【正文】 初步對工程的價(jià)格估算如下（該表只對可售部分，即 21120平米寫字樓和 8800平米商業(yè)進(jìn)行估算）：100The End.預(yù)祝香蜜湖商業(yè)辦公樓項(xiàng)目開發(fā)圓滿成功！101。97案例借鑒：新光商務(wù)港? 寫字樓的內(nèi)部環(huán)境十分舒適， 24小時(shí)送新風(fēng)獨(dú)立計(jì)費(fèi)的中央空調(diào)系統(tǒng)，隨時(shí)輸送清新空氣，保證高氧環(huán)境；? 大廈每層的吊頂均設(shè)計(jì)成折線狀，每層外墻的上半部設(shè)一懸挑反光板，可避免陽光直射，又可將自然光引入室內(nèi)陰天室內(nèi)自然采光照度也能達(dá)到300LK，既有利于保護(hù)視力，又可大大減少寫字樓運(yùn)營成本? 全樓最大的綠化帶是 5樓一整層的綠色多功能會所，設(shè)有游廊、咖啡廳等各式各樣的娛樂設(shè)施，是工作人員碰頭會面，尋找靈感的棲所。目前已有大公司在洽談?wù)麠澷I下，主要是因?yàn)檫@些新特點(diǎn)能滿足其特殊的辦公要求。便利的： 創(chuàng)造出一個(gè)家門口的個(gè)性化的第三類工作空間。人性化的： 強(qiáng)調(diào)以協(xié)作、交流、綠色和流動的精神為基礎(chǔ)，既促進(jìn)群體工作和信息交流。開放的： 鼓勵和支持靈感、創(chuàng)意的產(chǎn)生，避免勞動者只能在封閉、壓抑的狹窄空間里，按固定模式日復(fù)一日地進(jìn)行重復(fù)勞動，退化成屈從于管理效率的機(jī)器。傳統(tǒng)的 “剛性 ”辦公環(huán)境秉承的是大工業(yè)時(shí)代以來的流水線生產(chǎn)模式，追求的是 “密度效益 ”。 與國土政務(wù)關(guān)聯(lián)的大中型建筑設(shè)計(jì)類公司， IT高科技創(chuàng)智型公司95形象定位 —— 柔性辦公主義216。 創(chuàng)意取勝216。形象定位94形象定位 —— 核心客戶群需求形象的提煉形象關(guān)鍵詞：形象關(guān)鍵詞：?自由的舒適的自由的舒適的?開放的開放的?人性化的人性化的?便利的便利的寫字樓核心客戶群客戶類型提煉：216。產(chǎn)品定位216。根據(jù)市場比較法，商業(yè)售價(jià)應(yīng)在 23000至 30000元 /平米左右93項(xiàng)目定位216。 中心區(qū)寫字樓均價(jià) 13000元 /平米，中心西區(qū)均價(jià)在 9000元 /平米，因此根據(jù)競爭戰(zhàn)略及發(fā)展戰(zhàn)略要求，寫字樓目標(biāo)均價(jià)在 10000元 /平米216。小型創(chuàng)智客戶對價(jià)格承受力在 900011000元 /平米；大型設(shè)計(jì)類客戶對價(jià)格承受力在 15000元 /平米左右。形象定位91價(jià)格定位—— 原則：以客戶為導(dǎo)向的產(chǎn)品價(jià)格? 根據(jù)核心客戶對價(jià)格的承受力，確定產(chǎn)品價(jià)格? 小型創(chuàng)智客戶對價(jià)格承受力在 900011000元 /平米，大型設(shè)計(jì)類客戶對價(jià)格承受力在 15000元 /平米左右? 根據(jù)項(xiàng)目競爭戰(zhàn)略和發(fā)展戰(zhàn)略要求，產(chǎn)品均價(jià)位于中心西區(qū)與中心區(qū)價(jià)格之間? 景觀最優(yōu)：通過周邊樓盤位置分析，十樓以上，景觀資源最優(yōu)，可考慮為大客戶定制戶型和創(chuàng)新產(chǎn)品，十樓以下較差? 商業(yè)應(yīng)考慮整體形象的需要，建議商業(yè)只租不售，租金應(yīng)與周邊上也一致水榭花都水榭花都低層辦公樓國房局加油站規(guī)劃局紅荔西路香蜜湖旅游區(qū) 香蜜湖底層 大堂 商業(yè) 平臺平臺平臺平臺平臺深規(guī)院可售寫字樓92價(jià)格定位寫字樓目標(biāo)均價(jià) 10000元 /平米，商業(yè)租金在 200元 /平米216。產(chǎn)品定位216。小分割組合考慮放在底樓層，滿足投資客和小型創(chuàng)智型公司的的需要?商業(yè)面積最小 100平米左右，可自由組合?形象：個(gè)性化，創(chuàng)意，舒適82建筑風(fēng)格適當(dāng)?shù)?運(yùn)用建筑色彩 ；玻璃幕墻 ，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)感、商務(wù)感；避免空調(diào)機(jī)位對立面的影響 及大型機(jī)的處理，在片區(qū)形象的 領(lǐng)先產(chǎn)品展示建筑細(xì)節(jié)的建議：建筑立面的色彩與細(xì)節(jié)83?便利性、融合性、安全私密性?與商業(yè)入口一體化的大堂?可以打 TAXI的大堂?設(shè)置獨(dú)立訪客停車的車庫?與商業(yè)停車完全區(qū)隔產(chǎn)品展示 字樓底部入口的設(shè)計(jì)力求簡潔大氣84寫字樓大堂?10m高空間， 自然采光 生態(tài)大堂；?功能 為客戶休息、前臺保安、便利店；?從整體出發(fā)，注意不同材料質(zhì)感形成的綜合視覺效果 ，同時(shí)，盡量減少材料品種；產(chǎn)品展示建筑細(xì)節(jié)的建議：超高空間生態(tài)大堂85產(chǎn)品展示 —— 尊貴停車位與負(fù)一層大堂三大堂設(shè)計(jì)?高空間，自然采光 生態(tài)大堂 ；?臨時(shí)停車位的 室外大堂 式設(shè)計(jì)；?負(fù)一層 與停車場相連的尊貴大堂；?名師設(shè)計(jì)，大師光環(huán)86轉(zhuǎn)換層架空?設(shè)有可供 200人使用的多功能 會議室 ，并配有視頻會議設(shè)備?有多媒體的培訓(xùn)室?供洽談商務(wù)使用的咖啡廳及會議室?屋頂花園?商務(wù)生態(tài)花園產(chǎn)品展示 —— 建筑細(xì)節(jié)的建議：共享空間的營造87超大型墻體電視屏幕商機(jī)的體現(xiàn)產(chǎn)品展示建筑細(xì)節(jié)的建議：廣告位的處理與廣場環(huán)境的融合廣場標(biāo)志與彩旗昭示性88產(chǎn)品展示 商業(yè)：咖啡廳89產(chǎn)品展示 商業(yè)：西餐廳90項(xiàng)目定位216。南北進(jìn)深拉長，增加景觀享受面積；大面積玻璃幕墻，增加景觀表達(dá)；附加值利用架空層，提升可用面積；隔層設(shè)置挑空，用于贈送面積；頂樓利用結(jié)構(gòu)處理，設(shè)置雙層挑空；產(chǎn)品規(guī)劃 寫字樓整層面積考慮在 1000平米左右錯(cuò)開式布局，拆分標(biāo)準(zhǔn)層面積模塊式戶型組合；? 兩層商業(yè) ：面積為 8800平米 左右，商業(yè)一層層高 6m，二層 ，? 寫字樓： 總面積 33440平米，其中 12320平米交深規(guī)院辦公室用， 21120平米推出銷售，設(shè)計(jì)寫字樓層 高 ?寫字樓隔間面積最小 100、200平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積 1000平米。?面積估計(jì)在 200平米左右。餐廳咖啡館、酒吧80產(chǎn)品定位 —— 以餐飲、休閑為輔的商業(yè)配套?集中型的高檔次餐飲業(yè)：西餐廳、咖啡廳、快餐店和冰淇淋店。v業(yè)態(tài)：高檔奢侈品銷售與展示； 如：汽車，雪茄，名酒 。v功能：項(xiàng)目整體形象有力提升，項(xiàng)目檔次的標(biāo)竿，打造企業(yè)在城市的品牌。汽車相關(guān)商業(yè)以 200平左右為主，大鋪型壓力較大。 投資客戶216。 補(bǔ)缺型，餐飲、原業(yè)態(tài)，216。二層主要以辦公配套為主。?寫字樓面積統(tǒng)一考慮 ,原則上寫字樓面積在上滿足以100200平方米為基本單元的劃分基數(shù)，進(jìn)深盡量控制在 1012米?電梯的承載按高于普通標(biāo)準(zhǔn)的 20% 配置 。 與國土政務(wù)關(guān)聯(lián)的大中型建筑設(shè)計(jì)類公司， IT高科技創(chuàng)智型公司64產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)布局兩棟塔樓設(shè)計(jì)，共享空間?底層商鋪考慮退紅線位置和地面部分廣場綠化位置后，滿鋪?考慮寫字樓兩棟塔布局的限制和客戶對戶型要求，確定每層面積約 1000平米 \層?兩個(gè)塔樓共享一個(gè)大堂和綠化平臺?根據(jù)物業(yè)面積，配置次下一層車庫及地面部分車位，約 350個(gè)車位造型示意大堂及綠化平臺綠化共享空間概念p利用共享區(qū)分隔空間， 增強(qiáng)室內(nèi)外空間對話p它既可看成花園，也可以是觀景平臺，還可以是開放式的辦公空間65?根據(jù)覆蓋率指標(biāo)的要求，分為塔樓與商業(yè)裙樓兩部分，最大限度設(shè)置商業(yè)裙樓；裙樓不宜超過兩層 ,滿足整層，半層， 1/4層單位購買的尊貴感 2m 76m 2m25m36m900平方米1000平方米香梅路產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)布局標(biāo)準(zhǔn)層平面錯(cuò)開式布局，減小標(biāo)準(zhǔn)層面積66?人車分流 :地下車庫出入口與人行出入口，形成人車分行，車流組織避免在前廣場停留；?商業(yè)主入口 :設(shè)置在昭示性最佳的東向，聚集人流；?寫字樓入口 :結(jié)合進(jìn)入的便捷性 。能承受的價(jià)格在 900011000元 /平米。價(jià)格承受力不超過 15000元 /平米。局部 100平米小分割組合考慮放在底樓層?形象：個(gè)性化，創(chuàng)意，舒適寫字樓核心客戶群核心客戶群需求產(chǎn)品特征：?大中型建筑設(shè)計(jì)類公司核心要求是外立面和空間設(shè)計(jì)能夠有足夠的創(chuàng)意和突破，充分展現(xiàn)其別致的格調(diào)和氣質(zhì)。形象定位60產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)配比從 SO發(fā)展戰(zhàn)略確定物業(yè)配比，應(yīng)充分挖掘底層商業(yè)價(jià)值?通過市場分析確定，項(xiàng)目處于黃金三角區(qū)位優(yōu)勢明顯，周邊成熟消費(fèi)群的支持對商業(yè)發(fā)展又極大幫助?底層非集中商業(yè)，社區(qū)商業(yè)還有較大容量的機(jī)會明顯?商業(yè)屬于利潤型產(chǎn)品，本項(xiàng)目有較好的臨街、轉(zhuǎn)角商業(yè)價(jià)值，因此項(xiàng)目在考慮整體需求和形象要求的前提下應(yīng)充分挖掘商業(yè)的價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目臨街面、轉(zhuǎn)角商業(yè)價(jià)值明顯，應(yīng)充分考慮項(xiàng)目臨街面、轉(zhuǎn)角商業(yè)價(jià)值明顯，應(yīng)充分考慮61產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)配比從商業(yè)價(jià)值最大化的角度考慮底層商業(yè)為兩層?統(tǒng)計(jì)得出周邊底層商業(yè)均價(jià)在 25000元左右，租金在 150元左右?按照年匯報(bào)率 8%計(jì)算，底層商業(yè)價(jià)值在 22500元左右，因此項(xiàng)目底層商業(yè)價(jià)值按照 23000元計(jì)算?按照商鋪價(jià)值遞減規(guī)律一層價(jià)值為 23000元；二層價(jià)值為一層的 50%，即 11500元；三層價(jià)值為第一層的 30%，即 6900元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寫字樓價(jià)格，因此項(xiàng)目商業(yè)面積不超過兩層?從案例分析，商業(yè)超過兩層，銷售壓力大商鋪價(jià)值遞減規(guī)律決定商業(yè)不超過兩層商鋪價(jià)值遞減規(guī)律決定商業(yè)不超過兩層62產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)配比從商業(yè)價(jià)值最大化的角度考慮底層商業(yè)為兩層?按照覆蓋率 50%計(jì)算一層商鋪面積為 4400平米，兩層合計(jì)為8800平米 880050% ＝ 4400 44002 ＝ 8800?寫字樓總面積為 33440平米 42240－ 8800＝ 33440?考慮項(xiàng)目限制條件 12320平米將用作政府辦公，獨(dú)立入口，因此項(xiàng)目按照兩棟塔樓排布，另一棟塔樓為可售部分面積為 21120平米 33440 － 12320＝ 21120? 兩層商業(yè)： 面積為8800平米左右? 寫字樓： 總面積33440平米，其中12320平米交深規(guī)院辦公室用， 21120平米推出銷售63產(chǎn)品定位 —— 寫字樓競爭戰(zhàn)略補(bǔ)缺型產(chǎn)品的要求確定項(xiàng)目戶型本項(xiàng)目定位：?隔間面積：最小 200平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積 1000平米。產(chǎn)品定位216。 規(guī)劃、國土相關(guān)服務(wù)行業(yè)客戶核心驅(qū)動力：核心驅(qū)動力：區(qū)域配套價(jià)值受政務(wù)經(jīng)濟(jì)的影響、區(qū)域配套價(jià)值受政務(wù)經(jīng)濟(jì)的影響地緣效應(yīng)和補(bǔ)缺型業(yè)態(tài)對項(xiàng)目招商的影響、地緣效應(yīng)和補(bǔ)缺型業(yè)態(tài)對項(xiàng)目招商的影響59項(xiàng)目定位216。 投資客戶216。 區(qū)域原有業(yè)態(tài)客戶216。 奢侈品展示（汽車、洋酒等）相關(guān)的行業(yè)高端客戶216。商業(yè)掃描： 周邊商業(yè)整體檔次不高，高端消費(fèi)、高端形象商業(yè)空白明顯57汽車相關(guān)的行業(yè)高端客戶高檔餐飲、高檔休閑行業(yè)客戶銀行、證券、保險(xiǎn)、便利店等政務(wù)配套行業(yè)客戶投資客戶市場空白點(diǎn)：市場空白點(diǎn)：餐飲業(yè)、休閑、高端服務(wù)型商業(yè)是一個(gè)目前片區(qū)的機(jī)會點(diǎn)；原有汽車相關(guān)商業(yè)氛圍濃厚