東方巴黎項(xiàng)目整體營銷策略(已修改)
2025-03-13 15:15 本頁面
【正文】 0906 東方巴黎項(xiàng)目整體營銷策略 九思地產(chǎn) 二〇〇五年九月七日 目錄 前言 第一 部分 項(xiàng)目定位 一、 項(xiàng)目 SWOT 分析 二、 產(chǎn)品形態(tài)定位 三、 目標(biāo)消費(fèi)群體定位 四、 項(xiàng)目價(jià)格定位 五、 項(xiàng)目形象定位 第二 部分 營銷推廣 一、 總體營銷策略 二、 入市時(shí)機(jī)的選擇 三、 階段營銷策略 及目標(biāo) 四、 項(xiàng)目包裝策略 五、 項(xiàng)目推廣策略 前 言 針對(duì)目前貴公司提出暫時(shí)不考慮超市部分銷售的思路，我司連夜召開緊急會(huì)議，討論了項(xiàng)目現(xiàn)階段的各種情況，針對(duì)營銷工作的推動(dòng)進(jìn)行了深入的研究，做出以下決論： 1． 支持貴司提出對(duì)超市部分物業(yè)暫停推動(dòng)的意見，目前只進(jìn)行針 對(duì)性市場調(diào)查，對(duì)客戶進(jìn)行摸底及登記，而不涉及正式銷售； 2． 對(duì)項(xiàng)目地面物業(yè)進(jìn)行包裝，在 9 月 18 日前，整體推出，以側(cè)重點(diǎn)進(jìn)行階段劃分，全力去化； 3． 整合廣告公司的 優(yōu)勢(shì)資源，加強(qiáng)其配合力度，為后期項(xiàng)目的營銷工作推進(jìn)提供優(yōu)勢(shì)條件； 4． 做好銷售人員的持續(xù)性培訓(xùn)工作，使所有銷售人員對(duì)項(xiàng)目的了解程度在之前的基礎(chǔ)上不斷提高，加強(qiáng)專業(yè)性，以保證隨時(shí)推出任何部分物業(yè)都可以使銷售工作順暢無阻； 5． 在進(jìn)行地上物業(yè)部分銷售準(zhǔn)備的同時(shí)，對(duì)地下超市部分的潛在客戶繼續(xù)進(jìn)行深挖，如貴司最終決定對(duì)其進(jìn)行銷售時(shí)，保證所有人員可以有備而戰(zhàn)。 注：鑒于之前 的多套方案中已仔細(xì)闡述過對(duì)咸陽地產(chǎn)及投資性物業(yè)市場的調(diào)研，在此不再贅述?? 第一部分 項(xiàng)目定位 一、 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)（ S） 項(xiàng)目劣勢(shì)（ W） 項(xiàng)目展現(xiàn)的實(shí)力： 實(shí)力發(fā)展商＋亞太知名 物業(yè)管理公司＋享譽(yù) 全省的商業(yè) 管理公司，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造的新概念投資型物業(yè) 交通條件：作為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目必備的交通條件，本案較好地滿足了交通方面便利的要求，處于城市主干道，并有多路公交車經(jīng)過 地理位置： 本案周邊已經(jīng)有民生百貨成功經(jīng)營， 擁有極大的常住人群，為本區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)大的消費(fèi)群體 負(fù)面印象：本案已經(jīng)上市兩年，前期銷售不利 的 形象 早已在消費(fèi)者心中留下了深刻印象。 加之因受各方面影響，導(dǎo)致大量客戶糾紛，為本案目前的銷售帶來了極大的阻力 周邊商業(yè)氛圍不足 ： 本案周邊目前投入運(yùn)營的商業(yè)物業(yè)較少 。 導(dǎo)致區(qū)域商業(yè)配套嚴(yán)重不足，難以襯托區(qū)域商業(yè)環(huán)境的氛圍 銷售價(jià)格：因已進(jìn)入現(xiàn)房階段，本案較高的銷售價(jià)格有很大抗性 項(xiàng)目機(jī)會(huì)（ O） 項(xiàng)目威脅（ T） 咸陽商 業(yè)的發(fā)展前景： 隨著西咸一體化 步伐加快，投資環(huán)境改善，旅游資源的開發(fā)和行業(yè)完善，咸陽商業(yè) 已經(jīng)開始呈現(xiàn)良好勢(shì)頭 ，市場前景廣闊。 區(qū)域機(jī)遇： 區(qū)域內(nèi) 同類型的投資型產(chǎn)權(quán)物業(yè) 只有秦隆步行街 ， 且其意即沒有區(qū)域內(nèi) 的正面競爭，我們應(yīng)更好地把握入市前的鋪墊工作 ,找準(zhǔn)入市時(shí)間點(diǎn) ,全面占領(lǐng)市場。 政府支持：政府立志于將本案所在區(qū)域打造成新的商業(yè)區(qū)域 升值潛力：由于本身的優(yōu)勢(shì)及市場環(huán)境，項(xiàng)目升值的機(jī)會(huì)很大。 同類競爭項(xiàng)目：市場上已經(jīng)存在或即將推出的一些產(chǎn)權(quán)式投資物業(yè)提出的回報(bào)比率高于我們的回報(bào)，對(duì)投資性客戶造成較大分流 本案的招商：對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目而言，前期商業(yè)規(guī)劃及系統(tǒng)招商工作至關(guān)重要，但本案前期這方面工作存在大量問題，如在現(xiàn)階段仍不能較好地解決這些問題，將會(huì) 產(chǎn)生極大的負(fù)面作用
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