【正文】 交通發(fā) 達；√歷經(jīng)數(shù)年發(fā)展，目前該區(qū)域已經(jīng)發(fā)展成為傳統(tǒng)服裝批發(fā)集貿(mào)市場集中地區(qū)，經(jīng)營 趨于成熟，同時政府有意將該區(qū)域引導規(guī)劃為 “服飾批發(fā)一條街服飾批發(fā)一條街 ”。 尚有多個項目正在建造、招商，潛在威脅大；尚有多個項目正在建造、招商，潛在威脅大；232。 項目處在商業(yè)街的末端，人流到達量減少；項目處在商業(yè)街的末端，人流到達量減少；232。 該項目的建筑形態(tài)為地下一層、地上四層，整體樓層為五層，每層面積僅近該項目的建筑形態(tài)為地下一層、地上四層，整體樓層為五層，每層面積僅近 10000平方米，共攤面平方米，共攤面積過多；積過多；232。 項目是商場式設計，擁有扶梯、垂直電梯、大面積中庭，為項目的發(fā)展預留了市場空間；項目是商場式設計，擁有扶梯、垂直電梯、大面積中庭，為項目的發(fā)展預留了市場空間；232。18第一部分 :市場分析 項目評判? SWOT 分析232?！爸芯G廣場中綠廣場 ”二期二期17第一部分 :市場分析 項目概況 ? 項目物業(yè)情況?項目樓層數(shù)：地上 4層，地下 1層；?建筑面積（根據(jù)目前報建規(guī)劃圖紙粗略測算）： 總面積： ㎡； 四層： ㎡； 三層： ㎡； 二層： ㎡； 一層： ㎡ 負一層： ㎡?？紤]到以上問題， 商場鋪一般采用 統(tǒng)一經(jīng)營、管理 的模式進行運營。15第一部分 :市場分析 商用物業(yè)分析 商場鋪的分割多采用為小面積方式，以低總價高單價的定價模式，結(jié)合售后包租的策略進行銷售。216。第一部分 :市場分析 商用物業(yè)分析14第一部分 :市場分析 商用物業(yè)分析? 銷售情況216。目前市場上銷售的商用物業(yè)主要有社區(qū)商業(yè)、商場鋪兩種。 11第一部分 :市場分析 城市發(fā)展? 城市定位合肥市政府已經(jīng)提出了 工業(yè)立市工業(yè)立市 的戰(zhàn)略以及 城市 東向戰(zhàn)略東向戰(zhàn)略 ，商業(yè)是城市的首要功能， 新站商圈的潛力巨大新站商圈的潛力巨大 。 工業(yè)經(jīng)濟現(xiàn)代物流專業(yè)市場 房地產(chǎn)業(yè) 新 站 商 圈中綠國際服裝廣場、恒豐 —— 家樂福廣場、沃爾瑪廣場、安徽大市場、好美家建材超市、安徽國際汽車城、白馬服裝城、七浦服裝廣場、光大國際廣場、元一時代廣場等。合肥海關(guān)直通式監(jiān)管點已正式啟用；共速達物流 (合肥 )基地項目投入使用；全國寶供合肥物流基地項目正在投資建設；安徽國際電子電器物流貿(mào)易中心開工啟建 。新肥大樓、工人文化宮、圣大國際、古井賽特代表 。第一部分 :市場分析 宏觀市場9第一部分 :市場分析 商業(yè)市場? “市級商圈 ”各顯神通，以前瞻性規(guī)劃，重新劃分競爭格局三孝口四牌樓大東門商圈 百貨大樓 CBD、龍圖商廈、匯通商廈為代表的 。 第一部分 :市場分析 宏觀市場8? 銷售市場速度放緩，期房銷售占主導地位 2023年全市銷售商品房面積 ，同比增長 %，其中：住宅銷售 萬平方米，同比增長 %； 商業(yè)營業(yè)用房銷售商業(yè)營業(yè)用房銷售 ， 同比 下降下降 %。 2023年全市 竣工房屋面積竣工房屋面積 ，同比 增長增長 %，其中 住宅竣工面積住宅竣工面積，同比 增長增長 %；； 商業(yè)營業(yè)用房竣工商業(yè)營業(yè)用房竣工 面積 ，同比 下降下降%。 2023年累計完成 各類房屋施工面積各類房屋施工面積 ，同比 增長增長 %， 其中： 商商業(yè)營業(yè)用房完成施工業(yè)營業(yè)用房完成施工 面積 ，同比 增長增長 %。住宅開發(fā)投資速度明顯高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資速度。 工業(yè)品出廠價格指數(shù)由 2023年的上漲 %轉(zhuǎn)為 2023年下跌下跌 %。其中 ， 以建房裝修材料和租房為主的住宅類價格指數(shù)漲幅最大， 上漲上漲 3%；； 其次是家庭設備用品及維修服務價格指數(shù)， 上漲上漲 %；； 煙酒及用品、食品、醫(yī)療保健和個人用品價格指數(shù)分別上漲 %、 %和 %；； 衣著類、衣著類、 交通和通訊、娛樂教育文化用品及服務價格指數(shù)呈下降態(tài)勢，比 2023年分別 下降下降 %、 %和 %。 第一部分 :市場分析 宏觀市場5? 城鎮(zhèn)居民消費價格穩(wěn)定，企業(yè)原材料價格漲幅回落 城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)同比上漲 %。 城鄉(xiāng)市場全面旺銷。其中， 石油及制品、汽車、建筑及石油及制品、汽車、建筑及裝潢材料類銷售持續(xù)高速增長，同比分別增長裝潢材料類銷售持續(xù)高速增長，同比分別增長 %、 %和和 31%， 金銀珠金銀珠寶、家具、家用電器、文化辦公用品和體育、娛樂用品消費熱勢不減，相關(guān)商寶、家具、家用電器、文化辦公用品和體育、娛樂用品消費熱勢不減，相關(guān)商品的零售額增幅達品的零售額增幅達 20%以上。大型商業(yè)對零售市場拉動作用明顯。到年底，全市城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額達到 ，增長 %。第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %?！?中綠廣場 】二期經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 南京新惠力房地產(chǎn)投資管理有限公司二 00七年三月建議書思路解析市場分析 項目定位 產(chǎn)品建議 招商策略 銷售策略 合作方式 新惠力優(yōu)勢2第一部分 :市場分析【中綠廣場】二期經(jīng)營定位和整體銷售招商思路策劃建議書3第一部分 :市場分析 宏觀市場? 經(jīng)濟發(fā)展迅猛， GDP突破千億元，人均 GDP超過 2萬元，達到 2975美元 實現(xiàn) ,同比增長 %。其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %。 4? 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破萬元 ，消費市場亮點紛呈 2023全年全市城鎮(zhèn)單位職工 ，同比增長 %，城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資為 21889元，增長 15%。 全年新增限額以上批發(fā)零售企業(yè) 38戶，實現(xiàn)零售額占限額以上批發(fā)零售企業(yè)零售額增量約 20%。全年限額以上批發(fā)零售業(yè)實現(xiàn)零售額同比增長 %，對零售總額增長的貢獻率達到 %。以上。全年城市市場實現(xiàn)零售額增長%，縣及縣以下農(nóng)村市場實現(xiàn)零售額增長 %。八大類消費價格指數(shù)呈現(xiàn) ““ 五漲三跌五漲三跌 ”” 態(tài)勢。企業(yè)原材料購進價格指數(shù) 上上漲漲 %， 漲幅比上年 回落回落 %。 第一部分 :市場分析 宏觀市場6? 房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長，住宅投資比重大 2023年全市房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資 ，同比增長 %，增速比 2023年提高了，其中：住宅完成投資 ，同比增長 %，高于房地產(chǎn)投資增速 ，住宅投資占整個房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %，比上年同期上升 ， 住宅開發(fā)投資速度明顯高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資速度。第一部分 :市場分析 宏觀市場7? 建設規(guī)模繼續(xù)擴張，新開工面積快速增長 ，竣工面積增長緩慢，商業(yè)營業(yè)用房負增長。 全年新開工面積 平方米，同比增長 %，其中： 商業(yè)營業(yè)用房新開工商業(yè)營業(yè)用房新開工 面積 ，同比 增長增長%。 竣工竣工 房屋面積的 增長增長 速度和 施工施工 房屋面積的 增長反差很大增長反差很大 。 在所有銷售面積中期房銷售 ，占全部銷售的 %。以鼓樓商廈、商之都、百貨大樓、樂普生為代表的 超一流商圈。市 級 商 圈10第一部分 :市場分析 商業(yè)市場印刷、汽車配件、電線電纜、鑄鋼鍛造、儀表等領(lǐng)域，還有科技含量較高的企業(yè)；中國樂凱膠片工業(yè)園、祥源工業(yè)園和寶業(yè)新型住宅產(chǎn)業(yè)化基地、寶供、普爾德、寶龍及世界五百強企業(yè) —— 百安居等 。元一時代花園、香格里拉花園、吟春苑、橘郡萬綠園、華府嘉園、惠園小區(qū)、長春都市豪庭、風景苑、寶文國際花園、萬豪花園、香江國際花園、澳瀾寶邸花園、寶元公寓、瑞景花園、徽州人家、森海豪庭等 ?；A(chǔ)設施 工業(yè)園區(qū)、便捷順暢的公路、鐵路網(wǎng)體系，合肥為一的一個城中開發(fā)區(qū)、試驗區(qū)。 12第一部分 :市場分析 商用物業(yè)分析? 產(chǎn)品形態(tài)分析隨著外資連鎖商家的不斷涌入，近年有一些新型商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)，例如 SHOPPING MALL、 OUTLET STORE(工廠直銷店 )、各類零售超市、特色商業(yè)街等，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)會迅速升溫，成為市場的熱點。銷售的商用物業(yè)社區(qū)商業(yè) 商場鋪13? 銷售價格分析名稱名稱 性質(zhì)性質(zhì) 標準單位標準單位 位置位置 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 經(jīng)營管理經(jīng)營管理 配置配置 主要消費主要消費群體群體售價售價 租金租金社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè) 沿街商業(yè)沿街商業(yè) 50M2以上以上 小區(qū)小區(qū)周邊周邊基本生基本生活配套活配套自主經(jīng)營自主經(jīng)營 毛坯毛坯 周邊居民周邊居民 住宅價格住宅價格的兩倍的兩倍與周邊物與周邊物業(yè)類似業(yè)類似商場鋪 商場內(nèi)的物業(yè)5150M2 人流匯集地段專業(yè)類商品統(tǒng)一經(jīng)營管理規(guī)格高輻射范圍較大遠高于周邊商業(yè)物業(yè)遠高于周邊商業(yè)物業(yè)從以上對比分析，我們發(fā)現(xiàn)定位合理的商場鋪，不但市場運作機會較大，而且利潤空間相當豐厚。 商場鋪 由于量體大，客戶群分散，并且受招商、運營、管理影響大， 銷售時間普遍較長。 社區(qū)商業(yè) 一般在住宅銷售時已同步推廣，具有較長的籌備期，充分累積了客戶，而且普遍體量較小，因此一旦推出， 開盤基本銷售較好。 由于商場鋪總體規(guī)模較大，如采用自主經(jīng)營的模式，勢必業(yè)態(tài)混亂、導致經(jīng)營管理困難，影響商場整體檔次，最終會使投資回報降低。16第一部分 :市場分析 項目概況? 區(qū)域位置 “中綠廣場 ”二期項目位于合肥市新站區(qū)站前路和全椒路交匯處，緊鄰合肥火車站、汽車客運站；比鄰新站區(qū)勝利路核心商圈。?建筑主體純框架結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)間距 ，各樓層高度：負一層 ；一層 ；二層、三層、四層 。 項目有較大的廣場，便于停車，容易匯聚人流；項目有較大的廣場，便于停車，容易匯聚人流；232。 項目規(guī)模較大，便于營造大的規(guī)模市場；項目規(guī)模較大，便于營造大的規(guī)模市場；優(yōu)勢232。 周邊商業(yè)競爭較激勵，同質(zhì)化較嚴重；周邊商業(yè)競爭較激勵，同質(zhì)化較嚴重；232。 一期項目的市場影響不好，需要時間來調(diào)整；一期項目的市場影響不好，需要時間來調(diào)整；劣勢19第一部分 :市場分析 項目評判? SWOT 分析232。 最近政府有物權(quán)法出臺、銀行加息，增加投資門檻，影響本項目銷售速度最近政府有物權(quán)法出臺、銀行加息，增加投資門檻，影響本項目銷售速度 ；；威脅232。已經(jīng)營及正 在開發(fā)的商業(yè)物業(yè)有：安徽大市場、白馬服裝市場、光大鞋城、中綠廣場服飾廣 場、浙江商貿(mào)城（家紡城）等；√比鄰合肥市新興的勝利路商圈，勝利路核心商圈以目前正在運營的元一時代廣場 （ Shopping mall）為節(jié)點，商圈內(nèi)溫莎杰座、 UTown金色地帶等在建商業(yè)裙樓 將在年底投入運營。中環(huán)國際寫 字樓及五星級的元一希爾頓國際大酒店等高端商業(yè)物業(yè)的建設，為商圈增添更強 的人氣，同時大量公司職員一類的 白領(lǐng)階級消費客群白領(lǐng)階級消費客群 的進入，給商圈帶來了時尚 潮流一