【正文】 The End.預(yù)祝香蜜湖商業(yè)辦公樓項目開發(fā)圓滿成功！101本報告是嚴格保密的。序號 項目名稱 總額（萬元） 單價 (元 /㎡ ) 占總投資比 例1 土地成本 315 %2 前期費用 100 %3 建安工程 2400 %4 管理費 54 %5 不可預(yù)見費 28 %6 財務(wù)費用 85 %7 銷售費用 156 3%8 合 計 3176 %注：單價為按計容積率建筑面積分攤計算的單價費用預(yù)算項目總投資估算為 根據(jù)產(chǎn)品的定位和規(guī)劃設(shè)想、工程定額，并結(jié)合項目的具體特征。98本報告是嚴格保密的。97本報告是嚴格保密的。目前已有大公司在洽談?wù)麠澷I下，主要是因為這些新特點能滿足其特殊的辦公要求。柔性辦公新主義自由舒適的自由舒適的開放的開放的人性化的人性化的便利的便利的96本報告是嚴格保密的。216。216。216。自由舒適的： 滿足那些最有活力和想象力的工作人員，激活了他們最大的創(chuàng)造力和工作熱情，使勞動效率成倍提高。 與國土政務(wù)關(guān)聯(lián)的大中型建筑設(shè)計類公司， IT高科技創(chuàng)智型公司95本報告是嚴格保密的。 創(chuàng)意取勝216。形象定位 —— 核心客戶群需求形象的提煉形象關(guān)鍵詞：形象關(guān)鍵詞：?自由的舒適的自由的舒適的?開放的開放的?人性化的人性化的?便利的便利的寫字樓核心客戶群客戶類型提煉：216。價格定位216?？蛻舳ㄎ?16。根據(jù)市場比較法，商業(yè)售價應(yīng)在 23000至 30000元 /平米左右93本報告是嚴格保密的。 中心區(qū)寫字樓均價 13000元 /平米，中心西區(qū)均價在 9000元 /平米，因此根據(jù)競爭戰(zhàn)略及發(fā)展戰(zhàn)略要求，寫字樓目標均價在 10000元 /平米216。小型創(chuàng)智客戶對價格承受力在 900011000元 /平米；大型設(shè)計類客戶對價格承受力在 15000元 /平米左右。價格定位寫字樓目標均價 10000元 /平米，商業(yè)租金在 200元 /平米216。形象定位91本報告是嚴格保密的。產(chǎn)品定位216。項目定位216。產(chǎn)品展示 商業(yè)：咖啡廳89本報告是嚴格保密的。轉(zhuǎn)換層架空?設(shè)有可供 200人使用的多功能 會議室 ，并配有視頻會議設(shè)備?有多媒體的培訓室?供洽談商務(wù)使用的咖啡廳及會議室?屋頂花園?商務(wù)生態(tài)花園產(chǎn)品展示 —— 建筑細節(jié)的建議：共享空間的營造87本報告是嚴格保密的。寫字樓大堂?10m高空間， 自然采光 生態(tài)大堂；?功能 為客戶休息、前臺保安、便利店；?從整體出發(fā)，注意不同材料質(zhì)感形成的綜合視覺效果 ，同時，盡量減少材料品種；產(chǎn)品展示建筑細節(jié)的建議：超高空間生態(tài)大堂85本報告是嚴格保密的。建筑風格適當?shù)?運用建筑色彩 ；玻璃幕墻 ，體現(xiàn)項目品質(zhì)感、商務(wù)感；避免空調(diào)機位對立面的影響 及大型機的處理，在片區(qū)形象的 領(lǐng)先產(chǎn)品展示建筑細節(jié)的建議：建筑立面的色彩與細節(jié)83本報告是嚴格保密的。根據(jù)大客戶的需要，景觀資源較好的高樓層重點考慮整層購買。產(chǎn)品定位 —— 定位歸納兩層商業(yè)共 8800平米寫字樓銷售面積 21120平米多層次生態(tài)體系超大尺度玻璃幕墻設(shè)計形象檔次物業(yè)配比硬件亮點地下一層豪華大堂（與停車場相連）充裕電梯及分層電梯設(shè)置TAXI雨棚 /獨立來訪停車場10米通高采光寫字樓大堂景觀優(yōu)勢最大限度的挖掘景觀資源 。?面積估計在 200平米左右。產(chǎn)品定位 —— 以餐飲、休閑為輔的商業(yè)配套?集中型的高檔次餐飲業(yè)：西餐廳、咖啡廳、快餐店和冰淇淋店。裙房 1－ 2層設(shè)置餐廳，酒吧，咖啡館等u高檔餐廳，咖啡館帶來的不僅僅是味覺的享受，更重要的是提供氛圍更好的 商務(wù)空間u餐廳至少有一家的等級和規(guī)模能承辦 大型頂級宴會。其他奢侈品銷售與展示雪茄，名酒產(chǎn)品定位78本報告是嚴格保密的。裙房 1層的頂級商業(yè)、展覽提升項目的整體形象? 世界頂級的品牌所帶來的是其背后的歷史與內(nèi)涵u展廳中的名貴汽車車和頂級游艇都渲染著會館頂級的檔次藝術(shù)展 頂級品牌車展產(chǎn)品定位u藝術(shù)展覽 可以提升整個會館的文化形象76本報告是嚴格保密的。v業(yè)態(tài)：高檔奢侈品銷售與展示； 如：汽車，雪茄，名酒 。v功能：項目整體形象有力提升，項目檔次的標竿，打造企業(yè)在城市的品牌。底層商業(yè)檔次定位打造高檔產(chǎn)品，頂級形象入市產(chǎn)品定位區(qū)位 理想本項目處在香蜜湖富人區(qū)，交通便利，展示性較好品質(zhì) 處于市場領(lǐng)跑者地位產(chǎn)品品質(zhì)堅持走差異化路線，以客戶需求的附加值最大化為目標市場 空缺進行奢侈品的銷售與展覽，對普通商業(yè)功能予以轉(zhuǎn)化，充分發(fā)揮價值檔次定位：高檔產(chǎn)品頂級形象入市通過高品質(zhì)打造拉升項目整體的核心競爭力74本報告是嚴格保密的。汽車相關(guān)商業(yè)以 200平左右為主，大鋪型壓力較大。 投資客戶216。 補缺型，餐飲、原業(yè)態(tài)，216。二層主要以辦公配套為主。層高?立柱沿墻布置，中空無柱，體現(xiàn)空間感；?設(shè)計寫字樓層高 ，為保證項目凈高達到3m，建議采用寬扁梁設(shè)計，并且考慮管道穿孔，預(yù)留管道孔；?商業(yè)一層層高 6m，二層 ?增設(shè)網(wǎng)絡(luò)地板?在結(jié)構(gòu)的處理上，建議結(jié)構(gòu)方正，扁梁無柱；沿墻體設(shè)置立柱預(yù)留管道孔產(chǎn)品定位—— 建筑細節(jié)的建議：梁中穿孔，預(yù)留管道孔地板 網(wǎng)絡(luò)、弱電線路樓板72本報告是嚴格保密的。?在每層設(shè)計可贈送面積的入戶花園；?滿足不同面積（整層，半層）單位購買的物業(yè)，性價比的提升；?有氧健康生態(tài)辦公環(huán)境；?資源的充分利用，自然通風，采光；?可在原有的創(chuàng)新價值點上，有所提升；提升物業(yè)的購買性價比，充分利用資源，健康生態(tài)的辦公環(huán)境生成，增加立面的變換，便于營銷概念的形成 偶數(shù)層花園 奇數(shù)層花園產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)布局附加值：贈送面積，超性價比70本報告是嚴格保密的。項目的核心筒設(shè)計關(guān)系到辦公空間的昭示性與實用性，是項目設(shè)計的重要環(huán)節(jié)2m 76m 2m25m36m900平方米1000平方米香梅路產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)布局核心筒設(shè)計提升使用率，增強辦公區(qū)域昭示性68本報告是嚴格保密的。?核心筒的設(shè)置，將兩個塔樓統(tǒng)一考慮，最大限度提升使用率；充分考慮公共走道的空間尺度設(shè)計，最大限度減少公共空間的面積；?給排水位的預(yù)留柱位，建議靠近核心筒處理，便于日后空間的組織；?以辦公區(qū)間進入的昭示性為前提，可在 “ 工，十，日” 字型走道處理上有所提升 ,考慮到日后的可拼合銷售 。?人車分流 :地下車庫出入口與人行出入口，形成人車分行，車流組織避免在前廣場停留；?商業(yè)主入口 :設(shè)置在昭示性最佳的東向，聚集人流；?寫字樓入口 :結(jié)合進入的便捷性 。產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)布局兩棟塔樓設(shè)計，共享空間?底層商鋪考慮退紅線位置和地面部分廣場綠化位置后，滿鋪?考慮寫字樓兩棟塔布局的限制和客戶對戶型要求，確定每層面積約 1000平米 \層?兩個塔樓共享一個大堂和綠化平臺?根據(jù)物業(yè)面積，配置次下一層車庫及地面部分車位，約 350個車位造型示意大堂及綠化平臺綠化共享空間概念p利用共享區(qū)分隔空間， 增強室內(nèi)外空間對話p它既可看成花園，也可以是觀景平臺，還可以是開放式的辦公空間65本報告是嚴格保密的。216。?IT高科技及其他創(chuàng)智型公司，核心需求是網(wǎng)絡(luò)硬件配套，辦公面積在 200至 500平米，合適的最小單位面積是 100平米左右。辦公面積500至 1000平米，最小劃分單位為 200平米左右。根據(jù)大客戶的需要，景觀資源較好的高樓層重點考慮整層購買。產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)配比從商業(yè)價值最大化的角度考慮底層商業(yè)為兩層?按照覆蓋率 50%計算一層商鋪面積為 4400平米，兩層合計為8800平米 880050% ＝ 4400 44002 ＝ 8800?寫字樓總面積為 33440平米 42240－ 8800＝ 33440?考慮項目限制條件 12320平米將用作政府辦公，獨立入口，因此項目按照兩棟塔樓排布，另一棟塔樓為可售部分面積為 21120平米 33440 － 12320＝ 21120? 兩層商業(yè)： 面積為8800平米左右? 寫字樓： 總面積33440平米，其中12320平米交深規(guī)院辦公室用， 21120平米推出銷售63本報告是嚴格保密的。產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)配比從 SO發(fā)展戰(zhàn)略確定物業(yè)配比，應(yīng)充分挖掘底層商業(yè)價值?通過市場分析確定，項目處于黃金三角區(qū)位優(yōu)勢明顯，周邊成熟消費群的支持對商業(yè)發(fā)展又極大幫助?底層非集中商業(yè)，社區(qū)商業(yè)還有較大容量的機會明顯?商業(yè)屬于利潤型產(chǎn)品，本項目有較好的臨街、轉(zhuǎn)角商業(yè)價值，因此項目在考慮整體需求和形象要求的前提下應(yīng)充分挖掘商業(yè)的價值點項目臨街面、轉(zhuǎn)角商業(yè)價值明顯，應(yīng)充分考慮項目臨街面、轉(zhuǎn)角商業(yè)價值明顯，應(yīng)充分考慮61本報告是嚴格保密的。價格定位216?？蛻舳ㄎ?16。 規(guī)劃、國土相關(guān)服務(wù)行業(yè)客戶核心驅(qū)動力：核心驅(qū)動力：區(qū)域配套價值受政務(wù)經(jīng)濟的影響、區(qū)域配套價值受政務(wù)經(jīng)濟的影響地緣效應(yīng)和補缺型業(yè)態(tài)對項目招商的影響、地緣效應(yīng)和補缺型業(yè)態(tài)對項目招商的影響59本報告是嚴格保密的。 投資客戶216。 區(qū)域原有業(yè)態(tài)客戶216。 奢侈品展示（汽車、洋酒等）相關(guān)的行業(yè)高端客戶216。市場特征：市場特征：投資活動活躍市場機會點：市場機會點：已建成的深圳市規(guī)劃局，即將建成的國土局、建安項目寫字樓和本項目所帶來的巨大的政務(wù)商務(wù)商業(yè)配套需求結(jié)合富人區(qū)優(yōu)勢結(jié)合訪談結(jié)果社區(qū)商業(yè)公式分析直接推導C B A 商業(yè)市場機會挖掘58本報告是嚴格保密的。商業(yè)掃描： 周邊商業(yè)整體檔次不高，高端消費、高端形象商業(yè)空白明顯57本報告是嚴格保密的。u紅荔路段以汽車配件、裝飾工程、仕多、攝影曬相、醫(yī)藥、房產(chǎn)地鋪、小餐飲為主。只有一家大型美食街和喬治別克西餐廳位于深南大道與香梅路交匯處。u汽車美容、配件、維護類的街鋪面積在200~300平米。根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略把握市場機會的要求，投資客戶項目重要的機會，也將成為本項目的重要客戶55本報告是嚴格保密的。根據(jù) SO發(fā)展戰(zhàn)略展現(xiàn)項目優(yōu)勢的要求，政務(wù)經(jīng)濟概念和創(chuàng)意個性化將作為項目的重要手段進行客戶的挖掘，因此政務(wù)相關(guān)和創(chuàng)意型企業(yè)將成為我們的核心客戶216。 投資客戶核心驅(qū)動力：核心驅(qū)動力：充分享用政府規(guī)劃局資源、充分享用政府規(guī)劃局資源彰顯創(chuàng)智型企業(yè)的創(chuàng)意、個性化和自由格調(diào)的形象、彰顯創(chuàng)智型企業(yè)的創(chuàng)意、個性化和自由格調(diào)的形象由于地塊稀缺性及市場大勢影響投資驅(qū)動力明顯、由于地塊稀缺性及市場大勢影響投資驅(qū)動力明顯216。 注重生態(tài)景觀資源的企業(yè)216?？蛻舳ㄎ唬瓕懽謽怯捎诎l(fā)展戰(zhàn)略和競爭戰(zhàn)略的特點，項目核心客戶的選擇將由戰(zhàn)略的要求而制約核心客戶重要客戶游離客戶216。潛在客戶群很大。53本報告是嚴格保密的。價格承受力 9000元 /平米左右。? 創(chuàng)智型公司也會對本項目起到支撐作用。