【正文】 為株洲的住宅和商業(yè)提供有效的人口支撐。 ? 商品市場(chǎng)供應(yīng)充裕，消費(fèi)規(guī)模不斷擴(kuò)大，新型流通方式快速發(fā)展。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 ? 經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提升，居民收入快速增長(zhǎng)。第三產(chǎn)業(yè)還有待進(jìn)一步提升。 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 株洲財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目整體定位建議報(bào)告 深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司 日期： 2023年 10月 20日 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 目 錄 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究 株洲城市概況分析 株洲產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)分析 株洲城市規(guī)劃分析 株洲房地產(chǎn)市場(chǎng) 項(xiàng)目背景研究 各物業(yè)市場(chǎng)研究 住宅物業(yè)市場(chǎng)分析 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)市場(chǎng)分析 酒店及服務(wù)式公寓 項(xiàng)目定位規(guī)劃建議 城市綜合體案例 日本六本木新城 香港太古廣場(chǎng) 上海港匯廣場(chǎng) 深圳益田假日廣場(chǎng) 項(xiàng)目整體定位建議 各類物業(yè)定位建議 總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)建議 功能布局分區(qū)建議 項(xiàng)目定位規(guī)劃 項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)推廣 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣 開發(fā)運(yùn)營(yíng)策略 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)原則 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目品牌建立 宣傳推廣渠道 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 株洲市宏觀 經(jīng)濟(jì)分析 研究 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 長(zhǎng)株潭融城核心城市之一 （長(zhǎng)沙、株洲、湘潭） 中南地區(qū)最大的服裝批發(fā)集散地 中南地區(qū)最大的物流中心 中南地區(qū)最大鐵路樞紐 由工業(yè)城市發(fā)展到集工業(yè)、商貿(mào)、物流功能型城市 中南地區(qū)知名工業(yè)城市 市區(qū)面積 542平方公里，建成區(qū)面積 69平方公里；總?cè)丝?，其中市區(qū)人口 。 城市的概況 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 結(jié)論：株洲市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)去一個(gè)新的發(fā)展階段，典型的一個(gè)重工業(yè)城市。城市化的發(fā)展在快速的推進(jìn)。消費(fèi)市場(chǎng)繁榮活躍，服務(wù)業(yè)水平不斷提升。 ? 餐飲業(yè)發(fā)展極為迅速，增長(zhǎng)速度較快。 社會(huì)人口概況 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 2 0 0 9 年湖南主要城市經(jīng)濟(jì)比較050001000015000202302500030000社會(huì)消費(fèi)零售總額(億元）生產(chǎn)總值GDP （億元）人均GDP （元）社會(huì)消費(fèi)零售總額 ( 億元）1 5 2 4 . 9 1 3 6 4 . 4 1 8 6 . 5 8 3 9 9 . 2 3生產(chǎn)總值 G D P （億元）3 7 4 4 . 7 6 1 0 2 2 . 6 6 5 4 . 7 6 1168人均 G D P （元） 20238 27474 23672 17299長(zhǎng)沙市 株洲市 湘潭市 衡陽(yáng)市 從表中可以清楚的看出，株洲市經(jīng)濟(jì)狀況屬于湖南省前列，其發(fā)展速度非常迅速，各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，株洲市人均生產(chǎn)總值首次超越長(zhǎng)沙，全省排第一。這對(duì)于整個(gè)株洲市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)生一定的促進(jìn)作用。 城市規(guī)劃格局 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 1．經(jīng)濟(jì)良好、商業(yè)正處于快速發(fā)展轉(zhuǎn)型期。 根據(jù)株洲現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境，已經(jīng)滿足不了現(xiàn)代的消費(fèi)，商業(yè)環(huán)境需要升級(jí)。 而此次 政相比力度更大，主要表現(xiàn)在：貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付由原來的 40％提高至 50％，對(duì)于貸款購(gòu)買地三套及以上住房的家庭，首付有原來的 40％提高至 50％以上。 四大城區(qū)地產(chǎn)概況 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 株洲房地產(chǎn)現(xiàn)狀 河 西 南 部 板 塊 天元區(qū)板 塊 四大板塊的地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤。在市民百姓對(duì)人居環(huán)境質(zhì)量越來越關(guān)注、重視的今天，荷塘區(qū)以它良好的空氣質(zhì)量指數(shù)、較高的綠化率日益贏得購(gòu)房者的青睞。 重點(diǎn)樓盤掃描 荷塘區(qū)有以下特點(diǎn)： 現(xiàn)已形成了以紅旗廣場(chǎng)為中心，集汽車及其配件、機(jī)電產(chǎn)品、建筑裝飾材料于一體的專業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)。 居民的經(jīng)濟(jì)收入水平不高，對(duì)房產(chǎn)的投資意識(shí)不濃，雖看好本項(xiàng)目地段，但價(jià)格承受能力較低 。 蘆淞區(qū)有以下特點(diǎn)： 區(qū)域內(nèi)置業(yè)者收入相對(duì)較高，從商人士集中。 重點(diǎn)樓盤掃描 各個(gè)板塊的樓盤 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 3．石峰區(qū)板塊特征分析 石峰區(qū)曾經(jīng)是株洲的主要工業(yè)聚集地，近年來，第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展也是可圈可點(diǎn)，建設(shè)北路沿線 “ 退二進(jìn)三 ” 工程實(shí)施順利，依托品牌企業(yè)入駐，集規(guī)模經(jīng)營(yíng)構(gòu)筑的響石嶺、田心、湘天橋、杉木塘四大商貿(mào)、物流區(qū)初現(xiàn)雛形，并不斷發(fā)展壯大。 重點(diǎn)樓盤掃描 石峰區(qū)有以下特點(diǎn)： 區(qū)域內(nèi)置業(yè)者對(duì)區(qū)域的認(rèn)同度并不很高。 各個(gè)板塊的樓盤 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 天元區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)一直保持著炙熱的溫度，歷經(jīng)十幾年時(shí)間的建設(shè)，天元區(qū)以株洲的政治中心、全新的規(guī)劃、較為完善的市政配套、整潔的區(qū)容區(qū)貌，再加上沿大長(zhǎng)江板塊和沿江板塊分布的眾多品質(zhì)樓盤吸引著株洲市民在此安家置業(yè)。 3．天元區(qū)板塊特征分析 重點(diǎn)樓盤掃描 天元區(qū)有以下特點(diǎn)： 物業(yè)類型：主要以小高層高層為主 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模大都在 17萬(wàn)以下 各個(gè)板塊的樓盤 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 結(jié)論一：中心西移，河西區(qū)域價(jià)值正在逐步釋放 結(jié)論二：未來中高檔樓盤競(jìng)爭(zhēng)加劇 結(jié)論三：建筑形態(tài)由多層逐漸向小高層、高層傾向 結(jié)論四：株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)上缺乏別墅類的豪宅 市場(chǎng)總結(jié) 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 城市綜合體的相關(guān)案例研究 香港太古廣場(chǎng) 上海港匯廣場(chǎng) 北京財(cái)富中心 深圳益田假日廣場(chǎng) 日本東京六本木新城 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 香港太古廣場(chǎng)項(xiàng)目概述： ‰ 區(qū)位： 香港太古廣場(chǎng)項(xiàng)目位于香港金鐘道 88號(hào)和皇后大道 1號(hào)交匯處，地理位置居于中環(huán)與灣仔之間，項(xiàng)目周邊有香港公園、茶具博物館、香港藝術(shù)中心和星街小區(qū)等物業(yè) ‰ 主要建筑指標(biāo)： 項(xiàng)目總建筑面積約 ，容積率估計(jì)約為 10至 12 ? 軌道交通： 項(xiàng)目緊鄰地鐵金鐘站，軌道交通較為便捷 ‰ 發(fā)展歷史： 太古廣場(chǎng)由香港英資地產(chǎn)商太古地產(chǎn)興建。第三期地塊則由收購(gòu)灣仔星街一帶的舊樓而得。項(xiàng)目在 1998年時(shí)對(duì)第一期物業(yè)進(jìn)行了再裝修 香港太古廣場(chǎng) 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 酒 店 太古廣場(chǎng)距離香港金 紫荊廣場(chǎng)和會(huì)議展覽 中心較近，因此項(xiàng)目 內(nèi)部酒店設(shè)施云集。 服務(wù)式公寓 太古廣場(chǎng)的服務(wù)式公 寓與港麗酒店為同一 幢物業(yè)，服務(wù)式公寓共 27層，提供約 270套公寓。 寫字樓 辦公樓也是項(xiàng)目的重 要組成部分 太古廣場(chǎng)的辦公樓共 3期，其中第三期為獨(dú)幢物業(yè)，前兩期與酒店同樓。 購(gòu)物中心 太古廣場(chǎng)的商場(chǎng)是香港知名的理想購(gòu)物場(chǎng)所。 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 整體布局分析 由于香港地形復(fù)雜，道路并不整齊，因此太古廣場(chǎng)的地塊也呈不規(guī)則狀。辦公占比42% ，酒店占比 38% ，二者之和約為 80% ，零售與酒店 的占比分別為 12% 和 8% ，和為 20% 左右。 ‰ 投資商：香港恒隆集團(tuán) ‰ 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：港匯廣場(chǎng)占地面積約 ，總建筑面積約 35. 4萬(wàn)平米，由 2幢寫字樓、 3幢服務(wù)式公寓和 1幢大型高 檔綜合性商業(yè)賣場(chǎng)構(gòu)成，按具體使用功能區(qū)分，港匯廣場(chǎng)（ 平米）為大型購(gòu)物中心，港匯中心（ ） 為雙塔型甲級(jí)寫字樓，港匯廣場(chǎng)服務(wù)式公寓（ ）為高檔涉外酒店式公寓。 ‰ 公寓擁有 99套高檔裝修、全配置家俱單元。 ‰2棟樓共擁有 536套高檔裝修、全配置家俱單元。 購(gòu)物中心 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 項(xiàng)目總結(jié) 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 城市綜合體的相關(guān)案例研究 香港太古廣場(chǎng) 上海港匯廣場(chǎng) 北京財(cái)富中心 深圳益田假日廣場(chǎng) 日本東京六本木新城 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 北京財(cái)富中心 北京財(cái)富中心項(xiàng)目概述： ? 區(qū)位：北京財(cái)富中心項(xiàng)目位于北京東三環(huán) CBD的核心位置，毗鄰央視 CCTV大樓、富爾大廈、旺座中心、香格里拉酒店、嘉里中心、以太廣場(chǎng)、新城國(guó)際、朝外 SOHO、世紀(jì)財(cái)富中心等項(xiàng)目。 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 整體布局分析 財(cái)富中心作為一個(gè)樓宇幢數(shù)較少的城市綜合體項(xiàng) 目，其布局的特點(diǎn)與大型綜合項(xiàng)目有所不同，弱化 了功能分區(qū) ? 住宅： ? 住宅物業(yè)分兩期建設(shè)，第一期住宅與第一期辦公樓形成雙子樓格局，位于辦公樓的西側(cè)私密性和宜居 性較好的位置 零售： ? 項(xiàng)目的零售物業(yè)分為兩部分，第一部分為公寓與辦 公樓和連接底座商業(yè) ? 第二部分是為北部地塊的精品購(gòu)物商場(chǎng)，其位于御 金臺(tái)和千禧大酒店之間，距離地鐵也較近 ? 酒店： ? 酒店位于北部地塊南側(cè)，也是整個(gè)項(xiàng)目的中央位 置，酒店高 27層，比周邊的建筑高度低，形成內(nèi)凹的天際線 ? 辦公樓： ? 項(xiàng)目的辦公樓共兩座，首期位于南部地塊，二期辦公樓為一幢高達(dá) 258米的超高層樓宇，位于北部地塊東側(cè)緊鄰東三環(huán)的位置 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 整體布局分析 整體分析財(cái)富中心項(xiàng)目的布局可以觀察到： ? 辦公樓緊鄰東三環(huán)，可視性較好，同時(shí)由于辦公樓對(duì)交通 的嘈雜噪音敏感度較低，此位置十分適宜布置辦公樓 ? 住宅皆位于西側(cè)，避免了交通噪音的干擾 ? 各樓宇的交通動(dòng)線較為明晰 ? 各樓宇皆有自身的出入口 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 規(guī)模控制及功能配比 北京財(cái)富中心的功能配比 ? 住宅和辦公物業(yè)是占比最大的兩種業(yè)態(tài)。 ‰ 對(duì)各物業(yè)體量進(jìn)行分析可以觀察到，對(duì)于一個(gè)綜合體項(xiàng)目而 言，無論其項(xiàng)目總體量的大小，其酒店物業(yè)通常為一個(gè)高星級(jí) 酒店，酒店的面積也在 4萬(wàn)至 6萬(wàn)平方米之間，這是高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)的常態(tài)規(guī)模；同時(shí)，零售物業(yè)也存在著同樣的規(guī)律，購(gòu)物 中心的體量通常也在一定的范圍內(nèi)。 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 項(xiàng) 目 總 結(jié) ? 住宅是項(xiàng)目盈利的關(guān)鍵物業(yè)，住宅面積比重接近 50% ，售價(jià)較高，成為項(xiàng)目開發(fā)的核心 ‰ 兩幢超高層辦公樓可為項(xiàng)目帶來持續(xù)的租金收益， 是保證開發(fā)商得到穩(wěn)定現(xiàn)金流的保值物業(yè)，辦公樓 面積比重接近 1/3，是項(xiàng)目的重要組成部分 ‰ 酒店是項(xiàng)目的重要組成部分，引入了新加坡知名品 牌 ‰ 零售物業(yè)是項(xiàng)目的點(diǎn)綴之筆，零售物業(yè)入市年份較 晚，此時(shí)北京市場(chǎng)的高端零售物業(yè)已大量入市，縮 減零售物業(yè)的體量是本項(xiàng)目的明智之舉 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 項(xiàng)目數(shù)據(jù)匯總 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 城市綜合體的相關(guān)案例研究 香港太古廣場(chǎng) 上海港匯廣場(chǎng) 北京財(cái)富中心 深圳益田假日廣場(chǎng) 日本東京六本木新城 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 益田假日廣場(chǎng)位于世界之窗正對(duì)面，坐落于深圳華僑城的核心地段，緊鄰城市主干道深南大道，東臨五星級(jí)威尼斯酒店、南接著名的世界之窗主題公園、北倚歡樂谷樂園、西望兩大國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)、遠(yuǎn)眺深圳灣海景，地理位置優(yōu)越且具有極強(qiáng)的地標(biāo)性。其中商業(yè)分布于地下兩層及地面三層，擁有 320米臨街延展面，外型極似豪華郵輪，因此擁有“城市中的豪華郵輪”美譽(yù)。在這個(gè)五層通高的中庭里，時(shí)常會(huì)舉辦各類互動(dòng)、表演等活動(dòng)，每個(gè)周末更是熱鬧非凡。還有飾品、數(shù)碼產(chǎn)品、禮品等各種品類豐富的店鋪。 同時(shí)，還有全球美容權(quán)威和最有創(chuàng)新意識(shí)的化妝品連鎖店 SEPHORA（絲芙蘭），并有興業(yè)銀行華僑城支行、建設(shè)銀行 ATM機(jī) 等配套。 亨吉利 Cariter Rolex Salon Esprit Lottusse 周生生 Artini Finco 玩具反斗城 Kappa Adidas Nike King kow 中國(guó)移動(dòng) 購(gòu)物中心的簡(jiǎn)介 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 L2層 —— 國(guó)際 ?奢華 ?五星服務(wù) 囊括眾多國(guó)際一線品牌，感受到國(guó)際頂級(jí)品牌的超凡魅力： BURBERRY雙層復(fù)式華南旗艦店 ,Armani Collezioni華南首家形象店， SHIATZ?CHEN華南首家旗艦店以及 BOSS HUGO BOSS, GIADA， PORTS1961, CK Calvin Klein…… 以及 L2層的 VIP室：提供免費(fèi)的茶水、飲品等服務(wù)，會(huì)員兌換各類精美禮品等。 江南廚子 俏江南 王品 大漁 購(gòu)物中心的簡(jiǎn)介 星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 本項(xiàng)目 —— 第四代寫字樓 —— 多層現(xiàn)代智能化花園式寫字樓 價(jià)值點(diǎn)： 創(chuàng)新產(chǎn)品 /辦公概念的顛覆 /顛覆性產(chǎn)品設(shè)計(jì) / 后SARS時(shí)代的產(chǎn)品設(shè)計(jì) /功能彈性化 / 服務(wù)先導(dǎo) /地鐵上蓋物業(yè) 完全創(chuàng)新產(chǎn)品 無市場(chǎng)參照系