【正文】 地產(chǎn)品牌，用誠信、專業(yè)贏得客戶信任；自始至終以客戶為中心，為客戶創(chuàng)造更高、更遠的社會及經(jīng)濟價值，為企業(yè)、為自己創(chuàng)造更多的財富與利益，回報、感恩于社會。公司堅持“以人為本”的設(shè)計理念，營造居住消費新時尚，創(chuàng)造居住生活新感受。東方巴黎項目的籌建和開發(fā)工作，公司力爭此工程為優(yōu)良。湘鄉(xiāng)市盈佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司由三個股東共同合資組成。第二章 項目背景分析及規(guī)劃一、項目單位概述（一）項目單位基本情況公司名稱：湘鄉(xiāng)市盈佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司公司地址：湖南省湘鄉(xiāng)市東山辦事處勵志大道湘房世紀城一期11棟法定代表人：歐陽祖福注冊資金：1000萬元實收資本：1000萬元公司類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（憑有效的資質(zhì)證書經(jīng)營）（二）項目單位現(xiàn)狀公司簡介湘鄉(xiāng)市盈佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于2011年4月，經(jīng)湘鄉(xiāng)市工商局管理部門注冊登記。東方巴黎項目（二）項目單位：湘鄉(xiāng)市盈佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（三）項目實施地點：中國本合作項目資金管理實施細則不可用作銷售報價使用，也不可用作購買時的報價使用。東方巴黎項目合作《資金管理實施細則》保 密 需 知本合作項目資金管理實施細則屬商業(yè)機密，其所有權(quán)屬于湘鄉(xiāng)市盈佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，其涉及的內(nèi)容和資料只限于已簽署投資意向的投資者適用。盈佳東方巴黎項目資金管理實施細則湘鄉(xiāng)市盈佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司湘鄉(xiāng)市盈佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司盈佳收到本分析書后，收件人應(yīng)即刻確認，并遵守以下規(guī)定：1）若收件人不計劃涉足本合作項目資金管理實施細則所述項目，請將合作項目資金管理實施細則完整退還湘鄉(xiāng)市盈佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司；2）在沒有取得湘鄉(xiāng)市盈佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的書面同意前，收件人不得將本合作項目資金管理實施細則全部或部分內(nèi)容予以復(fù)制、傳遞、影印、泄露或散布給他人；3）應(yīng)該像對待貴公司機密資料一樣的態(tài)度對待合作項目資金管理實施細則所提供的所有機密資料。編制單位：湘鄉(xiāng)市盈佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司電 話：073256612999目錄★第一章總論★一、項目簡介★二、項目投資方案★（一）資金用途★（二）融資情況★第二章項目背景分析及規(guī)則★一、項目單位概述★（一）項目單位概述★（二）項目單位現(xiàn)狀★二、項目規(guī)劃分析★（一）項目建設(shè)內(nèi)容★（二）項目建設(shè)方案★第三章財務(wù)評價★第四章融資策略分析★第五章項目合作資金管理辦法★第六章項目合作資金管理實施細則★一、每年度資金使用計劃書★二、每年每季度資金使用計劃書★三、每年每月資金使用計劃書★第七章 資金還款計劃書★第八章 項目分析結(jié)論第一章 總 論一、項目簡介（一）項目名稱：盈佳湖南省湘鄉(xiāng)市東山新城中心（四）項目負責(zé)人：歐陽祖福 （五）項目融資計劃：10000萬元人民幣（六）項目合作年限：3年二、項目投資方案（一）資金用途項目總投資33455萬元，全部用于該項目的建設(shè)費用，具體使用情況見下表：總投資估算表項目建筑面積（㎡）單位成本（元/㎡）總成本（萬元）建安成本㎡1150元/㎡元=11862萬元㎡1500元/㎡=報建費㎡168元/㎡=設(shè)計費㎡22元/㎡=226萬元場地綠化、硬化工程、水電安裝㎡100元/㎡=1031萬元監(jiān)理㎡9元/㎡=業(yè)務(wù)招待㎡22元/㎡=辦公費㎡10元/㎡=辦公設(shè)施㎡8元/㎡=人員工資㎡15元/㎡=銷售費用㎡50元/㎡=廣告費㎡15元/㎡=財務(wù)費用㎡150元/㎡=1547萬元消防㎡60元/㎡=產(chǎn)權(quán)辦理㎡15元/㎡=土地成本㎡954元/㎡=9840萬元其他費用1500萬元成本合計33455萬元（二）融資情況公司項目需要融資：10000萬元人民幣，合作年限：3年，融資年回報率 %，到期償還本金。公司的法人代表為歐陽祖福，注冊資本為人民幣1000萬元。公司目前專門負責(zé)盈佳同時，為了適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，公司積極探索房地產(chǎn)開發(fā)新思路，拓寬經(jīng)營領(lǐng)域，以提供優(yōu)質(zhì)住宅為己任。為住戶創(chuàng)造一個優(yōu)美、安全、舒適、方便、文明和具有較高文化品位的生活環(huán)境。公司竭誠希望與社會各界攜手并進，共謀發(fā)展，同創(chuàng)美好未來。企業(yè)的成功與失敗。企業(yè)的競爭實際就是“人才”的競爭，公司在用人上主要采取挖掘人才、留住人才、善用人才的用人機制。企業(yè)現(xiàn)有員工經(jīng)過長期磨合，團隊內(nèi)部團結(jié)合作，業(yè)務(wù)熟練，吃苦肯干，兢兢業(yè)業(yè)。對于技術(shù)人員，企業(yè)采取送出去請回來的辦法提升總體技術(shù)水平，培養(yǎng)一批技術(shù)過硬的人員委以重任，成為企業(yè)堅實的技術(shù)后盾。能夠做到分工明確、層次分明，構(gòu)建了一套科學(xué)的經(jīng)營管理系統(tǒng)，企業(yè)運作高效有序。在公司文化建設(shè)上，以打造一支能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團隊為目標，點燃激情、奮進斗志，不斷增強企業(yè)的凝聚力，弘揚團隊精神。發(fā)展原則不斷進取，不斷創(chuàng)新，保持先進理念，使企業(yè)從全方位、多方面發(fā)展，加強企業(yè)在市場中的競爭力，保持經(jīng)濟效益不斷增長，從而實現(xiàn)企業(yè)長遠發(fā)展目標。指導(dǎo)思想：抓住機遇，勇于探索，敢擔風(fēng)險，開拓向前。擴大公司市場的知名度，進一步拓展國內(nèi)外市場。通過各種方式增加公司資本積累，擴大營業(yè)的規(guī)模，不斷增強公司的經(jīng)濟實力。二、項目規(guī)劃分析（一）項目建設(shè)內(nèi)容盈佳其中，；；；地下停車車庫建筑面積為19907平方米。（二）項目建設(shè)方案設(shè)計指導(dǎo)思想該項目設(shè)計要力圖體現(xiàn)以人為本的設(shè)計指導(dǎo)思想，設(shè)計定位為中高檔的高住房地產(chǎn)項目。該項目堅持“花園中建城市”的理念：保護原有自然資源，使人工環(huán)境和自然環(huán)境融為一體，創(chuàng)建有特色、有潛力的都市環(huán)境；保證規(guī)劃的完整性、綜合性，使規(guī)劃富有彈性而易于分期發(fā)展建設(shè)。該項目有以下特點：該項目為中高檔住宅小區(qū)，戶外花園空間大，保障小區(qū)居民豐富戶外生活，方便小區(qū)居民交流，有利于營造和諧的小區(qū)環(huán)境。滿足人們多樣化價值觀與生活方式的要求。通過精心設(shè)計避免對人的健康影響和不良環(huán)境傷害，建設(shè)環(huán)境優(yōu)質(zhì)、衛(wèi)生與完全的商住小區(qū)。總體布局該項目不但注重以人為本，更以自然為本，體現(xiàn)現(xiàn)代高尚居住、休閑理念，努力創(chuàng)造陽光、空氣、綠化等自然景觀，整體建筑布局舒展蜿蜒，以獨到之匠心，塑造出居者詩意的棲居情境。因此，根據(jù)建設(shè)用地的具體情況，規(guī)劃用地內(nèi)住宅建筑由點式和板式組成，主要朝向南北向，臨城市道路設(shè)23層商業(yè)建筑，9棟建筑中除10號樓為2層的幼兒園外，其余均為高層建筑，其中2棟25層，6棟15層。小區(qū)出入口的位置，充分考慮到項目用地周邊的道路狀況，臨勵志大道設(shè)置小區(qū)主入口；位于場址北面的城市支路設(shè)置小區(qū)次入口，做到人車分離。區(qū)內(nèi)道路與周邊城市道路相結(jié)合，形成流暢的消防環(huán)路。該項目建筑群美觀大方、朝氣蓬勃。建筑單體設(shè)計（1）在戶型設(shè)計上適當拉大面寬，南北通風(fēng)，方正實用，坐擁優(yōu)美景觀，健康舒適。（3）戶內(nèi)臥室區(qū)布局緊湊，并與客廳、餐廳分開，保證良好動靜分區(qū)。（5）立面造型以創(chuàng)造新穎、個性、實用為目的，用簡潔利落的建筑語匯，調(diào)和現(xiàn)代生活的居住理念，演繹著“少即是多”的完美建筑風(fēng)范。每個單元均設(shè)置住宅專用電梯兼作消防電梯。結(jié)構(gòu)設(shè)計方案該項目上部結(jié)構(gòu)采用短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，短肢剪力墻抗震等級為三級。該項目建筑安全等級為二級，完全使用年限50年。（1）荷截作用基本風(fēng)壓：；基本雪壓： KN/m2；地面粗糙程度類別為C類。日計，住戶生活日消耗水量總量約為400m3，綜合考慮商業(yè)用房及綠化用水等，該項目總計最高日用水量為600m3。（2）生活給水系統(tǒng)為了保障供水安全、可靠，該項目擬采用分區(qū)供水。（4）排水工程 1）室內(nèi)（外）排水系統(tǒng)采用雨、污分流制，雨水排至室外雨水溝，經(jīng)雨水溝匯集后排入雨水管道。 3）地下室及消防電梯基坑排水設(shè)潛污水泵排除。第三章　財務(wù)評價項目的財務(wù)數(shù)據(jù)論證是在項目市場、資源、技術(shù)條件論證的基礎(chǔ)上，從項目的角度出發(fā)，依據(jù)現(xiàn)行的經(jīng)濟法規(guī)和價格政策，對一系列有關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)進行調(diào)查、搜集、整理和測算、并編制有關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)估算表格。一、公司財務(wù)管理（一）總則 為加強財務(wù)工作，發(fā)揮財務(wù)在經(jīng)營管理和提高經(jīng)濟效益中的作用，特制定本規(guī)定。(2) 建立健全財務(wù)管理的各種規(guī)章制度，編制財務(wù)計劃，加強經(jīng)營核算管理，反映、分析財務(wù)計劃的執(zhí)行情況，檢查監(jiān)督財務(wù)紀律。(4) 厲行節(jié)約，合理使用資金。(6) 對有關(guān)機構(gòu)和財政、稅務(wù)、銀行部門，了解檢查財務(wù)工作，主動提供有關(guān)資料，如實反映情況。財務(wù)部成員財務(wù)部由總會計師、會計、出納和審計工作人員組成。二、計劃與評價方法的選擇及依據(jù)國家計劃委員會建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；國家現(xiàn)行的財務(wù)、稅收文件；項目單位提供的有關(guān)資料。（二）財務(wù)結(jié)論通過對該公司年度財務(wù)收支分析預(yù)測，財務(wù)狀況良好，依據(jù)財務(wù)效益分析結(jié)果與國家或行業(yè)的基準指標對比，投資利稅率、投資利潤率，均高于行業(yè)平均水平，說明項目對國家積累的貢獻水平超過了行業(yè)平均水平。從財務(wù)角度上看項目是可行的。第四章 融資策略分析一、資金籌措項目建設(shè)資金由公司向投資商合作融資解決。三、融資方式項目單位以在建項目作抵押，合作期限為3年，%支付利息，到期償還本金。 總則第一條第二條第三條第四條第五條公司所有支出制定資金計劃，嚴格進行事前計劃、事中控制、事后分析。 資金管理的基本原則是：量入為出、綜合平衡；效益優(yōu)先、確保重點；全面預(yù)算、過程控制。 資金計劃的編制依據(jù)和內(nèi)容第七條第八條采用“自下而上”的方式編制，由各項目部和有關(guān)部門歸口管理，共同編制，由財務(wù)部匯總，并對資金收支進行初步平衡，不得出現(xiàn)赤字計劃，上報公司總會計師和總經(jīng)理，并由經(jīng)理辦公會討論通過執(zhí)行。 資金收支計劃的編制過程中，應(yīng)依據(jù)各個項目的“最低支付額、最晚支付時間”的原則，并結(jié)合項目的工程進度，分年、季、月度編制。其中資金支出計劃涵蓋開發(fā)項目各階段的全部成本費用支出，具體包括：土地補償費用、拆遷費用、土地投標相關(guān)費用、規(guī)劃設(shè)計費、前期費用、市政建設(shè)費、建安工程款、材料設(shè)備采購款、水電費、配套建設(shè)費等。 （二）資產(chǎn)管理部，負責(zé)編寫全部房屋銷售收入計劃。第三章 年度資金收支計劃編制程序和審批： （一）各項目部、有關(guān)部門按統(tǒng)一格式要求，依據(jù)公司年度生產(chǎn)經(jīng)營計劃確定目標，于每年11月20日前編制完成，并上報財務(wù)部。 （三）經(jīng)理辦公會討論未通過項目，由各項目部、有關(guān)部門進行調(diào)整，直至經(jīng)理辦公會審議通過。 （四）董事會原則上于每年12月31日前審議通過下一年度資金收支計劃。第十一條財務(wù)部依據(jù)年度資金計劃，并結(jié)合上期計劃完成情況對其進行初步審核、發(fā)現(xiàn)問題及時與編制溝通更正，兩個工作日內(nèi)完成數(shù)據(jù)匯總，并上報總會計師及總經(jīng)理。凡每個季度的首個月度，上報月度資金收支計劃的同時，還需上報季度資金收支計劃。 計劃調(diào)整的審批權(quán)限：公司正式批準執(zhí)行的年度資金計劃，已有項目和總金額在計劃期內(nèi)原則上不予調(diào)整。年度資金計劃變更需提請董事會進行審批，季度、月度資金計劃變更需提請總經(jīng)理或經(jīng)理辦公會審批。 資金的籌集第十三條：為了保證公司生產(chǎn)經(jīng)營的有續(xù)進行，財務(wù)管理部根據(jù)年度生產(chǎn)計劃，制定相應(yīng)的籌資計劃。第十五條：公司各部門有義務(wù)在籌資過程中提供相關(guān)信息資料和其他必要的配合。 資金收支計劃一經(jīng)批準下達，即具有指令性，各項目部、各部門必須認真遵照執(zhí)行。第十七條 （二）各項目部、各部門發(fā)生預(yù)算外資金支出，需以書面形式提出申請，上報審批通過后，方可辦理資金支付。 關(guān)于年度、季度、月度預(yù)算的執(zhí)行情況，由財務(wù)部根據(jù)各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)的實際發(fā)生情況，統(tǒng)計各項資金的收入、支出，匯總編制《資金收支計劃完成情況表》。季度預(yù)算完成情況于預(yù)算每個季度結(jié)束后二十日內(nèi)編制完成。各項目部和各部門應(yīng)建立執(zhí)行情況臺賬，并與財務(wù)部及時進行核對。第十九條凡執(zhí)行中已超過計劃的項目、金額，財務(wù)部將隨時進行預(yù)警提示，并上報總經(jīng)理。 公司財務(wù)部負責(zé)對公司資金運行整體運行情況進行綜合分析，說明資金的來源渠道和使用途徑，對比資金完成情況與計劃的差異，分析原因，評價資金使用的效率、效果，并形成書面報告，上報總經(jīng)理。 資金收支計劃的編制、審批、執(zhí)行、控制、調(diào)整等過程，必須認真實施財務(wù)監(jiān)督和審計監(jiān)督。第六章 資金管理的考核第二十二條第二十三條第七章 附則第二十四條第二十五條第六章 項目合作資金管理實施細則一、年度資金使用計劃書2011年資金使用計劃書 根據(jù)工程預(yù)算部、規(guī)劃部上報的資金使用計劃，以及本公司的營運進度，特對2011年年度的資金使用作出如下計劃：部門項目金額（萬元）規(guī)劃拓展部土地款9600　預(yù)付設(shè)計費110　預(yù)繳項目資本金1000　湘潭設(shè)計院設(shè)計費80　電力局臨時接電費14　房屋測繪費9　白蟻防治費28　房產(chǎn)局開通端口網(wǎng)絡(luò)服務(wù)費9　建設(shè)局文明措施費200　規(guī)劃局配套費55　物價基金2　人防易地統(tǒng)建費38　招標代理費12　抗震費　環(huán)衛(wèi)保護處理費28　農(nóng)民工工資保證金126　文明措施費140　防雷監(jiān)測14　建筑公司保險金20　監(jiān)理費18　審圖費17小計　工程預(yù)算部地質(zhì)勘查11　土方工程進度款110　配套設(shè)施工程款　工地高壓器25　臨時圍墻工程款　樁基工程進度款