【正文】 品牌知名度、美譽(yù)度；建議聘請一家國際知名的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行項目物業(yè)管理顧問式服務(wù)，服務(wù)期限可暫定為6個月。例如第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行、世邦魏理仕、戴德梁行、國貿(mào)物業(yè)、高緯宏騰等國際品牌的物業(yè)管理顧問公司。3．7規(guī)劃設(shè)計建議小結(jié)根據(jù)前文中相關(guān)建議，集結(jié)成表格形式，以便查閱。類別 標(biāo)準(zhǔn)外裝修 大廈基座部分采用石材貼面，基座以上部分選用高級淡藍(lán)色或銀灰色玻璃幕墻，以彰顯項目的現(xiàn)代、時尚風(fēng)格。公共部分內(nèi)部裝修 大堂 石材（大理石或花崗巖）地面墻面；以金屬或鏡面包柱子；高級燈具電梯前室 地面、墻面和電梯門套用大理石或花崗巖鋪裝衛(wèi)生間 配美標(biāo)高級洗設(shè)備；防滑地磚，墻面為高檔瓷磚；提供24小時熱水樓梯間 地面為防滑地磚；墻面和天花均為環(huán)保涂料室內(nèi)裝修 石膏板吊頂，配燈具；墻面環(huán)保涂料電梯 客梯 原廠進(jìn)口三菱/奧的斯電梯；載重1300公斤/部；；配豪華轎廂及人工智能管理系統(tǒng)貨梯 貨梯空調(diào)系統(tǒng) 約克、開利、麥克威爾或同檔次品牌智能化系統(tǒng) 采用美國江森、霍尼威爾等知名品牌層高、凈高 層高；凈高標(biāo)準(zhǔn)層面積 1500平方米—2500平方米水平布線方式 1—2層 根據(jù)客戶要求而定（如架高地臺，網(wǎng)絡(luò)布點式）3層以上（含3層） 地板式布線車位 經(jīng)營面積（不能銷售且無法分?jǐn)偛糠郑?商務(wù)中心 首層咖啡廳 首層員工餐廳 地下一層目前CBD及周邊地區(qū)寫字樓可銷售面積和成交量有限，售價變化不大，租金水平雖略有調(diào)整，但就整體而言與2001年相比，由于可銷售項目及面積數(shù)量有限，所以初始投資回報率仍保持在10－13％之間。在CBD待開發(fā)物業(yè)規(guī)劃方案日趨明朗的同時，多數(shù)物業(yè)從項目的運作及公司經(jīng)營模式角度考慮，希望銷售而不是持有物業(yè)。2002年以來市場上出現(xiàn)了的可供銷售的寫字樓項目，這些項目首要考慮吸引或銷售給大規(guī)模的企業(yè)、集團(tuán)和投資者，其次再零散出售。開， 遠(yuǎn)洋商務(wù)樓在剛剛推出不久后，也以8900元/平方米的低價入市，目前銷售率達(dá)到了60% 購買面積上，購買兩套以上的近50%；一期5萬銷售面積，客戶只有80多個，平均購買面積達(dá)到500平米以上。但主流客戶需求面積主要集中在200400平方米之間。企業(yè)用于購房的資金規(guī)模基本上是在500萬1000萬元間，客戶從事的行業(yè)比較集中的是高科技企業(yè)15%，顧問咨詢15%，貿(mào)易20%，還有傳媒、金融、建筑等其他行業(yè)，其中有相當(dāng)部分的海外投資者和歸國創(chuàng)業(yè)者。圖表320 CBD東區(qū)商務(wù)區(qū)企業(yè)的行業(yè)分布3）泛CBD東區(qū)商務(wù)區(qū)未來客戶定位將關(guān)注中等規(guī)模、發(fā)展迅速的、具有國際化趨勢的新興公司和投資者，這些客戶不愿接受他們所期待的高檔辦公樓所提供服務(wù)所帶來昂貴成本，這其中可能包含許多他們并不必需的附加服務(wù)，如果可能，他們更愿意務(wù)實的購買能夠滿足他們需要的成本合理的辦公空間。4）泛CBD東區(qū)商務(wù)區(qū)的客戶選擇寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)并不僅僅關(guān)注外觀和硬件，很重要的一點就是大廈的形象和企業(yè)的文化理念、企業(yè)的價值觀是否一致。比如說傳統(tǒng)貿(mào)易型企業(yè)，它們會選擇氣派的寫字樓，真正的IT型企業(yè)，則是以人為本，要求低調(diào)、舒適。泛ＣＢＤ東區(qū)商務(wù)區(qū)產(chǎn)品定位概況一個理想的寫字樓必須要能夠給企業(yè)提供效率這方面的支持。比如說它所在的位置，交通是否便利，包括大廈內(nèi)部的交通運行系統(tǒng)，社區(qū)的交通組織、大廈內(nèi)部的垂直交通系統(tǒng)，還包括通訊系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理等，這些都是企業(yè)需求的高效的辦公環(huán)境，企業(yè)會花很多錢用在辦公環(huán)境上客戶的眼光是敏銳而挑剔的，往往注重方方面面的細(xì)節(jié)。好的辦公場所能為企業(yè)留駐更多的客戶，并提供一流的協(xié)作及發(fā)展機(jī)會。一個好的寫字樓或者社區(qū)能構(gòu)成以人為本的設(shè)計。設(shè)施的舒適性，包括周圍的生活配套設(shè)施，會使員工有一種一種歸屬感和文化依托感。好的寫字樓能幫企業(yè)留住員工。尤其是以技術(shù)型人才為骨干的企業(yè)，員工比資金更重要。所以，只有人性化的建筑空間設(shè)計、良好的生活配套以及方便的交通，才能使員工更有機(jī)地融合辦公與生活，實現(xiàn)個人價值的統(tǒng)一。隨著經(jīng)濟(jì)的增長和國家政策的支持，私營企業(yè)的成長速度驚人，截至2002年底，%，%。隨著私營企業(yè)的增長，為其提供辦公場所的寫字樓也必將有大量的市場。隨著中央電視臺等的遷入，CBD發(fā)展的態(tài)勢出現(xiàn)了一種新趨勢，即新興的中小企業(yè)快速增長，中小企業(yè)對辦公樓的需求更加旺盛。例如伴隨中央電視臺和北京電視臺的遷入，和這些傳媒巨頭相關(guān)的業(yè)務(wù)公司也很有可能遷入CBD地區(qū)。具資料顯示，與電視直接相關(guān)聯(lián)的公司，如節(jié)目提供公司、后期制作公司等，在北京有1000多家，間接相關(guān)聯(lián)的公司有3800多家。 另外到2008年，中央電視臺和北京電視臺遷移到CBD地區(qū)之后，規(guī)模都將繼續(xù)放大。其中，中央電視臺到2008年頻道從現(xiàn)在的13個增加到60個。目前，中央電視臺現(xiàn)在的外聘人員達(dá)到了8000人之多，在6—7年的時間內(nèi)，13個頻道增加到60個，無疑將成為一個龐大的產(chǎn)業(yè)。直接和間接的相關(guān)公司進(jìn)入?yún)^(qū)域的需求將十分明確，而這些公司往往都是規(guī)模不大的中小型公司，這部分客戶將成為地區(qū)重要的消費群體。 CBD現(xiàn)有的寫字樓從定位、面積和價格兩方面衡量，很少有適合中小型公司辦公的產(chǎn)品。因此，導(dǎo)致在住宅項目中辦公，和住宅出租作為辦公使用的現(xiàn)象普遍。對比項目 住邦2000 遠(yuǎn)洋商務(wù)樓 新華聯(lián)大廈單層面（M2） 2000M2 1700M2 108—2000M2 98—146M2 電梯數(shù)量 10部 5部 空調(diào)系統(tǒng) 雙項空調(diào)系統(tǒng) 分戶空調(diào) 垂直交通系統(tǒng) 德國蒂森電梯 “蒂森克虜伯”電梯 綜合布線 有 有 機(jī)房專用空調(diào) 無 配套服務(wù) 近萬米配套 5000平方米底商配套 外立面 玻璃幕墻 石材、鋁板、面磚配飾 層高 3．07米 凈高 2．6 2．7—2．8M 車位 580個車位（一期） 745個車位（含商場用車位） 715銷售均價 11500元/平方米 8900元/平方米(均)9400元/平方（max） 租賃二、本項目場地評估及項目定位建議項目場地評估 位置概述本項目緊領(lǐng)位于東四環(huán)紅領(lǐng)巾橋與慈云寺的中間地界，朝陽區(qū)延靜里中街東側(cè)，東四環(huán)路西側(cè)、北為紅領(lǐng)巾橋（朝陽北路），南臨慈云寺橋（朝陽路）。1 .2 場地特征和規(guī)劃要求地塊東側(cè)為綠化帶和東四環(huán)。該綠化帶目前已完成栽植工作，現(xiàn)有環(huán)境較好。 東四環(huán)是北京城市主干網(wǎng)重要組成部分，正式投入使用不足五年，道路寬闊，道路狀況和交通狀況良好，而且目前東四環(huán)在紅領(lǐng)巾橋和慈云寺橋段沒有影響建筑昭示效果的障礙物，昭示條件較理想。所以，地塊具備了發(fā)展較高檔的辦公樓的基本條件。根據(jù)最新規(guī)劃地塊圖和控制指標(biāo)：用地面積約15000平方米, 為規(guī)則地形功能：辦公用地容積率：退線：東四環(huán)路退50米， 建筑密度：待定控高：80米綠化率：待定 機(jī)動車出入口：北側(cè)、南側(cè)東側(cè)：綠化帶（地上、地下均不可使用） 項目現(xiàn)狀配套設(shè)施道路交通本項目的北側(cè)為朝陽路，根據(jù)東四環(huán)道路規(guī)劃，這條路規(guī)劃為60米寬的主干道，是迎賓大道。項目的東側(cè)為東四環(huán)路，與四惠橋相接，南側(cè)為朝陽路，北側(cè)為朝陽北路。良好的道路交通系統(tǒng)為本項目創(chuàng)造了通往CBD及其城市各地區(qū)的便利條件。劣勢：雖然本案處于泛CBD的輻射區(qū)，但是其交通狀態(tài)實在不容樂觀。從CBD中心區(qū)到本案，必須從繞道而行，從朝陽北經(jīng)四環(huán)或走四惠橋，而沒有相對直線的道路。經(jīng)測算，在18點半左右的時間段，從國貿(mào)駕車到本案，需要半小時?？此剖兄行牡狞S金地段，交通成為了發(fā)展的瓶頸。項目規(guī)劃了兩個出口，辦公樓出入口在地塊東面，連著東四環(huán)，人流只能單向進(jìn)入，出則沿四環(huán)達(dá)慈云寺橋。而住宅的出入口在規(guī)劃地塊的西南角，出右轉(zhuǎn)則是尚未規(guī)劃和整飭的菜市場及擺攤的小街，容易堵塞及影響市容；出左轉(zhuǎn)則是朝陽路，交通方便。出行尚可解決，“入”則成了問題：由于朝陽路在金臺路至四環(huán)此段禁止左轉(zhuǎn)，因此車輛無法從朝陽路回來，且慈云寺橋無法調(diào)頭，所以只能選擇從辦公樓出入口進(jìn)入，勢必繞了一個大圈。道路拓寬使本案出門向北的瓶頸路段得到徹底解決。公交系統(tǒng)目前路經(jīng)本項目所在地區(qū)公交線路共有12條，且項目的西北側(cè)設(shè)有公交站，十分方便該地區(qū)人員出行。本項目公交線路表公共交通線路 起止站點740 十八里店 － 十八里店840 十八里店 － 十八里店731 五道口 － 康城753 小營 －小紅門112 十里堡 － 亮果廠118 平安里 － 紅廟350 東大橋 － 東壩750 東壩 － 舊宮718 － 846 西潞園小區(qū) － 阜成門康恩專線 康家溝 － 恩濟(jì)西街商業(yè)項目的東四環(huán)東側(cè)為華堂，雪銀，京客隆等消費購物設(shè)施。麥當(dāng)勞、肯德基，各類銀行和郵局和醫(yī)院，讓居家生活方便舒適又輕松。教育配套完善華商大廈，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)，中國紡織研究院，北京聯(lián)大商務(wù)學(xué)院環(huán)繞四周。 銀行由于本項目周邊高檔辦公較少、居住類物業(yè)較多，因此各類銀行及儲蓄所網(wǎng)點分布密集。有工商銀行朝陽支行分理處、中國銀行北京分行、農(nóng)業(yè)銀行、商業(yè)銀行和上海浦發(fā)銀行等，外資銀行距離較遠(yuǎn)。文體設(shè)施位于本項目北面的朝陽體育場和體育館是區(qū)域內(nèi)舉行文體活動的主要場所，場館內(nèi)的部分場所及設(shè)施對外開放經(jīng)營，豐富了地區(qū)的業(yè)余文體生活。歷史古跡及自然景觀本項目周邊的公園有朝陽公園和紅領(lǐng)巾公園。 醫(yī)療衛(wèi)生該地區(qū)緊臨朝陽第二醫(yī)院，朝陽第二醫(yī)院是北京市三級醫(yī)院，醫(yī)療技術(shù)力量強(qiáng)、設(shè)施配備全面。此外該地區(qū)還設(shè)有瑞爾齒科、維世達(dá)診所、北京多倫多國際醫(yī)院和北京香港國際醫(yī)務(wù)診所等涉外診所。酒店、餐飲酒店、餐飲業(yè)在本項目所在地區(qū)相對較多。高、中、低檔餐飲設(shè)施齊備。便于各類人員的使用。 項目競爭優(yōu)勢、劣勢、商機(jī)、挑戰(zhàn)分析優(yōu)勢 區(qū)位條件優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施完備該項目位于CBD東區(qū)地區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)越。 本項目位于東四環(huán)迎賓線的西側(cè)角，是進(jìn)入CBD核心區(qū)東側(cè)入口的必經(jīng)之地。 本項目地處于CBD東區(qū)商務(wù)區(qū)市場，以CBD為中心向北（四元橋）、 西（東三環(huán)）、南（四惠橋）三個區(qū)域大面積、快速擴(kuò)張，產(chǎn)品類型“階梯狀價格分布”越來越模糊，而逐漸演變成為“經(jīng)緯網(wǎng)狀價格分布”。 項目的交通條件良好,多條公共交通線路途經(jīng)此處。通過對東四環(huán)交通的整體規(guī)劃，項目的道路系統(tǒng)得到改善，區(qū)域內(nèi)交通十分方便。同時本項目位于規(guī)劃CBD的東北側(cè)，項目與區(qū)域外交通也非常便利。 項目規(guī)模不大，易于降低成本和在短期內(nèi)建成投入使用，搶占市場先機(jī)。 人文環(huán)境良好靠近城市綠化隔離帶區(qū)，緊鄰朝陽公園、紅領(lǐng)巾公園 發(fā)展商具有房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的豐富經(jīng)驗本項目的開發(fā)商為北京高盛華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。是深圳華業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的子公司。劣勢 本項目位于CBD東區(qū)的西北端與CBD的核心區(qū)之間尚有一定的距離。由于周圍的項目處于開發(fā)階段，周邊的商務(wù)氛圍還未形成。周邊人文及環(huán)境紅廟，在大眾心里是一個平民區(qū)，居住人員的素質(zhì)較低，社會治安不好，且片區(qū)棚屋較多，形象較差。在本案北面的二道溝，水質(zhì)混濁不堪，且時時伴有惡臭傳出，嚴(yán)重影響了環(huán)境。銷售時若未完成治理，對整個樓盤的形象會產(chǎn)生一定的負(fù)面作用。同區(qū)域項目的拖累 與周邊其他項目相比，標(biāo)志性不夠突出。商機(jī)與挑戰(zhàn) 全球化趨勢為CBD帶來新的發(fā)展空間 北京宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，為寫字樓物業(yè)市場帶來穩(wěn)定的新增需求 隨著兩大媒體進(jìn)駐CBD，國內(nèi)需求增加 國際與國內(nèi)的需求并存將導(dǎo)致物業(yè)類型的多樣化和產(chǎn)品的差異化 CBD現(xiàn)有有效需求未被充分滿足，而且CBD東區(qū)商務(wù)區(qū)尚未沒有出現(xiàn)純寫字樓物業(yè)由于近幾年CBD地區(qū)主要以發(fā)展公寓項目為主，甲級寫字樓有限的供應(yīng)也抑制了CBD地區(qū)寫字樓的新增需求。然而，該地區(qū)對甲級寫字樓的需求仍然十分旺盛。地區(qū)的空置率始終保持在15%以下，大量甲級寫字樓的空置率維持在5－10%之間，基本處于飽和狀態(tài)。 國外投資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入將會增多，而CBD是海外投資者的首選區(qū)位，CBD東區(qū)商務(wù)區(qū)由于價格上的優(yōu)勢也是成本本項目在吸引海外投資機(jī)構(gòu)方面存在一定優(yōu)勢。 周邊地區(qū)待開發(fā)項目的檔次、規(guī)模和周期，均會在一定程度上給本項目帶來激烈的競爭。 北京其他區(qū)域的項目，同樣對本項目產(chǎn)生影響。如金融街、中關(guān)村地區(qū)在未來幾年中將形成規(guī)模，大量的供應(yīng)出現(xiàn)對本項目的吸納會產(chǎn)生一定的影響。項目整體功能定位在項目定位中要綜合考慮市場情況、開發(fā)商的資金結(jié)構(gòu)、規(guī)劃要求、運做能力等客觀情況和開發(fā)商的目標(biāo)等主觀因素。為了在競爭中使項目立于不敗之地，除了尋找自己的細(xì)分市場外，還要使產(chǎn)品與競爭對手的產(chǎn)品存在差別。這種差別化能夠有效地提高產(chǎn)品的價格。產(chǎn)品差別化可以通過質(zhì)量、價格、物業(yè)管理、產(chǎn)品設(shè)計、配套功能等方面來體現(xiàn)。在對項目定位時，主要考慮了以下因素：－ 宏觀的經(jīng)濟(jì)、政治、社會和技術(shù)因素；－ 城市房地產(chǎn)市場和項目所在地區(qū)房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，項目所在地區(qū)的需求特征和競爭狀況；－ 項目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市政基礎(chǔ)設(shè)施、城市規(guī)劃等因素；－ 項目地塊的開發(fā)條件、規(guī)劃條件、土地的最佳利用方式；－ 發(fā)展商的實力：包括協(xié)調(diào)政府的關(guān)系、市政設(shè)施和規(guī)劃的能力，項目開發(fā)管理能力、市場營銷、物業(yè)經(jīng)營和管理能力，以及發(fā)展商資金運做的能力；－ 發(fā)展商的開發(fā)目標(biāo)。在綜合考慮上述前提條件下，為最大限度地體現(xiàn)項目的最佳土地用途及價值。根據(jù)本項目的地塊條件，將本項目定位為具有國際化和現(xiàn)代化商務(wù)辦公條件、商務(wù)交流環(huán)境的中高檔辦公型物業(yè)。力爭通過控制合理的成本，提供合理的使用效率、完善的使用功能和合理的價格來創(chuàng)造具有高性價比的辦公需求空間。項目產(chǎn)品定位項目的產(chǎn)品定位力圖充分考慮本地塊未來發(fā)展的價值和市場競爭關(guān)系，通過創(chuàng)造差異化產(chǎn)品的同時，突出現(xiàn)代化辦公的高效與靈活相結(jié)合產(chǎn)品特征，從而充分實現(xiàn)土地的最高、最佳用途。根據(jù)CBD及CBD東區(qū)商務(wù)區(qū)未來市場發(fā)展?fàn)顩r，本項目地塊建設(shè)超高層寫字樓的條件不夠充分。因此建議本項目通過合理的設(shè)計手法，建設(shè)成為相對獨立的高層寫字樓建