【正文】 2023/3/152023/3/152023/3/15Mar2315Mar23 1世間成事，不求其。 2023/3/152023/3/15Wednesday, March 15, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023/3/152023/3/15March 15, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023年 3月 15日星期三 2023/3/152023/3/152023/3/15 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/3/152023/3/152023/3/15Wednesday, March 15, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 2023/3/152023/3/152023/3/153/15/2023 3:45:01 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。初步對(duì)工程的價(jià)格估算如下（該表只對(duì)可售部分，即 21120平米寫字樓和 8800平米商業(yè)進(jìn)行估算）： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 99 分析思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目界定 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目預(yù)算 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 SWOT分 析選擇戰(zhàn)略 指標(biāo)及限制條件 地塊解析 問(wèn)題界定 宏觀市場(chǎng)分析 寫字樓競(jìng)爭(zhēng)分析 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的確定 戰(zhàn)略選擇 戰(zhàn)略描述 客戶定位 產(chǎn)品定位 價(jià)格定位 形象定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 98 案例借鑒：新光商務(wù)港 ? 寫字樓的內(nèi)部環(huán)境十分舒適， 24小時(shí)送新風(fēng)獨(dú)立計(jì)費(fèi)的中央空調(diào)系統(tǒng)，隨時(shí)輸送清新空氣，保證高氧環(huán)境； ? 大廈每層的吊頂均設(shè)計(jì)成折線狀，每層外墻的上半部設(shè)一懸挑反光板，可避免陽(yáng)光直射，又可將自然光引入室內(nèi)陰天室內(nèi)自然采光照度也能達(dá)到300LK，既有利于保護(hù)視力，又可大大減少寫字樓運(yùn)營(yíng)成本 ? 全樓最大的綠化帶是 5樓一整層的綠色多功能會(huì)所，設(shè)有游廊、咖啡廳等各式各樣的娛樂(lè)設(shè)施，是工作人員碰頭會(huì)面，尋找靈感的棲所。 ? 強(qiáng)調(diào)人性化，工作帶不再是區(qū)域性的、固定的，而是流動(dòng)的，可以由工作人員自由選擇，工作空間甚至可以延伸到辦公樓之外，讓工作人員可以在內(nèi)外部自由活動(dòng)， 隨時(shí)隨地工作。 97 案例借鑒：新光商務(wù)港 ? 廣州市北京南路的新光商務(wù)港，其地理位臵并不是寫字樓集中區(qū)域，增加了層高、配臵了足夠的端口和專線等。 ?便利的： 創(chuàng)造出一個(gè)家門口的個(gè)性化的第三類工作空間。 ?開放的： 鼓勵(lì)和支持靈感、創(chuàng)意的產(chǎn)生，避免勞動(dòng)者只能在封閉、壓抑的狹窄空間里，按固定模式日復(fù)一日地進(jìn)行重復(fù)勞動(dòng)，退化成屈從于管理效率的機(jī)器。 96 形象定位 —— 柔性辦公主義 ?自由舒適的： 滿足那些最有活力和想象力的工作人員，激活了他們最大的創(chuàng)造力和工作熱情，使勞動(dòng)效率成倍提高。 94 項(xiàng)目定位 ?客戶定位 ?產(chǎn)品定位 ?價(jià)格定位 ?形象定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。因此，根據(jù)客戶承受力，價(jià)格區(qū)間在 9000到 15000元 /平米之間 ? 中心區(qū)寫字樓均價(jià) 13000元 /平米，中心西區(qū)均價(jià)在 9000元 /平米，因此根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略及發(fā)展戰(zhàn)略要求，寫字樓目標(biāo)均價(jià)在 10000元 /平米 ? 考慮整體形象的需要，建議商業(yè)帶租約出售，租金應(yīng)與周邊上也一致，月租金在 150至 200元 /平米。 93 價(jià)格定位 寫字樓目標(biāo)均價(jià) 10000元 /平米，商業(yè)租金在 200元 /平米 ? 根據(jù)核心客戶對(duì)價(jià)格的承受力，確定產(chǎn)品價(jià)格。 91 項(xiàng)目定位 ?客戶定位 ?產(chǎn)品定位 ?價(jià)格定位 ?形象定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 89 產(chǎn)品展示 商業(yè)：咖啡廳 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 87 轉(zhuǎn)換層架空 ?設(shè)有可供 200人使用的多功能 會(huì)議室 ，并配有視頻會(huì)議設(shè)備 ?有多媒體的培訓(xùn)室 ?供洽談商務(wù)使用的咖啡廳及會(huì)議室 ?屋頂花園 ?商務(wù)生態(tài)花園 產(chǎn)品展示 —— 建筑細(xì)節(jié)的建議：共享空間的營(yíng)造 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 85 寫字樓大堂 ?10m高空間， 自然采光 生態(tài)大堂； ?功能 為客戶休息、前臺(tái)保安、便利店； ?從整體出發(fā)，注意不同材料質(zhì)感形成的綜合視覺(jué)效果 ，同時(shí)，盡量減少材料品種； 產(chǎn)品展示 建筑細(xì)節(jié)的建議：超高空間生態(tài)大堂 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 83 建筑風(fēng)格 適當(dāng)?shù)?運(yùn)用建筑色彩 ； 玻璃幕墻 ，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)感、商務(wù)感； 避免空調(diào)機(jī)位對(duì)立面的影響 及大型機(jī)的處理， 在片區(qū)形象的 領(lǐng)先 產(chǎn)品展示 建筑細(xì)節(jié)的建議：建筑立面的色彩與細(xì)節(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。根據(jù)大客戶的需要，景觀資源較好的高樓層重點(diǎn)考慮整層購(gòu)買。 82 產(chǎn)品定位 —— 定位歸納 兩層商業(yè)共 8800平米 寫字樓銷售面積 21120平米 多層次生態(tài)體系 超大尺度玻璃幕墻設(shè)計(jì) 形象檔次 物業(yè)配比 硬件亮點(diǎn) 地下一層豪華大堂（與停車場(chǎng)相連） 充裕電梯及分層電梯設(shè)置 TAXI雨棚 /獨(dú)立來(lái)訪停車場(chǎng) 10米通高采光寫字樓大堂 景觀優(yōu)勢(shì) 最大限度的挖掘景觀資源 。 ?面積估計(jì)在 200平米左右。 81 產(chǎn)品定位 —— 以餐飲、休閑為輔的商業(yè)配套 ?集中型的高檔次餐飲業(yè)：西餐廳、咖啡廳、快餐店和冰淇淋店。 80 裙房 1－ 2層設(shè)置餐廳，酒吧，咖啡館等 ?高檔餐廳，咖啡館帶來(lái)的不僅僅是味覺(jué)的享受，更重要的是提供氛圍更好的 商務(wù)空間 ?餐廳至少有一家的等級(jí)和規(guī)模能承辦 大型頂級(jí)宴會(huì)。 78 其他奢侈品銷售與展示 雪茄，名酒 產(chǎn)品定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 76 裙房 1層的頂級(jí)商業(yè)、展覽提升項(xiàng)目的整體形象 ? 世界頂級(jí)的品牌所帶來(lái)的是其背后的歷史與內(nèi)涵 ?展廳中的名貴汽車車和頂級(jí)游艇都渲染著會(huì)館頂級(jí)的檔次 藝術(shù)展 頂級(jí)品牌 車展 產(chǎn)品定位 ?藝術(shù)展覽可以提升整個(gè)會(huì)館的文化形象 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?業(yè)態(tài)：高檔奢侈品銷售與展示； 如：汽車，雪茄，名酒 。 ?功能：項(xiàng)目整體形象有力提升，項(xiàng)目檔次的標(biāo)竿，打造企業(yè)在城市的品牌。 74 底層商業(yè)檔次定位 打造高檔產(chǎn)品，頂級(jí)形象入市 產(chǎn)品定位 區(qū)位 理想 本項(xiàng)目處在香蜜湖富人區(qū)，交通便利，展示性較好 品質(zhì) 處于市場(chǎng)領(lǐng)跑者地位 產(chǎn)品品質(zhì)堅(jiān)持走差異化路線，以客戶需求的附加值最大化為目標(biāo) 市場(chǎng) 空缺 進(jìn)行奢侈品的銷售與展覽，對(duì)普通商業(yè)功能予以轉(zhuǎn)化，充分發(fā)揮價(jià)值 檔次定位： 高檔產(chǎn)品 頂級(jí)形象入市 通過(guò)高品質(zhì)打造拉升項(xiàng)目整體的核心競(jìng)爭(zhēng)力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。汽車相關(guān)商業(yè)以 200平左右為主，大鋪型壓力較大。二層主要以辦公配套為主。 72 層高 ?立柱沿墻布臵，中空無(wú)柱，體現(xiàn)空間感； ?設(shè)計(jì)寫字樓層高 ，為保證項(xiàng)目?jī)舾哌_(dá)到3m，建議采用寬扁梁設(shè)計(jì)，并且考慮管道穿孔，預(yù)留管道孔； ?商業(yè)一層層高 6m，二層 ?增設(shè)網(wǎng)絡(luò)地板 ?在結(jié)構(gòu)的處理上，建議結(jié)構(gòu)方正，扁梁無(wú)柱； 沿墻體設(shè)置立柱 預(yù)留管道孔 產(chǎn)品定位 —— 建筑細(xì)節(jié)的建議：梁中穿孔，預(yù)留管道孔 地板 網(wǎng)絡(luò)、弱電線路 樓板 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 70 ?在每層設(shè)計(jì)可贈(zèng)送面積的入戶花園； ?滿足不同面積（整層，半層）單位購(gòu)買的物業(yè)，性價(jià)比的提升； ?有氧健康生態(tài)辦公環(huán)境； ?資源的充分利用，自然通風(fēng)，采光； ?可在原有的創(chuàng)新價(jià)值點(diǎn)上，有所提升； 提升物業(yè)的購(gòu)買性價(jià)比，充分利用資源，健康生態(tài)的辦公環(huán)境生成，增加立面的變換，便于營(yíng)銷概念的形成 偶數(shù)層花園 奇數(shù)層花園 產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)布局 附加值：贈(zèng)送面積，超性價(jià)比 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目的核心筒設(shè)計(jì)關(guān)系到辦公空間的昭示性與實(shí)用性，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)的重要環(huán)節(jié) 2m 76m 2m 25m 36m 900平方米 1000平方米 香梅路 產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)布局 核心筒設(shè)計(jì)提升使用率，增強(qiáng)辦公區(qū)域昭示性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 68 ?核心筒的設(shè)臵，將兩個(gè)塔樓統(tǒng)一考慮，最大限度提升使用率；充分考慮公共走道的空間尺度設(shè)計(jì)，最大限度減少公共空間的面積； ?給排水位的預(yù)留柱位，建議靠近核心筒處理，便于日后空間的組織； ?以辦公區(qū)間進(jìn)入的昭示性為前提，可在“工，十，日”字型走道處理上有所提升 ,考慮到日后的可拼合銷售 。 67 ?人車分流 :地下車庫(kù)出入口與人行出入口，形成人車分行，車流組織避免在前廣場(chǎng)停留； ?商業(yè)主入口 :設(shè)臵在昭示性最佳的東向，聚集人流； ?寫字樓入口 :結(jié)合進(jìn)入的便捷性 。 65 產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)布局 兩棟塔樓設(shè)計(jì)，共享空間 ?底層商鋪考慮退紅線位臵和地面部分廣場(chǎng)綠化位臵后，滿鋪 ?考慮寫字樓兩棟塔布局的限制和客戶對(duì)戶型要求，確定每層面積約 1000平米 \層 ?兩個(gè)塔樓共享一個(gè)大堂和綠化平臺(tái) ?根據(jù)物業(yè)面積，配臵次下一層車庫(kù)及地面部分車位，約 350個(gè)車位 造型示意 大堂及綠化平臺(tái) 綠化共享空間概念 ?利用共享區(qū)分隔空間，增強(qiáng)室內(nèi)外空間對(duì)話 ?它既可看成花園，也可以是觀景平臺(tái)，還可以是開放式的辦公空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。能承受的價(jià)格在 900011000元 /平米。價(jià)格承受力不超過(guò) 15000元 /平米。局部 100平米小分割組合考慮放在底樓層 ?形象：個(gè)性化，創(chuàng)意，舒適 寫字樓核心客戶群 核心客戶群需求產(chǎn)品特征： ?大中型建筑設(shè)計(jì)類公司核心要求是外立面和空間設(shè)計(jì)能夠有足夠的創(chuàng)意和突破，充分展現(xiàn)其別致的格調(diào)和氣質(zhì)。 64 產(chǎn)品定位 —— 寫字樓 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略補(bǔ)缺型產(chǎn)品的要求確定項(xiàng)目戶型 本項(xiàng)目定位： ?隔間面積：最小 200平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積 1000平米。 62 產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)配比 從商業(yè)價(jià)值最大化的角度考慮底層商業(yè)為兩層 ?統(tǒng)計(jì)得出周邊底層商業(yè)均價(jià)在 25000元左右，租金在 150元左右 ?按照年匯報(bào)率 8%計(jì)算，底層商業(yè)價(jià)值在 22500元左右，因此項(xiàng)目底層商業(yè)價(jià)值按照 23000元計(jì)算 ?按照商鋪價(jià)值遞減規(guī)律一層價(jià)值為 23000元；二層價(jià)值為一層的 50%，即 11500元；三層價(jià)值為第一層的 30%，即 6900元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寫字樓價(jià)格，因此項(xiàng)目商業(yè)面積不超過(guò)兩層 ?從案例分析，商業(yè)超過(guò)兩層，銷售壓力大 商鋪價(jià)值遞減規(guī)律決定商業(yè)不超過(guò)兩層 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 60 項(xiàng)目定位 ?客戶定位 ?產(chǎn)品定位 ?價(jià)格定位 ?形象定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)特征： 投資活動(dòng)活躍 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)： 已建成的深圳市規(guī)劃局，即將建成的國(guó)土局、建安項(xiàng)目寫字樓和本項(xiàng)目所帶來(lái)的巨大的政務(wù)商務(wù)商業(yè)配套需求 結(jié)合富人區(qū) 優(yōu)勢(shì) 結(jié)合訪談結(jié)果社 區(qū)商業(yè)公式分析 直接推導(dǎo) C B A 商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)掃描： 周邊商業(yè)整體檔次不高，高端消費(fèi)、高端形象商業(yè)空白明顯 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 57 ?紅荔路段以汽車配件、裝飾工程、仕多、攝影曬相、醫(yī)藥、房產(chǎn)地鋪、小餐飲為主。只有一家大型美食街和喬治別克西餐廳位于深南大道與香梅路交匯處。 ?汽車美容、配件、維護(hù)類的街鋪面積在200~300平米。 55 客戶定位－－寫字樓 由于發(fā)展戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的特點(diǎn)，項(xiàng)目核心客戶的選擇將由戰(zhàn)略的要求而制約 核心客戶 重要客戶 游離客戶 ? 與國(guó)土政務(wù)關(guān)聯(lián)的大中型建筑設(shè)計(jì)類公司， IT高科技創(chuàng)智型公司 ? 注重生態(tài)景觀資源的企業(yè) ? 鑒于富人生活配套和未來(lái)辦公需求的組合辦公室 ? 投資客戶 核心驅(qū)動(dòng)力： 充分享用政府規(guī)劃局資源 彰顯創(chuàng)智型企業(yè)的創(chuàng)意、個(gè)性化和自由格調(diào)的形象 由于地塊稀缺性及市場(chǎng)大勢(shì)影響投資驅(qū)動(dòng)力明顯 ?由于項(xiàng)目補(bǔ)缺型競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的要求，項(xiàng)目以客戶為導(dǎo)向 ?根據(jù) SO發(fā)展戰(zhàn)略展現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的要求，政務(wù)經(jīng)濟(jì)概念和創(chuàng)意個(gè)性化將作為項(xiàng)目的重要手段進(jìn)行客戶的挖掘，因此政務(wù)相關(guān)和創(chuàng)意型企業(yè)將成為我們的核心客戶 ?根據(jù)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的要求，第三類工作空間的需求客戶，創(chuàng)業(yè)客戶、個(gè)性客戶、位于富人生活和中心區(qū)辦公客戶將成為第三類工作空間的重要客戶 ?根據(jù)