【正文】 安徽項目整體戰(zhàn)略定位與物業(yè)發(fā)展建議 2 本報告要解決的核心問題 前提：市場可實現(xiàn) + 地塊特性 本報告要解決的核心問題是項目城市化、地段價值最大化 城市化和地段價值最大化 容積率最大化 控制成本高品質(zhì) 商業(yè)最大化 1 2 3 3 報告的整體思路 項目屬性研判和界定 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 物業(yè)發(fā)展建議 商業(yè)發(fā)展建議 項目目標和約束條件 項目定位 結(jié)構(gòu)化分析和問題界定 4 我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以共同的目標為導(dǎo)向 ?第一層級：財務(wù)目標。本項目最大目標是利潤最大化，追求快速現(xiàn)金流 ?第二層級：品牌目標。此項目為全力集團在安慶市首個最具昭示性的項目，希望將該項目打造成城市明星項目，形成全力地產(chǎn)品牌，同時增加企業(yè)后續(xù)開發(fā)項目的政府議價及市場溢價能力 客戶整體目標 項目背景和約束條件 ?安慶市掛牌成交地價最高的項目，受到政府、開發(fā)商、市民的重視和關(guān)注 ?所在區(qū)域為安慶中心城區(qū)，本項目是該區(qū)域目前唯一的開發(fā)項目 ?地塊性質(zhì)是商業(yè)及居住用地 ?整個地塊 59,， (其中規(guī)劃道路用地 )，㎡ 凈地交付 ,其他 ㎡ 土地現(xiàn)狀交付 ?土地成本 ?自籌資金 8,000萬，國元融資 1億，銀行貸款 5,000萬，啟動資金在 1億左右，銷售后回購國元股份 ?地塊技術(shù)指標中容積率、限制高度等未定 5 報告的整體思路 項目屬性研判和界定 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 物業(yè)發(fā)展建議 商業(yè)發(fā)展建議 項目目標和約束條件 項目定位 結(jié)構(gòu)化分析和問題界定 6 地塊處于安慶市中心區(qū)核心位置，周邊交通、配套等優(yōu)勢明顯 ? 項目位于安慶市中心區(qū)核心區(qū)域，距離人民路商圈步行不超過 5分鐘，項目周邊商業(yè)形成一定規(guī)模，是安慶市最為繁華的區(qū)域之一 ? 項目周邊為城市主要交通干道，交通便利，商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療、銀行等生活配套設(shè)施齊全 ? 距離長江、大湖距離都在步行 15分鐘距離之內(nèi)，菱湖、連湖公園在附近 任何城市的核心地段都是寸土寸金，安慶市目前以及未來兩年內(nèi)不會再有城市中心區(qū)域地塊出讓作為住宅用地 人民路商業(yè)街，步行 5分鐘 本項目 —— 城市核心 長江，步行 15分鐘，散步既到 絕版土地，不會再有 7 地塊周邊情況 ? 東：湖心南路、老式住宅小區(qū)，附近有農(nóng)貿(mào)市場、建設(shè)銀行、工商銀行等 ? 南：華中西路，對面為安慶長途汽車站，即將搬遷 ? 西：宜城路，臨街商鋪主要經(jīng)營五金機電 ? 北：老式住宅小區(qū)，緊鄰弘信家園 A B 華 中 西 路 6 8 1 2 3 4 5 7 5 1 7 6 3 8 2 4 8 內(nèi)部大面積凈地，西南邊部分地塊需要拆遷，拿地成本高 9 地塊優(yōu)勢主要體現(xiàn)在區(qū)域、地段價值上，而劣勢則主要是環(huán)境因素和成本因素 項目的優(yōu)勢： ? 區(qū)域價值：中心區(qū)一直以來是安慶的核心，是安慶最繁華、土地價值最高的區(qū)域 ? 地段價值：項目所在地，是中心區(qū)的核心，同時也在安慶東進的主軸線上，地段價值在安慶最高。中心區(qū)內(nèi)為數(shù)不多的大盤之一，市場認可度較高 ? 配套價值：周邊成熟的配套，使該地塊成為生活最便利的區(qū)域 ? 認知度價值：在安慶人心目中，項目地塊是城市核心，購房的最理想選擇地 ? 城市規(guī)劃：對面長途汽車站搬遷后，政府規(guī)劃為商業(yè)用地，將帶動周邊形成又一繁華商圈 項目的劣勢： ? 外部：周邊環(huán)境較為嘈雜、附近較多低檔次小區(qū)、周邊商業(yè)業(yè)態(tài)較低，區(qū)域還沒有形成高端居住地區(qū)的氛圍。項目沿街面過小，直接影響商業(yè)規(guī)劃、影響項目展示 ? 內(nèi)部：形狀不規(guī)則難于規(guī)劃、拆遷數(shù)量較大，拿地成本高 10 項目界定 —— 區(qū)域?qū)傩院晚椖繉傩缘慕缍?，可以幫助我們明確研究方向和方法 屬性 詮釋 區(qū) 位 屬 性 ? 位于安徽省的西南經(jīng)濟集散地 ? 經(jīng)濟基礎(chǔ)一般 ? 位于安徽省的西南三省交界處，長江之濱，水陸交通便利 ? 安慶市經(jīng)濟基礎(chǔ)較弱，整體水平不高 ? 位于安慶市中心區(qū) ? 區(qū)域配套完善 ? 區(qū)域認知度高 ? 位于華中西路、宜城路交界處，東臨湖心路 ? 周邊擁有安慶市人民醫(yī)院、市立醫(yī)院、華二小等一流醫(yī)療和教育資源 ? 處在人民路 ? 城市發(fā)展的核心區(qū)域 ? 未來城市改造的重點 ? 從規(guī)劃上安慶市的策略是東進北擴南跨，但中心區(qū)依然是發(fā)展重點 ? 未來城市重點改造項目都將改善中心區(qū)的環(huán)境和交通 項 目 屬 性 ? 城市核心地段的開發(fā)項目 ? 商業(yè)＋居住用地 ? 占地約 59,047平米，部分商業(yè)，部分居住 ? 可達性好、交通便捷 ? 生活配套完善 ? 宜城路和華中西路道路寬闊，交通非常便利 ? 成熟區(qū)域，市政配套完善 ? 地塊自然資源條件一般 ? 缺少稀缺性自然景觀資源 ? 城市中心區(qū)周邊老公房多，環(huán)境嘈雜和雜亂 ? 地塊內(nèi)部無自然資源 11 項目界定： 屬性 詮釋 三四線城市 安慶屬于安徽省地級城市，經(jīng)濟總量低 中心城區(qū) 城市傳統(tǒng)中心區(qū)域，距離最核心商圈步行 5分鐘距離 規(guī)模較大 占地面積約 6萬平米，容積率 23，在安慶屬于較大規(guī)模項目 配套齊全 購物、教育、醫(yī)療、運動設(shè)施齊全 地價高 本地塊成交價為 ，樓面地價約 900元 /平 影響力大 項目因地段等優(yōu)勢，項目目前已引起廣泛關(guān)注 三四線城市、中心城區(qū)的、高地價的、規(guī)模較大的、 高容積率的、具有很強市場影響力的標桿性樓盤 12 報告的整體思路 項目屬性研判和界定 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 物業(yè)發(fā)展建議 商業(yè)發(fā)展建議 項目目標和約束條件 項目定位 結(jié)構(gòu)化分析和問題界定 13 C：矛盾或沖突 （ plication） —— R1與 R2之間存在著的矛盾或沖突 增強小高層認知合理提高容積率，稀釋地價， R1 R2 控制成本打造安慶最高品質(zhì)標竿樓盤 目前市場銷售最為快速的是多層產(chǎn)品 項目周邊環(huán)境混亂，較低 R1 非期望結(jié)果 ——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果 期望結(jié)果 ——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果 ？ R2 利潤最大化要求可售商業(yè)利潤貢獻最大化 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)較低，不符合項目定位 14 Q：提出問題 （ question） —— 要實現(xiàn)從 R1到 R2必須要回答的核心問題 ?Q1. 如何在市場可接受情況下提高住宅容積率，使商業(yè)貢獻最大彌補拿地成本的高昂 ？ ?？ ?Q3 .啟動資金有限成本控制的情況下如何打造高品質(zhì)？ 15 報告的整體思路 項目屬性研判和界定 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 物業(yè)發(fā)展建議 商業(yè)發(fā)展建議 項目目標和約束條件 項目定位 結(jié)構(gòu)化分析和問題界定 16 項目整體戰(zhàn)略定位研究思路 項目戰(zhàn)略定位 市場分析 成功模式及案例研究 競爭 分析 客戶分析 17 城市背景小結(jié)－ 安慶市 經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長，城市化進程加速，為本項目的成功發(fā)展提供良好外部環(huán)境 對本項目有利因素 ?安慶的區(qū)位特點決定了其對安徽西南部、皖贛鄂三省交界和周邊市縣的資金和人流具有一定的吸引力，成為安徽省西南地區(qū)經(jīng)濟和工業(yè)重鎮(zhèn) ?安慶總體經(jīng)濟在同等級城市中處于中等，發(fā)展迅速穩(wěn)定，發(fā)展空間大 ?隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，安慶市民的生活水平也相應(yīng)提高；目前已經(jīng)進入了小康水平，住房和汽車消費逐漸升溫，財富階層正在迅速增加，他們對生活質(zhì)量有著更高的追求 ?安慶城市發(fā)展進入新的階段， “ 東進北擴南跨 ” 的戰(zhàn)略加速了安慶市的城市整體建設(shè) ?作為區(qū)域中心城市，安慶市對下轄的縣市具有較強的吸引力 ?安慶總體經(jīng)濟總量低，支柱產(chǎn)業(yè)效益下滑，整體經(jīng)濟實力有限。 ?中心區(qū)受資金等因素影響，其改造力度較弱，環(huán)境改善不明顯 對本項目不利因素 市場分析 18 安慶市近年經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，政府投資力度增強、人均收入穩(wěn)步提高 ? 全市總面積 里（市區(qū) 550平方公里），全市總?cè)丝诩s 610萬 ? 2021年以來，安慶市生產(chǎn)總值（ GDP）連年快速增長， 2021年全年 元，按可比價格計算，比上年增長 % ? 政府加大經(jīng)濟發(fā)展力度，固定資產(chǎn)投資由 2021年的，增長到 2021年的 ，增長 117% ? 人均收入逐年上升 20212021年安慶地區(qū)生產(chǎn)總值 單位：億元 11% 5% 8% 12% % 22% 0 100 200 300 400 500 2021 2021 2021 2021 2021 2021 0% 5% 10% 15% 20% 25% GDP GDP增長率 市場分析 19 安慶市實施 “ 東進為主、加速北擴、拓展西部、跨江協(xié)作 ” 的整體發(fā)展思路，努力打造 “ 雙百 ” 城市 ? 安慶市遠景目標：到 2021年市共基本建成 “ 雙百 ” （人口100萬人，建成區(qū)面積 100平方公里）規(guī)模。整個城市實施東向發(fā)展戰(zhàn)略，安慶市城區(qū)將形成 “ 以長江為主軸以沿江帶狀主城為核心的，多中心、開敞式的城市空間結(jié)構(gòu) ? 安慶市市政府提出 “ 東進為主、加速北擴、拓展西部、跨江協(xié)作 ” 的發(fā)展思路，全面提升城市規(guī)劃、建設(shè)和管理水平 中心區(qū) 開發(fā)區(qū) 東郊 北擴 東進 西部 南跨 市場分析 20 房地產(chǎn)市場分析小結(jié)－初步發(fā)展階段，健康穩(wěn)定；經(jīng)濟持續(xù)增長和居民收入的提高將促進房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展 對本項目有利因素 ?經(jīng)濟持續(xù)增長和居民收入的提高促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，投資逐年上升 ?從房價收入比和人均居住面積等指標來看，安慶市房地產(chǎn)市場還有巨大的發(fā)展空間 ?安慶市房地產(chǎn)隨著城市發(fā)展方向的轉(zhuǎn)移，中心城區(qū)將成為住宅供應(yīng)稀缺區(qū)域 ?產(chǎn)品處于多層向小高層過渡階段，小高層、高層產(chǎn)品逐步被接受，以合肥市場為參照，這種過渡將在近兩年內(nèi)完成。安慶目前最高均價多層3100元 /平、小高層 3700元 /平 ?產(chǎn)品品質(zhì)一般，社區(qū)概念初步形成，細節(jié)注重不足。消費者對小區(qū)品質(zhì)、物業(yè)管理、規(guī)劃、產(chǎn)品創(chuàng)新等要求逐步增加，沒有有效滿足和引領(lǐng)消費者的需求 對本項目不利因素 ?房地產(chǎn)價格上升過快，使得本項目實現(xiàn)價格突破空間小 ?經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的樓盤分流了大部分目標客戶 市場分析 21 房價收入比和房地產(chǎn)投資占 GDP比重 —— 安慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展空間較大 ? 根據(jù)世界銀行經(jīng)驗，發(fā)展中國家的家庭年均收入與房價的比值在 1： 4～ 1： 9之間為合理狀態(tài)，若比值在此區(qū)間內(nèi)則表明該地區(qū)商品住宅有效需求度高，商品住宅與居民生活水平協(xié)調(diào)發(fā)展 ? 安慶房地產(chǎn)房價收入比預(yù)示著有房地產(chǎn)市場有較大的漲幅空間 2021年 房價收入比 房價收入比小于 4 房價收入比 4～ 9 房價收入比9～ 11 房價仍然有較大上漲潛力 房價平穩(wěn)，上漲空間不大 房價偏低 房價收入比12 房價過高警戒線 房價收入比 是指住房總價與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費需求的可持續(xù)性 以一家三口每戶購房面積約 100平計算 2021年 房地產(chǎn)投資（億元） GDP（億元） 房地產(chǎn)投資 / GDP 4% 合理區(qū)間 10％～ 14％ 安慶房地產(chǎn)投資占 GDP的比重偏低，說明房地產(chǎn)市場剛剛起步，并不成熟，上升空間較大 .(合肥上海比值分別是（ 15％、 12％ ) 市場分析 22 四個板塊樓盤比較 ? 中心區(qū)仍然是城市的核心，生活配套成熟、生活氛圍濃厚。目前在售樓盤在約 20個，處于城市核心地段的樓盤大約 10個，可以輻射全市。整體價格在安慶市相對較高，區(qū)內(nèi)樓盤歐景苑目前均價最高 ? 開發(fā)區(qū)目前在售樓盤 27個，占總數(shù)的一半左右，均價 2208元，客戶以周邊區(qū)域、附近 8縣客戶為主。出現(xiàn)香樟里、秀水華庭等高檔次樓盤，可吸引全市客戶。目前生活配套正在逐步完善之中，依托大湖，生態(tài)環(huán)境較好。但目前人氣不足，尚顯冷清 ? 西部由于環(huán)境污染、不在城市發(fā)展的主導(dǎo)方向上等因素，逐漸淡出安慶人視線。區(qū)內(nèi)樓盤主要是周邊客戶，也有部分人因為教育原因在此購房。整體價格在安慶市最低 中心區(qū)板塊 開發(fā)區(qū)版塊 東郊板塊 西部板塊 ? 東部板塊是城市發(fā)展的方向，部分政府機構(gòu)搬遷至東部，在售樓盤以政府公務(wù)員為主要目標客戶，未來前景看好。 市場分析 23 目前產(chǎn)品由多層向小高層過渡階段，隨著土地稀缺、居住觀念的改變，未來幾年市場必將以小高層為主導(dǎo) ? 安慶目前在售項目 63個，以多層為主要產(chǎn)品，高端項目都有小高層產(chǎn)品，未來市場趨勢明顯 ? 純小高層、高層規(guī)模較大項目有兩個，宜城水岸與香樟里，銷售