【正文】 49 / 49。 □三房 □儲藏室 □工人房在戶型與功能配置上，您希望：如果有一可望香蜜湖的中高層大平面單位，具有豪宅的品質(zhì)，但是沿路，產(chǎn)品在戶型上會克服噪音的影響，但如果北面開窗，多少會有些影響，您可以接受這樣的單位嗎？（出示效果圖） □100萬以下□ □200萬以下 □2萬 □香蜜湖區(qū)是富人區(qū)或高檔社區(qū)？水謝花都與熙園，您如何看？ □高層 □小高層VILLA □TOWNHOUSE □智能化 □面積大200平米以上 □景觀好 □生態(tài)環(huán)境 □城市中心 □產(chǎn)品尊貴華容 中高層 疊加復(fù)式 多層 行業(yè)：年齡：客戶訪談?lì)}綱：籍貫 ：歷年別墅均價(jià)范圍在￥1200020000/m2的區(qū)間變動；5.在各種景觀別墅中，海景別墅推出量最大；3.n小結(jié):1.（4）深圳各片區(qū)別墅戶均面積對比圖n華僑城、n香蜜湖等為非臨海區(qū)域，由于其自身的資源、位置優(yōu)勢等支撐了其高端產(chǎn)品的發(fā)展方向；n（3）深圳重點(diǎn)別墅片區(qū)別墅供應(yīng)量對比圖n（4）深圳各片區(qū)別墅戶均面積對比圖華僑城、n香蜜湖等為非臨海區(qū)域，由于其自身的資源、位置優(yōu)勢等支撐了其高端產(chǎn)品的發(fā)展方向；由于別墅物業(yè)的高端性和少量性，總體市場價(jià)格區(qū)間跨度較大，所以呈現(xiàn)比較大的起伏，如99年前后銀湖別墅個(gè)案提升價(jià)格；n（3）深圳重點(diǎn)別墅片區(qū)別墅供應(yīng)量對比圖從2002年起，由于n香蜜湖片區(qū)、華僑城片區(qū)、東部片區(qū)高端項(xiàng)目的涌現(xiàn)，使別墅供應(yīng)量有明顯增加趨勢。別墅產(chǎn)品由于每年推出套數(shù)總量小，推出量受個(gè)盤影響現(xiàn)象明顯，故每年供應(yīng)量變化較大；（例如：97年月亮灣山莊推出別墅348套，使當(dāng)年別墅供應(yīng)總套數(shù)大幅增加。華僑城波托菲諾天鵝堡二期二區(qū)601戶總計(jì)()425G2F2共58戶,%121104211E3(躍式)FD1b(復(fù)式)FC(復(fù)式)FA(復(fù)式)共224戶,%1296E2C(132147 m2)1638D2bD1a房及公瑞河耶納:世紀(jì)村日月府:27055032023026020022017019014015011012070面積區(qū)間（M2）㎡高層(以上僅包括紅樹灣與華僑城片區(qū)豪宅供應(yīng)情況)說明：未來一年內(nèi)預(yù)計(jì)不低于120萬平米的豪宅供應(yīng)量,其中多為高層，如果加上深圳其他區(qū)域8500元/平米以上樓盤的高層供應(yīng)量，足以表明高層在深圳市場的普遍性，高層豪宅勢必容易陷入價(jià)格之爭。少部聯(lián)排別墅、大部為高層板樓、部分塔樓TH、疊加多層、小高層、高層200250產(chǎn)品組合1602081401608萬主力戶型65萬預(yù)計(jì)15萬建筑面積面市時(shí)間天鵝堡二期2區(qū)容積率中信紅樹灣中旅國際公館二期二、豪宅未來一年內(nèi)供應(yīng)情況項(xiàng)目本項(xiàng)目如何有更高的創(chuàng)新是領(lǐng)跑市場的必要條件。水榭花都充分利用一線湖景的優(yōu)勢，以TH、小高層等城市稀缺產(chǎn)品高姿態(tài)面市，創(chuàng)造樓市神話?？偨Y(jié)：兩個(gè)項(xiàng)目的完美銷售建立了香蜜湖片區(qū)的國際富人住宅區(qū)形象，價(jià)格創(chuàng)香蜜湖片區(qū)樓市新高，為本項(xiàng)目入世奠定良好的價(jià)值支撐。針對目標(biāo)客戶的需要，產(chǎn)品開發(fā)從人性出發(fā)，更符合現(xiàn)代國際化的潮流方向，一是人性化，包括大量的跟自然的接觸，跟綠地的接觸，采光面，觀景面大；第二是講究空間設(shè)計(jì)的豐富性。此外熙園不僅南北通透，而且特別有流通感，三大視野、三面采光、三面通風(fēng)，室內(nèi)流通性和互動關(guān)系特別好。其次是戶型的方正實(shí)用，外形做到浪漫與現(xiàn)代的結(jié)合。熙園的特點(diǎn)是因“稀”而尊貴，除了地段稀有的區(qū)位優(yōu)勢之外，還有產(chǎn)品設(shè)計(jì)新穎體現(xiàn)出的稀缺產(chǎn)品優(yōu)勢。此外，聯(lián)合主流媒體推出一系列全新人物訪談系列《財(cái)智列傳》，通過刻畫20位新生代深圳的財(cái)智人士創(chuàng)業(yè)和生活傳奇，通過為樓盤注入深厚而鮮活的人文內(nèi)涵，深深觸動了正在創(chuàng)業(yè)和已經(jīng)成功的目標(biāo)客戶的神經(jīng)，熙園的營銷模式以動（系列現(xiàn)場活動）靜（平面系列報(bào)道）相宜的結(jié)合取得了成功?？梢钥闯?，熙園以稀缺產(chǎn)品為其基礎(chǔ)，以精英階層為其目標(biāo)客戶，以文化營銷來針對該類客戶特點(diǎn)，定位比較準(zhǔn)確。熙園項(xiàng)目成功原因總結(jié)216?；仡櫿麄€(gè)銷售推廣過程，熙園力圖體現(xiàn)其銷售的不僅是稀缺的產(chǎn)品，更是一種雍容尊貴的氣質(zhì)與賓至如歸的服務(wù)。熙園2003年8月開盤，隨即榮登“深圳樓盤銷售龍虎榜”第三季度全市第4名（按照金額），以及第四季度全市第2名（按照金額）和全市第4名（按照面積）。由于受雙重體制的影響，并建立了一定的社會經(jīng)濟(jì)地位，他們更多渴盼一種解脫和自由無拘束的生活形態(tài)。該部分客戶大多經(jīng)歷過文革中后期社會影響，又是較早接受新思想和新社會經(jīng)濟(jì)體制的受益者。 尊崇人家”為廣告主題語的熙園，定位是高端產(chǎn)品。 熙園置業(yè)群體分析216。－－，銷售情況要好，售價(jià)也高過三房單位。 在銷售中，熙園的TOWNHOUSE，錯(cuò)層疊加洋房，帶電梯6－8層多層最受買家追捧， 32套復(fù)式單位銷售目前僅剩一套。市場反映較好。熙園結(jié)合北高南低的自然地勢，運(yùn)用“南北向、大間距、低密度”的規(guī)劃布局，全力營造一種少數(shù)名門望族典藏的極致尊崇生活，充分考究北高南低的地形特點(diǎn)使建筑依坡就勢，創(chuàng)新六種不同建筑形態(tài)，更將完美的幾何構(gòu)圖元素“方形”、“圓形”、“三角”、“線條”等極力表現(xiàn)“天圓地方”和“天人合一”，體現(xiàn)了豐富的建筑層次美學(xué)和哲學(xué)境界。開發(fā)模式分析216。 ％TOWNHOUSE、錯(cuò)層疊加及頂層復(fù)式35194m2㎡ ％183－217的四房56524m2㎡100％備注：136108總計(jì)85072合計(jì)％24復(fù)式％220四房二廳％208三房二廳100％48合計(jì)％22四房二廳%66三房二廳100％48合計(jì)％8復(fù)式％40四房二廳100％36合計(jì)100％36五房三廳100％53合計(jì)％11六房三廳％42四房三廳面積比套數(shù)戶型100％677％288％164％88％48％36％53面積比戶數(shù)熙園項(xiàng)目基本情況一覽表正確的營銷策略：水榭花都選擇了很好的入市時(shí)機(jī)，市場上沒有競爭對手，為深圳房地產(chǎn)市場提供了一種稀缺產(chǎn)品，使客戶別無選擇，同時(shí)通過一期的TOWNHOUSE迅速樹立了豪宅的品牌，并在宣傳推廣上始終全力打造豪宅的形象，滿足了客戶的心理需求，從而使一、二期快速售罄；充分利用大型路牌廣告的商業(yè)價(jià)值，水晶島、大劇院、加上華強(qiáng)北的廣告牌，總共發(fā)布面積近1000平米，這是當(dāng)時(shí)深圳戶外發(fā)布面積最大的，針對豪宅客戶群體的銷售效果非常顯著。綠化一直延伸到地下，架空層全綠化，直接讓植被直接延伸到架空層里面，感覺建筑是從自然里面長出來的。人性化的產(chǎn)品：TOWNHOUSE中間、前后都有花園，室內(nèi)與室外自然交融。水榭花都處在市中心區(qū)位，享有市中心所有的配套，又面臨20萬平米的湖面和80萬平米的城市綠肺，自然資源得天獨(dú)厚，具備其它項(xiàng)目無法比擬的先天條件。項(xiàng)目成功原因總結(jié)：216。繼第二季度登榜之后，水榭花都再次奪得“深圳樓盤銷售龍虎榜” 第三季度全市第1名（按照金額），以及第三季度全市第2名（按照面積），項(xiàng)目均價(jià)列于深圳在售住宅銷售均價(jià)榜首。2003年5月二期推出，榮登2003年深圳風(fēng)云榜五月銷售金額第1名。2002年12月榮登2002年度中國名盤50強(qiáng)和2002年第四季度深圳房地產(chǎn)銷售龍虎榜第1名。水榭花都以“真正臨湖水岸名宅”為定位，水榭花都的營銷，樓盤本身優(yōu)點(diǎn)的最大化、品牌塑造以及創(chuàng)新的豪宅銷售技巧和戰(zhàn)略等拿捏均恰到好處，創(chuàng)造了深圳近年豪宅銷售進(jìn)度之最：①水榭花都因其獨(dú)特的產(chǎn)品競爭優(yōu)勢采取的是高開高走的銷售價(jià)格策略，水榭花都的成交均價(jià)為10500元／平方米，比片區(qū)均價(jià)高出670元／平方米，總結(jié)起來，水榭花都奪得深圳樓市龍虎榜的銷售金額冠軍，并創(chuàng)造了深圳住宅銷售價(jià)格的新高。置業(yè)群體分析216。三期的三房單位減少，143 m2以下單位僅占15％，而一、二期120 －、二期總面積的14％，157－171m2 的三房占一、％。二期高層單位最好銷的是200m2左右的湖景單位和復(fù)式單位，150m2的三房單位銷售壓力相對較大，這種現(xiàn)象為深圳大戶型的面積重新定義，豪宅置業(yè)者對面積有逐年加大的趨勢，從注重實(shí)用逐漸向追求舒適性改變，按照這一發(fā)展趨勢，四房單位應(yīng)該是作為豪宅置業(yè)者的首選。從銷售上看，水榭花都最好銷的是TOWNHOUSE和小高層。此外高層單位戶戶送超大面積的陽臺，也深受客戶喜愛。100490合計(jì)24825548復(fù)式34339952270300782102081908214016060比例(%)90套數(shù)109112總計(jì)47628四房二廳復(fù)式28800190203 m2180三房二廳124三房二廳19160合計(jì)19160227小高層2512六房三廳3250250面積比TOWNHOUSE套數(shù)戶型194766總計(jì)856541萬三期高層82862二期高層19160起價(jià)13000,最高23000，均價(jià)17500一期小高層11層7090均價(jià)一期TOWNHOUSE總面積㎡水榭花都水榭花都一、二、三期匯總樓型一、經(jīng)營銷售部20040811）、材料選用上的創(chuàng)新等，讓產(chǎn)品領(lǐng)先市場。 市場的壓力是顯而易見的,在這深圳市場上也是絕無僅有的。室內(nèi)恒溫泳池、雙室外園林泳池健身房、酒吧、桌球廳、乒乓球室、兒童娛樂室功能室內(nèi)恒溫泳池、室外園林泳池、健身中心、體操房、水吧、書吧、棋牌室、乒乓球室、沙弧球室、室內(nèi)籃球場、羽毛球場、兒童游樂場功能商務(wù)中心：10 M2㎡室外網(wǎng)球場（一片）：標(biāo)準(zhǔn)室外泳池，2035米（此項(xiàng)建議納入園林規(guī)劃設(shè)計(jì)，作為社區(qū)園林景觀的一部分。社區(qū)便利店：50 M2㎡健身：雙泳池：室內(nèi)恒溫泳池1225米，水下健身、按摩池100M2（室外泳池與園林設(shè)計(jì)一并考慮）多功能房（器械健身室/瑜珈/乒乓球）：200 M2㎡桌球室（兩臺）：120 M2㎡我們建議配置如下：會所位置建議放在高層單位中間，不一定臨路但要求在香梅路能看到，便于日后作為銷售賣場能順利到達(dá)。其二：在了解中我們發(fā)現(xiàn)會所也并不是一無是處，其真正的主力消費(fèi)人群是購買客戶的家庭附屬人員：老人、小孩、部分家庭婦女。樓盤到底要不要配置會所？配置多大？配置內(nèi)容如何？一直是市場討論研究的熱點(diǎn)。 免費(fèi)洗車服務(wù) 忠誠老人管家 半隔斷圍墻 半公共林蔭街區(qū) 私家酒窖/視聽房/收藏室 個(gè)性門牌、家族標(biāo)志 道路編號識別 指紋鎖識別1車庫在成本控制許可的前提下，突破現(xiàn)有的陽光車庫、花園車庫等模式，把車庫地面做成草坪式，有瀑布，有人工湖、有植物、有人造溪水的真正的生態(tài)式地下車庫。13：地面架空層地面架空層不宜過高，平均高度在6米左右，否則梁柱交錯(cuò)會對園林的整體性造成破壞，地面架空層局部位置（如入戶大堂）可以達(dá)到9米以上（參照金域藍(lán)灣）。11：現(xiàn)代式院落：將中國傳統(tǒng)的天井院落引入室內(nèi)（參照日月府）。注意對視的處理對高層單位之間，及贈送露臺的鄰近單位之間的對視問題，可以考慮用凸窗、花架、窗格等方式解決。對售價(jià)是一個(gè)有力的支持。TH戶型全部配置直接入庫的兩個(gè)車位，社區(qū)總車位數(shù)預(yù)計(jì)948個(gè)。朝向所有單位要做到南北（如果設(shè)計(jì)上難以保證，至少要達(dá)到西南向的要求）通透，采光、通風(fēng)好，最大限度地利用景觀資源；主臥、臥室、及客廳向南；廚房、洗手間及功能用房向北。戶型布局要求作為多次置業(yè)者，對戶型的要求是廳大房大，即以絕對舒適性為主，；，連書房、衣帽間；客廳與餐廳分區(qū)明顯；有工人房；景觀廚房；；設(shè)雙套房或多套房。消除高層獨(dú)立于社區(qū)外