【正文】 浦東高行項(xiàng)目 市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議報(bào)告 Shanghai 第一部分 市場(chǎng)篇 一、城市發(fā)展環(huán)境簡(jiǎn)析 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研判 三、區(qū)域市場(chǎng)趨勢(shì)研判 五、客戶深入調(diào)研 六、地塊分析 七、項(xiàng)目定位 四、區(qū)域市場(chǎng)特征分析 城市地位 城市經(jīng)濟(jì) 居民收入 行業(yè)發(fā)展 城市總結(jié) 上海 —— 長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈龍頭城市 2023年提出“國(guó)際金融中心”、“國(guó)際航運(yùn)中心”兩大建設(shè)目標(biāo) GDP（萬(wàn)億） 占全國(guó)比重 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率 長(zhǎng)三角 20% 11% 珠三角 % % 京津冀 % % ? 到 2023年，基本建成與我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及人民幣國(guó)際地位相適應(yīng)的國(guó)際金融中心 ? 到 2023年，基本建成航運(yùn)資源高度集聚、航運(yùn)服務(wù)功能健全、航運(yùn)市場(chǎng)環(huán)境優(yōu)良、現(xiàn)代物流服務(wù)高效，具有全球航運(yùn)資源配臵能力的國(guó)際航運(yùn)中心 ? 2023年，長(zhǎng)三角實(shí)現(xiàn) 占全國(guó)比重20%，明顯領(lǐng)先于其它經(jīng)濟(jì)圈。 作為長(zhǎng)三角龍頭城市、兩大國(guó)際中心建設(shè)城市，必然吸引各類人才流入，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)需求基礎(chǔ)。 城市地位 城市經(jīng)濟(jì) 居民收入 行業(yè)發(fā)展 城市總結(jié) 【 城市 GDP】 ? 08年上海實(shí)現(xiàn) GDP14901億元，在內(nèi)地一線城市中名列第一。 ? 08年常住人口 1888萬(wàn)人，也是內(nèi)地人口規(guī)模最大城市。 上海與其它一線城市G D P 總量（億元）13698104887806 82150202340006000800010000120231400016000上海 北京 深圳 廣州上海與其它一線城市常住人口（萬(wàn)人）18881695129610180400800120016002023上海 北京 深圳 廣州從城市綜合實(shí)力看上海，是無(wú)可爭(zhēng)議的內(nèi)地 “ 第一城市 ” 城市地位 城市經(jīng)濟(jì) 居民收入 行業(yè)發(fā)展 【 城市人口 】 主要一線城市人口及經(jīng)濟(jì)總量對(duì)比 城市總結(jié) 主要一線城市 GDP、人均收入對(duì)比 ? 08年上海實(shí)現(xiàn)人均 GDP73124元，在一線城市中處于中等。低于經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳、以及省會(huì)廣州。 08年上海人均可支配收入 26690元，次于深圳。 從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平看，“第一城市”價(jià)值還待挖掘，同時(shí)也說(shuō)明未來(lái)發(fā)展空間較大 上海與其它一線城市人均G D P （元）73124630298981481233020230400006000080000100000上海 北京 深圳 廣州上海與其它一線城市人均可支配收入（元）2669024725292002531710000140001800022023260003000034000上海 北京 深圳 廣州城市地位 城市經(jīng)濟(jì) 居民收入 行業(yè)發(fā)展 城市總結(jié) 住房消費(fèi) 上海城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)支出比例（% ） 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023上海市區(qū)人均居住面積（平米） 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023? 從住房消費(fèi)支出看，雖然支出比例有所起伏，但總體在一定范圍波動(dòng)。 ? 而從城市人居居住面積看， 08年實(shí)現(xiàn)人均居住面積 ， 較全國(guó)平均水平居住面積28平米有較大差距。 由此可見，居民對(duì)居住的改善需求基礎(chǔ)較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展空間仍然廣闊。 城市地位 城市經(jīng)濟(jì) 居民收入 行業(yè)發(fā)展 住房面積 城市總結(jié) 城市經(jīng)濟(jì) 城市發(fā)展 VS 房地產(chǎn)市場(chǎng) 城市地位 居民收入 居住現(xiàn)狀 行業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展空間大。 中端市場(chǎng)的需求基礎(chǔ)不斷提升。 城市中心范圍逐步擴(kuò)大。 城市地位 城市經(jīng)濟(jì) 居民收入 城市總結(jié) 行業(yè)發(fā)展 城市發(fā)展格局 ? 隨著城市不斷發(fā)展，上海中心城區(qū)概念不斷外延，外環(huán)線以內(nèi)將逐步成為大中心城區(qū)。 外環(huán)線 中環(huán)線 內(nèi)環(huán)線 中心城區(qū) 項(xiàng)目位臵 居住需求 強(qiáng)烈 土地資源稀缺 城市地位 城市經(jīng)濟(jì) 居民收入 行業(yè)發(fā)展 城市總結(jié) 宏觀市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目影響 房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展空間廣闊，為項(xiàng)目的操作奠定了良好的行業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。 城市功能定位的明確與提升，更多人才的流入，為豐富房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。這對(duì)本項(xiàng)目定位也有借鑒依據(jù)。 中心城區(qū)概念不斷擴(kuò)大，項(xiàng)目所處地段成為次中心板塊，區(qū)域形象提升，也能吸引多種層次客戶關(guān)注。 從宏觀市場(chǎng)總體看，項(xiàng)目面臨市場(chǎng)機(jī)遇以及市場(chǎng)選擇機(jī)會(huì)較多。 城市地位 城市經(jīng)濟(jì) 居民收入 行業(yè)發(fā)展 城市總結(jié) 一、城市發(fā)展環(huán)境簡(jiǎn)析 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研判 三、區(qū)域市場(chǎng)趨勢(shì)研判 五、客戶深入調(diào)研 六、地塊分析 七、項(xiàng)目定位 四、區(qū)域市場(chǎng)特征分析 土地市場(chǎng) 政策面 商品房成交 趨勢(shì)研判 上海商品房土地成交面積/ 建筑面積（平米）02023000400000060000008000000100000001202300014000000土地面積 3303592 6430565 7365197 4073103 7240553建筑面積 5410118 10601817 11419945 6691203 1170436105年 06年 07年 08年 09年土地平均樓面價(jià)格分析（元/ 平米）302920237573403842220202340006000800005年 06年 07年 08年 09年? 成交量： 土地市場(chǎng)在經(jīng)歷 08年供應(yīng)與成交下降后， 09年重新放量。這一方面是市場(chǎng)火熱導(dǎo)致對(duì)土地需求增加，同時(shí)，政府也加快了推地速度 ? 成交價(jià)格： 09年，是地王頻出的年份，成交土地的樓面價(jià)格也大幅飆升。 （ 1）供應(yīng)增加有助于改變市場(chǎng)供求失衡，回歸理性發(fā)展。 （ 2）地價(jià)突增，也為未來(lái)房?jī)r(jià)提供堅(jiān)實(shí)的支撐基礎(chǔ)，同時(shí)進(jìn)一步增加房?jī)r(jià)泡沫。 土地市場(chǎng) 政策面 二級(jí)市場(chǎng) 趨勢(shì)研判 中央政策收緊逐步展開 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 商品房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅規(guī)定 六次加息 五次降息 2023年 2023年 2023年 保持寬松貨幣及稅收政策 年金融手段 稅收手段 減免契稅，營(yíng)業(yè)稅，降低轉(zhuǎn)讓年限 年其他手段 國(guó)四條 二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅年限恢復(fù) 國(guó) 11條 2023年 政策走勢(shì)： 2023年為防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱為緊縮型政策。 2023年上半年繼續(xù)保持緊縮政策，年底經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響下出臺(tái)一系列的救市政策。 2023年全年繼續(xù)保持 08年的經(jīng)濟(jì)政策，但對(duì)房地產(chǎn)卻轉(zhuǎn)方向，從國(guó)四條到國(guó)11條， 2023年房地產(chǎn)業(yè)再次進(jìn)入宏觀調(diào)控周期。 土地市場(chǎng) 政策面 二級(jí)市場(chǎng) 趨勢(shì)研判 地方政策主要是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng) 契稅 首套房 上海政策 買方市場(chǎng) 賣方市場(chǎng) 二套房 改善型 投機(jī)性 抑制需求 營(yíng)業(yè)稅 所得稅 2到 5年 2到 5年 加倍調(diào)節(jié) 分析： 從投資投機(jī)到自住，房地產(chǎn)需求將全面受到抑制，市場(chǎng)成交將會(huì)大幅下降，上海的調(diào)控力度必定成為全國(guó)的表率（歷史上“上海感冒、全國(guó)吃藥”），對(duì) 2023年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)不能過(guò)于樂觀。 土地市場(chǎng) 政策面 二級(jí)市場(chǎng) 趨勢(shì)研判 政策對(duì) 2023年影響 ? 2023年第一季度： 由于 12月的政策末班車使需求“透支”， 1月份“國(guó) 11條”的政策出臺(tái)，以及春節(jié)淡季，市場(chǎng)觀望會(huì)增加，銷售量將回落；同時(shí)，開發(fā)商的“不差錢”狀態(tài)亦使價(jià)格堅(jiān)挺，市場(chǎng)呈現(xiàn) “量跌價(jià)平” 的現(xiàn)象 。 ? 2023年第二季度： 政策效應(yīng)的消化以及按照市場(chǎng)傳統(tǒng)規(guī)律第二季度市場(chǎng)放量，成交相應(yīng)回暖，但價(jià)格因第一季度政策調(diào)控影響，價(jià)格繼續(xù)持平 ， “量升價(jià)平” 。 ? 2023年第三季度： 如果宏觀經(jīng)濟(jì)上升快速，可能會(huì)加息。（ 1）若樓市在二季度只是出現(xiàn)“規(guī)律性回暖”，那么在加息背景下，市場(chǎng)將呈現(xiàn) “量平價(jià)升”的態(tài)勢(shì) 。（ 2）若樓市在二季度出現(xiàn)快速回暖跡象，政策力度將會(huì)加大，樓市將會(huì)快速降溫，市場(chǎng)呈現(xiàn) “ 量跌價(jià)平” 的現(xiàn)象 。 ? 2023年第四季度： 由于第四季度考慮到回籠資金因素，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)“促銷現(xiàn)象”，呈現(xiàn) “量升價(jià)降” 的態(tài)勢(shì)。 土地市場(chǎng) 政策面 二級(jí)市場(chǎng) 趨勢(shì)研判 上海商品住宅成交均價(jià)（元/ 平米）89251074011987166306000800010000120231400016000180002 0 0 6 四季度 2 0 0 7 四季度 2 0 0 8 四季度 2 0 0 9 四季度上海商品住宅供求關(guān)系（平方米）040000008000000120230001600000020230000預(yù)售面積 成交面積 13,947,984 17,509,349 7,444,143 14,672,032 供求比 2023 2023 2023 2023商品住宅近年走勢(shì) 供需平衡線 土地市場(chǎng) 政策面 二級(jí)市場(chǎng) 趨勢(shì)研判 ? 上海近年總體商品住宅供需結(jié)構(gòu)，呈現(xiàn)“波浪形”結(jié)構(gòu)，松一年緊一年，且受政策影響顯著 ? 價(jià)格在 07年后漲幅顯著，短期價(jià)格升幅積累一定泡沫。 “ 泡沫化”特征促使中央改變政策，要求穩(wěn)定房?jī)r(jià)， 其中保證商品房供給， 可能是2023年供求關(guān)系再度轉(zhuǎn)換，形成供大于求 土地市場(chǎng) 政策面 二級(jí)市場(chǎng) 趨勢(shì)研判 ?降低存貸款金融利率 ?減免稅費(fèi)、降低房貸首付 ?個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠下浮 30％ ?最低首付款比例調(diào)整為 20％ ?加大保障性住房建設(shè)力度 ?進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi) ?支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化 ?下調(diào)資本金比例 ?逐步控制二套房貸優(yōu)惠利率 ?營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年 ?增加普通商品房