【正文】 下午 2時 47分 19秒 下午 2時 47分 14:47: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 2023年 2月 下午 2時 47分 :47February 4, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :47:1914:47:19February 4, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 14:47:1914:47:1914:47Saturday, February 4, 2023 1知人者智，自知者明。 14:47:1914:47:1914:472/4/2023 2:47:19 PM 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 下午 2時 47分 19秒 下午 2時 47分 14:47: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 2月 下午 2時 47分 :47February 4, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 :47:1914:47:19February 4, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :47:1914:47Feb234Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 4, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 4日星期六 2時 47分 19秒 14:47:194 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023年 2月 4日星期六 下午 2時 47分 19秒 14:47: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 14:47:1914:47:1914:47Saturday, February 4, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 14:47:1914:47:1914:472/4/2023 2:47:19 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ?項目界定： 全功能商務平臺，中國 .大亞灣 .石化城 ?主打廣告語 ： 穩(wěn)賺國際租金 /投資 6萬，年回報 3萬， ?銷售情況 ： 跨區(qū)域客戶投資目前占總成交 90%以上，開盤 4個月銷售 60% 。 世聯(lián)地產(chǎn)策劃關鍵 ?營銷關鍵： 充分挖掘產(chǎn)品價值 ：項目為大亞灣片區(qū)唯一真正意義上的寫字樓，所以借助大亞灣石化城點火契機，主推投資概念；并將公寓部分附加上商務功能，加強其投資的靈活性；又利用項目優(yōu)良的地理位置，并推旅游概念，增加產(chǎn)品附加值。 4層為架空層。 ?項目界定： 濱江公園旁 投資小戶王 ?主打廣告語 ： 絕版中心區(qū) 至尊小戶王 ?銷售業(yè)績 ： 開盤后 7個月 100％銷售，月銷售 90套左右，實收均價 3600元 / ㎡，超出發(fā)展商價值逾期 500萬，創(chuàng)市場價格新高。 世聯(lián)地產(chǎn)策劃關鍵 ?營銷關鍵： 形象策略，鶴立雞群 ：打破市場上小戶型無鮮明形象的常規(guī)，利用濱江公園絕版地段及精裝戶型，拔高項目形象，在小戶型市場突起。 活動營銷 ，利用開盤抽獎、封頂亮燈、中秋大盆菜等新穎活動，旺場旺銷。 ?營銷關鍵 : 渠道營銷 ，挖掘麗日所有開發(fā)物業(yè)老客戶資源；同時利用麗日資源 麗日百貨資源渠道推廣項目。 江北片區(qū) 惠州惠城 世聯(lián)布局 南壇下埔片區(qū) 麥地河南岸片區(qū) 龍豐上排片區(qū) 麗日百合家園 TCL雅園 美林玉桂山 城市 1號公寓 金耀園二期 TCL嘉園 TCL翠園 美地花園城 本報告是嚴格保密的。 世聯(lián)經(jīng)驗： 20232023，惠州在售項目約 30個，其中發(fā)展商自售 11個，世聯(lián)代理 8個。 在未來 3年內(nèi)市場大盤格局“三足鼎立”：以江北、東平、龍豐上排各為中心 。 惠州住宅市場均價會持續(xù)走高 。 產(chǎn)品品質(zhì)會進一步提升 。 市場預測： 市場競爭會更加激烈。房地產(chǎn)銷售均價年增長率一般在 10%左右，目前惠州市房地產(chǎn)銷售均價為 2584元 /平方米。 ? 所以中海殼牌將帶動中下游產(chǎn)業(yè)鏈約 400－ 500家企業(yè)，這些企業(yè)的中高層員工并非本項目啟動的主力客戶，但本項目應持續(xù)關注，隨著殼牌投產(chǎn)，后續(xù)人員到位，此類人員可能將會成為本項目二、三期的潛在客戶。 ? 目前有大約 100人左右已經(jīng)在惠州置業(yè)，但大多都選擇在價格比較低的樓盤。 ? ? 目前中海殼牌剛試產(chǎn)，進駐的員工約 2023人，這些員工大部分為全國各地調(diào)派過來的工程技術人員?；葜荼镜乜蛻羰冀K保持觀望態(tài)度。大亞灣地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮完全取決于周邊產(chǎn)業(yè)的實質(zhì)性發(fā)展。 規(guī)模：總面積 ，其中中海殼牌聯(lián)合化工廠占地 ? 不同分類 潛在消費者數(shù)量 需求 殼牌項目建設 建設高峰 ，投產(chǎn)后 1500人 租賃、居住 石化區(qū)建設 規(guī)劃人口 租賃、居住 惠州人口增長 2023～ 2023年， 50～ 100萬（惠州） 租賃、居住 新惠州人 建設者臨時居住 10％轉(zhuǎn)化為永久居住 居住 惠陽大亞灣 2023～ 2023年，潛在消費者合計： 10～ 20萬居?。?20～ 30萬租賃 租賃、居住 結(jié)論：殼牌項目及上下游產(chǎn)業(yè)會提供大量的就業(yè)機會，大亞灣地區(qū)人口有可能在外來 35年迅猛增加。 ? 西區(qū)工業(yè)區(qū) 猴仔灣中心區(qū) 石化工業(yè)區(qū) 霞涌旅游休閑度假區(qū) 惠州港 石化工業(yè)區(qū)（殼牌） 中海殼牌項目對本項目的影響 大亞灣規(guī)劃：重點建設在“一港四區(qū)” ? 中海殼牌投資 40億美元，產(chǎn)值拉動 1:50。 東江大橋的改造將改善東平與江北的交通情況。 未來惠州的行政文化中心區(qū) 保護性開發(fā)的老城區(qū) 商貿(mào)中心區(qū) 居住為主 ? 、市政建設對項目的影響（包括河道與道路） 結(jié)論：交通壓力逐漸緩解，東江水位提升，項目江景更加美麗。東平正發(fā)展為以居住為住的片區(qū)，政府對東平的直接投資力度不大。 惠城區(qū)城市面貌不斷改善，在致力于保護西湖沿線老城區(qū)的同時，重點投資江北片區(qū)，希望把江北打造成惠州的行政文化中心。居民家庭恩格爾系數(shù)，城市為 ％ 。 ? 、 惠州市人口發(fā)展狀況及其影響 結(jié)論： 惠州市城鎮(zhèn)人口偏少。對項目直接利好不大。 以 一市二區(qū) 為核心進行發(fā)展。從地方政府到企業(yè)都認為惠州的房地產(chǎn)市場是健康的。 宏觀調(diào)控政策對項目影響不大。 惠州城市定位為：數(shù)碼石化城。 報告回顧： How to do? 本項目：“ 形象 產(chǎn)品” 項目調(diào)性 —— 以全新的 形象 引領城市生活 我們的價值觀 —— 超越東西觀 (我們 New在哪里 ?) 時代：“品牌 形象 “項目產(chǎn)品” 項目命名： 時代 半島城邦 備選： 時代 藍灣半島 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司。 完全產(chǎn)品 系列 TOHO 空中 TH（高端物業(yè)溢價） 空中 TH提升住宅品質(zhì)，提高住宅價格。 公共長廊 可變房 完全產(chǎn)品 系列 TOHO 空中 TH（高端物業(yè)溢價） 同常規(guī) TOHO同樣的舒適度 ? 前庭后院：空中庭院式的復式設計，贈送前庭后院 ? 公共長廊：兩層一個復式單位，公共長廊 6米通高不算面積 ? 板式設計，戶戶南北通透 ? 可拆分空間 變小高層產(chǎn)品為高價值的TOHO產(chǎn)品，提升物業(yè)價值。 同期市場競爭產(chǎn)品分析： 產(chǎn)品多樣性，市場競爭細節(jié)化 ！ 產(chǎn)品策略 —— 延續(xù)前期競爭策略，展示成熟生活 3期 開發(fā) C0 C08地塊，完善配套，創(chuàng)新產(chǎn)品展示生活體驗，引爆新一輪高潮，最大化價值，總建面 21萬平米；住宅面積 17萬平米，小學和中學 4萬平米； 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司。 底 TH式住宅 水景 TH 升級版小高層 Mixed建筑 2期物業(yè)開發(fā)表 住宅 商業(yè) 水景 TH 底 TH式住宅 升級版小高層 Mixed建筑（板式住宅） Mixed建筑（體驗式商業(yè)街） 時代館 產(chǎn)品特征 標桿產(chǎn) 品 明星產(chǎn) 品 現(xiàn)金牛 產(chǎn)品 標桿產(chǎn)品 核心體驗 核心體 驗 作用 價值 價值 速度 形象 形象 形象 建筑面積 1萬 開發(fā)策略 展示生活體驗，引領區(qū)域市場，實現(xiàn)最大價值 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司。 各棟建筑之間用聯(lián)廊相連，形成特色街區(qū)和立體化的交通系統(tǒng)。 完全產(chǎn)品 系列 Mixed建筑（ 體 驗式商業(yè)＋板式住宅） 本報告是嚴格保密的。 完全產(chǎn)品 系列 Mixed建筑（體驗式商業(yè)＋板式住宅） 本報告是嚴格保密的。 完全產(chǎn)品 系列 Mixed建筑（體驗式商業(yè)＋板式住宅） 本報告是嚴格保密的。 類型 戶型 建筑面積 總面積（萬平米） 住宅 二房 80 三房 110 130 商業(yè) 1 本報告是嚴格保密的。 2期 開發(fā) C06和 C07地塊，總建面 ，住宅面積 ，商業(yè)面積 1萬平米，時代館 ； 底 TH式住宅 水景 TH 升級版小高層 Mixed建筑 創(chuàng)新商業(yè)街計劃 2期 開發(fā) C06和 C07地塊，總建面 ，住宅面積 ，商業(yè)面積 1萬平米，時代館 ； 同期市場競爭產(chǎn)品分析： 風格同質(zhì)化（異域風情）；戶型面積偏大；產(chǎn)品進一步升級 ！ 主要競爭對手 建筑形式 主力建筑面積 產(chǎn)品特點 帝景灣三期 小高層 4房（ 170210） 歐式建筑 /皇家水景 東方威尼斯二期 TOHO/小高層 3房（ 140） 4房（ 160200） 復式 /TH（ 280320） 歐式小高層陽光茶室 歐式 TOHO有內(nèi)天井 /獨立主人空間 完全產(chǎn)品策略 —— 打造開放的、都市的社區(qū) Mixed建筑（體驗式商業(yè)＋板式住宅） ? 本報告是嚴格保密的。 底 TH式住宅 疊拼水景TH 升級版小高層 時代會所 1期物業(yè)開發(fā)表 住宅 配套 水景 TH 底 TH式住宅 升級版小高層 時代會所 產(chǎn)品特征 標桿產(chǎn)品 明星產(chǎn)品 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 核心體驗 作用 速度，形象 速度，形象 速度 形象 建筑面積 6萬 開發(fā)策略 引爆市場，追求速度和資金回收。 本報告是嚴格保密的。 設計元素關鍵詞：天井 /院落 /吹拔 /連廊 /平臺 /坡頂 /生態(tài) [多元性的建筑營造有生命力的城市，創(chuàng)新而又個性化的居住空間設計，更賦予社區(qū)豐盛內(nèi)涵 ] 親情化疊拼水景 TOHO—— （完全創(chuàng)新產(chǎn)品 /標桿產(chǎn)品 /270度江景） 類型 建筑面積 總面積（萬平米） 水景 TH 160200 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 平面小高層 最大化江景資源，最大化項目價值。 差異化制勝案例說明 項目名稱 差異點 市場檢驗結(jié)果 美地花園城 提升戶型舒適度 控制戶型面積 銷售均價高出片區(qū)市場 20% 雅庭院 引入創(chuàng)新物業(yè)類型： 情景洋房 銷售均價高出片區(qū)市場 25% 荷蘭水鄉(xiāng)一期 疊拼洋房：一線江景，風格化外立面，戶型創(chuàng)新 銷售均價高出片區(qū)市場 25% 實現(xiàn)迅速銷售