【正文】 西山匯的運(yùn)作目標(biāo)： ① 成功運(yùn)作本案 ,并與政府建立良好的合作關(guān)系，為后期土地儲(chǔ)備打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) ； ② 符合市場(chǎng)需求的定位保證本案項(xiàng)目的成功銷售并樹立符合本區(qū)域規(guī)劃發(fā)展的市場(chǎng)形象 ； ③ 樹立本案在本區(qū)域的標(biāo)桿形象 ,并為公司發(fā)展奠定良好的品牌基礎(chǔ) ； ② 最大化挖掘潛在客戶并提供合理有效的營(yíng)銷推廣方案 ③ 根據(jù)豐富的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)的把握， 全程跟進(jìn)銷售工作，并提出合理化解決方案 ① 本案整體產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略的把握 我司能為本案提供的服務(wù) : 本案目標(biāo)的溝通 ④提供項(xiàng)目整體推廣包裝方案并針對(duì)項(xiàng)目分階段 提供合理化媒體推廣計(jì)劃實(shí)施方案 鳥瞰圖 本案概況 項(xiàng)目占地面積 ： 135畝 總建筑面積： 26萬(wàn)平方米 容積率： 綠化率： 30% 項(xiàng)目四至： 北臨永引渠，南至雙元路 東至首鋼 NEC場(chǎng)區(qū)，西至實(shí)興大街 項(xiàng)目布局及功能定位： 項(xiàng)目共由北、中、南三部分構(gòu)成，分別為東西走向圍合式布局，功能上項(xiàng)目定位于城市綜合體，由辦公、公寓、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)組合相互依存構(gòu)建而成。 項(xiàng)目首期開(kāi)發(fā)中部院落?？偨ㄖ娣e約 12萬(wàn)平方米 項(xiàng)目由鼎軒公司斥資重金打造的西部拳頭項(xiàng)目。是石景山區(qū)重點(diǎn)工程項(xiàng)目之一，屬于北京市十一五城市總體規(guī)劃的一部分。承載著北京西部新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史重使。 實(shí) 興 大 街 永 引 渠 南 路 小博士雙語(yǔ)幼兒園 本案 石景山區(qū)工商局 八 大 處 路 盧師山莊 希望 公園 京西家美 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 西 井 路 工行蘋果園儲(chǔ)蓄所 本案周邊現(xiàn)狀 地段 /環(huán)境 交通 /動(dòng)線 周邊機(jī)能 商務(wù)氛圍 1. 地塊 5分鐘半徑內(nèi)公共交通相對(duì)較好，但離城鐵尚有一段距離； 2. 地塊不臨主交通干道，交通相對(duì)不暢有待于進(jìn)一步改善； 處于中關(guān)村科技園 石景山園區(qū)內(nèi)。實(shí)興大街與永引渠南路交匯處，緊鄰永引渠，與西山近在咫尺。自然景觀優(yōu)勢(shì)明顯，人文底蘊(yùn)較為突出。 地塊周邊較為荒涼，配套設(shè)施較不健全、落后有待完善； 僅有部分研發(fā)企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)，園區(qū)內(nèi)寫字樓多為舊廠房改建，配套設(shè)施落后匱乏，商業(yè)氛圍薄弱，尚未形成規(guī)模。 政務(wù)環(huán)境： 石景山工商局、園區(qū)管委會(huì) 餐飲娛樂(lè) /生活配套 KTV和部分底商， 此區(qū)域?qū)ψ≌J(rèn)同度相對(duì)較高，其它類地產(chǎn)物業(yè)，市場(chǎng)認(rèn)同度存在一定性。 匯報(bào)思路 本案戰(zhàn)略定位的選擇 各類物業(yè)價(jià)值判斷 北京樓市總攬與區(qū)域市場(chǎng)分析 本案核心競(jìng)爭(zhēng)力的挖掘及營(yíng)銷戰(zhàn)略的制定 本案推廣戰(zhàn)略及形象的建立 頂級(jí)寫字樓 需求企業(yè)：上市企業(yè)、知名企業(yè)、外企駐京辦事處、外企國(guó)內(nèi)總部、熱門行業(yè)企企業(yè) …… 硬件基本要求：核心位臵、產(chǎn)品整體設(shè)計(jì)、冠名權(quán)、設(shè)備規(guī)格、外立面及大堂形象 …… 軟件基本要求：貼心品牌物業(yè)服務(wù) 普通寫字樓 需求企業(yè)：發(fā)展中企業(yè)或普通中大型企業(yè) 基本要求： IT、金融關(guān)注通訊設(shè)備及后備發(fā)電機(jī) 服務(wù)業(yè)關(guān)注社圈及環(huán)境（周邊商務(wù)環(huán)境、樓宇配套、地理位臵及交通） 制造業(yè)關(guān)注交通便捷性 寫字樓市場(chǎng)需求特點(diǎn)分析 北京寫字樓市場(chǎng)分布 北京寫字樓市場(chǎng)分布情況分析 中關(guān)村商務(wù)區(qū) 建國(guó)門 CBD 望京商務(wù)區(qū) 燕莎商務(wù)區(qū) 豐臺(tái)商務(wù)區(qū) CRD商務(wù)帶 金融街 商務(wù)區(qū) 崇文商務(wù)區(qū) 傳統(tǒng)商務(wù)區(qū) ：燕莎、建國(guó)門 CBD、崇文區(qū)、金融街等區(qū)域均以便利的交通、依托金融機(jī)構(gòu)、政務(wù)部門形成，并發(fā)展成為區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心； 產(chǎn)業(yè)商務(wù)區(qū)： 中關(guān)村商務(wù)區(qū)、望京、豐臺(tái)、石景山等商務(wù)區(qū)均依托中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園及其相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)，逐步發(fā)展起來(lái)，并日漸發(fā)揮出提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值的作用。 亞北商務(wù)區(qū) 2022年 1月正式確定 與之相比，北京西部屬于傳統(tǒng)的重工業(yè)及軍事保密重地，其商務(wù)發(fā)展較其他區(qū)域落后。商務(wù)辦公用房、設(shè)備設(shè)施極度落后匱乏。目前，區(qū)域政策指向性為大量縮減住宅用地的審批，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)建設(shè)，應(yīng)該說(shuō) CRD的確定為西區(qū)帶來(lái)新的機(jī)遇。成為平衡東西長(zhǎng)安街的另一個(gè)支點(diǎn)。 北京寫字樓市場(chǎng)分布 北京中關(guān)村產(chǎn)業(yè)區(qū)分布情況分析 昌平園 望京電子 產(chǎn)業(yè)園 豐臺(tái)園 大興生物醫(yī)藥基地 石景山園 通州園 位于市區(qū)東部酒仙橋，占地 ，是國(guó)家“一五”期間重點(diǎn)投資、集中建設(shè)的電子工業(yè)基地。 現(xiàn)有電子骨干企業(yè) 200家，三資企業(yè) 29家，國(guó)家級(jí)電子科研所 4家，大中型涉外旅游飯店 5家，中高級(jí)電子院校 5所；已初步建成了以電子信息產(chǎn)業(yè)為主的多功能、綜合性的電子高科技園區(qū)。 光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地 重點(diǎn)發(fā)展微電子、光電子、數(shù)控機(jī)床、智能儀器儀表、機(jī)器人等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 金橋科技產(chǎn)業(yè)基地 總體規(guī)劃面積 15平方公里，地處“亦莊新城”規(guī)劃范圍內(nèi)，以汽車零部件、環(huán)保、電子信息和都市工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，努力成為技術(shù)創(chuàng)新、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化、國(guó)際合作的基地和示范園區(qū)。 空間布局為“兩區(qū)一街”的豐臺(tái)園， 規(guī)劃面積為 平方公里。 1991 年正式成立以來(lái)，豐臺(tái)園現(xiàn)有高新企業(yè) 3000 余家，涉及電子信息、生物醫(yī)藥、先進(jìn)制造和新材料、新技術(shù)等八個(gè)領(lǐng)域 ，園區(qū)就業(yè)人口已超過(guò) 7 萬(wàn)人，加快了地區(qū)文化的轉(zhuǎn)型提升。 北京中關(guān)村科技園區(qū) “一區(qū)五園 ” 的中心區(qū)， 擁有 平方公里的上地信息產(chǎn)業(yè)基地和 4平方公里的永豐新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；目前園區(qū)已擁有高科技企業(yè) 6000多家， 以聯(lián)想、方正、四通為代表的一批頗具實(shí)力的新技術(shù)企業(yè)集團(tuán)已逐步形成 。 是 1994年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立， 1999年成為中關(guān)村科技園區(qū)“七園”之一， 政策區(qū)域面積 40平方公里；園區(qū)整體面積近 10平方公里，包括中心區(qū)和中關(guān)村生命科學(xué)園。 總體規(guī)劃面積 28平方公里， 2022年 1月 17日，納入中關(guān)村科技園區(qū)， 吸引國(guó)內(nèi)外科研院所和高校入園建立研發(fā)機(jī)構(gòu)和科技型企業(yè)，建立一批關(guān)鍵技術(shù)的中試放大平臺(tái)，加速生物科技成果的轉(zhuǎn)化，孵化出具備產(chǎn)業(yè)化開(kāi)發(fā)條件的技術(shù)成果和高成長(zhǎng)性科技型企業(yè)； 石景山園分為南北兩個(gè)區(qū)域， 北 1區(qū)重點(diǎn)發(fā)展以數(shù)字娛樂(lè)為特色的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。 吸引龍頭創(chuàng)意企業(yè)入駐，形成專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)集聚。 北 Ⅱ 區(qū)重點(diǎn)發(fā)展電子信息、節(jié)能環(huán)保、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 形成大小企業(yè)協(xié)同發(fā)展的局面。 南區(qū)規(guī)劃面積 ，以新建為主，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和符合 CRD定位的新興產(chǎn)業(yè)。吸引符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的龍頭企業(yè)入駐。 石景山區(qū)，扼守北京的西大門。北枕小西山，西倚永定河，東與市區(qū)接壤，先后是薊國(guó)、燕國(guó)和幽州的屬地。歷來(lái)就是京畿西北要道和河防重地。 至今已有 2022多年歷史 ,獨(dú)特的地域環(huán)境，為人們?cè)炀褪吧秸?、?jīng)濟(jì)和文化的豐富內(nèi)涵，提供了條件。由此 ,石景山的人文歷史 ,表明京西這片熱土自古以來(lái)就是文明薈萃之地 見(jiàn)證歷史文明 .人文底蘊(yùn)濃厚 ——— ——— 首鋼搬遷 . 改寫西區(qū)工業(yè)史 首鋼涉鋼產(chǎn)業(yè)的搬遷，還西部一片藍(lán)天。 第二產(chǎn)業(yè)正沿著高科、環(huán)保、高附加值的方向業(yè)邁進(jìn)。完全城市化的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)；新興的旅游服務(wù)業(yè)；蓬勃發(fā)展的對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易。是極具發(fā)展?jié)撡|(zhì)的新興城區(qū)， 具備發(fā)展高新技術(shù)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)、環(huán)境容量、創(chuàng)新氛圍和成長(zhǎng)條件。還是北京城區(qū)最綠的一隅，人文勝景眾多，旅游資源豐富，發(fā)展旅游業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)得天獨(dú)厚。石景山區(qū)充分體現(xiàn)了北京科技、智力密集和輻射功能強(qiáng)等特點(diǎn)、擁有較完善的城市化服務(wù)功能和豐富的文化，智力資源、是首都西部最理想的延伸區(qū)和發(fā)展腹地 .區(qū)位優(yōu)勢(shì)日漸突出。 再看石景山 …………. CRD的誕生 …… 新的北京城市發(fā)展戰(zhàn)略明確了石景山區(qū)?一區(qū)三中心?的功能定位，即?城市功能拓展區(qū)?和?城市職能中心?、?綜合服務(wù)中心?、?文化娛樂(lè)中心?。 ?首都休閑娛樂(lè)中心區(qū)（ CRD— Central RecreationDistrict）?； CRD的基本內(nèi)涵是?以休閑、娛樂(lè)為發(fā)展主旋律，以營(yíng)造京西花園式的生態(tài)環(huán)境和時(shí)尚高雅的文化氛圍為基礎(chǔ)，打造集休閑、娛樂(lè)、會(huì)展、購(gòu)物和商務(wù)辦公等功能為一體的首都休閑娛樂(lè)中心區(qū)（ CRD）?。 中關(guān)村科技園區(qū)石景山園 北區(qū) 北京數(shù)字娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)示范基地 產(chǎn)業(yè)培育基地 蘋果園交通樞紐 TSM時(shí)代購(gòu)物 花園商務(wù)區(qū) 蘋果園交通 樞紐商務(wù)區(qū) 東部現(xiàn)代娛樂(lè)旅游區(qū) 銀河商務(wù)區(qū)小 CBD 京西會(huì)展商務(wù)區(qū) 京燕商務(wù)區(qū) 銀河商務(wù)區(qū) 石景山未來(lái)的經(jīng)濟(jì) \ 文化 \政治中心西區(qū)小 CDB TSM時(shí)代購(gòu)物 花園商務(wù)區(qū) 西部休閑旅游區(qū) 首鋼新興產(chǎn)業(yè)基地 雕塑公園 地下商務(wù) 石景山新格局規(guī)劃 石景山區(qū)東部著力發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)和文化娛樂(lè)業(yè)，中部著力培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，西部著力發(fā)展旅游休閑業(yè)。以打造首都文化休閑娛樂(lè)區(qū)為主線，逐步形成?一個(gè)科技園區(qū)、兩個(gè)休閑旅游區(qū)、三個(gè)產(chǎn)業(yè)基地、六個(gè)商務(wù)功能區(qū)?的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。統(tǒng)籌東中西部協(xié)調(diào)發(fā)展，努力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力提升城市綜合服務(wù)功能，著力構(gòu)建和諧石景山，開(kāi)創(chuàng)現(xiàn)代化首都新城區(qū)建設(shè)的新局面。 石景山科技園規(guī)劃 石景山園的功能定位： 以數(shù)字娛樂(lè)為特色的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)核心區(qū) 以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)為主的科技產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)區(qū)； 以新材料、節(jié)能環(huán)保、光機(jī)電為主的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)。 南區(qū) 北一區(qū) 北二區(qū) 西山匯 南三區(qū) 區(qū)域功能的明確定位 ,為西區(qū)注入了新鮮的血液 .是增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力的重要載體，是帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力引擎；是西區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表 . 石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 本 案 鼎城 雍景四季 茂華 璟都會(huì) 西現(xiàn)代城 曦景 長(zhǎng)安 西山贏府國(guó)際商務(wù)中心 如圖，區(qū)域項(xiàng)目主要集中在阜石路以北，首鋼搬遷，大量閑置的土地、舊廠房有了“再利用”的價(jià)值。同時(shí)，緩解西長(zhǎng)安街沿長(zhǎng)線一代土地緊缺的壓力，更加利于阜石路以北區(qū)域整體規(guī)劃的實(shí)施與建設(shè)。區(qū)域增值空間越發(fā)凸顯。 本區(qū)域重點(diǎn)在售項(xiàng)目深度分析 本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置分析 地理位置：石景山路魯谷大街西側(cè) 物業(yè)類型：商業(yè)、綜合 總占地面積： 7萬(wàn)㎡ 總建筑面積： 28萬(wàn)㎡ 容積率 :4 工程情況：目前工程進(jìn)度基本竣工，家樂(lè)福超 市等部分商業(yè)即將開(kāi)業(yè) 項(xiàng)目概 況 團(tuán) 隊(duì) 開(kāi)發(fā)商：北京銀河萬(wàn)達(dá)置業(yè)有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)：美國(guó) MUAC建筑公司 配 套 自身規(guī)劃： 五星級(jí)酒店、國(guó)際連鎖超市、 5A級(jí)寫字樓、多功能影院、大型娛樂(lè)城、 高檔百貨、步行商業(yè)街和綜合餐飲娛樂(lè)中心 地下車庫(kù) 周邊配套： 高質(zhì)學(xué)校 , 金融銀行 ,醫(yī)院、四大公園 時(shí)尚餐飲 石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 本區(qū)域重點(diǎn)在售項(xiàng)目深度分析 開(kāi)發(fā)進(jìn) 度 開(kāi)盤時(shí)間： 2022年 4月 12日 預(yù)售證號(hào) ：（ 2022） 59 一期推出 E\F兩座商住酒店 酒店總套數(shù)： 611套 放盤套數(shù)： 1406套（含寫字樓） 入住時(shí)間： 2022年 9月 工程進(jìn)度： 一期外立面已經(jīng)完成，二期即將封頂 產(chǎn)權(quán)年限：辦公 50商業(yè) 40年 產(chǎn) 品 產(chǎn)品種類： A\B\C\D寫字樓 總套數(shù)： 795套 E\F公寓酒店 總套數(shù)： 611套 寫字樓面積區(qū)間： 主力面積： 酒店面積區(qū)間：