【正文】 216。 銀行、證券、保險(xiǎn)等政務(wù)配套行業(yè)客戶市場(chǎng)歸納及案例借鑒?片區(qū)內(nèi)商鋪面積總結(jié)：社區(qū)服務(wù)型商業(yè)以 100平米左右好銷(xiāo)。汽車(chē)相關(guān)商業(yè)以 200平左右為主，大鋪型壓力較大。?片區(qū)內(nèi)商鋪價(jià)格總結(jié)：商鋪售價(jià)平均為 35000元 /平米（臨主干道面） 25000元 /平米（非臨主干道面）；租金?案例：緹香名苑、中旅國(guó)際公館73本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。底層商業(yè)檔次定位打造高檔產(chǎn)品，頂級(jí)形象入市產(chǎn)品定位區(qū)位 理想本項(xiàng)目處在香蜜湖富人區(qū)，交通便利，展示性較好品質(zhì) 處于市場(chǎng)領(lǐng)跑者地位產(chǎn)品品質(zhì)堅(jiān)持走差異化路線，以客戶需求的附加值最大化為目標(biāo)市場(chǎng) 空缺進(jìn)行奢侈品的銷(xiāo)售與展覽，對(duì)普通商業(yè)功能予以轉(zhuǎn)化，充分發(fā)揮價(jià)值檔次定位：高檔產(chǎn)品頂級(jí)形象入市通過(guò)高品質(zhì)打造拉升項(xiàng)目整體的核心競(jìng)爭(zhēng)力74本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)定位：立足于香蜜湖片區(qū)，輻射整個(gè)深圳產(chǎn)品定位v位置：項(xiàng)目建成后的地上一層。v功能：項(xiàng)目整體形象有力提升，項(xiàng)目檔次的標(biāo)竿，打造企業(yè)在城市的品牌。v對(duì)象：富豪，高層次消費(fèi)者，高級(jí)禮品購(gòu)買(mǎi)者； 追求生活前來(lái)感受的市民。v業(yè)態(tài)：高檔奢侈品銷(xiāo)售與展示； 如：汽車(chē)，雪茄，名酒 。75本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。裙房 1層的頂級(jí)商業(yè)、展覽提升項(xiàng)目的整體形象? 世界頂級(jí)的品牌所帶來(lái)的是其背后的歷史與內(nèi)涵u展廳中的名貴汽車(chē)車(chē)和頂級(jí)游艇都渲染著會(huì)館頂級(jí)的檔次藝術(shù)展 頂級(jí)品牌車(chē)展產(chǎn)品定位u藝術(shù)展覽 可以提升整個(gè)會(huì)館的文化形象76本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。汽車(chē)貿(mào)易：品牌汽車(chē)展廳產(chǎn)品定位77本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。其他奢侈品銷(xiāo)售與展示雪茄，名酒產(chǎn)品定位78本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。功能配置說(shuō)明1F2F3F以上頂級(jí)品牌展廳餐廳、咖啡館、酒吧寫(xiě)字樓79本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。裙房 1－ 2層設(shè)置餐廳，酒吧，咖啡館等u高檔餐廳，咖啡館帶來(lái)的不僅僅是味覺(jué)的享受，更重要的是提供氛圍更好的 商務(wù)空間u餐廳至少有一家的等級(jí)和規(guī)模能承辦 大型頂級(jí)宴會(huì)。餐廳咖啡館、酒吧80本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品定位 —— 以餐飲、休閑為輔的商業(yè)配套?集中型的高檔次餐飲業(yè)：西餐廳、咖啡廳、快餐店和冰淇淋店。?服務(wù)目標(biāo)：周邊的富人和政務(wù)及相關(guān)的商務(wù)人員。?面積估計(jì)在 200平米左右。81本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品定位 —— 定位歸納兩層商業(yè)共 8800平米寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積 21120平米多層次生態(tài)體系超大尺度玻璃幕墻設(shè)計(jì)形象檔次物業(yè)配比硬件亮點(diǎn)地下一層豪華大堂（與停車(chē)場(chǎng)相連）充裕電梯及分層電梯設(shè)置TAXI雨棚 /獨(dú)立來(lái)訪停車(chē)場(chǎng)10米通高采光寫(xiě)字樓大堂景觀優(yōu)勢(shì)最大限度的挖掘景觀資源 。南北進(jìn)深拉長(zhǎng)，增加景觀享受面積；大面積玻璃幕墻，增加景觀表達(dá)；附加值利用架空層，提升可用面積；隔層設(shè)置挑空，用于贈(zèng)送面積；頂樓利用結(jié)構(gòu)處理，設(shè)置雙層挑空；產(chǎn)品規(guī)劃 寫(xiě)字樓整層面積考慮在 1000平米左右錯(cuò)開(kāi)式布局，拆分標(biāo)準(zhǔn)層面積模塊式戶型組合；? 兩層商業(yè) ：面積為 8800平米 左右，商業(yè)一層層高 6m，二層 ，? 寫(xiě)字樓： 總面積 33440平米，其中 12320平米交深規(guī)院辦公室用， 21120平米推出銷(xiāo)售，設(shè)計(jì)寫(xiě)字樓層 高 ?寫(xiě)字樓隔間面積最小 100、200平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積 1000平米。根據(jù)大客戶的需要，景觀資源較好的高樓層重點(diǎn)考慮整層購(gòu)買(mǎi)。小分割組合考慮放在底樓層，滿足投資客和小型創(chuàng)智型公司的的需要?商業(yè)面積最小 100平米左右，可自由組合?形象：個(gè)性化，創(chuàng)意，舒適82本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。建筑風(fēng)格適當(dāng)?shù)?運(yùn)用建筑色彩 ；玻璃幕墻 ，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)感、商務(wù)感；避免空調(diào)機(jī)位對(duì)立面的影響 及大型機(jī)的處理，在片區(qū)形象的 領(lǐng)先產(chǎn)品展示建筑細(xì)節(jié)的建議：建筑立面的色彩與細(xì)節(jié)83本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。?便利性、融合性、安全私密性?與商業(yè)入口一體化的大堂?可以打 TAXI的大堂?設(shè)置獨(dú)立訪客停車(chē)的車(chē)庫(kù)?與商業(yè)停車(chē)完全區(qū)隔產(chǎn)品展示 字樓底部入口的設(shè)計(jì)力求簡(jiǎn)潔大氣84本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。寫(xiě)字樓大堂?10m高空間， 自然采光 生態(tài)大堂；?功能 為客戶休息、前臺(tái)保安、便利店；?從整體出發(fā)，注意不同材料質(zhì)感形成的綜合視覺(jué)效果 ，同時(shí)，盡量減少材料品種；產(chǎn)品展示建筑細(xì)節(jié)的建議：超高空間生態(tài)大堂85本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品展示 —— 尊貴停車(chē)位與負(fù)一層大堂三大堂設(shè)計(jì)?高空間，自然采光 生態(tài)大堂 ；?臨時(shí)停車(chē)位的 室外大堂 式設(shè)計(jì)；?負(fù)一層 與停車(chē)場(chǎng)相連的尊貴大堂；?名師設(shè)計(jì)，大師光環(huán)86本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。轉(zhuǎn)換層架空?設(shè)有可供 200人使用的多功能 會(huì)議室 ，并配有視頻會(huì)議設(shè)備?有多媒體的培訓(xùn)室?供洽談商務(wù)使用的咖啡廳及會(huì)議室?屋頂花園?商務(wù)生態(tài)花園產(chǎn)品展示 —— 建筑細(xì)節(jié)的建議：共享空間的營(yíng)造87本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。超大型墻體電視屏幕商機(jī)的體現(xiàn)產(chǎn)品展示建筑細(xì)節(jié)的建議：廣告位的處理與廣場(chǎng)環(huán)境的融合廣場(chǎng)標(biāo)志與彩旗昭示性88本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品展示 商業(yè)：咖啡廳89本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品展示 商業(yè)：西餐廳90本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目定位216?？蛻舳ㄎ?16。產(chǎn)品定位216。價(jià)格定位216。形象定位91本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)格定位—— 原則：以客戶為導(dǎo)向的產(chǎn)品價(jià)格? 根據(jù)核心客戶對(duì)價(jià)格的承受力，確定產(chǎn)品價(jià)格? 小型創(chuàng)智客戶對(duì)價(jià)格承受力在 900011000元 /平米，大型設(shè)計(jì)類(lèi)客戶對(duì)價(jià)格承受力在 15000元 /平米左右? 根據(jù)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和發(fā)展戰(zhàn)略要求，產(chǎn)品均價(jià)位于中心西區(qū)與中心區(qū)價(jià)格之間? 景觀最優(yōu)：通過(guò)周邊樓盤(pán)位置分析，十樓以上，景觀資源最優(yōu)，可考慮為大客戶定制戶型和創(chuàng)新產(chǎn)品，十樓以下較差? 商業(yè)應(yīng)考慮整體形象的需要，建議商業(yè)只租不售，租金應(yīng)與周邊上也一致水榭花都水榭花都低層辦公樓國(guó)房局加油站規(guī)劃局紅荔西路香蜜湖旅游區(qū) 香蜜湖底層 大堂 商業(yè) 平臺(tái)平臺(tái)平臺(tái)平臺(tái)平臺(tái)深規(guī)院可售寫(xiě)字樓92本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)格定位寫(xiě)字樓目標(biāo)均價(jià) 10000元 /平米，商業(yè)租金在 200元 /平米216。 根據(jù)核心客戶對(duì)價(jià)格的承受力，確定產(chǎn)品價(jià)格。小型創(chuàng)智客戶對(duì)價(jià)格承受力在 900011000元 /平米；大型設(shè)計(jì)類(lèi)客戶對(duì)價(jià)格承受力在 15000元 /平米左右。因此，根據(jù)客戶承受力，價(jià)格區(qū)間在 9000到 15000元 /平米之間216。 中心區(qū)寫(xiě)字樓均價(jià) 13000元 /平米，中心西區(qū)均價(jià)在 9000元 /平米，因此根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略及發(fā)展戰(zhàn)略要求，寫(xiě)字樓目標(biāo)均價(jià)在 10000元 /平米216。 考慮整體形象的需要，建議商業(yè)帶租約出售，租金應(yīng)與周邊上也一致，月租金在 150至 200元 /平米。根據(jù)市場(chǎng)比較法，商業(yè)售價(jià)應(yīng)在 23000至 30000元 /平米左右93本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目定位216?？蛻舳ㄎ?16。產(chǎn)品定位216。價(jià)格定位216。形象定位94本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。形象定位 —— 核心客戶群需求形象的提煉形象關(guān)鍵詞：形象關(guān)鍵詞：?自由的舒適的自由的舒適的?開(kāi)放的開(kāi)放的?人性化的人性化的?便利的便利的寫(xiě)字樓核心客戶群客戶類(lèi)型提煉：216。 智力型工作216。 創(chuàng)意取勝216。 舒適、開(kāi)放、自由的思考216。 與國(guó)土政務(wù)關(guān)聯(lián)的大中型建筑設(shè)計(jì)類(lèi)公司， IT高科技創(chuàng)智型公司95本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。形象定位 —— 柔性辦公主義216。自由舒適的： 滿足那些最有活力和想象力的工作人員，激活了他們最大的創(chuàng)造力和工作熱情，使勞動(dòng)效率成倍提高。傳統(tǒng)的 “剛性 ”辦公環(huán)境秉承的是大工業(yè)時(shí)代以來(lái)的流水線生產(chǎn)模式，追求的是 “密度效益 ”。216。開(kāi)放的： 鼓勵(lì)和支持靈感、創(chuàng)意的產(chǎn)生，避免勞動(dòng)者只能在封閉、壓抑的狹窄空間里，按固定模式日復(fù)一日地進(jìn)行重復(fù)勞動(dòng)，退化成屈從于管理效率的機(jī)器。216。人性化的： 強(qiáng)調(diào)以協(xié)作、交流、綠色和流動(dòng)的精神為基礎(chǔ)，既促進(jìn)群體工作和信息交流。216。便利的： 創(chuàng)造出一個(gè)家門(mén)口的個(gè)性化的第三類(lèi)工作空間。柔性辦公新主義自由舒適的自由舒適的開(kāi)放的開(kāi)放的人性化的人性化的便利的便利的96本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例借鑒：新光商務(wù)港? 廣州市北京南路的新光商務(wù)港，其地理位置并不是寫(xiě)字樓集中區(qū)域，增加了層高、配置了足夠的端口和專(zhuān)線等。目前已有大公司在洽談?wù)麠澷I(mǎi)下，主要是因?yàn)檫@些新特點(diǎn)能滿足其特殊的辦公要求。 ? 強(qiáng)調(diào)人性化，工作帶不再是區(qū)域性的、固定的，而是流動(dòng)的，可以由工作人員自由選擇，工作空間甚至可以延伸到辦公樓之外，讓工作人員可以在內(nèi)外部自由活動(dòng)， 隨時(shí)隨地工作。97本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例借鑒：新光商務(wù)港? 寫(xiě)字樓的內(nèi)部環(huán)境十分舒適， 24小時(shí)送新風(fēng)獨(dú)立計(jì)費(fèi)的中央空調(diào)系統(tǒng)，隨時(shí)輸送清新空氣，保證高氧環(huán)境；? 大廈每層的吊頂均設(shè)計(jì)成折線狀，每層外墻的上半部設(shè)一懸挑反光板，可避免陽(yáng)光直射，又可將自然光引入室內(nèi)陰天室內(nèi)自然采光照度也能達(dá)到300LK，既有利于保護(hù)視力，又可大大減少寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)成本? 全樓最大的綠化帶是 5樓一整層的綠色多功能會(huì)所，設(shè)有游廊、咖啡廳等各式各樣的娛樂(lè)設(shè)施，是工作人員碰頭會(huì)面，尋找靈感的棲所。98本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。分析思維導(dǎo)圖項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位項(xiàng)目預(yù)算市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析SWOT分 析選擇戰(zhàn)略指標(biāo)及限制條件地塊解析問(wèn)題界定宏觀市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)分析商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的確定戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略描述客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位形象定位99本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 總額（萬(wàn)元） 單價(jià) (元 /㎡ ) 占總投資比 例1 土地成本 315 %2 前期費(fèi)用 100 %3 建安工程 2400 %4 管理費(fèi) 54 %5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 28 %6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 85 %7 銷(xiāo)售費(fèi)用 156 3%8 合 計(jì) 3176 %注：?jiǎn)蝺r(jià)為按計(jì)容積率建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià)費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目總投資估算為 根據(jù)產(chǎn)品的定位和規(guī)劃設(shè)想、工程定額，并結(jié)合項(xiàng)目的具體特征。初步對(duì)工程的價(jià)格估算如下（該表只對(duì)可售部分，即 21120平米寫(xiě)字樓和 8800平米商業(yè)進(jìn)行估算）：100本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。The End.預(yù)祝香蜜湖商業(yè)辦公樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)圓滿成功！101本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH