戶型在 20224000平米 /棟； 自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)秀：園區(qū)整體綠化率達到40%，空氣質(zhì)量優(yōu)于市中心一、二級； 園林小品與小獨棟和諧融合，營造創(chuàng)意環(huán)境； 明星位臵建筑特點鮮明 : 飛碟會所和 88米高臨街建筑，具現(xiàn)代感和展示性，形成商務(wù)地標(biāo)； 充分的花園景觀交流空間： 頂層花園、空中花園、下沉景觀 關(guān)鍵要素 本報告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃布局、建筑疊加形式、空間功能分布合理、企業(yè)冠名權(quán) 規(guī)劃 30度旋轉(zhuǎn) ? 以空港 MAX為例： ? 規(guī)劃特色： 建筑布局偏東南30度設(shè)計，爭取最大化采光同時避免規(guī)劃單調(diào)； ? 建筑特色： 提供專屬的視覺形象和使用感受；建筑 ? 疊加 ? 形式，外掛消防梯，滿足多種需求；頂層躍層空間，打造總裁辦公室； ? 空間及功能： 每棟 ， 14層層高 ，頂層； 1層為接待功能、 24層為辦公功能、頂層為總裁辦公室； 冠名權(quán)，體現(xiàn)專屬感 頂層總裁辦公室 建筑疊加理念 空間及功能安排 關(guān)鍵要素 本報告是嚴(yán)格保密的。 面積彈性，組合多樣，配套完善，前期投入控制，后期運營費用降低 企業(yè)成本個性考慮： 大堂簡裝修，客戶購買后根據(jù)自己的風(fēng)格和需求進行裝修設(shè)計；空調(diào)設(shè)備每一層分別控制，成本比較低；低于 5A配臵標(biāo)準(zhǔn)，供電系統(tǒng)，通訊網(wǎng)絡(luò)接口都預(yù)留好了，客戶根據(jù)自己需求安裝就可以。 以總部基地為例： 產(chǎn)品面積彈性組合： 樓座組合形式多樣： 二樓座組合 ：單體建建面： 12層商務(wù)樓 5960平米 ； 二或三樓座組合 ： 6層 1620平米； 7層 1910平米； 8層 2190平米； 10層 2860平米； 11層 3150平米； 12層 3445平米； 四樓座組合 ： 6層商務(wù)樓，單體 1190平米或 1250平米； 關(guān)鍵要素 本報告是嚴(yán)格保密的。 完善的配套，滿足企業(yè)商務(wù)辦公需求，提升區(qū)域成熟度，有效的提高物業(yè)價值 內(nèi)容 總部基地 國際企業(yè)大道 非中心 MAX空港 西山 郵局 √ √ √ 銀行 √ √ √ √ 商務(wù)酒店 √ √ 規(guī)劃 快捷酒店 √ √ 規(guī)劃 公寓 √ √ 規(guī)劃 日常餐飲 √ √ √ 高端餐飲 √ √ 會議會展 √ √ √ √ 大型會所 √ √ 軌道交通 規(guī)劃 規(guī)劃 規(guī)劃 規(guī)劃 公路交通 √ √ √ √ √ 市場認(rèn)可的配套平臺水平： 郵局 、 銀行 、 日常餐飲 +高端酒店 、 交通 、 會議會展中心 、 公路 、 軌道交通 關(guān)鍵要素 本報告是嚴(yán)格保密的。 北京工業(yè)地產(chǎn)市場總結(jié) ? 整體層面：隨著城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、土地稀缺因素，北京工業(yè)地產(chǎn)逐步向郊區(qū)市場轉(zhuǎn)移，大城市的輻射范圍逐步延伸到周邊區(qū)域； ? 供應(yīng)層面：北京周邊目前以產(chǎn)業(yè)園供應(yīng)為主，土地資源日益稀缺，以生產(chǎn)加工為目標(biāo)群體的工業(yè)園區(qū)逐步向周邊區(qū)縣轉(zhuǎn)移，因此各類企業(yè)的研發(fā)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)外溢勢在必行，為本項目帶來一定市場機會； ? 需求層面：企業(yè)客戶外溢現(xiàn)象大量出現(xiàn)，以加工制造 → 研發(fā)生產(chǎn) → 總部為主的外溢順序為主，為本項目帶來大量加工制造類企業(yè)客戶需求。 ?北京的磁極效應(yīng)及其周邊郊區(qū)化辦公物業(yè)暫未形成價格梯度，導(dǎo)致純辦公需求外溢的抗性較大，但伴隨北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及土地資源的日益稀缺，研發(fā)生產(chǎn)環(huán)節(jié)逐步外溢，為本項目發(fā)展帶來一定機遇。 ?整體層面：北京的磁極效應(yīng)對企業(yè)具備極強的吸附作用，同時北京的磁極效應(yīng)目前暫未輻射至項目所在區(qū)域，因此本項目在對北京外溢客戶的吸引力上大打折扣； ?供應(yīng)層面：北京周邊郊區(qū)化辦公物業(yè)的市場供應(yīng)量較大，且目前郊區(qū)化辦公物業(yè)的價格梯度并未完全拉開，因此目前北京純辦公需求的客戶選擇面較廣，被動外溢現(xiàn)象的抗性較大； ?需求層面：企業(yè)對北京的依附性較強，其中大中型企業(yè)的行政辦公、市場、管理等環(huán)節(jié)尤甚，因此此類需求外溢存在一定抗性。 市場風(fēng)險分析： 市場機會分析： 本報告是嚴(yán)格保密的。 三、市場機會及客戶分析 廊坊工業(yè)地產(chǎn)市場分析 廊坊辦公物業(yè)市場分析 北京工業(yè)地產(chǎn)市場分析 客戶分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 針對不同類型的企業(yè)，我們通過問卷調(diào)查的形式，了解企業(yè)需求及特征 企業(yè)類型 數(shù)量 企業(yè)類型 數(shù)量 初創(chuàng)型企業(yè) 20 實力型企業(yè) 41 成長型企業(yè) 38 集團型企業(yè) 18 ?覆蓋原則 依據(jù)項目的園區(qū)定位，有針對性調(diào)研，主要覆蓋中關(guān)村、亦莊、通州、國貿(mào)及廊坊本地等區(qū)域。 ?企業(yè)分類原則 依據(jù)企業(yè)人數(shù)、辦公面積劃分為四類企業(yè)，其中以人數(shù)為主要參考標(biāo)準(zhǔn)： ?初創(chuàng)型企業(yè)： 20人以下； 200㎡ 以下 ?成長型企業(yè)： 20100人 ； 2001000 ㎡ ?實力型企業(yè)： 100500人； 10005000㎡ ?集團型企業(yè)： 5001000人； 5000㎡ 以上 樣本量 樣本選擇標(biāo)準(zhǔn) 共發(fā)放 500份以上問卷，回收有效問卷 117份。 問卷調(diào)研 本報告是嚴(yán)格保密的。 從企業(yè)性質(zhì)、行業(yè)類別、人數(shù)規(guī)模、辦公面積對企業(yè)進行一定劃分 從企業(yè)性質(zhì)看，主要集中在民營企業(yè)；行業(yè)中，信息軟件、科技、制造業(yè)較多，其他行業(yè)較平均； 1001000人企業(yè)占比較多，辦公面積依據(jù)企業(yè)類型而有所差別 企業(yè)背景 本報告是嚴(yán)格保密的。 依據(jù)客戶訪談及調(diào)查問卷，可將市場上的企業(yè)客戶分為四類 ?需求面積：大于 2022平米，以購地為主； ?企業(yè)類型：多為國有二級企業(yè)，集團重組等原因劃分出的二級單位，支付能力強，企業(yè)兼有研發(fā)、辦公、生產(chǎn)功能 成熟期 企業(yè) 實力型企業(yè) 成長型企業(yè) 小型、初創(chuàng)型企業(yè) ?需求面積：在 5002022平米 ?企業(yè)類型： ，企業(yè)處于快速發(fā)展期 ，通過上市募集資金或者獲得科研基金，具備一定的資本運作能力，但關(guān)注企業(yè)運營成本，注重企業(yè)形象、辦公環(huán)境以及配臵，高素質(zhì)研發(fā)類人員占企業(yè)人員總數(shù)的 60%以上，生產(chǎn)類型屬于研發(fā)類輕型生產(chǎn)； ?需求面積：在 2001000平米 ?企業(yè)類型： ，正在成長型的企業(yè)，且發(fā)展前景良好，有一定的支付能力 b. 以科技、研發(fā)類企業(yè)為主，高素質(zhì)人員為主 c. 企業(yè)需要快速擴張，對辦公需求面積較大，具備一定臵業(yè)能力，但整體承受能力有限，價格敏感度較高 ?需求面積：小于 300平米 ?企業(yè)類型：起步階段的企業(yè)，剛性需求（原辦公物業(yè)拆遷等原因）， 價格敏感型企業(yè) ，離原辦公地點近或是離老板居住地近，有部分購臵小面積物業(yè)用于注冊公司，大多為需要園區(qū)政策支持的企業(yè)，多為租用 客戶分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?關(guān)注要素： ?成本 ?交通 ?配套 ?關(guān)注要素： 成本、交通、配套、扶持政策等； ?物業(yè)需求： 100200平方米寫字樓或 100200平方米 SOHO公寓 ?對規(guī)劃理念較認(rèn)同 ?對區(qū)域認(rèn)可度不高，離現(xiàn)有辦公地點太遠 企業(yè)特征 選址要求 對區(qū)域及本項目的看法 初創(chuàng)型企業(yè) —— 以租用辦公物業(yè)為主，價格敏感型企業(yè)，遷址傾向于就近更換地點，對項目區(qū)域不認(rèn)可 ?企業(yè)成立時間較短，一般為 5年以內(nèi)，生存壓力較大 ?企業(yè)人員較少，一般為 20人以下，核心人員為企業(yè)創(chuàng)始人 ?對環(huán)境配套的依賴程度很高，傾向于就進遷址 ?多為租用辦公物業(yè)，部分公司購置小面積物業(yè)用于注冊公司 ?辦公地點較分散，部分企業(yè)在住宅或 SOHO公寓內(nèi)，部分為個人工作室 ?辦公的租金、水電等花費，在成本中所占比較相對較高，對價格很敏感 客戶分析 小型、初創(chuàng)型 蜜蜂型企業(yè) 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶分析 小型、初創(chuàng)型 初創(chuàng)型企業(yè)以租用辦公為主，租金價格、交通、商業(yè)配套為其優(yōu)先考慮因素，租金及價格的承受能力低 Q6： Q8： Q10： Q11： Q12： 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶分析 小型、初創(chuàng)型 初創(chuàng)型企業(yè)比較看好廊坊科技谷的低價優(yōu)勢、低經(jīng)營成本和交通條件，在物業(yè)類型上以寫字樓和 SOHO占比較大 Q14： Q15： ： ： ： 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶分析 小型、初創(chuàng)型 初創(chuàng)型企業(yè)對居住配套要求不高，少量有需求企業(yè)，希望員工自行購買，企業(yè)會給予一些補貼 Q20： Q21： Q22： Q23： Q24： Q25： Q26： Q27： Q28： Q29： 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶分析 小型、初創(chuàng)型 企業(yè)普遍對配套要求較高，餐飲、超市、醫(yī)療、運動場地等均有較大需求，配套不足也是企業(yè)反映的普遍問題 Q31： Q32： Q33： Q34： Q30： 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?看重廊坊的低成本優(yōu)勢，并看好未來發(fā)展 ?對園區(qū)位置較滿意，但希望園區(qū)能加強配套建設(shè) ?認(rèn)可園區(qū)規(guī)劃理念 企業(yè)特征 選址要求 對區(qū)域及本項目的看法 成長型企業(yè) —— 爆發(fā)力強，高速成長期，成本控制型企業(yè)，有一定的經(jīng)濟實力，有辦公生產(chǎn)一體化需求 ?企業(yè)進入高速發(fā)展時期，逐步擴大市場占有率 ?隨著實力增強越來越注重企業(yè)形象 ?為了便于管理，有辦公、研發(fā)、生產(chǎn)一體化需求 ?有一定經(jīng)濟實力，但注重成本控制（前期投入和后期運營） ?對交通以及生活配套（小超市、快餐店、郵局、銀行）有較強的要求，并希望能滿足員工的居住需求 ?多存在于新興產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè) 客戶分析 成長型 瞪羚型企業(yè) ?關(guān)注要素： ?成本 ?區(qū)位 ?交通 ?關(guān)注要素： 成本控制（前期成本投入、后期運營成本）、區(qū)位、交通、園區(qū)優(yōu)惠政策、生產(chǎn)辦公集中、物業(yè)實用性等 ?物業(yè)需求： 在 2001000平米寫字樓或企業(yè)獨棟， 10002022平方米廠房 本報告是嚴(yán)格保密的。 成長型企業(yè)以租用辦公為主，租金價格、區(qū)位和交通成為其優(yōu)先考慮因素，購買客戶價格承受能力在 200500萬之間，租金的承受范圍較大 Q6： Q8： Q10： Q11： Q12： 客戶分析 成長型 本報告是嚴(yán)格保密的。 成長型企業(yè)看重科技谷園區(qū)的低價優(yōu)勢、環(huán)境和低密度辦公形式，物業(yè)形式看，對企業(yè)獨棟的關(guān)注度較高，對獨棟的面積需求在 5001000平方米內(nèi) Q14： Q15： ： ： ： 客戶分析 成長型 ： 本報告是嚴(yán)格保密的。 成長型企業(yè)對居住配套需求量有所增加，希望配比一定量宿舍和專家公寓，單位長租和員工購買均可 Q20： Q21： Q22： Q23： Q24： Q25： Q26： Q27： Q28： Q29： 客戶分析 成長型 本報告是嚴(yán)格保密的。 企業(yè)普遍對配套要求較高，餐飲、超市、休閑娛樂、醫(yī)療、教育、等均有較大需求，配套不足、沒有產(chǎn)業(yè)氛圍為主要問題 Q30： Q31： Q32： Q34： 客戶分析 成長型 Q33： 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?廊坊市有區(qū)位交通優(yōu)勢，對環(huán)渤海的覆蓋能力強，適合生產(chǎn)基地的發(fā)展 ?看好未來的發(fā)展 ?不適合高端人才的引進，不利于企業(yè)人才儲備 企業(yè)特征 選址要求 對區(qū)域及本項目的看法 實力型企業(yè) —— 看重企業(yè)形象和人才儲備，資本運作能力強，支付能力強，對軟環(huán)境要求較高 ?在本行業(yè)內(nèi)有較好市場占有率和品牌效應(yīng)，有區(qū)域擴張需求，有較強的資本運作能力，實力較強，支付力強 ?