【正文】 盈佳東方巴黎項(xiàng)目資金管理實(shí)施細(xì)則湘鄉(xiāng)市盈佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司湘鄉(xiāng)市盈佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司盈佳東方巴黎項(xiàng)目合作《資金管理實(shí)施細(xì)則》保 密 需 知本合作項(xiàng)目資金管理實(shí)施細(xì)則屬商業(yè)機(jī)密，其所有權(quán)屬于湘鄉(xiāng)市盈佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，其涉及的內(nèi)容和資料只限于已簽署投資意向的投資者適用。收到本分析書后，收件人應(yīng)即刻確認(rèn)，并遵守以下規(guī)定：1）若收件人不計(jì)劃涉足本合作項(xiàng)目資金管理實(shí)施細(xì)則所述項(xiàng)目，請(qǐng)將合作項(xiàng)目資金管理實(shí)施細(xì)則完整退還湘鄉(xiāng)市盈佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司；2）在沒有取得湘鄉(xiāng)市盈佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的書面同意前，收件人不得將本合作項(xiàng)目資金管理實(shí)施細(xì)則全部或部分內(nèi)容予以復(fù)制、傳遞、影印、泄露或散布給他人；3）應(yīng)該像對(duì)待貴公司機(jī)密資料一樣的態(tài)度對(duì)待合作項(xiàng)目資金管理實(shí)施細(xì)則所提供的所有機(jī)密資料。本合作項(xiàng)目資金管理實(shí)施細(xì)則不可用作銷售報(bào)價(jià)使用，也不可用作購(gòu)買時(shí)的報(bào)價(jià)使用。編制單位：湘鄉(xiāng)市盈佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司電 話：073256612999目錄★第一章總論★一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介★二、項(xiàng)目投資方案★（一）資金用途★（二）融資情況★第二章項(xiàng)目背景分析及規(guī)則★一、項(xiàng)目單位概述★（一）項(xiàng)目單位概述★（二）項(xiàng)目單位現(xiàn)狀★二、項(xiàng)目規(guī)劃分析★（一）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容★（二）項(xiàng)目建設(shè)方案★第三章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)★第四章融資策略分析★第五章項(xiàng)目合作資金管理辦法★第六章項(xiàng)目合作資金管理實(shí)施細(xì)則★一、每年度資金使用計(jì)劃書★二、每年每季度資金使用計(jì)劃書★三、每年每月資金使用計(jì)劃書★第七章 資金還款計(jì)劃書★第八章 項(xiàng)目分析結(jié)論第一章 總 論一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介（一）項(xiàng)目名稱：盈佳東方巴黎項(xiàng)目（二）項(xiàng)目單位：湘鄉(xiāng)市盈佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（三）項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)：中國(guó)湖南省湘鄉(xiāng)市東山新城中心（四）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：歐陽(yáng)祖福 （五）項(xiàng)目融資計(jì)劃：10000萬(wàn)元人民幣（六）項(xiàng)目合作年限：3年二、項(xiàng)目投資方案（一）資金用途項(xiàng)目總投資33455萬(wàn)元，全部用于該項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用，具體使用情況見下表：總投資估算表項(xiàng)目建筑面積（㎡）單位成本（元/㎡）總成本（萬(wàn)元）建安成本㎡1150元/㎡元=11862萬(wàn)元㎡1500元/㎡=報(bào)建費(fèi)㎡168元/㎡=設(shè)計(jì)費(fèi)㎡22元/㎡=226萬(wàn)元場(chǎng)地綠化、硬化工程、水電安裝㎡100元/㎡=1031萬(wàn)元監(jiān)理㎡9元/㎡=業(yè)務(wù)招待㎡22元/㎡=辦公費(fèi)㎡10元/㎡=辦公設(shè)施㎡8元/㎡=人員工資㎡15元/㎡=銷售費(fèi)用㎡50元/㎡=廣告費(fèi)㎡15元/㎡=財(cái)務(wù)費(fèi)用㎡150元/㎡=1547萬(wàn)元消防㎡60元/㎡=產(chǎn)權(quán)辦理㎡15元/㎡=土地成本㎡954元/㎡=9840萬(wàn)元其他費(fèi)用1500萬(wàn)元成本合計(jì)33455萬(wàn)元（二）融資情況公司項(xiàng)目需要融資：10000萬(wàn)元人民幣，合作年限：3年，融資年回報(bào)率 %，到期償還本金。第二章 項(xiàng)目背景分析及規(guī)劃一、項(xiàng)目單位概述（一）項(xiàng)目單位基本情況公司名稱：湘鄉(xiāng)市盈佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司公司地址：湖南省湘鄉(xiāng)市東山辦事處勵(lì)志大道湘房世紀(jì)城一期11棟法定代表人：歐陽(yáng)祖福注冊(cè)資金：1000萬(wàn)元實(shí)收資本：1000萬(wàn)元公司類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)（憑有效的資質(zhì)證書經(jīng)營(yíng)）（二）項(xiàng)目單位現(xiàn)狀公司簡(jiǎn)介湘鄉(xiāng)市盈佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于2011年4月，經(jīng)湘鄉(xiāng)市工商局管理部門注冊(cè)登記。公司的法人代表為歐陽(yáng)祖福，注冊(cè)資本為人民幣1000萬(wàn)元。湘鄉(xiāng)市盈佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司由三個(gè)股東共同合資組成。公司目前專門負(fù)責(zé)盈佳東方巴黎項(xiàng)目的籌建和開發(fā)工作，公司力爭(zhēng)此工程為優(yōu)良。同時(shí)，為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，公司積極探索房地產(chǎn)開發(fā)新思路，拓寬經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，以提供優(yōu)質(zhì)住宅為己任。公司堅(jiān)持“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，營(yíng)造居住消費(fèi)新時(shí)尚，創(chuàng)造居住生活新感受。為住戶創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、安全、舒適、方便、文明和具有較高文化品位的生活環(huán)境。公司致力于湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展，為湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)開發(fā)做出自己的貢獻(xiàn)；著力開拓創(chuàng)新，培養(yǎng)一支完全具備打造高端項(xiàng)目的能力、引導(dǎo)湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)的綜合素質(zhì)優(yōu)良的精英團(tuán)隊(duì)；堅(jiān)持企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，提高產(chǎn)品質(zhì)量，創(chuàng)立房地產(chǎn)品牌，用誠(chéng)信、專業(yè)贏得客戶信任；自始至終以客戶為中心，為客戶創(chuàng)造更高、更遠(yuǎn)的社會(huì)及經(jīng)濟(jì)價(jià)值，為企業(yè)、為自己創(chuàng)造更多的財(cái)富與利益，回報(bào)、感恩于社會(huì)。公司竭誠(chéng)希望與社會(huì)各界攜手并進(jìn)，共謀發(fā)展，同創(chuàng)美好未來(lái)。人員配備情況企業(yè)管理，實(shí)質(zhì)上就是要調(diào)動(dòng)“人”的主觀能動(dòng)性。企業(yè)的成功與失敗。關(guān)鍵在于用“人”的機(jī)制上和制度完善的好與壞。企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際就是“人才”的競(jìng)爭(zhēng)，公司在用人上主要采取挖掘人才、留住人才、善用人才的用人機(jī)制。用人以德才兼?zhèn)錇闃?biāo)準(zhǔn)，有德有才破格使用，有德無(wú)才培育使用，有才無(wú)德限制使用，無(wú)德無(wú)才堅(jiān)決不用的用人方針，與此同時(shí)公司還完善了各個(gè)管理部門的具體工作。企業(yè)現(xiàn)有員工經(jīng)過長(zhǎng)期磨合，團(tuán)隊(duì)內(nèi)部團(tuán)結(jié)合作，業(yè)務(wù)熟練，吃苦肯干，兢兢業(yè)業(yè)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)非常重視人才資源的開發(fā)，因?yàn)槠髽I(yè)的競(jìng)爭(zhēng)歸根到底就是人才的競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于技術(shù)人員，企業(yè)采取送出去請(qǐng)回來(lái)的辦法提升總體技術(shù)水平，培養(yǎng)一批技術(shù)過硬的人員委以重任，成為企業(yè)堅(jiān)實(shí)的技術(shù)后盾。組織機(jī)構(gòu)公司組織機(jī)構(gòu)健全。能夠做到分工明確、層次分明，構(gòu)建了一套科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)，企業(yè)運(yùn)作高效有序。在“以人為本、以項(xiàng)目為中心”的思想指導(dǎo)下，公司確立了“誠(chéng)實(shí)做人、用心做事、同心協(xié)力、攜手共進(jìn)”的企業(yè)理念。在公司文化建設(shè)上，以打造一支能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)為目標(biāo)，點(diǎn)燃激情、奮進(jìn)斗志，不斷增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，弘揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神。（三）公司發(fā)展規(guī)劃公司將抓住中國(guó)加入WTO的機(jī)遇，按照經(jīng)濟(jì)全球化的要求，調(diào)整思路，更新觀念，依托當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，加快企業(yè)發(fā)展，努力培育企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，推進(jìn)企業(yè)管理現(xiàn)代化，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷工作創(chuàng)新，提高技術(shù)創(chuàng)新的能力，加快現(xiàn)代化制度建設(shè)，促進(jìn)企業(yè)的全面進(jìn)步，開創(chuàng)企業(yè)的美好未來(lái)。發(fā)展原則不斷進(jìn)取，不斷創(chuàng)新，保持先進(jìn)理念，使企業(yè)從全方位、多方面發(fā)展，加強(qiáng)企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，保持經(jīng)濟(jì)效益不斷增長(zhǎng)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。公司經(jīng)營(yíng)原則公司在不斷發(fā)展中將逐步建立起完善、先進(jìn)的市場(chǎng)營(yíng)銷機(jī)制，始終站在時(shí)代的前列，同時(shí)以先進(jìn)的市場(chǎng)營(yíng)銷理念確保企業(yè)在行業(yè)中的領(lǐng)先地位，爭(zhēng)取為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，為員工創(chuàng)造空間，為企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)三者之間的良性循環(huán)。指導(dǎo)思想：抓住機(jī)遇，勇于探索，敢擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，開拓向前。（四）發(fā)展戰(zhàn)略公司依靠設(shè)備更新、技術(shù)進(jìn)步，支持公司進(jìn)一步發(fā)展的需要。擴(kuò)大公司市場(chǎng)的知名度，進(jìn)一步拓展國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)。加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，進(jìn)一步完善各種管理制度，增強(qiáng)公司的活力。通過各種方式增加公司資本積累，擴(kuò)大營(yíng)業(yè)的規(guī)模，不斷增強(qiáng)公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。提高員工的素質(zhì)，建立一支懂得現(xiàn)代化管理，掌握高新技術(shù)和營(yíng)銷策略的骨干隊(duì)伍，為公司的成長(zhǎng)壯大做好組織上的準(zhǔn)備。二、項(xiàng)目規(guī)劃分析（一）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容盈佳東方巴黎項(xiàng)目建設(shè)用地位于湘鄉(xiāng)市東山新城中心，（）。其中，；；；地下停車車庫(kù)建筑面積為19907平方米。建設(shè)停車位677個(gè)，其中地面停車位178個(gè)，地下停車位499個(gè)。（二）項(xiàng)目建設(shè)方案設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想該項(xiàng)目設(shè)計(jì)要力圖體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，設(shè)計(jì)定位為中高檔的高住房地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目以“充分利用大環(huán)境資源，與城市綠化景觀充分融合，并使之自然滲透進(jìn)住宅區(qū)”作為該項(xiàng)目設(shè)計(jì)的首要出發(fā)點(diǎn)，以安全性、健康性、便利性為設(shè)計(jì)的基本原則，力求通過合理設(shè)計(jì)，將項(xiàng)目打造出以人為本、高品位、具備現(xiàn)代特色商場(chǎng)及現(xiàn)代人居住的品位、特色鮮明、優(yōu)雅別致、方便寬松的商住房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目堅(jiān)持“花園中建城市”的理念：保護(hù)原有自然資源，使人工環(huán)境和自然環(huán)境融為一體，創(chuàng)建有特色、有潛力的都市環(huán)境；保證規(guī)劃的完整性、綜合性，使規(guī)劃富有彈性而易于分期發(fā)展建設(shè)。參照聯(lián)合國(guó)可持續(xù)社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，充分體現(xiàn)尊重自然、塑造高品位生活環(huán)境的規(guī)劃理念，按“私密空間”、“半私密空間”和“公共空間”進(jìn)行科學(xué)布局，建設(shè)具有特色的生態(tài)商住小區(qū)。該項(xiàng)目有以下特點(diǎn)：該項(xiàng)目為中高檔住宅小區(qū)，戶外花園空間大，保障小區(qū)居民豐富戶外生活，方便小區(qū)居民交流，有利于營(yíng)造和諧的小區(qū)環(huán)境。合理配置各種公共設(shè)施，特別是文化活動(dòng)設(shè)施，并重視促進(jìn)人際交往，互助和社區(qū)的建設(shè)。滿足人們多樣化價(jià)值觀與生活方式的要求。以整合的方法提供環(huán)境無(wú)害化的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)，增進(jìn)人口的總體健康水平。通過精心設(shè)計(jì)避免對(duì)人的健康影響和不良環(huán)境傷害，建設(shè)環(huán)境優(yōu)質(zhì)、衛(wèi)生與完全的商住小區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)該項(xiàng)目的建設(shè)，將滿足湘鄉(xiāng)市日益增長(zhǎng)的房地產(chǎn)需求，改善居民的日常生活環(huán)境條件，獨(dú)具特色、引導(dǎo)城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的樣板工程，同時(shí)也為公司帶來(lái)較好的經(jīng)濟(jì)效益?？傮w布局該項(xiàng)目不但注重以人為本，更以自然為本，體現(xiàn)現(xiàn)代高尚居住、休閑理念，努力創(chuàng)造陽(yáng)光、空氣、綠化等自然景觀，整體建筑布局舒展蜿蜒，以獨(dú)到之匠心，塑造出居者詩(shī)意的棲居情境。該項(xiàng)目根據(jù)建設(shè)用地情況，合理利用土地資源。因此，根據(jù)建設(shè)用地的具體情況，規(guī)劃用地內(nèi)住宅建筑由點(diǎn)式和板式組成，主要朝向南北向，臨城市道路設(shè)23層商業(yè)建筑，9棟建筑中除10號(hào)樓為2層的幼兒園外，其余均為高層建筑，其中2棟25層，6棟15層。該項(xiàng)目建筑外部空間在總體布局上張弛有度，既然提供大面積空間營(yíng)造綠化，形成戶外休閑與交流的場(chǎng)所空間；又能使得建筑外部空間融合城市景觀，無(wú)限延展，使區(qū)內(nèi)景觀與周圍的城市景觀渾然一體。小區(qū)出入口的位置，充分考慮到項(xiàng)目用地周邊的道路狀況，臨勵(lì)志大道設(shè)置小區(qū)主入口；位于場(chǎng)址北面的城市支路設(shè)置小區(qū)次入口，做到人車分離。機(jī)動(dòng)車道路貫通整個(gè)小區(qū)，脈絡(luò)清晰，聯(lián)系便捷。區(qū)內(nèi)道路與周邊城市道路相結(jié)合，形成流暢的消防環(huán)路。小區(qū)內(nèi)道路凈寬4米，并按照鋪裝路面設(shè)置，可環(huán)通院內(nèi)，并可達(dá)至每一單體，道路承載按消防車道標(biāo)準(zhǔn)，以滿足庭院景觀道在緊急情況下成為消防車道。該項(xiàng)目建筑群美觀大方、朝氣蓬勃。在小區(qū)中心花園、生態(tài)停車場(chǎng)等處配合小品、雕塑做室外環(huán)境設(shè)計(jì)，營(yíng)造清新舒適的區(qū)域環(huán)境。建筑單體設(shè)計(jì)（1）在戶型設(shè)計(jì)上適當(dāng)拉大面寬，南北通風(fēng)，方正實(shí)用，坐擁優(yōu)美景觀，健康舒適。（2）設(shè)置大面積凸窗，視野寬闊，最大程度引入陽(yáng)光與室外景觀大陽(yáng)臺(tái)提供休閑、景觀的寫意空間，與自然充分交流。（3）戶內(nèi)臥室區(qū)布局緊湊，并與客廳、餐廳分開，保證良好動(dòng)靜分區(qū)。（4）公共活動(dòng)區(qū)交通動(dòng)線組織，空間利用十分合理，避免了面積浪費(fèi)。（5）立面造型以創(chuàng)造新穎、個(gè)性、實(shí)用為目的，用簡(jiǎn)潔利落的建筑語(yǔ)匯，調(diào)和現(xiàn)代生活的居住理念，演繹著“少即是多”的完美建筑風(fēng)范。（6）住宅戶型有二房二廳和三房二廳等戶型以供客戶選擇，均為明廳、明廚、明臥、明衛(wèi)。每個(gè)單元均設(shè)置住宅專用電梯兼作消防電梯。該項(xiàng)目在立面造型的設(shè)計(jì)中采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，體現(xiàn)出項(xiàng)目簡(jiǎn)約、優(yōu)雅和清新，建筑的色彩以明快為主基調(diào)，墻體采用淺色面磚或涂料有機(jī)組合的布置方法，配以透明的雙層中空白色玻璃及中高檔鋁合金門窗，爭(zhēng)取該項(xiàng)目最大限度的與周邊建筑物高度統(tǒng)一。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案該項(xiàng)目上部結(jié)構(gòu)采用短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，短肢剪力墻抗震等級(jí)為三級(jí)。基礎(chǔ)采用人工挖孔樁基礎(chǔ)，樁端持力層擬選微風(fēng)或中風(fēng)化泥質(zhì)粉砂巖。該項(xiàng)目建筑安全等級(jí)為二級(jí)，完全使用年限50年。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要確保建筑物的絕對(duì)安全，采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板。（1）荷截作用基本風(fēng)壓：；基本雪壓： KN/m2；地面粗糙程度類別為C類。（2）抗震設(shè)防烈度：小于6度（設(shè)計(jì)地震分組為第一組，）.（3）樓地面均布活荷載：人防頂板： KN/m2上人層面： KN/m2不上人層面： KN/m2設(shè)備用房：按實(shí)際計(jì)算商業(yè)用房： KN/m2住宅臥室、客廳： KN/m2住宅衛(wèi)生間、廚房： KN/m2陽(yáng)臺(tái)： KN/m2給、排水工程（1）供水工程該項(xiàng)目中共有住宅626套，日用水量按200L/人日計(jì)，住戶生活日消耗水量總量約為400m3，綜合考慮商業(yè)用房及綠化用水等，該項(xiàng)目總計(jì)最高日用水量為600m3。該項(xiàng)目中水源接自鳳路的市政給水管網(wǎng)，管徑為DN200的給水管道通過止回閥和水表后，與小區(qū)給水管網(wǎng)相連接，給水管在小區(qū)內(nèi)布置成環(huán)狀。（2）生活給水系統(tǒng)為了保障供水安全、可靠，該項(xiàng)目擬采用分區(qū)供水。（3）消防給水系統(tǒng)消防水源采用城市自來(lái)水，由于室外給水環(huán)管（DN200）能滿足該項(xiàng)目室外消防用水的水量和水壓要求，故該項(xiàng)目消防水池僅儲(chǔ)存室內(nèi)消防水量。（4）排水工程 1）室內(nèi)（外）排水系統(tǒng)采用雨、污分流制，雨水排至室外雨水溝，經(jīng)雨水溝匯集后排入雨水管道。 2）該項(xiàng)目生活污水排入化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)。 3）地下室及消防電梯基坑排水設(shè)潛污水泵排除。 4）排水系統(tǒng)采用雨、污水分流制，雨水管采用DN300500主管、污水管采用DN300500主管，分別連接起鳳路和勵(lì)志大道城市污水管和雨水干管。第三章　財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)論證是在項(xiàng)目市場(chǎng)、資源、技術(shù)條件論證的基礎(chǔ)上，從項(xiàng)目的角度出發(fā)，依據(jù)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)法規(guī)和價(jià)格政策，對(duì)一系列有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查、搜集、整理和測(cè)算、并編制有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算表格。而利潤(rùn)的獲得是項(xiàng)目財(cái)務(wù)論證的主要內(nèi)容。一、公司財(cái)務(wù)管理（一）總則 為加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作，發(fā)揮財(cái)務(wù)在經(jīng)營(yíng)管理和提高經(jīng)濟(jì)效益中的作用，特制定本規(guī)定。財(cái)務(wù)職能(1) 認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)管理制度。(2) 建立健全財(cái)務(wù)管理的各種規(guī)章制度，編制財(cái)務(wù)計(jì)劃，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)核算管理，反映、分析財(cái)務(wù)計(jì)劃的執(zhí)行情況，檢查監(jiān)督財(cái)務(wù)紀(jì)律。(3) 積極為經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，促進(jìn)項(xiàng)目取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。(4) 厲行節(jié)約，合理使用資金。(5) 合理分配財(cái)務(wù)收入，及時(shí)完成需要上繳的稅收及管理費(fèi)用。(6) 對(duì)有關(guān)機(jī)構(gòu)和